Auswirkung von Basel II auf die private Immobilienfinanzierung

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Symbolverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung

2 Ökonomische und aufsichtsrechtliche Rahmenbedingungen
2.1 Kreditrisiko
2.2 Die geltende Eigenkapitalvereinbarung (Basel I)
2.3 Regulatorisches Eigenkapital
2.4 Ökonomisches Kapital und Value at Risk
2.5 Kreditrisikomodelle

3 Immobilienfinanzierung
3.1 Begriffsabgrenzungen
3.2 Kreditarten
3.3 Kreditsicherheiten
3.3.1 Sicherheitenrisiko bei Immobilien
3.3.2 Beleihungswert
3.3.3 Verlustquote
3.4 Real- und Hypothekarkredit
3.4.1 Realkredit
3.4.2 Nachrangiger Hypothekarkredit
3.5 Kreditzinssatz
3.5.1 Zinssätze des Geld- und Kapitalmarktes
3.5.2 Marge
3.5.3 Kritische Diskussion und Überleitung

4 Kalkulation des Kreditzinssatzes
4.1 Betriebskosten
4.2 Risikokosten
4.3 Eigenkapitalkosten
4.3.1 Bestimmung der Zielrendite
4.3.2 Bestimmung des gebundenen Kapitals
4.3.3 Realkreditsplitting

5 Die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung (Basel II)
5.1 Wesentliches zum Inhalt
5.2 Ermittlung der regulatorischen Eigenkapitalanforderung für das Kreditrisiko
5.2.1 Standardansatz
5.2.2 IRB-Ansatz

6 Sicherheiten als Kreditrisikominderungstechnik nach Basel II
6.1 Vorüberlegung
6.2 Kreditsicherheiten als Gegenstand von Basel I und Basel II
6.3 Berücksichtigung des Sicherheitenrisikos nach Basel II
6.3.1 Prinzip der Haircut-Anrechnung
6.3.2 Hintergrund der Haircut-Regelung
6.3.3 Kritische Würdigung der Haircut-Regelung
6.3.4 Laufzeitinkongruenzen
6.4 Methodik
6.4.1 Standardansatz
6.4.2 IRB-Basisansatz
6.4.3 Fortgeschrittener IRB-Ansatz
6.5 Ökonomische Beurteilung

7 Auswirkung von Basel II auf die private Immobilienfinanzierung
7.1 Auswirkung auf den zukünftigen Kreditzinssatz
7.1.1 Referenzzinssatz
7.1.2 Betriebskosten
7.1.3 Risikokosten
7.1.4 Eigenkapitalkosten
7.2 Zusammenfassung der Ergebnisse
7.3 Auswirkung auf ein Kreditportfolio

8 Schluss
8.1 Zusammenfassung
8.2 Ausblick

Anhang A Bonitätsgewichtungsfaktoren nach Grundsatz I

Anhang B Bankübliche Kreditsicherheiten im Überblick

Anhang C Historie Basel I und Basel II

Anhang D Anerkennungsfähige Sicherheiten nach Basel II

Anhang E Aufsichtliche Standardabschläge von anerkannten Sicherheiten

Anhang F Anpassung der Haircuts

Anhang G Risikogewichtungsfaktoren im Standardansatz

Anhang H Ratingagenturen im Überblick

Anhang I Beispiel zur Kreditbesicherung
1. Unbesicherter Kredit
a) Grundsatz I
b) Standardansatz
c) IRB-Ansatz
2. Durch Aktien besicherter Kredit
a) Grundsatz I
b) Einfacher Standardansatz
c) Umfassender Standardansatz
d) IRB-Basisansatz
3. Durch ein Grundpfandrecht besicherter Kredit
a) Grundsatz I
b) Einfacher und umfassender Standardansatz
c) IRB-Basisansatz

Quellenverzeichnis

Eidesstattliche Erklärung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Symbolverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1-1: Kredite der Banken an inländische Unternehmen und Privatpersonen (2002)

Abbildung 2-1: Referenzausfalldefinition

Abbildung 2-2: Eigenkapitalanforderung für das Kreditrisiko nach Grundsatz I

Abbildung 2-3: Kreditverlustverteilung

Abbildung 3-1: Alternativen der Finanzierung

Abbildung 3-2: Systematik der Kreditleistungen bzw. -arten

Abbildung 3-3: Gliederung der Kreditsicherheiten

Abbildung 3-4: Verlustraten

Abbildung 3-5: Refinanzierungsquellen

Abbildung 4-1: Komponenten des Kreditzinssatzes

Abbildung 4-2: Grundgleichung der Kalkulation von Standardrisikokosten

Abbildung 4-3: Beispiel zur Ermittlung des buchwertbezogenen Renditeanspruches

Abbildung 5-1: Die drei Säulen der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung

Abbildung 5-2: Ansätze zur Bemessung des Kreditrisikos nach Basel II

Abbildung 5-3: Kreditnehmerklassen

Abbildung 5-4: Risikogewichtungsfunktionen bei einer LGD von 45%

Abbildung 6-1: Instrumente zur Kreditrisikominderung nach Basel II

Abbildung 6-2: Dichtefunktion der Normalverteilung und Wert einer Sicherheit

Abbildung 6-3: Value at Risk bei der Deutschen Bank

Abbildung 6-4: Berechnung des LGD bei Abwicklung

Abbildung 6-5: RW in Abhängigkeit von der gestellten Sicherheit im IRB-Ansatz

Abbildung 7-1: Risikogewichte in Abhängigkeit der Ausfallwahrscheinlichkeit (PD)

Abbildung 7-2: Spreizung des Zinssatzes nach Basel II

Abbildung C-1: Chronologie der Eigenkapitalvereinbarungen XIV

Tabellenverzeichnis

Tabelle 2-1: Abgrenzung verschiedener Eigenkapitalbegriffe

Tabelle 6-1: Mindest-LGD für den besicherten Teil von vorrangigen Forderungen

Tabelle 7-1: Zuordnung von Ausfallwahrscheinlichkeiten zu einzelnen Ratingstufen

Tabelle 7-2: Risikogewichte des privaten Hypothekarkredites

Tabelle 7-3: Vergleich der Eigenkapitalkostenmarge

Tabelle 7-4: Eigenkapitalunterlegung eines Portfolios – Grundsatz I und Basel II

Tabelle A-1: Bonitätsgewichtungsfaktoren nach Grundsatz I

Tabelle B-1: Bankübliche Kreditsicherheiten

Tabelle D-1: Anerkennungsfähige Sicherheiten nach Basel II

Tabelle E-1: Aufsichtliche Standardabschläge

Tabelle F-1: Mindesthalteperioden

Tabelle G-1: Bonitätsbeurteilungen und -gewichtungsfaktoren im Standardansatz

Tabelle H-1: Ratingagenturen im Überblick

Tabelle I-1: Eigenkapitalanforderungen im Vergleich, unbesichert

Tabelle I-2: Eigenkapitalanforderungen im Vergleich, besichert durch Aktien

Tabelle I-3: Eigenkapitalanforderungen im Vergleich, besichert durch Aktien

1 Einleitung

„Vor dem Hintergrund unserer breit gefächerten Geschäftsaktivitäten ist es unerlässlich, Risiken zu identifizieren, zu messen, zu aggregieren und effektiv zu steuern sowie die verschiedenen Geschäftsaktivitäten angemessen mit Eigenkapital zu unterlegen.“^[1] Dies schreibt die Deutsche Bank in ihrem aktuellen Geschäftsbericht 2002. Auch Basel II verlangt eine angemessene Eigenkapitalunterlegung.

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Im Mai 2001 hat der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht ein zweites Konsultationspapier zur neuen Eigenkapitalvereinbarung veröffentlicht. Nach einer weiteren Konsultationsperiode ist zu erwarten, dass die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung („Basel II“) Ende 2003 endgültig verabschiedet wird und für alle deutschen Banken Gültigkeit erlangen wird. Die geltende Eigenkapitalvereinbarung von 1988 soll damit abgelöst werden. Das Papier sieht im Wesentlichen vor, Kreditrisiken in Abhängigkeit von der Bonität des Schuldners stärker zu differenzieren.

Oftmals wird im Zusammenhang mit Basel II von einer Verknappung bzw. Verteuerung der Kredite an den Mittelstand gesprochen. Untersuchungen zur Auswirkung von Basel II auf die Finanzierung des Mittelstandes sind bereits mehrfach erstellt worden.^[2] Nicht – oder nur
selten – untersucht werden hingegen die Auswirkungen von Basel II auf die Immobilienfinanzierung. Gerade in diesem Geschäftssegment wird die Dimension, die Basel II haben könnte deutlich. Bei einem Blick auf Abbildung 1-1 zeigt sich, dass etwa 48 Prozent des gesamten Kreditvolumens an inländische Unternehmen und Privatpersonen für den Wohnungsbau (Hypothekar- und sonstige Kredite) bestimmt waren. Das Gesamtkreditvolumen lag im Dezember 2002 bei ca. 2.241 Mrd. Euro.^[3] Allein diese Zahlen belegen schon die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienfinanzierung in Deutschland.^[4] In Bezug auf die Aufgabenstellung ist außerdem interessant, dass die Kredite an wirtschaftlich unselbständige und sonstige Privatpersonen den größten Anteil in Höhe von knapp 68 Prozent am Kreditvolumen für den Wohnungsbau (ca. 1.069 Mrd. Euro) hatten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1-1: Kredite der Banken an inländische Unternehmen und Privatpersonen (2002)^[5]

Dieser hohe Stellenwert der privaten Immobilienfinanzierung macht die Thematik dieser Arbeit so bedeutend, denn bei angenommener Verschlechterung der Kreditkonditionen und darauf folgender nachlassender Bauinvestitionen könnte sich durch den Multiplikatoreffekt ein Schaden für die gesamte Volkswirtschaft ergeben.^[6] Andersherum ist selbiges zu erwarten, wenn sich die Kreditkonditionen verbessern würden.

Aus diesem Grund ist zu untersuchen, inwiefern sich die Neuregelung der aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderung bei Banken auf die Kreditkonditionen der privaten Immobilienfinanzierung auswirken könnte. Besonders relevant bei dieser Untersuchung ist, inwiefern Sicherheiten in der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung berücksichtigt werden. In der geltenden Eigenkapitalvereinbarung führen Kreditsicherheiten nur bedingt zu geringeren aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderungen. Gerade der in Deutschland übliche Hypothekarkredit, der durch seine grundpfandrechtliche Besicherung nur geringe Verlustquoten aufweist, könnte von einer stärkeren Berücksichtigung der Sicherheiten profitieren. Eine adäquate Reduzierung der Mindesteigenkapitalanforderung könnte bewirken, dass es nicht zu der oftmals diskutierten Verschlechterung der Kreditkonditionen kommt, sondern im Gegenteil – zu einer Verbesserung.

Um die Auswirkung von Basel II auf die private Immobilienfinanzierung zu verdeutlichen, müssen zunächst wesentliche Grundlagen geschaffen werden. Unter anderem ist dazu erforderlich, die geltenden Eigenkapitalanforderungen der Bankenaufsicht darzulegen. Um die grundsätzliche Notwendigkeit der Unterlegungsvorschriften zu zeigen, werden neben den externen auch die ökonomischen Anforderungen in kurzer Form erläutert. Auf die bankintern ermittelten (ökonomischen) Kapitalanforderungen wird im Verlauf der Arbeit immer wieder zurückgegriffen, um die aufsichtsrechtlichen Anforderungen deutlich zu machen und gegebenenfalls zu kritisieren. Der Aspekt der Sicherheiten wird in dieser Arbeit besonders betont, denn diese werden nach Basel II im Gegensatz zum geltenden Recht in umfangreichem Maße aufsichtsrechtlich anerkannt. Neben der formalen Darstellung erfolgt auch eine ökonomische Beurteilung hinsichtlich ihrer Sinnhaftigkeit. Die sich ergebenden potentiellen Änderungen in den Kreditkonditionen werden anhand einer kostenorientierten Vorkalkulation dargestellt. Dazu wird der Kreditzinssatz in seine einzelnen Komponenten zerlegt, um daran die jeweiligen Auswirkungen von Basel II aufzuzeigen. Basis dessen sind die wesentlichen Eigenschaften und Besonderheiten des Hypothekarkredites.

Es ist wichtig an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass sich diese Diplomarbeit auf den Konsultationsstand von Anfang 2003 bezieht. Die Diskussionen um einige Punkte des zweiten Konsultationspapiers sind noch nicht abgeschlossen und ein drittes Konsultationspapier wird im Mai 2003 folgen. Aus diesem Grunde wird an einigen Stellen dieser Arbeit auf eventuell noch zu erwartende Änderungen hingewiesen. Sofern es notwendig erscheint, wird die gegenwärtig aktuelle Auswirkungsstudie QIS3 in die Untersuchung miteinbezogen. Die Kernproblematik der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung ist jedoch eindeutig und lässt sich anhand der vorliegenden Papiere untersuchen.

1.2 Gang der Untersuchung

Die Arbeit gliedert sich in acht Teile. Im ersten Kapitel werden die Problemstellung und Zielsetzung sowie der Aufbau und das Vorgehen erläutert. Das zweite Kapitel schafft die wesentlichen Grundlagen für diese Arbeit. Dabei werden insbesondere die derzeit gültigen aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderungen und die ökonomischen Kapitalanforderungen erörtert und voneinander abgegrenzt. Im dritten Kapitel wird die Immobilienfinanzierung beschrieben, wobei der Schwerpunkt auf den Kreditsicherheiten sowie den Eigenschaften und Besonderheiten des Hypothekarkredites liegen.

Kapitel 4 baut auf dem dritten Kapitel auf. Der dort erörterte Referenzzinssatz bildet die Basis für die Darstellung der kostenorientierten Vorkalkulation im vierten Kapitel. Die Kalkulation gibt einen Überblick über die einzelnen Margenkomponenten. Neben den Betriebskosten wird den Eigenkapital- und Risikokosten besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Bevor die Auswirkung von Basel II untersucht werden kann, ist es zunächst notwendig die für diese Arbeit relevanten Änderungen bezüglich der Mindesteigenkapitalunterlegung darzustellen (Kapitel 5). Wegen der Bedeutung von Kreditsicherheiten beim Hypothekarkredit ist dieser Thematik das sechste Kapitel gewidmet, in dem die Behandlung von Sicherheiten nach der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung aufgezeigt und kritisch gewürdigt wird. Im siebten Kapitel wird schließlich die Auswirkung von Basel II auf die Immobilienfinanzierung anhand des Kreditzinssatzes deutlich gemacht, indem dort die gesammelten Erkenntnisse vorangegangener Kapitel zusammengefügt und an einem Beispiel quantifiziert werden. Die Arbeit schließt mit einer Zusammenfassung in Kapitel 8 ab.

Die Arbeit basiert auf dem zweiten Konsultationspapier sowie jüngeren Veröffentlichungen wie PMCP und QIS3. Methodisch wird auf Basis eines weiten Literaturspektrums die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung sowie die Immobilienfinanzierung aus Sicht der Banken beleuchtet, wobei die Margenkalkulation des Kreditzinssatzes im Vordergrund steht. Besonderer Wert wurde auf die Einbeziehung von praxisrelevanter Literatur gelegt. Der Praxisbezug wird untermauert durch ein diplomarbeitsbegleitendes Praktikum bei einer Landesbank, wodurch sich viele Gelegenheiten ergaben, die theoretischen Erkenntnisse mit der Praxis zu verbinden.

2 Ökonomische und aufsichtsrechtliche Rahmenbedingungen

In diesem Kapitel sollen zunächst die für diese Diplomarbeit relevanten Grundlagen erläutert werden. Das Kapitel beginnt in 2.1 mit der Definition und Abgrenzung des Kreditrisikos. Anschließend werden im Abschnitt 2.2 die geltenden aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderungen in kurzer Form dargestellt. Zum besseren Verständnis werden in 2.3 die diversen Eigenkapitalbegriffe definiert und voneinander abgegrenzt. Dabei geht es primär um den regulatorischen Eigenkapitalbegriff. Dies ist gleichzeitig die Basis, um im nachfolgenden Abschnitt den ökonomischen Kapitalbegriff einzuführen. Darauf baut Abschnitt 2.5 auf, der explizit auf das Kreditrisiko eingeht und dazu dienen soll, die Verknüpfung zwischen internen (ökonomischen) und externen (aufsichtsrechtlichen) Kapitalanforderungen für das Kreditrisiko aufzuzeigen. Daran wird gleichzeitig die grundsätzliche Kritik an der geltenden Eigenkapitalanforderung deutlich. Des Weiteren liefern die Informationen der Kreditrisikomodelle die Grundlage für die Kalkulation des Kreditzinssatzes.

2.1 Kreditrisiko

Die Definition des Risikobegriffes ist Voraussetzung für eine Definition des Kreditrisikos. Eine ausführliche Diskussion der in der Literatur anzutreffenden Definitionen des Risikobegriffes soll jedoch an dieser Stelle nicht stattfinden,^[7] denn eine eindeutige und ideale Risikodefinition, die für alle Entscheider und Entscheidungssituationen angemessen ist, gibt es nicht.^[8] Im allgemeinen Sprachgebrauch und in der betriebswirtschaftlichen Literatur wird das Risiko oftmals als Verlustgefahr definiert, dem eine Gewinnchance gegenübersteht. Beides sind jedoch Ausprägungen ein und derselben Zufallsvariablen und stellen somit eine unnötige terminologische Differenzierung dar.^[9] Der Begriff der Chance ist demnach im Risikobegriff enthalten. Trotzdem soll für diese Arbeit an dieser Differenzierung zwischen Risiko und Chance festgehalten werden, d.h. unter Risiko soll die negative Abweichung des tatsächlichen vom erwarteten Ergebniswert verstanden werden. Dieser Begriff des Risikos bezieht sich somit auf die Abweichungen nach unten, das so genannte Downside Risk.^[10]

Eine Bank (Kreditinstitut)^[11] hat mit vielfältigen Risiken umzugehen. Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist eine Bank unter anderem Erfolgsrisiken ausgesetzt. Diese lassen sich wiederum in Adressenausfallrisiken^[12] und Marktpreisrisiken differenzieren. Marktpreisrisiken resultieren grundsätzlich aus Veränderungen der Marktpreise (Marktrisiko).^[13] Adressenausfallrisiken entstehen dann, wenn die Gegenpartei den vereinbarten Zahlungsleistungen nicht nachkommt. Dieses Risiko wird allgemein auch als Kreditrisiko bezeichnet.

Ein grundsätzliches Problem liegt in der Definition des Adressen- bzw. Kreditausfalls. Zum einen ist die in Kreditrisikomodellen verwendete Ausfalldefinition eine andere als die juristische und zum anderen ist die Ausfalldefinition von Bank zu Bank verschieden. Dies beeinflusst entschieden die Vergleichbarkeit von Kreditverlustschätzungen.^[14] Wegen der in praxi unterschiedlichen Ausfalldefinitionen soll an dieser Stelle schon auf die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung vorgegriffen werden. Die Abbildung 2-1 enthält die Referenzausfalldefinition zur Berechnung der aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderung nach Basel II. Ein Schuldner gilt als ausgefallen, wenn eines der dort genannten Kriterien erfüllt ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2-1: Referenzausfalldefinition^[15]

Eine etwas weiter gefasste Definition des Kreditrisikos soll an dieser Stelle eingeführt werden, denn allgemein wird das Kreditrisiko in der bankbetriebswirtschaftlichen Literatur wie folgt definiert:^[16],^[17]

- Ausfallrisiko: die Gegenleistung in Form von Zins und/oder Tilgung wird nicht oder nur teilweise erbracht
- Termin- oder Liquiditätsrisiko: die Leistung wird nicht termingerecht erfüllt
- Sicherheitenrisiko: die vom Schuldner gestellten Sicherheiten stehen wertmäßig ganz oder teilweise nicht zur Verfügung

Des Weiteren findet im modernen Kontext das Bonitätsrisiko Relevanz. Im Gegensatz zu den klassischen Kreditrisiken werden während der Kreditlaufzeit auftretende Wertverluste aufgrund von Rating-Migrationen bzw. Bonitätsverschlechterungen des Schuldners ebenfalls als Risiko angesehen. Dem Bonitätsrisiko wird jedoch im weiteren Verlauf der Arbeit keine Bedeutung zukommen.^[18] Das Ausfall- und Liquiditätsrisiko ist gemäß Abbildung 2-1 in der Referenzausfalldefinition enthalten.^[19] Die Wahrscheinlichkeit für einen Ausfall hängt dabei in erster Linie von der Bonität des Schuldners ab. Ergänzend zu dieser allgemeinen Definition des Adressenausfallrisikos soll auch das Sicherheitenrisiko Berücksichtigung finden, welches in Abschnitt 3.3.1 wieder aufgegriffen wird.

2.2 Die geltende Eigenkapitalvereinbarung (Basel I)

Die derzeit noch geltende aufsichtsrechtliche Eigenkapitalvereinbarung („Basel I“)^[20] ist im Grundsatz I gemäß §§ 10 und 10a KWG enthalten und verlangt eine Unterlegung der Marktpreisrisiken^[21] und Adressenausfallrisiken mit regulatorischem Eigenkapital.^[22] Für die Behandlung des Ausfallrisikos verlangt der Grundsatz I eine tägliche Unterlegung der gewichteten Risikoaktiva mit mindestens 8 Prozent haftenden Eigenkapital (Solvabilitätskoeffizient), damit im Falle auftretender Verluste, beispielsweise ausbleibende Zahlungen des Kreditnehmers, eine adäquate Eigenkapitalausstattung zur Verfügung steht.^[23] Zu den Risikoaktiva einer Bank zählen solche Bankgeschäfte, die dem Adressenausfallrisiko unterliegen. Der Grund-satz I definiert als Risikoaktiva die Bilanzaktiva und außerbilanziellen Geschäfte.^[24]

[Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten] (Formel 2-1)

Im nächsten Schritt werden die ermittelten Risikoaktiva mit einem Bonitäts- bzw. Risikogewichtungsfaktor (RW) gewichtet.^[25] Gemäß Grundsatz I können weniger riskante Risikoaktiva, z.B. Kredite an Banken oder den öffentlichen Sektor, mit Bonitätsgewichtungsfaktoren gewichtet werden, um die Mindesteigenkapitalunterlegung zu reduzieren. Dazu enthält der Grundsatz I sechs verschiedene Bonitätsklassen (100, 70, 50, 20, 10 und 0%). Basierend auf der grundsätzlichen Mindesteigenkapitalunterlegung in Höhe von 8 Prozent bedeutet dies, dass die jeweiligen Risikoklassen von einer Ausfallwahrscheinlichkeit in Höhe von durchschnittlich 8%, 5,6%, 4%, 1,6%, 0,8% bzw. 0% ausgehen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2-2: Eigenkapitalanforderung für das Kreditrisiko nach Grundsatz I

Alle Kredite, die nicht einem privilegierten Anrechnungssatz zugewiesen werden, erhalten ein Risikogewicht von 100 Prozent. Dies sind im Wesentlichen Forderungen an den privaten Sektor, also Unternehmen und Privatkunden.^[26] Eine reduzierte Anrechnung ist unter anderem bei durch Grundpfandrechte besicherten Krediten (50%)^[27] oder Bauspardarlehen (70%)^[28] möglich.^[29]

Neben der Unterlegung des Kreditrisikos verlangt der Grundsatz I die Einbeziehung der Marktpreisrisiken. Zum Monatsultimo ist jeweils die nachfolgend dargestellte Gesamtkennziffer zu ermitteln, die 8 Prozent nicht unterschreiten darf, wobei bestimmte Bedingungen bezüglich der Anrechenbarkeit der Eigenmittel beachtet werden müssen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten(Formel 2-2)

Die geltende Eigenkapitalvereinbarung aus dem Jahre 1988 ist in den letzten Jahren zunehmend kritisiert worden.^[30] Die alleinige Ausrichtung der Eigenkapitalanforderungen an Kredit- und Marktpreisrisiken entspricht nicht dem Gesamtrisikoprofil einer Bank.^[31] Es hat sich außerdem die Erkenntnis durchgesetzt, dass die standardisierte Berechnung der Unternehmenskreditrisiken die ökonomischen Risiken der Banken nur unzureichend abbildet.^[32] In den Jahren 1997 und 1998 gab es z.B. mehrere Bankenzusammenbrüche in Südostasien und Russland,^[33] weil die dort agierenden Banken zum Teil Kredite mit hoher Ausfallwahrscheinlichkeit vergeben haben, die nicht mit ausreichend Eigenkapital unterlegt waren. Außerdem finden neue Finanzinstrumente und Methoden der Kreditrisikosteuerung bisher keine Berücksichtigung bei der Berechnung der Eigenkapitalanforderungen.

2.3 Regulatorisches Eigenkapital

In diesem Abschnitt soll der Begriff des regulatorischen Eigenkapitals konkretisiert werden. Grundsätzlich ist Eigenkapital als Risikodeckungspotential eines Unternehmens respektive einer Bank anzusehen.^[34] Jedoch ist der von der Bankenaufsicht definierte aufsichtsrechtliche Eigenkapitalbegriff umfassender als der im Handelsgesetzbuch (HGB) gemäß § 266 Abs. 3 sowie § 272. Daher müssen die verschiedenen relevanten Begriffe für das Kapital voneinander abgegrenzt werden. Die Basis bildet dabei das bilanzielle Eigenkapital eines Unternehmens bzw. Bank, das die Basis der folgenden Ausführungen bildet. Es entspricht dem Buchwert des Eigenkapitals, wobei dessen Höhe von den Bilanzansätzen und somit auch von den konkreten Rechnungslegungsvorschriften des jeweiligen Landes abhängig ist.^[35] Der Buchwert des Eigenkapitals setzt sich zusammen aus gezeichnetem Kapital, Kapitalrücklagen, Gewinnrücklagen und dem Reingewinn.

Im bilanziellen Eigenkapital sind allerdings die stillen Reserven nicht enthalten, obwohl diese auch als Risikodeckungsmasse anzusehen sind. Die Addition beider Kapitalarten führt zum Substanzwert.^[36] Außerdem umfasst das Bankkapital nicht nur die klassischen Eigenkapitalbestandteile und die stillen Reserven, sondern beispielsweise auch jede Form von nachrangigen, durch Banken begebene Wertpapiere. Diese haben ebenfalls Risikodeckungspotentiale. Daher wurde der Eigenkapitalbegriff in regulatorischer Hinsicht um das Ergänzungs- und Nachrangkapital erweitert. Der Begriff des Kernkapitals beinhaltet in erster Linie das bilanzielle Eigenkapital und gilt als qualitativ höchstwertiges Haftungskapital.^[37] Alle drei Kapitalarten zusammen bilden das regulatorische Eigenkapital.

Diese Definition des regulatorischen Eigenkapitalbegriffes beruht auf der 1988 vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht hervorgebrachten Eigenkapitalvereinbarung (Basel I).^[38] Diese unterscheidet zwischen Kern- und Ergänzungskapital (Tier 1 und Tier 2-Kapital).^[39] Mit dem Marktrisikopapier von 1996 wurde der Begriff um das Nachrangkapital (Tier 3-Kapital) zur expliziten Unterlegung der Marktpreisrisiken ergänzt. Tabelle 2-1 zeigt in einer Übersicht die Abgrenzungen zwischen den Formen des Eigenkapitals.

Allerdings können nationale Regelungen von diesen internationalen Übereinkünften abweichen. So fasst das Kreditwesengesetz die Summe aus Kern- und Ergänzungskapital zum
Begriff „haftendes Eigenkapital“ zusammen. Dieser Begriff ist von den „haftenden Eigenmitteln“ zu unterscheiden.^[40] Eigenmittel umfassen neben der Berücksichtigung von Kern- und Ergänzungskapital so genannte Drittrangmittel, die mit der Umsetzung der EG-Eigenkapital-adäquanzrichtlinie als Eigenmittelkomponente erlaubt sind.^[41] Die Definition der Drittrangmittel ist weiter gefasst als die des Nachrangkapitals, was aber für diese Arbeit unbedeutend ist.^[42]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2-1: Abgrenzung verschiedener Eigenkapitalbegriffe^[44]

2.4 Ökonomisches Kapital und Value at Risk

Ein weiterer Begriff, der oftmals mit der Risikodeckung in Zusammenhang gebracht wird, ist das ökonomische Kapital, welches quasi die bankinterne Kapitalanforderung stellt. Das ökonomische Kapital (Risikokapital)^[45] ist von den regulatorischen Eigenkapitalanforderungen abzugrenzen. Grundsätzlich gilt, dass das ökonomisch erforderliche Kapital bankintern bestimmt wird, während das aufsichtsrechtliche extern vorgegeben wird.

„Als ökonomisches Kapital bezeichnet man die Gesamtheit der Risikodeckungspotentiale, die mindestens vorgehalten werden muss, um selbst dann, wenn die vorab definierte Maximalbelastungssituation eintreten sollte, solvent zu bleiben.“^[46] Sowohl das Verlust- als auch das Deckungspotential sind bankindividuell zu bestimmen. Der Bedarf an Deckungsmasse (ökonomischen Kapital) wird durch den ökonomischen Risikogehalt (z.B. eines Geschäftes) bestimmt. Die Risikodeckungspotentiale der Bank werden entsprechend den Eintrittswahrscheinlichkeiten von Verlustpotentialen abgestuft. So könnte beispielsweise der Übergewinn als primäres Deckungspotential angesehen werden, während das Nachrangkapital erst zuletzt, d.h. bei höheren Verlusten, angegriffen wird.^[47] Wesentliche Aufgabe der Banksteuerung ist also zu überprüfen, ob das erforderliche ökonomische Kapital in ausreichendem Maße vorhanden ist.^[48] Eine Restriktion bei der Ermittlung des erforderlichen ökonomischen Eigenkapitalbedarf ist, dass als Nebenbedingung die aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderungen eingehalten werden müssen.

Grundsätzlich gilt, dass Unternehmen bestrebt sein werden, ihren Eigenkapitaleinsatz zu minimieren, da es teurer als Fremdkapital ist.^[49] Allerdings darf kein zu großes Unternehmensrisiko eingegangen werden. Oder anders ausgedrückt: Unternehmen suchen einen Ausgleich bzw. ein Optimum zwischen zwei wesentlichen finanzwirtschaftlichen Entscheidungskriterien, nämlich Sicherheit und Rentabilität.^[50] Banken müssen daher mit einer Rentabilitäts- und Risikosteuerung, welche Kernelement des Dualen Steuerungsmodells ist,^[51] ein Gleichgewicht finden. Zielgrößen sind dabei auf der einen Seite in erster Linie der RoE (Return on Equity) oder der RoA (Return on Assets) zur Messung der Eigenkapital bzw. Gesamtkapitalrentabilität. Diese Kennziffern weisen jedoch den Nachteil auf, dass während des Bezugszeitraumes eingegangene Risiken nicht berücksichtigt werden. Daher werden auf der anderen Seite Kennzahlen zur risikoadjustierten Performance-Messung (Risk Adjusted Performance Measures, RAPM-Kennzahlen) eingesetzt, die den (risikoadjustierten) Ertrag pro eingegangenem Risiko messen.^[52] Die bekanntesten solcher Kennzahlen sind vor allem der RaRoC (Risk adjusted Return on Capital) sowie der RoRaC (Return on Risk adjusted Capital).^[53]

Als von der Bank zu steuernde Risiken gelten grundsätzlich Gegenparteienrisiken (bzw. Ausfallrisiken), Marktrisiken und operationelle Risiken, wobei letztere noch relativ unerforscht sind und bislang in praxi eine eher untergeordnete Rolle innehaben.^[54] Anders sieht dies beim Management der Markt- und Kreditrisiken aus. Hier hat sich der Value at Risk als zentrale Kennzahl der Portfoliorisikosteuerung durchgesetzt,^[55] der das Downside Risk abbildet. „Unter dem Value at Risk ist der maximal zu erwartende Verlust aus dem Ausfall von Aktiven oder aus der Bonitätsverschlechterung von Schuldnern sowie aus der Veränderung von Zinsen, Währungen und Kursen zu verstehen, der unter üblichen Marktbedingungen innerhalb einer zuvor festgelegten Periode mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit eintreten kann.“^[56]

Im Allgemeinen basiert der Value at Risk auf der Normalverteilungshypothese, d.h. der Wert ist nichts anderes als ein Vielfaches der Standardabweichung.^[57] Zur Bestimmung des VaR legen Banken ein Quantil entsprechend ihrer individuellen Risikopräferenz fest. Beispielsweise würde ein Sicherheits- bzw. Konfidenzniveau von 99 Prozent^[58] (d.h. Quantil λ = 1%, Konfidenzniveau p = (1-λ) = 99%), bedeuten, dass der maximale Verlust mit einer (vorgegebenen) Wahrscheinlichkeit von 99 Prozent nicht übertroffen wird. Je niedriger der Wert des Konfidenzniveaus angesetzt wird, desto größer ist das Risiko der Bank, weil sie gegebenenfalls nicht genug Risikodeckungspotential respektive ökonomisches Kapital für die vorab definierte Maximalbelastungssituation („Worst Case“) vorhält. Mit Hilfe des Value at Risk lässt sich somit die erforderliche Höhe des ökonomischen Kapitals bestimmen, was bedeutet, dass er zugleich Grundlage für den RoRaC ist. Über diese Kennzahl wird im nächsten Schritt das erforderliche ökonomische Kapital den einzelnen Risikopositionen zugeteilt (Allokation des ökonomischen Kapitals).^[59] Jeder Geschäftssparte wird mindestens so viel ökonomisches Kapital zugewiesen wie das VaR-Ergebnis verlangt.^[60]

Um die Gesamtrisikoposition einer Bank zu ermitteln, müssen alle möglichen Risiken in einer Risikomatrix zusammengestellt werden, wobei Korrelationen zwischen den einzelnen Risikoarten beachtet werden müssen.^[61] Das größte Einzelrisiko stellt dabei in der Regel das Kreditrisiko.^[62] Beispielsweise wird in dem Geschäftsbericht der Deutschen Bank von 2002 bei den aufsichtsrechtlichen Risikopositionen dem Kreditrisiko ein Anteil von 43,5 Prozent des gesamten ökonomischen Kapitals zugewiesen.^[63]

2.5 Kreditrisikomodelle

Zur Steuerung des Risikos eines Kreditportfolios wird immer häufiger der Value at Risk herangezogen. Die Problematik bei der Messung von Kreditrisiken besteht jedoch in der von der Normalverteilungsannahme abweichenden Wahrscheinlichkeitsverteilung der Verluste. Aus diesem Grund kann die Standardabweichung als Vielfaches des bisher erwähnten Value at Risks nicht genutzt werden, weil die Verlustverteilungen von Kreditportfolios eine asymmetrische Form aufweisen und ferner nicht stetig sind.^[64] Daher wurden analog zu den bereits von der Bankenaufsicht zugelassenen und etablierten internen Modellen zur Messung von Marktpreisrisiken in den vergangenen Jahren Kreditrisikomodelle zur Modellierung und Steuerung des Kreditrisikos entwickelt.^[65]

Das wesentliche Ergebnis eines Kreditrisikomodells ist in der Regel eine Wahrscheinlichkeitsverteilung der Kreditverluste (PDF, Probability Density Function of Credit Losses) für einen gewählten Zeithorizont.^[66],^[67] Aus der mit Hilfe der Modelle ermittelten, ausgeprägt rechtsschiefen Verteilung,^[68] lässt sich zunächst der erwartete Verlust (Expected Loss, EL) quantifizieren. Der erwartete Verlust misst den Ausfallverlust eines Kreditportfolios, der innerhalb eines Jahres auf der Grundlage historischer Verlustdaten zu erwarten ist.^[69] Der erwartete Verlust ist somit streng genommen nicht als Risiko zu betrachten.^[70] Bei Unterstellung, dass die erwarteten Verluste in der Kalkulation des Kreditzinssatzes vollständig berücksichtigt werden, ist das Kreditrisiko als der über den Erwartungswert hinaus gehende Verlust anzusehen. In diesem Sinne ist das Kreditrisiko die potentielle (negative) Abweichung des tatsächlichen vom kalkulierten Ausfall. Es entspricht der Höhe der unerwarteten Verluste (Unexpected Loss, UL), denen entsprechend ökonomisches Kapital zugewiesen wird.^[71]

Für den Maximalbelastungsfall wird wiederum der Value at Risk bestimmt, der der Höhe des erforderlichen ökonomischen Kapitals für das Kreditrisiko entspricht. Auch hier legt die Bank ein ihrer Risikopräferenz entsprechendes Quantil fest. Beim Kreditrisiko wird für die Berechnung des zur Risikodeckung benötigten ökonomischen Kapitals ein sehr hohes Konfidenzniveau, in der Regel zwischen 99 und 99,8 Prozent, definiert.^[72] Gegenwärtig hat beispielsweise die Deutsche Bank ihr Konfidenzniveau auf 99,98 Prozent gesetzt. Dies bedeutet, dass der Maximalbelastungsfall mit einer Wahrscheinlichkeit von 0,02 Prozent eintritt und die innerhalb eines Jahres aggregierten Verluste das ökonomische Kapital für das Jahr überschreiten.^[73]

Grundsätzlich gilt für alle Kreditrisikomodelle, dass sie in der Lage sein müssen, mit einer hinreichenden Sicherheit eine Prognose über die erwarteten und unerwarteten Verluste zu liefern, damit der gesamte Verlust durch Zinsüberschuss und Eigenkapital gedeckt werden kann.^[74] Dabei können Stresstests im Rahmen der Validierung von Kreditrisikomodellen dazu dienen, die Kapitalanforderungen unter extremen Bedingungen zu ermitteln.^[75] Die Abbildung 2-3 veranschaulicht diese Zusammenhänge.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2-3: Kreditverlustverteilung^[76]

Die Höhe der erwarteten Verluste sollte regelmäßig durch kalkulierte Risikokosten („Risiko-Pricing“) gedeckt werden. Ferner sollte sich aus Kreditrisikomodellen eine Aussage über den erforderlichen Wertberichtigungsbedarf zur Risikovorsorge ableiten lassen.^[77] Die Risikovorsorge zielt primär auf die Bildung von Rückstellungen über Wertberichtigungen ab.^[78] Dies führt zu einer Verringerung des Substanzwertes und soll ein zutreffenderes Bild von der Bank geben, weil dadurch die Ertrags- und Vermögenslage verbessert wird. Jedoch herrschen unterschiedliche Meinungen darüber, wann eine objektive Bonitätsverschlechterung festzustellen sein muss, bevor eine Rückstellung gebildet werden kann.^[79] Für den weiteren Verlauf der Arbeit soll zur Vereinfachung angenommen werden, dass die erwarteten Verluste grundsätzlich durch eine adäquate Bepreisung in dem Kreditzinssatz berücksichtigt werden. Die unerwarteten Verluste hingegen sollen durch ökonomisches Kapital gedeckt sein.^[80]

3 Immobilienfinanzierung

Die Immobilienfinanzierung (Baufinanzierung) ist eines der ältesten Tätigkeitsgebiete der deutschen Kreditinstitute. Vor allem bei den Sparkassen ist dieses Geschäft schon seit jeher wesentlicher Teil des Aktivgeschäfts,^[81] da die Immobilienfinanzierung wegen ihrer Komplexität und Langfristigkeit zur Kundenbindung beiträgt. Heute gehört die Immobilienfinanzierung zu den Kerngeschäften der deutschen Kreditinstitute und ist wesentlicher Bestandteil des Kreditgeschäftes.^[82]

Bevor die wesentlichen Grundlagen des Kreditgeschäftes für diese Arbeit geschaffen werden, sollen zunächst einige wesentliche Begriffsabgrenzungen vorgenommen werden. Danach werden in Abschnitt 3.2 die für die private Immobilienfinanzierung in Frage kommenden Kredite kurz dargestellt. Wesentlicher Bestandteil der Kreditfinanzierung sind Kreditsicherheiten (Abschnitt 3.3), die insbesondere beim Hypothekarkredit von wesentlicher Bedeutung sind. In Abschnitt 3.4 wird konkret auf die Besonderheiten des Hypothekarkredites eingegangen. Mit den letzten beiden Abschnitten wird zum nächsten Kapitel übergeleitet, indem unter anderem die Grundlagen für die Bestimmung des zur Kreditzinskalkulation notwendigen Markteinstandszins gebildet werden.

3.1 Begriffsabgrenzungen

Aufgrund seiner diversen Bedeutungen im wissenschaftlichen Bereich – aber auch im umgangssprachlichen Sprachgebrauch – ist der Begriff Immobilie mit sehr unterschiedlichen Inhalten verbunden. Die Immobilienökonomie differenziert zwischen dem rechtlichen und dem ökonomischen Begriff der Immobilie.^[83] Der für diese Arbeit relevante Begriff ist der rechtliche, da durch diesen der Geschäftsverkehr determiniert wird.

Juristisch gesehen findet jedoch anstelle des Begriffs Immobilie vielmehr der Begriff Grundstück Verwendung. Das Grundstück wird im Zivilrecht gemäß §§ 93 ff. BGB den Sachen zugewiesen. Hingegen werden die ein Grundstück betreffenden Rechte dem Sachenrecht (§§ 873 ff. BGB) zugeordnet.^[84] „Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen.“^[85]

Für Immobilien gibt es verschiedene Systematisierungskriterien. So lassen sich hinsichtlich der Nutzungsart grundsätzlich Wohn- und Gewerbeimmobilien differenzieren. Die Arbeit bezieht sich auf die private Immobilienfinanzierung, also auf von privaten Haushalten finanzierte Wohnimmobilien. Darunter fallen Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.^[86] Im Zusammenhang mit dem Kreditgeschäft sind unter privaten Haushalten Privatkunden zu verstehen.^[87] Es soll unterstellt sein, dass die Finanzierung auf Dauereigentum ausgerichtet ist (Enderwerberfinanzierung), d.h. Finanzierungsmöglichkeiten gewerbsmäßiger Anbieter von Immobilien werden im Rahmen dieser Arbeit nicht aufgezeigt.^[88]

Das Kreditgeschäft mit Privatkunden (Retail-Banking) geschieht in der Regel in standardisierter Form, so auch die Baufinanzierung.^[89] Vom Standardgeschäft zu unterscheiden ist das Individualgeschäft.^[90] Unter dem Individualgeschäft ist sämtliches Immobiliengeschäft mit gewerblicher Nutzung oder mit einem Volumen von über 500.000 Euro zu verstehen. Des Weiteren fällt das Bauträger- und Developmentgeschäft sowie die Villenfinanzierung von vermögenden Privatkunden in dieses Segment. Demgegenüber wird das Standardgeschäft wie folgt charakterisiert:^[91]

- Kreditvolumen unter ca. 500.000 Euro
- hohe Stückzahlen
- standardisierte Bonitätsprüfung in der Regel in Form von Kreditscoringmodellen^[92]
- stark schematisierte Sicherheitenprüfung
- in der Regel keine persönliche Begutachtung der Immobilien durch Sachverständige
- Objekt ist häufig eine vom Darlehensnehmer selbstgenutzte wohnwirtschaftliche Immobilie

Hinsichtlich der Finanzierungsalternativen unterscheidet die betriebswirtschaftliche Literatur üblicherweise zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung bzw. Eigen- und Fremdkapital.^[93] Für die private Immobilienfinanzierung kommt in der Regel lediglich die Kreditfinanzierung und Selbstfinanzierung in Betracht. Letztere hat in Deutschland einen Anteil von durchschnittlich 25 Prozent an der Bauinvestition.^[94]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3-1: Alternativen der Finanzierung^[95]

Die Selbstfinanzierung beinhaltet alle verfügbaren finanziellen Mittel, die in der Vergangenheit aus den erzielten Einkünften gebildet worden sind.^[96] Die Finanzierung durch Eigenkapital wird im Folgenden außer Acht gelassen, da die Kreditfinanzierung von Immobilien im Fokus dieser Diplomarbeit steht.

3.2 Kreditarten

Das Kreditgeschäft der Bankbetriebe liegt grundsätzlich zum einen in der Kreditgewährung und zum anderen in der Kreditvermittlung,^[97] woraus die Bezeichnungen originäre und derivative Kreditleistung resultieren. Neben der originären Kreditleistung existiert weiterhin die derivative, worunter die Kreditvermittlung fällt.^[98] Einen Überblick über die Differenzierung der Kreditleistungen und die damit verbundenen Kreditarten gibt Abbildung 3-2.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3-2: Systematik der Kreditleistungen bzw. -arten^[99]

Weitere Unterscheidungskriterien sind beispielsweise die Laufzeit (kurz-, mittel- oder langfristig), die Art der Verzinsung (fest/variabel) oder die Art der Besicherung.^[100] Hinsichtlich der Besicherung lassen sich Kredite folgendermaßen unterscheiden:^[101]

a) reiner Personalkredit: der Kreditnehmer bzw. seine Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit ist die Sicherheit (Blankokredit)
b) verstärkter Personalkredit: neben der Person des Kreditnehmers dienen noch weitere Personen als Sicherheit (z.B. Diskontkredit, Avalkredit, Zessionskredit)
c) Realkredit: ist ein dinglich gesicherter Kredit, wobei als Sicherheiten beispielsweise Pfandrecht, Sicherungsübereignung und Grundpfandrechte (Hypotheken und Grundschulden) in Frage kommen (z.B. Lombard- und Hypothekarkredit)

Da eine Immobilienfinanzierung in der Regel langfristig erfolgt, kommt den langfristigen Krediten im Rahmen dieser Arbeit wesentliche Bedeutung zu. Kurz- und mittelfristige Kredite können dann bedeutsam sein, wenn Immobilieninvestitionen vor- oder zwischenfinanziert werden müssen. Eine Zwischenfinanzierung kann für den Privatkunden dann notwendig sein, wenn ein langfristiges Hypothekendarlehen zwar zugesagt ist, aber noch nicht auszahlungsreif ist oder wenn ein angesparter Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Eine Vorfinanzierung könnte von Bedeutung sein, wenn beispielsweise ein Grundstück zwecks späterer Bebauung erworben werden soll.^[102] Daneben besitzt der Vorschaltkredit in Hochzinsphasen Relevanz. Er dient dazu, die Zeit bis zu einem niedrigeren Zinsniveau zu überbrücken.^[103]

Für die (langfristige) Endfinanzierung einer privaten Immobilienfinanzierung kommt der Real- bzw. Hypothekarkredit in Frage. Die Standardkonditionen sehen Endlaufzeiten von 25 bis 30 Jahren vor,^[104] wobei der Tilgungsplan in der Regel festgelegt ist.^[105] Der Realkredit ist der Teil des Darlehens, der im Rahmen der Beleihungsgrenze^[106] dinglich, d.h. durch Eintragungen auf Grundstücken oder Schiffen abgesichert ist.^[107] In erster Linie dienen Realkredite der Finanzierung des privaten und gewerblichen Wohnungsbaus. So wird der Realkredit im Sparkassenbereich oftmals als ein durch Grundpfandrechte besicherter langfristiger Kredit definiert.^[108] In der Regel taucht der Realkredit im Kontext der Immobilienfinanzierung zusammen mit dem Begriff des Hypothekarkredites (Hypothekendarlehen) auf. Im engeren Sinne ist dies der über die Beleihungsgrenze hinaus gehende Teil des Kredites, im weiteren Sinne ist darunter der Grundbegriff für die grundpfandrechtlich gesicherte Kreditvergabe zu sehen.^[109]

Wie noch in Abschnitt 3.4 gezeigt werden wird, sind Real- und Hypothekarkredit bezüglich der Besicherung zwei unterschiedliche Kreditarten. Auf die Darstellung der weiteren Kreditarten soll hier nicht näher eingegangen werden.^[110] Es sei hier auf die einschlägige bankbetriebswirtschaftliche Fachliteratur verwiesen. Bevor jedoch konkreter auf den Real- und Hypothekarkredit eingegangen wird, soll zunächst die Bedeutung von Kreditsicherheiten erläutert werden, da sie die Grundlage für die nachfolgenden Abschnitte bilden. Kreditsicherheiten stellen einen wesentlichen Faktor für die Kreditkonditionen, da sie vor allem das von der Bank zu tragende Risiko und nicht zuletzt die Höhe des Zinssatzes beeinflussen.^[111] Insbesondere beim Erwerb einer Immobilie spielen Sicherheiten eine zentrale Rolle.

3.3 Kreditsicherheiten

Jede Kreditentscheidung und -konditionierung ist in der Regel an die Bestellung von Sicherheiten gebunden. Sicherheiten spielen deswegen eine wesentliche Rolle, weil die Kredit gebende Bank im Falle eines Kreditausfalls einen Vermögensgegenstand bzw. Anspruch erhält, den sie verwerten kann. Sicherheiten sind daher als einzelgeschäftsbezogenes Instrument zur Verlustreduzierung zu betrachten (Risikoüberwälzung).^[112] Die Auswahl und der Umfang der Kreditbesicherung hängt primär von der Bonität des Schuldners ab. Als Wert der bestellten Sicherheit wird grundsätzlich der bei der Verwertung erzielbare Nettorerlös angesetzt, wobei dieser Wert davon abhängt, wie anfällig das Sicherungsinstrument gegenüber potentiellen Marktpreisschwankungen ist und ob es einen hinreichend liquiden Markt dafür gibt. Möglichen Wertminderungen werden durch Beleihungsgrenzen Rechnung getragen.^[113]

Aus informationsökonomischer Sicht führen Kreditsicherheiten dazu, den Informationsstand des Kreditgebers zu verbessern. Bietet eine Bank beispielsweise eine Zinssenkung zusammen mit Einführung einer Kreditsicherheit an, wird der Kreditnehmer mit guter Bonität diesem Vorschlag eher zustimmen als der mit relativ schlechter Bonität. Die Folgen der adversen Selektion können durch Kreditsicherheiten beseitigt werden, weil sich die Kreditantragsteller selbst selektionieren (Selbstselektionsmechanismus).^[114]

Beim Eintreten der so genannten Verwertungsreife (d.h. Kreditausfall) haben Kreditinstitute die Möglichkeit, ihre finanziellen Ansprüche aus dem eingegangenen Kreditverhältnis dennoch einzufordern. Der Tatbestand der Verwertungsreife sowie die daraus resultierenden Gläubigerrechte sind gesetzlich geregelt.^[115] Die Rechtsfolgen im Falle der Verwertungsreife von Sicherheiten sind abhängig von der Besicherungsform. Es ist zu differenzieren, ob das Kreditverhältnis auf einer Sach- oder Personalsicherheit basiert. Bei einer Personalsicherheit haftet eine dritte Vertragspartei für die Kreditschulden, während bei der Vereinbarung einer Sachsicherheit die Gläubiger das Recht erhalten, die vertraglich vereinbarten Vermögensgegenstände zu versteigern. Die ausstehenden Schuldendienstleistungen werden, falls möglich, durch die erzielten Erlöse gedeckt.^[116]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3-3: Gliederung der Kreditsicherheiten

Für eine ausführliche Darstellung von Kreditsicherheiten sei auf die bankbetriebswirtschaftliche Literatur verwiesen.^[117] Jedoch sollen die Grundpfandrechte nicht außer Acht gelassen werden, denn sie haben im Rahmen der Immobilienfinanzierung aufgrund der Werthaltigkeit von Grundstücken die größte Bedeutung bei der Absicherung von Krediten. Sofern ein Grundstück nicht mit einem Erbbaurecht belastet ist, erstreckt sich die Kreditsicherheit auf Grundstück und Gebäude (siehe Abschnitt 3.1).^[118]

Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Sicherungs- und Verwertungsrecht an einem Grundstück für den Kreditgeber. Zu den Grundpfandrechten gehören die Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld,^[119] wobei letztere eine Sonderform der Grundschuld ist und als Kreditsicherheit kaum verwendbar ist.^[120] Die gesetzlichen Regelungen finden sich in den §§ 1113 - 1190 BGB. Grundpfandrecht bedeutet, dass Grundstücke und andere Gegenstände als Kreditsicherheit dienen. Kreditinstitute verschaffen sich durch Grundpfandrechte Sicherheiten, die so gestaltet sind, dass der Kreditnehmer keinen Zugriff auf das Grundstück nehmen kann.^[121] Bei Nichtzahlung einer Forderung hat der Gläubiger Anspruch auf eine Verwertung des Grundstücks aus § 1147 BGB (Befriedigung durch Zwangsvollstreckung).^[122]

3.3.1 Sicherheitenrisiko bei Immobilien

Die Werthaltigkeit der Grundstücks bzw. der Immobilie ist der zentrale Bestandteil der Immobilienfinanzierung, denn das Risiko der Immobilie wird durch den Sicherungscharakter gleichzeitig zum Risiko der Bank (Sicherheitenrisiko, siehe Abschnitt 2.1). Die Beurteilung der Sicherheiten stellt ein wesentliches Problem dar, weil die Bewertung des als Sicherheit dienenden Grundstücks Schwierigkeiten aufwerfen kann. Zum einen fehlt oft der Marktpreis als Maßstab für eine Bewertung und zum anderen erfolgt die Besicherung wegen der langen Kreditlaufzeit für eine relativ lange Zeitdauer.^[123] Aus diesem Grund müssen Banken die Möglichkeiten zukünftiger Wertminderungen besonders sorgfältig prüfen, denn zu hoch bewertete Objekte können bei Not leidenden Engagements zu Einzelwertberichtigungen führen, was nach der Definition des Baseler Ausschuss ein Kreditausfall ist (siehe Abbildung 2-1). Einzelwertberichtigungen werden gebildet, wenn Insolvenz oder Unregelmäßigkeiten in der Kontoführung auf einen Ausfall hindeuten.^[124]

3.3.2 Beleihungswert

Der Beleihungswert ist die zentrale Größe bei der Fremdfinanzierung von Immobilien, denn er trägt erheblich zur Bestimmung des maximalen Kreditvolumens und folglich auch der von der Bank eingegangenen Risikoposition bei.^[125] Der Beleihungswert ist damit mittelbar die Grundlage für die Konditionengestaltung. Er hat folgende Bedeutung für die Kreditvergabe:^[126]

- Grundlage für die bankintern festgesetzte Grenze der Kreditvergabe (siehe unten),
- 60 Prozent des Beleihungswertes umfassen den erststelligen Beleihungsraum, bei dem gesichert ist, dass das Grundstück als Sicherheit, unabhängig von den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kreditnehmers, ausreicht (siehe Abschnitt 3.4) und
- für Hypothekenbanken bildet er die Grundlage
- für die Refinanzierung durch Pfandbriefe (maximal 60% des Beleihungswertes, siehe Abschnitt 3.5) sowie
- für die Ermittlung des maximalen Außerdeckungsteils (siehe § 5 Abs. 1 Nr. 2 HBG).

Der Beleihungswert ist der Wert, der bei der Kreditvergabe unter wirtschaftlich vorsichtiger Berücksichtigung aller Wert beeinflussenden Faktoren eines Beleihungsobjektes zugrunde gelegt wird.^[127] Grundlage ist daher nicht wie beim Verkehrswert die stichtagsbezogene Wertermittlung einer Immobilie, sondern die Feststellung, ob ein Objekt dauerhaft werthaltig ist. Der Beleihungswert soll näherungsweise dem Wert entsprechen, der sich bei einer notfalls erforderlichen Zwangsvollstreckung^[128] aller Voraussicht nach erzielen lässt.^[129]

Ein Objekt wird aber in der Regel nicht bis zur Höhe des Beleihungswertes beliehen, damit Banken Reserven im Falle von Verkehrswertschwankungen und Leistungsrückständen in der Zwangsverwertung bleiben.^[130] Obergrenzen für die Beleihung finden sich in den einschlägigen gesetzlichen und satzungsrechtlichen Vorschriften (z.B. Hypothekenbankgesetz und Verordnungen der Sparkassen). Die Grenze liegt bei Bausparkassen bei 80%, während bei Realkreditinstituten und Sparkassen lediglich 60% zulässig sind.^[131] Im Falle eines hohen Objektrisikos kann die Bank die Beleihungsgrenze auch unter das gesetzliche Limit festlegen.^[132] Solange der Beleihungswert der Immobilie vorsichtig angesetzt worden ist und die Beleihung niedrig bleibt, muss ein Not leidender Kredit nicht zwangsläufig zu einem Verlust führen.^[133]

3.3.3 Verlustquote

Verluste können im Falle eines Kreditausfalls entstehen, wenn der Wert der Sicherheiten bzw. der Verwertungserlös nicht ausreicht, die ausstehende Forderung zu decken. Mit dem Verwertungserlös können die Kreditverluste der Bank reduziert oder gar vermieden werden. Zur Quantifizierung dieses Erlöses müssen Banken zukünftige Einflüsse auf den Wert der gestellten Sicherheiten analysieren. Gemessen wird dieser Verlust über die Verlustquote. Wichtige Determinanten für die Verlustquote^[134] bzw. die so genannte Rückzahlungsquote (Recovery Rate, RR)^[135] sind:^[136]

- Höhe und Art der Kreditsicherheiten sowie des Forderungsbetrages
- Rangstellung der beanspruchten Gläubigerposition (im Grundbuch)
- Effektivität und Kosten der Recovery-Maßnahmen („Workouts“)^[137] der Bank
- das bei Insolvenz noch vorhandene Vermögen
- ggf. ausfallende Renditen, z.B. aus Zinserträgen
- die verwendete Ausfalldefinition

Eine Untersuchung der deutschen Kreditwirtschaft hat ergeben, dass erstrangig besicherte Wohnungsbaukredite (bis zu einem Beleihungsauslauf^[138] von 60 Prozent) für den Zeitraum von 1988 bis 1998 eine Verlustquote von lediglich 0,03 Prozent aufwiesen. Kredite mit höheren Beleihungsausläufen haben ebenfalls eine nur geringe Verlustquote in Höhe von 0,05 Prozent. Nachrangige Kredite weisen hingegen eine Verlustquote von 0,18 Prozent auf.^[139],^[140] Für denselben Erhebungszeitraum wurden anhand einer Stichprobe die spezifischen Verlustdeterminanten deutscher Hypothekenbanken untersucht. Dabei zeigte sich erneut der in Abbildung 3-4 dargestellte enge Zusammenhang zwischen Verlustrisiko und Beleihungsauslauf.^[141]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3-4: Verlustraten^[142]

3.4 Real- und Hypothekarkredit

Die Basis einer jeden Immobilienfinanzierung ist der Realkredit.^[143] Ein Realkredit im engeren Sinne liegt vor, wenn die Beleihung gemäß § 11 HBG 60 Prozent des Grundstückswertes nicht überschreitet und der bei der Beleihung angenommene Wert nach sorgfältiger Wertermittlung festgestellt wurde (§ 12 HBG).^[144] Die 60%-Grenze wird dabei als Beleihungsgrenze bezeichnet. In der Regel reicht aber ein Darlehen, das innerhalb der Beleihungsgrenze von 60% liegt, für die gesamte Finanzierung einer Immobilie nicht aus. Es werden daher auch höhervolumige Darlehen vergeben, die über dieser Grenze liegen. Das Darlehen besteht folglich zum einen aus dem vollständig grundpfandrechtlich besicherten Teil des Kredites, dem Realkredit im engeren Sinne,^[145] zum anderen aus dem über die Beleihungsgrenze hinaus gehenden Teil des Kredites.^[146] Dieser Teil wird als (nachrangiger) Hypothekarkredit bezeichnet, sofern er auch grundpfandrechtlich gesichert ist.^[147] Es liegt damit ein Mischtypus aus Realkredit (erststellig) und Hypothekarkredit (nachstellig) vor.^[148]

Das typische für den Real- und Hypothekarkredit ist die Belastung durch Eintragung in das Grundbuch (Registerpfandrecht).^[149] Da an einem Grundstück mehrere Rechte gleichzeitig bestehen können, richtet sich ihr Verhältnis zueinander nach einer bestimmten Rangfolge. Aus diesem Grund wird jeder Gläubiger bestrebt sein, seine Forderung an erster Rangstelle im Grundbuch abzusichern. „Das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, bestimmt sich, wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, nach deren Reihenfolge der Eintragungen. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang: Rechte, die unter Angabe desselben Tages eingetragen sind, haben gleichen Rang.“^[150]

3.4.1 Realkredit

Der Realkredit ist der Teil des Kredites, der innerhalb der Beleihungsgrenze (60%) liegt. Dieser Beleihungswert gibt gleichzeitig den erststelligen Beleihungsraum vor und beeinflusst damit mittelbar die Darlehenshöhe.^[151] Aufgrund seines relativ geringen Risikos genießt der Realkredit hinsichtlich der regulatorischen Eigenkapitalanforderung gemäß Grundsatz I eine privilegierte Anrechnung von 50%.^[152] Das besondere an Realkrediten ist, dass dem Kreditnehmer nicht die volle Kreditsumme ausbezahlt wird, sondern um einen bestimmten Abschlag (Damnum, Disagio)^[153] reduzierter Betrag. Der Kreditnehmer muss dann den vollen Kreditbetrag an die Bank zurückzahlen. Als Grundformen haben sich die Festsatzhypothek und die Erste Hypothek mit Zinsanpassung herausgebildet. Beiden Formen liegt die annuitätische Tilgung zugrunde.^[154]

Zu beachten ist beim Realkredit, dass eine Klassifizierung zum Realkredit weder eine Beleihung allein zur ersten Rangstelle voraussetzt, noch auf Vorrang vor etwaigen im Grundbuch eingetragenen Rechten.^[155] Das bedeutet, dass auch ein nachrangig besichertes Darlehen, soweit es zusammen mit den Vorlasten die Beleihungsgrenze (60%) nicht überschreitet, ein Realkredit ist. Im Allgemeinen wird dies dann als eine Beleihung im erststelligen Raum oder e rste oder erststellige Hypothek bezeichnet.^[156] Demgegenüber kann aber eine erststellige Eintragung weit über 60 Prozent hinausgehen.^[157]

3.4.2 Nachrangiger Hypothekarkredit

Als nachrangige Hypothekarkredite sind alle über die Beleihungsgrenze hinaus gehenden Immobilienfinanzierungen (d.h. im nachstelligen Raum) zu betrachten sowie sämtliche Kredite, die keine Realkredite im Sinne der Realkreditnormen (z.B. Beleihungswertermittlung und Beleihungsfähigkeit) sind. Die Beleihung im nachstelligen Raum wird oftmals als nachrangiger Hypothekarkredit bezeichnet.^[158] Dies bedeutet, dass

- z.B. eine 80%-Eintragung zu einem Teil erststellig ist und zum anderen Teil Nachrangcharakter hat, aber
- eine zweitrangige Eintragung von 20% des Grundstückswertes, die nach einer 40%-Eintragung (erstrangig) rangiert, noch immer im Rahmen der Beleihungsgrenze liegt und damit erststellig ist.^[159]

Bei der Finanzierung im nachstelligen Beleihungsraum kann nochmals unterschieden werden zwischen der zweiten und dritten Hypothek, wobei diese Differenzierung nach und nach an Bedeutung verliert.^[160] Während die zweite Hypothek den Beleihungsraum oberhalb der Realkreditgrenze in der Regel bis zu 80 Prozent ausschöpft, können dritte Hypotheken bis zu 100 Prozent des Verkehrswertes erreichen, d.h. also über 100 Prozent des Beleihungswertes hinaus gehen.^[161] Der nachrangige Hypothekarkredit genießt im Gegensatz zum Realkredit keine privilegierte Anrechnung, d.h. er muss in voller Höhe (100%) angerechnet werden.^[162] Eine Ausnahme bilden Bauspardarlehen, wenn diese durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht abgesichert sind.^[163] Diese werden im Grundsatz I mit 70 Prozent angerechnet.

Diese zweiten Hypotheken (Bauspardarlehen) werden vor allem von Bausparkassen angeboten. Bauspardarlehen sind in der Regel Annuitätendarlehen mit einem hohen Tilgungssatz und relativ niedrigen Zinssätzen ausgestattet. Nachteil ist die hohe Tilgung und der geringe Steuereffekt.^[164] Herausgebildet hat sich im nachrangigen, langfristigen Kreditgeschäft vor allem das Persönliche Hypotheken-Darlehen (auch: Real- oder Privatdarlehen etc.). Neben dieser Form werden noch diverse weitere Versionen, wie z.B. Bankvorausdarlehen, angeboten.^[165]

3.5 Kreditzinssatz

Für Preisvergleiche im Kreditgeschäft wird im Allgemeinen der Effektivzinssatz herangezogen, der neben dem Nominalzinssatz weitere Preis bestimmende Faktoren bzw. Preisbestandteile berücksichtigt.^[166] Die Angabe des Effektivzinssatzes ist gerade in der Immobilienfinanzierung von größerer Bedeutung, weil der Anteil fest konditionierter und längerfristiger Kredite höher ist. Ferner finden bestimmte Modalitäten der Zins- und Tilgungsberechnung besonders häufig Anwendung.^[167] Allerdings eignet sich der Effektivzinssatz nicht, um Aussagen über Änderungen des Kreditzinssatzes nach Basel II ableiten zu können. Günstiger ist es, allein den Nominalzinssatz zu analysieren, da die Preis bestimmenden Faktoren zum einen von Bank zu Bank verschieden sind und zum anderen kreditindividuell variieren. Aus diesem Grund soll im Folgenden der Nominalzinssatz eines langfristigen Kredites untersucht werden. Der Nominalzinssatz errechnet sich grundsätzlich aus den reinen Zinssätzen („pure rates“) des Geld- und Kapitalmarktes (Realverzinsung plus Inflationserwartung sowie einem bonitätsabhängigen Risikozuschlag (Elemente der vertikalen Zinsstruktur).^[168] Im Folgenden soll auf diese beiden Hauptelemente in kurzer Form eingegangen werden.

3.5.1 Zinssätze des Geld- und Kapitalmarktes

Die (reinen) Zinssätze bilden sich auf den Geld- und Kapitalmärkten. Banken sind von den Finanzmärkten insofern abhängig, als dass sie sich über sie direkt oder indirekt refinanzieren, was natürlich mittelbaren Einfluss auf die Kreditzinssätze hat.^[169] Im kurzfristigen Bereich ist vor allem neben dem Einlagen- das Offenmarktgeschäft über die Zentralbank für die Refinanzierung der Kreditinstitute von Relevanz. Die die Refinanzierung beeinflussenden Zinssätze sind die Fazilitäten des Europäischen Systems der Zentralbanken.^[170] Des Weiteren spielt die Kreditaufnahme bei anderen Banken eine Rolle. Als Referenz- oder Markteinstandszins wird bei der Kreditvergabe häufig eine objektiv feststellbare Bezugsgröße wie beispielsweise der EURIBOR oder LIBOR mit entsprechender Fristigkeit gewählt.^[171]

Für die langfristige Finanzierung von Immobilien bzw. derer Refinanzierung ist der Kapitalmarkt von wesentlicher Bedeutung.^[172] Auf dem Kapitalmarkt beschaffen sich Banken vor allem durch Spareinlagen und die Emission von Schuldverschreibungen mittel- bis langfristig Kapital. Der Zinssatz für die aufgenommenen Refinanzierungsmittel bestimmt den Referenzzinssatz für den Kredit.^[173] Zu den Schuldverschreibungen zählen unter anderem Inhaber- und Kommunalschuldverschreibungen sowie Pfandbriefe.^[174] Insbesondere letztere sind im Hypothekarkreditgeschäft von großer Bedeutung.

Die Eigenschaft eines Realkredites bewirkt für die Hypothekenbanken und öffentlich-rechtlichen Banken,^[175] dass er zugleich für die Deckung von Pfandbriefen herangezogen werden kann, wobei allerdings zusätzliche Regeln zu beachten sind.^[176] Hypothekenpfandbriefe nehmen eine Sonderstellung unter den Schuldverschreibungen ein, da sie immer dinglich durch die Beleihung von Grundstücken abgesichert sind. Aufgrund dieser Sicherheit trägt der Kapitalanleger ein relativ geringes Risiko, was die Bank durch eine niedrigere Risikoprämie entgeltet. Folglich sind auch die Refinanzierungskosten der Bank durch die Emission von Pfandbriefen niedriger als bei einer vergleichbaren (unbesicherten) Obligation. Die Basis für den Kreditzinssatz ist der von der Bank zu zahlende Zinssatz bei der Ausgabe des Pfandbriefes.^[177]

Hingegen refinanzieren Sparkassen und Kreditbanken Realkredite vor allem über Einlagen. Dies bedeutet, dass der Einlagenzinssatz den Refinanzierungszinssatz bestimmt.^[178] Für den nachrangigen Hypothekarkredit mit festem Zinssatz lässt sich keine Aussage über den Refinanzierungskostensatz machen, da es keinen Markt für derartige Darlehen gibt.^[179] Unabhängig vom Geld- und Kapitalmarkt können Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften einen günstigeren Kreditzinssatz anbieten, weil sie sich aus den Prämienzahlungen der Lebensversicherungsnehmer und Bausparer refinanzieren.^[180] Der Refinanzierungssatz ist in der Regel günstiger als der Zinssatz des Geld- und Kapitalmarktes.^[181]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3-5: Refinanzierungsquellen^[182]

Aufgrund dieser beispielhaft dargestellten sowie unterschiedlichen Möglichkeiten zur Refinanzierung von Immobilienfinanzierungen, ist es nicht möglich, einen einzigen Markteinstandszins zu nennen, der für den Kreditzinssatz maßgeblich ist. Es lassen sich jedoch Referenzzinssätze angeben, die Banken zur Orientierung nutzen. Für variabel verzinsliche, langfristige Baudarlehen wird als Geldmarktzinssatz beispielsweise häufig der 3-Monats-EURIBOR herangezogen.^[183] Bei Festdarlehen könnte als Referenzzinssatz die F.A.Z.-Renten-Rendite für Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Anleihen für unterschiedliche Laufzeiten herangezogen werden.

Weder Banken noch Gläubiger als einzelne Marktteilnehmer besitzen Möglichkeiten, die Konditionen der Märkte entscheidend zu beeinflussen, weil keiner von beiden mächtig genug ist, diesen Markt^[184] zu beeinflussen. Die Konditionen können daher als objektiv angenommen werden.^[185] Somit ist dieses Element des Nominalzinssatzes exogen determiniert und im Rahmen der Bankplanung keine entscheidende Steuerungsgröße.

3.5.2 Marge

Dahingegen stellt die Marge die herausragende Ergebnisinformation für eine ertragsorientierte Banksteuerung dar.^[186] Die Marge eines Kreditzinssatzes ist der Teil des Nominalzinssatzes, der von der Bank im Rahmen der Bankkalkulation vorgegeben wird und im Mittelpunkt der operativen Planung und Kontrolle des Wertbereichs^[187] eines Kreditinstitutes steht. Die Marge ist damit im Gegensatz zu den reinen Zinssätzen des Geld- und Kapitalmarktes endogen determiniert. Im Allgemeinen wird die Marge eines Kreditgeschäftes als Risikozuschlag betrachtet, der von der Bonität des Schuldners abhängt. Im Folgenden wird gezeigt, dass neben dem Risikozuschlag weitere Komponenten in der Marge berücksichtigt werden müssen.

Die Marge eines Kreditgeschäftes wird bei Banken in der Regel über die Marktzinsmethode bestimmt, denn sie gilt als modernes, entscheidungsorientiertes Konzept.^[188] Die Marge des Einzelgeschäftes wird bei diesem Konzept auch als Konditionsmarge bezeichnet. Zusammen mit der Strukturmarge bestimmen sie als Summe der Ergebnisse die Bruttozinsspanne (Werterlösspanne) der Bank, die das Ergebnis des Zinsbereichs darstellt.^[189] Die Bruttozinsspanne ist wesentlicher Teil der ertragsorientierten Banksteuerung.

Die Strukturmarge basiert auf dem Prinzip der Fristentransformation. Strukturbeiträge ergeben sich aus der Gegenüberstellung von Aktiv- und Passivgeschäften, d.h. aus der Differenz zwischen Mittelverwendung und Mittelherkunft bzw. bei fristeninkongruenten Refinanzierungsgeschäften,^[190] während der Konditionsbeitrag von einer Fristenkongruenz ausgeht. Die Konditionsmarge basiert auf dem Opportunitätsprinzip. Jedes Kreditgeschäft wird bei dieser Methode mit den fristenkongruenten Zinssätzen des Geld- und Kapitalmarktes^[191] verglichen,^[192] um eine Aussage über die Vorteilhaftigkeit eines Einzelgeschäftes ableiten zu können. Das bedeutet, dass ein Kredit- oder Einlagengeschäft für eine Bank grundsätzlich dann vorteilhaft ist, wenn es mehr einbringt bzw. weniger kostet als eine vergleichbare Geld- oder Kapitalmarktalternative.^[193]

[...]

^[1] Deutsche Bank AG (2003), S. 196.

^[2] So z.B. die Studie „Finanzierung Mittelstand“ mit der das Kreditvergabeverhalten von Banken gegenüber mittelständischen Unternehmen im Zusammenhang mit Basel II untersucht wird. Vgl. Hansmann und Ringle (2001). Zur Kreditzinsänderung für mittelständische Unternehmen vgl. Grunert u.a. (2002).

^[3] Vgl. z.B. Deutsche Bundesbank (2003e), S. 32.

^[4] Ausführlicher zur Bedeutung der Immobilienwirtschaft z.B. in Schulte und Hupach (2000), S. 5 ff.

^[5] Vgl. Deutsche Bundesbank (2003e), S. 32 f.

^[6] Die Bauwirtschaft dient dem Staat aufgrund des Multiplikatoreffektes der Konjunktursteuerung. Investitionen in Bauwerke lösen eine Art Kettenreaktion aus, weil dadurch Nachfrage in anderen Branchen entsteht. Der Zinssatz ist eine Möglichkeit, Bauinvestitionen zu stimulieren. Vgl. Syben (1999), S. 22. Selbiges könnte Basel II bewirken, wobei jedoch der negative Effekt einer Zinserhöhung nicht ausgeschlossen werden kann.

^[7] Vgl. z.B. Karten, W. (1972) mit einer kritischen Darstellung verschiedener Risikobegriffe.

^[8] Vgl. Schmidt und Terberger (1997), S. 285.

^[9] Vgl. Karten (1972), S. 163.

^[10] Demgegenüber wird die Chance als Upside Risk bezeichnet. Vgl. Oehler und Unser (2001), S. 12 f. sowie Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 541.

^[11] Die Begriffe Bank und Kreditinstitut werden in dieser Arbeit synonym verwendet. Vgl. Eilenberger, G. (1993), S. 8 ff. Im Fokus der Arbeit stehen Kreditinstitute, die Kreditgeschäfte im Sinne des § 1 Kreditwesengesetz (KWG) betreiben. Der Begriff „Bank“ ist gesetzlich durch § 39 KWG geschützt.

^[12] Der Begriff des Adressenausfallrisikos entstammt den regulatorischen Richtlinien für Banken, auf die in den folgenden Abschnitten näher eingegangen wird.

^[13] Zu den Marktpreisrisiken zählen Zins- und Aktienkursrisiken, Währungsrisiken, Rohstoffpreisrisiken. Eine ausführlichere Definition findet sich in Johanning (1998), S. 17 ff.

^[14] Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (1999), S. 26.

^[15] Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (2001a), S. 56. Die Definition bezieht sich auf die Anwendung des bankinternen Rating-Ansatzes (siehe Kapitel 5). Im Zusammenhang mit Krediten an Privatkunden umfasst der Begriff Umschuldung jegliche Prolongation eines Kredites wie z.B. die Verlängerung der Kreditlaufzeit, um monatliche Tilgungsraten zu vermindern. Vgl. Deutsche Bundesbank (2001a), S. 25 und Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (2001a), S. 87. Bei dieser Definition sind noch leichte Änderungen zu erwarten, die vom Ergebnis her jedoch relativ unbedeutend sind. Vgl. Schulte-Mattler (2002), S. 769.

^[16] Vgl. Oehler und Unser (2001), S. 196 f. und Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 151.

^[17] Die Deutsche Bank definiert ihr Kreditrisiko als Ausfall-, Länder- und Abwicklungsrisiko (Liquiditätsrisiko). Vgl. Deutsche Bank AG (2003), S. 197. Das Länderrisiko ist jedoch nur im internationalen Geschäft von Bedeutung und findet daher in dieser Arbeit keine weitere Berücksichtigung. Zudem ist es prinzipiell im Ausfallrisiko enthalten.

^[18] Vgl. Rolfes (2001), S. 4. Das Bonitätsrisiko tritt primär lediglich bei als Wertpapiere verbrieften und börsenmäßig gehandelten Schuldtiteln auf. Es drückt sich in Bonitätsverschlechterungen bzw. Rating-Migrationen aus, woraus Marktwertverluste resultieren könnten. Dies bedeutet, dass z.B. auch Wertänderungen einer Anleihe als Verlust erfasst werden. Vgl. Schiller und Tytko (2001), S. 221, Schierenbeck (2001a), S. 309 f. und 314 f.

^[19] So auch Steiner (1994), S. 489. Demnach schlagen sich Liquiditätsrisiken letztlich immer im Erfolgs- bzw. Ausfallrisiko nieder.

^[20] Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (1988).

^[21] Die Eigenkapitalanforderung wurde 1996 mit dem Erlass des Marktrisikopapiers erweitert. Der Baseler Ausschuss regelt darin die Eigenkapitalunterlegung der Marktpreisrisiken. Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (1996).

^[22] Ausführlich zum Grundsatz I z. B. in Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 366 ff.

^[23] Da das Kernkapital einen Anteil von mindestens 50% an dem gesamten haftenden Eigenkapital haben muss, liegt die Untergrenze der Kernkapitalquote als Verhältnis von Kernkapital zu den Risikoaktiva bei 4%.

^[24] Derivative (außerbilanzielle bzw. bilanzunwirksame) Geschäfte wie Swap-, Termin- und Optionsrechte werden mit einem Kreditumrechnungsfaktor zu Kreditäquivalenzbeträgen umgerechnet. Daraus ergeben sich Risikoäquivalenzaktiva. Im Folgenden werden ausschließlich bilanzielle Geschäfte in Form von Krediten betrachtet.

^[25] Die Begriffe Bonitätsgewicht und Risikogewicht werden im Folgenden synonym verwendet.

^[26] Vgl. Boos und Schulte-Mattler (2001a), S. 348.

^[27] Basel I sieht eine 50%-Gewichtung nur für wohnwirtschaftliche Immobilien vor. Gewerbliche Immobilien sollen nach Basel I im Gegensatz zum Grundsatz I mit einem Risikogewicht von 100% versehen werden. Vgl. Hagen (2002), S. 43 f.

^[28] Diese Kontrahentengruppe (70%) ist nur im Grundsatz I enthalten. Basel I enthält keine solche Gruppe.

^[29] Im Anhang A befindet sich eine Tabelle mit Bonitätsgewichtungsfaktoren für verschiedene Risikoaktiva nach Grundsatz I. Vgl. auch § 13 Grundsatz I.

^[30] Ausführlich zur Kritik am geltenden Grundsatz I bzw. Basel I vgl. BdB (2000), S. 45 ff. und Söhlke (2002), S. 61 ff.

^[31] Vgl. Deutsche Bundesbank (2001a), S. 16.

^[32] Zu den veränderten ökonomischen Rahmenbedingungen vgl. Oehler und Unser (2001), S. 189 ff.

^[33] Vgl. dazu Zeise (2001) mit einem Kommentar zur Krise an den Finanzmärkten.

^[34] Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 24.

^[35] Vgl. Wolf (2000), S. 4.

^[36] Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 24. Der Substanzwert findet vor allem bei Unternehmensbewertungen Anwendung.

^[37] Das Kernkapital wird vor allem zur Unterlegung der Risikoaktiva herangezogen. Gemäß Basel I und Grundsatz I müssen die Risikoaktiva mit mindestens 4% Kernkapital unterlegt sein. Vgl. z.B. Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 371.

^[38] Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht ist 1974 gegründet worden und setzt sich gegenwärtig aus hochrangigen Vertretern nationaler Bankaufsichtsbehörden und Zentralbanken zusammen. Dazu zählen Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien, Japan, Kanada, Luxemburg, Niederlande, Schweden, Schweiz und die USA. Der Ausschuss tritt in der Regel alle drei Monate bei der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) in Basel zusammen, wo sich auch das ständige Sekretariat des Ausschusses befindet. Deswegen befinden sich die Publikationen des Baseler Ausschusses auf der Website der BIZ unter www.bis.org.

^[39] Das Ergänzungskapital wird abermals differenziert in Klasse 1 und Klasse 2. Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 387 ff.

^[40] Ausführlich zur Entwicklung der Eigenmitteldefinition seit der Urfassung des KWG von 1962 in Wolf (2000), S. 5 ff. Die Vorschriften der EG-Eigenmittelrichtlinie wurden mit der vierten KWG-Novelle zum 1. Januar 1993 in deutsches Recht umgesetzt, die der EG-Kapitaladäquanzrichtlinie im Rahmen der sechsten KWG-Novelle zum 1. Januar 1998. Sie sind kodifiziert in § 10 KWG. Vgl. Deutsche Bundesbank (2003c) und Schierenbeck (2001b), S. 466.

^[41] Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 469 ff. Ein tabellarischer Überblick über die historische Entwicklung der Eigenmittelkomponenten des KWG findet sich in Wolf (2000), S. 6 f.

^[42] Als Drittrangmittel gelten gemäß § 10 Abs. 2c KWG Nettogewinne aus Handelsgeschäften sowie kurzfristige nachrangige Verbindlichkeiten. Diese Definition lehnt sich an die Empfehlungen der EU an und entspricht nicht derer des Basler Ausschusses, weil auch die erwähnten Nettogewinne inbegriffen sind. Drittrangmittel dürfen jedoch nicht zur Unterlegung von Ausfall- bzw. Kreditrisiken genutzt werden, sondern sind ausschließlich zur Unterlegung von Marktpreisrisiken zu verwenden. Des Weiteren gelten diverse Randbedingungen. Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 470 ff. Vgl. dazu auch Wolf (2000), S. 12 f. mit einem tabellarischen Überblick über die Eigenmittelbestandteile und deren Anrechnungsfähigkeit nach § 10 KWG und nach Basel I.

^[43] Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 24. Stille Reserven sind Beteiligungen, Liegenschaften, und Pensionsrückstellungen sowie die Risikovorsorge. Zur Risikovorsorge siehe auch Abschnitt 2.5.

^[44] Darstellung in Anlehnung an Schierenbeck (2001b), S. 24.

^[45] Der Begriff des Risikokapitals wird in der Literatur synonym verwendet. Der Begriff ökonomisches Kapital wird häufig zur Abgrenzung zu den aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderungen verwendet. Vgl. Rau-Bredow (2002), S. 3.

^[46] Schierenbeck (2001b), S. 23.

^[47] Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 25 f. Die Deutsche Bank bezeichnet ihr in der Bilanz ausgewiesenes Eigenkapital als ökonomisches Kapital. Vgl. Deutsche Bank AG (2003), S. 199.

^[48] In diesem Zusammenhang wird auch von der Gleichgewichtsbedingung im Risikotragfähigkeitskalkül gesprochen, wonach das Total-Risikopotential einer Bank geringer sein muss als die verfügbaren Risikodeckungsmassen. Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 16 ff.

^[49] Dies gilt unter Zugrundelegung der klassischen Finanzierungstheorie. Aus Sicht der neoklassischen Theorie hingegen ist Eigenkapital auf gut funktionierenden Märkten nicht teurer als Fremdkapital. Vgl. Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 563.

^[50] Neben diesen beiden genannten Kriterien werden außerdem Liquidität und Unabhängigkeit als traditionelle finanzwirtschaftliche Entscheidungskriterien betrachtet. Vgl. Perridon und Steiner (1999), S. 9 ff. In diesem Zusammenhang ist auch auf die Thematik der optimalen Kapitalstruktur bzw. den finanzwirtschaftlichen Leverage-Effekt zu verweisen. Bei diesem Problem geht es um die Minimierung der Kapitalkosten einer Unternehmung durch Substitution von Eigenkapital. Ziel ist die Erhöhung der Rendite unter Berücksichtigung des Risikos einer Unternehmung. Vgl. z.B. Perridon und Steiner (1999), S. 473 ff. oder Schmidt und Terberger (1997), S. 245 ff.

^[51] Vgl. Schierenbeck (2001a), S. 12.

^[52] Vgl. Hille u.a. (2000), S. 190 f.

^[53] Ausführlich dazu vgl. Schierenbeck (2001b), S. 42 ff. sowie S. 544 ff. zur Konzeption eines risikoadjustierten Kennzahlensystems. Dort werden RoE und RoRaC miteinander verknüpft.

^[54] Vgl. Schierenbeck (2001a), S. 14. Vorweg der Hinweis, dass die operationellen Risiken in Zukunft eine größere Rolle spielen werden, weil sie nach Basel II auch mit Eigenkapital zu unterlegen sind (siehe Kapitel 5). Gegenparteienrisiken treten in erster Linie als Ausfallrisiken auf. Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 6.

^[55] Vgl. Wehrsporn (2001), S. 582. Alternative Risikomaße zur Messung des Marktrisikos sind die Standardabweichung und die Lower Partial Moments (LPM). Vgl. Hahn u.a. (2002).

^[56] Schierenbeck (2001a), S. 15.

^[57] Vgl. Rau-Bredow (2002b), S. 604.

^[58] Für Marktpreisrisiken wird üblicherweise ein Konfidenzniveau von 95 oder 99% festgelegt. Dies entspricht bei Annahme einer Normalverteilung 1,65 bzw. 2,33 Standardabweihungen. Vgl. Rau-Bredow (2002b), S. 604.

^[59] Vgl. Rolfes (2001), S. 8 und ausführlicher in Kimball (1998), S. 44 ff. Zur Eigenkapitalallokation unter Einbeziehung der aufsichtsrechtlichen Bestimmungen vgl. Hille u.a. (2000).

^[60] Vgl. Deutsche Bank AG (2003), S. 199 f.

^[61] Vgl. Hille u.a. (2000), S. 190 und Schierenbeck (2001b), S. 22 f. Zur Abgrenzung der relevanten Risikokategorien einer Bank vgl. Schierenbeck (2001b), S. 4 ff.

^[62] Vor allem gegenwärtig ist das Kreditrisiko von besonderer Relevanz, da sich die Insolvenzzahlen in Deutschland auf einem besonders hohen Niveau befinden. Dies impliziert im Allgemeinen ein höheres Ausfallrisiko in den Kreditportfolios. Vgl. z.B. o.V. (2003d), S. 11.

^[63] Weiterhin werden das Marktrisiko (35%), das operationelle Risiko (11,9%) und das Geschäftsrisiko (9,6%) ausgewiesen Vgl. Deutsche Bank AG (2002), S. 244.

^[64] Vgl. Wehrsporn (2001).

^[65] Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (1999), S. 2 und Bröker und Lehrbass (2000), S. 3. Die bekanntesten Ansätze sind CreditRisk+, Portfolio Manager, CreditMetrics und CreditPortfolioView. Für einen Vergleich dieser Kreditrisikomodelle vgl. Wahrenburg und Niethen (2000) und Koyluoglu und Hickman (1998).

^[66] Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (1999), S. 15.

^[67] In der Regel handelt es sich bei der Verlustverteilungsfunktion nicht um eine Wahrscheinlichkeitsdichtefunktion, da sie kein stetiges Merkmal aufweist.

^[68] Die ökonomische Begründung liegt darin, dass Kreditausfälle relativ selten vorkommen, dann jedoch zu hohen Verlusten führen können, da sie mit anderen Kreditausfällen positiv korreliert sind. Vgl. Bröker und Lehrbass (2000), S. 6.

^[69] Vgl. Deutsche Bank AG (2003), S. 199 und Rolfes (2001), S. 24.

^[70] Vgl. Rolfes (2001), S. 4.

^[71] Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (1999), S. 16 f. sowie Rolfes (2001), S. 4 und 24.

^[72] Der Grund dieses im vergleich zum Marktrisiko hohen Wertes liegt in der Größe des Schätzfehlers und dem Einfluss der Form der Verteilungsenden. Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (1999), S. 29 f. Der Wert ergibt sich aber auch aus dem Rating, den das Kreditinstitut anstrebt. Ist das Ziel ein AAA-Rating, so ist es konsistent, ein Konfidenzniveau von 99,98 Prozent zu definieren, da die historische Ausfallrate von Unternehmensanleihen mit einem AAA-Rating ca. 0,02 Prozent beträgt. Vgl. Bröker und Lehrbass (2000), S. 6 oder Heidorn (2000), S. 19 f.

^[73] Vgl. Deutsche Bank AG (2003), S. 200.

^[74] Vgl. Rau-Bredow (2002), S. 6.

^[75] Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (1999), S. 53 ff.

^[76] Quelle der Abbildung: KPMG (2001), S. 8.

^[77] Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 26.

^[78] Der Begriff der Risikovorsorge wird in der Literatur nicht eindeutig definiert. Grundsätzlich wird darunter die Bereitstellung von Risikodeckungsmassen verstanden. Vgl. Schierenbeck (2001b), S. 348. Im Zusammenhang mit Kreditrisikomodellen bedeutet dies die Bildung von Einzel- oder Pauschalwertberichtigungen. Die Wertberichtigungen im Standardgeschäft bzw. bei Kreditportfolios werden durch Pauschalwertberichtigungen in der Bilanz erfasst. Vgl. dazu Linda (2000) sowie Borio und Lowe (2001), S. 40 ff.

^[79] Vgl. Borio und Lowe (2001), S. 40. In diesem Zusammenhang ist auf die Behandlung von Rückstellungen auf internationaler Ebene zu verweisen. Der International Accounting Standard 39 (IAS 39) trat Anfang 2001 in Kraft, um eine Verringerung der Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern bei der Handhabung von Rückstellungen herbeizuführen. Vgl. Borio und Lowe (2001), S. 43 f. Unklar ist gegenwärtig, inwiefern Rückstellungen zukünftig als aufsichtsrechtliches Eigenkapital anerkannt werden. Auf diese Problematik soll nicht weiter eingegangen werden. Vgl. dazu Borio und Lowe (2001), S. 46 f. und 52.

^[80] Vgl. z.B. Rau-Bredow (2002), S. 3 f. oder Schierenbeck (2001a), S. 307.

^[81] Das Kreditgeschäft wird auch als Aktivgeschäft bezeichnet, während unter dem Einlagengeschäft das Passivgeschäft zu verstehen ist. Das Passivgeschäft entspricht der Mittelbeschaffung bzw. der Refinanzierung. Vgl. z.B. Bonfig (1993), S. 515.

^[82] Vgl. Coenen (1997), S. 108, Siebertz (2001), S. 1035 und Jährig u.a. (1990), S. 181.

^[83] Vgl. Pfnür (2002), S. 6 ff. Der ökonomische Begriff soll außer Acht gelassen werden, weil er für die private Immobilienfinanzierung keine Bedeutung hat. Für die ökonomische Definition vgl. Pfnür (2002), S. 8 f. und Schulte u.a. (2000), S. 16 ff. Darüber hinaus existiert der physische Immobilienbegriff, der jedoch aus wissenschaftlicher Sicht unbrauchbar ist. Vgl. Schulte u.a. (2000), S. 16.

^[84] Vgl. Pfnür (2002), S. 6 f. und Schulte u.a. (2000), S. 15 f.

^[85] § 94 BGB, Abs. 1, Satz 1. Vgl. auch Rode (1993), S. 34.

^[86] Vgl. Schulte u.a. (2000), S. 22 f.

^[87] Andere Bezeichnungen für Privatkunden sind Konsumenten oder unselbständig Beschäftigte. Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 171.

^[88] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 183.

^[89] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 171.

^[90] Vgl. Linda (2000), S. 139.

^[91] Vgl. Linda (2000), S. 139.

^[92] Zur Prüfung der Kreditwürdigkeit mit Hilfe von Scoring-Verfahren im Privatkundengeschäft vgl. z.B. Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 156 ff.

^[93] Vgl. Perridon und Steiner (1999), S. 343 ff. oder Schmidt und Terberger (1997), S. 18 ff. Zur Kritik und Diskussion zu den verschiedenen Finanzierungsbegriffen und deren Systematisierung vgl. Jokisch (1997), S. 19 ff. Den Begriff der Selbstfinanzierung, wie in Abbildung 3-1 dargestellt, lehnt Jokisch ab. Jokisch systematisiert als Kapitalquellen die Finanzierung aus dem Umsatzprozess sowie vom Fremd- und Eigenkapitalmarkt. Des Weiteren wird in der Literatur häufig die Innen- und Außenfinanzierung unterschieden. Zur Kritik an dieser Differenzierung vgl. wiederum Jokisch (1997), S. 24 f.

^[94] Vgl. VDH (2001a), S. 3.

^[95] Darstellung in Anlehnung an Perridon und Steiner (1999), S. 344.

^[96] Vgl. Brauer (2001), S. 371.

^[97] Das Kreditgeschäft sowie der rechtliche Kreditbegriff wird in den §§ 13 – 22 KWG geregelt. Die Bezeichnung „Kredit“ ist ein ökonomischer Begriff. Im juristischen Sinne nach § 607 BGB wird von einem „Darlehen“ gesprochen. Vgl. Beyer u.a. (1993), S. 171.

^[98] Originäre Kreditleistung bedeutet, dass der Bankbetrieb dem Kunden einen Kreditbetrag oder ein Kreditlimit unmittelbar zur Verfügung stellt, was einer direkten Kreditgewährung bzw. Geldleihe entspricht. Ebenfalls fällt unter den Begriff der originären Kreditleistung die indirekte Kreditgewährung (Kreditleihe).Vgl. dazu Eilenberger (1993), S. 126 f. und 170 ff. sowie Jährig u.a. (1990), S. 91 f.

^[99] Darstellung in Anlehnung an Eilenberger (1993), S. 127.

^[100] Weitere Unterscheidungskriterien finden sich z.B. in Jährig u.a. (1990), S. 92 f. und Lippe u.a. (2001), S. 891 f. Gegebenenfalls werden weitere Unterscheidungsmerkmale im Sachzusammenhang wieder aufgegriffen.

^[101] Vgl. Lippe u.a. (2001), S. 891 und Rode (1993), S. 26.

^[102] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 191 ff.

^[103] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 193.

^[104] Vgl. Francke (1993), S. 425.

^[105] Vgl. Hagen (2002), S. 48.

^[106] Die Beleihungsgrenze liegt bei 60 Prozent des Beleihungswertes. Dazu mehr in den folgenden Abschnitten.

^[107] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 146 f.

^[108] Vgl. Lippe u.a. (2001), S. 891 und 950. Mittel- und langfristige Kredite werden in der Bankpraxis oftmals Darlehen genannt Vgl. Brauer (2001), S. 382.

^[109] Vgl. Rode (1993), S. 27 f.

^[110] Prinzipiell ist die Kreditart im Zusammenhang mit Basel II unerheblich, weil lediglich zwischen einzelnen Kreditsegmenten wie z.B. Unternehmenskredit oder Privatkundenkredit differenziert wird (siehe Kapitel 5).

^[111] Die Konditionen eines Kredites sind im Wesentlichen Höhe des Zinssatzes, Zeitraum der Zinsfestschreibung, Kreditlaufzeit, Tilgungsmodalitäten und die Modalitäten zur Kreditbesicherung. Vgl. Brauer (2001), S. 379 und ausführlicher Jährig u.a. (1990), S. 97 ff. Der Einfluss der Sicherheiten auf den Kreditzinssatz wird in den folgenden Abschnitten noch ausführlich dargestellt.

^[112] Risikoüberwälzung bedeutet, dass das Ausfallrisiko partiell oder vollständig auf den Kreditnehmer oder eine Dritten überwälzt wird. Weitere wirkungsbezogene Instrumente zur einzelgeschäftsbezogenen Kreditrisikosteuerung sind neben der Risikoüberwälzung die Risikoadjustierung der Kreditzinssätze (siehe Abschnitt 2.5) und die Risikozerfällung. Letzteres bezeichnet in der Regel die bewusste Zergliederung des gesamten Kreditbetrages auf mehrere Kreditgeber, z.B. bei Konsortialkrediten. Vgl. Söhlke (2002), S. 21 ff.

^[113] Vgl. Söhlke (2002), S. 26.

^[114] Diese theoretische Erklärung gilt nur unter asymmetrischer Information und basiert auf dem Stiglitz-Weiss-Modell. Hätten die Kreditgeber vollständige Kenntnis über die Qualität der Kreditnehmer (symmetrische Information), gäbe es keine einleuchtende Erklärung für die Existenz von Kreditsicherheiten. Vgl. Emons, W. (1997), S. 2 und ausführlicher Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 165 ff.

^[115] Vgl. Schiller und Tytko (2001), S. 42 f.

^[116] Vgl. Schiller und Tytko (2001), S. 43.

^[117] Vgl. z.B. Jährig u.a. (1990), S. 621 ff. und S. 653 ff. Ein Überblick über die banküblichen Kreditsicherheiten findet sich im Anhang B.

^[118] Vgl. Rode (1993), S. 34. Auf die Verpfändung von grundstücksgleichen Rechten (vor allem Erbbaurecht) sowie von Miteigentumsanteilen und Wohnungseigentum etc. sei nur hingewiesen. Vgl. dazu z.B. Rode (1993), S. 35 ff.

^[119] Ausführlich zur Hypothek und Grundschuld vgl. z.B. Rode (1993), S. 28 ff.

^[120] Vgl. Brauer (2001), S. 407 und Rode (1993), S. 34.

^[121] Vgl. Brauer (2001), S. 407 sowie Hofmann und Sauter (1989), S. 90.

^[122] Ausführlich zum Grundpfandrecht vgl. Jährig u.a. (1990), S. 714.

^[123] Vgl. Beyer u.a. (1993), S. 22.

^[124] Vgl. Linda (2000), S. 138 f. Im Standardgeschäft wird aus Effizienzgründen eine pauschalierte Einzelwertberichtigung gebildet. Vgl. Linda (2000), S. 142. Sofern eine Wertberichtigung erfolgen muss, ist das Vorsichtsprinzips gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB zugrunde zu legen. Dies impliziert, dass nicht auf die Bonität des Schuldners abzustellen ist, sondern auf den Wert der Sicherheiten. Dabei ist das strenge Niederstwertprinzip gemäß § 253 Abs. 3 anzuwenden, da Forderungen bei Banken zum Umlaufvermögen gehören. Vgl. Linda (2000), S. 138 f.

^[125] Zu den Bewertungsanlässen und zugehörigen Wertbegriffen, wie z.B. Verkehrswert, Versicherungswert etc. vgl. Pfnür (2002), S. 72 ff.

^[126] Vgl. Brauer (2001), S. 400.

^[127] Für die Ermittlung des Beleihungswertes gibt es kein einheitliches Verfahren. Der § 12 HBG (Satz 1 und 2) ist aber als allgemeine Grundregel anerkannt worden. Der Verkehrs- und Verkaufswert sollen demnach bei der Ermittlung des Beleihungswertes berücksichtigt werden. Vgl. Rode (1993), S. 75 ff. Ausführlich zu den kreditwirtschaftlichen Wertermittlungen anhand verschiedener Immobilien vgl. Pohnert (1992).

^[128] Die Befriedigung der Gläubiger aus dem Grundstück im Rahmen der Zwangsvollstreckung kann durch Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung oder Mobiliarzwangsvollstreckung in mithaftende Gegenstände erfolgen. Vgl. Rode (1993), S. 48 ff.

^[129] Vgl. Lippe u.a. (2001), S. 954.

^[130] Vgl. Rode (1993), S. 27 und 53.

^[131] Eine Überschreitung ist dann zulässig, wenn die Forderungen 20% der gesamten hypothekarischen Beleihungen nicht überschreiten. Zudem dürfen diese Forderungen nicht als Deckung für Hypothekenpfandbriefe benutzt werden. Vgl. Lippe u.a. (2001), S. 956. Diese Grenzen werden in der Regel nur bei Wohnungsbaufinanzierungen ausgeschöpft.

^[132] Vgl. Beyer u.a. (1993), S. 22. Zur Beleihungsfähigkeit bzw. den Beleihungsrisiken eines Realkredites vgl. Rode (1993), S. 58 ff.

^[133] Vgl. Coenen (1997), S. 109.

^[134] Wenn es der Bank möglich ist, den gesamten Kreditverlust (100%) über die Kreditsicherheiten o.ä. zurückzuholen, dann ergibt sich eine Verlustquote von 0 %. Eine andere Bezeichnung für die Verlustquote ist im Prinzip der Begriff des Loss Given Default (LGD). Vgl. Oehler und Unser (2001), S. 313. Dieser Wert basiert in der Regel auf einer modellmäßigen Schätzung der zukünftigen Verlustquote. Der LGD ist somit der erwartete Verlust zum Zeitpunkt des Ausfalls eines Schuldners. Vgl. Schierenbeck (2001a), S. 317. An späterer Stelle wird der LGD bei der Darstellung der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung erneut von Relevanz sein. Entscheidend für die beiden Begriffe sind die zugrunde gelegten Definitionen.

^[135] Die Recovery-Rate ist der Quotient aus den Nettoerlösen bei Ausfall und dem Forderungsbetrag bei Ausfall. Die Verlustquote bzw. der LGD steht in folgender Beziehung zur (erwarteten) Rückzahlungsquote: LGD = 1– RR. Vgl. Bröker und Lehrbass (2000), S. 8.

^[136] Vgl. Schierenbeck (2001a), S. 317, Schuermann (2003), S. 5 f. sowie Oehler und Unser (2001), S. 319.

^[137] Recovery-Maßnahmen bzw. Workouts umfassen Maßnahmen zur Kreditsanierung und -abwicklung. Die Recovery-Abteilung eines Kreditinstitutes kann erheblichen Einfluss auf die Höhe der Rückzahlungsquoten haben. Diese Abteilungen müssen in der Lage sein, Kreditsicherheiten effizient zu verwerten. Vgl. Schierenbeck (2001a), S. 318 f. und Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 222 ff.

^[138] Der Beleihungsauslauf (Loan to Value) ist das prozentuale Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert.

^[139] Zum Vergleich: Unbesicherte Konsumentenkredite weisen eine Verlustquote von durchschnittlich 0,30% auf. Vgl. VDH (2001b), S. 2 sowie Hagen und Holter (2002), S. 54 f.

^[140] Über die Beleihungsgrenze in Höhe von 60% hinaus gehende Kredite werden als nachrangige Kredite bezeichnet. Näheres dazu in Abschnitt 3.4.

^[141] Vgl. Hagen und Holter (2002), S. 54 ff.

^[142] Hagen und Holter (2002), S. 56. Die Ergebnisse beruhen auf einer Studie aus dem Jahr 1996 des Wirtschaftsforschungsinstitutes empirica. Nach telefonischer Auskunft des VDH (Frau Holter) am 13.06.2003 sind diese Werte nicht der LGD-Definition des Baseler Ausschusses äquivalent, da sich der Verlust auf das anfängliche Kreditvolumen bezieht.

^[143] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 184.

^[144] Früher wurden auch über diese Grenze hinaus gehende, aber innerhalb des Verkaufswertes auslaufende Kredite als Realkredite bezeichnet. Vgl. Rode (1993), S. 52.

^[145] Der Begriff des Realkredites im engeren Sinne stützt sich auf die Stellung einer grundpfandrechtlichen Sicherheit, während der in Abschnitt 3.2 eingeführte Begriff des Realkredites umfangreicher ist. Der Realkredit im weiteren Sinne ist ein dinglich gesicherter Kredit, d.h. sämtliche Sachsicherheiten sind mit inbegriffen. Vgl. Rode (1993), S. 26 f.

^[146] Vgl. Rode (1993), S. 27.

^[147] Der klassische Begriff des Hypothekarkredites ist jedoch im Grunde nicht richtig, denn zur Sicherung eines Immobilienkredites wird keine Hypothek, sondern in der Regel eine Buchgrundschuld im Grundbuch eingetragen. Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 185. Die Bezeichnung Hypothekarkredit stammt daher, dass früher Hypotheken zur Absicherung eines Darlehens zur Immobilienfinanzierung genutzt wurden. Vgl. Siebertz (2001), S. 1034.

^[148] Vgl. Rode (1993), S. 27.

^[149] Vgl. Rode (1993), S. 44. Im Gegensatz dazu erfolgt die Belastung bei einem Mobiliarrecht durch Übergabe der Sache. Zum Grundbuchrecht vgl. z.B. Jährig u.a. (1990), S. 723 ff. Zur Praxis des Grundbuchs vgl. Hofmann und Sauter (1989).

^[150] Hofmann und Sauter (1989), S. 47.

^[151] Vgl. Rode (1993), S. 75.

^[152] Vgl. Rode (1993), S. 56. Siehe auch Abschnitt 2.2.

^[153] Das Hypothekendamnum wird in der Bankenpraxis oftmals unrichtig als Disagio bezeichnet. Vgl. Lippe u.a. (2001), S. 958.

^[154] Vgl. Jährig u.a. (1990), S 184 ff. und Beyer u.a. (1993), S. 21 f.

^[155] Ausführlich zur Vor-, Gleich- und Nachrangigkeit beim Realkredit in Rode (1993), S. 66 ff.

^[156] Vgl. Rode (1993), S. 52 f.

^[157] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 184.

^[158] Vgl. Rode (1993), S. 87 und Jährig u.a. (1990), S. 187 und 195. Eine andere Bezeichnung ist die 1a- und 1b-Hypothek.

^[159] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 187.

^[160] Vgl. Rode (1993), S. 92.

^[161] Vgl. Rode (1993), S. 88 f.

^[162] Vgl. Rode (1993), S. 89.

^[163] Vgl. Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 211.

^[164] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 188.

^[165] Ausführlich dazu Jährig u.a. (1990), S. 188 ff.

^[166] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 151 ff. und Beyer u.a. (1993), S. 184 ff. Preisbestandteile eines Kreditzinssatzes sind beispielsweise Auszahlungsminderungen (Damna) und Bearbeitungsgebühren. Zudem sind die Tilgungsmodalitäten von Relevanz. Eine Übersicht über die Kostenbestandteile nach PAngV befindet sich in Wimmer (1996), S. 47.

^[167] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 197. Die Berechnung des Effektivzinssatzes wird in der Preisangabenverordnung (PAngV) festgelegt. Des Weiteren müssen Kreditinstitute gegebenenfalls die Regelungen des Verbraucherkreditgesetzes beachten.

^[168] Vgl. Jokisch (1997), S. 29 ff. Auf dem Kreditmarkt besteht die Marge in erster Linie aus dem Risikozuschlag. Zur Organisation der Finanzmärkte vgl. Perridon und Steiner (1999), S. 165 ff. Auf Bankebene beinhaltet die Marge neben den Risikokosten weitere Kostenbestandteile, auf die im weiteren Verlauf der Arbeit detaillierter eingegangen wird. Vgl. Francke (1993), S. 428 mit Bezug auf den Hypothekarkredit.

^[169] Die Refinanzierung von Kreditinstituten ist grundsätzlich als deren Passivgeschäft anzusehen. Vgl. Bonfig (1993), S. 515 f.

^[170] Die Fazilitäten des Europäischen Systems der Zentralbanken sind die Haupt- und Spitzenrefinanzierungsfazilität sowie die Einlagefazilität. Vgl. dazu Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 43 ff. Die EZB-Zinssätze (Fazilitäten) werden z.B. auf der Homepage der Deutschen Bundesbank unter www.bundesbank.de veröffentlicht.

^[171] Vgl. Francke (1993), S. 428. Der EURIBOR ist neben dem LIBOR der Referenzzinssatz des Eurogeldmarktes. Vgl. Perridon und Steiner (1999), S. 171 f.

^[172] Vgl. Brauer (2001), S. 374.

^[173] Vgl. Francke (1993), S. 428.

^[174] Vgl. Brauer (2001), S. 374 f.

^[175] Zur Struktur der Bankwirtschaft und Bankengruppen vgl. Eilenberger (1993), S. 20 und 70 ff. sowie Jährig u.a. (1990), S. 21 ff. Ausführlich dazu (sowohl national als auch international) Hahn (1981) und Hahn (1985). Zur Systematik von Statistiken nach Bankengruppen der Deutschen Bundesbank vgl. z.B. Deutsche Bundesbank (2003d), S. 10 ff.

^[176] Vgl. Rode (1993), S. 57. Ausführlich zur Refinanzierung von Realkreditinstituten in Bonfig (1993).

^[177] Vgl. Beyer u.a. (1993), S. 23.

^[178] Vgl. Beyer u.a. (1993), S. 23.

^[179] Vgl. Jährig u.a. (1990), S. 198.

^[180] Vgl. Siebertz (2001), S. 1035 und Brauer (2001), S. 375 f. Rechtsgrundlagen sind das Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) und das Gesetz über Bausparkassen (BausparkG).

^[181] Vgl. Brauer (2001), S. 375 f. Gegenwärtig (Stand April 2003) ist jedoch das Bauspardarlehen oftmals teurer als ein Hypothekendarlehen, was aus den niedrigen Marktzinssätzen resultiert. Vgl. o.V. (2003a), S. 28 f. Zu den Elementen der horizontalen Zinsstruktur vgl. Jokisch (1997), S. 31 ff.

^[182] Vgl. Brauer (2001), S. 373.

^[183] Vgl. o.V. (2003e), S. 21.

^[184] In diesem Fall kann ein vollkommener und vollständiger Kapitalmarkt angenommen werden. Ein Kapitalmarkt gilt als vollkommen, wenn der Preis eines zu einem bestimmten Zeitpunktes gehandelten Zahlungsstromes für jeden Marktteilnehmer identisch ist. Dies ist unabhängig davon, ob ein Marktteilnehmer als Käufer oder Verkäufer in Erscheinung tritt. Keiner von beiden kann den Preis zu seinen Gunsten beeinflussen. Dabei wird angenommen, dass einzelne Marktteilnehmer stets rational handeln. Ferner entstehen auf vollkommenen Märkten keine Informations- und Transaktionskosten. Als vollständig wird ein Markt bezeichnet, wenn jeder beliebige Zahlungsstrom gehandelt werden kann. Vgl. Schmidt und Terberger (1997), S. 91 und Breuer (1998), S. 61 ff.

^[185] Vgl. Schierenbeck und Rolfes (1988), S. 21.

^[186] Vgl. Schierenbeck und Rolfes (1988), S. 11. Die Marge wird traditionell auch als Teilzinsspanne bezeichnet.

^[187] Üblich ist eine Zweigliederung des bankbetrieblichen Leistungsbereichs in einen Wertbereich und einen Betriebsbereich (Leistungsdualismus). Der Wertbereich bezieht sich auf das Aktiv- und Passivgeschäft (Zinsgeschäft), während der Betriebsbereich sich der Dienstleistungs- und Produktionsseite widmet. Vgl. dazu Seidel (1994), S. 38 ff. oder Wimmer (1996), S. 20 ff.

^[188] Im deutschsprachigen Raum ist die Marktzinsmethode auch unter der Bezeichnung Opportunitätszinsmethode bekannt. Zur Marktzinsmethode vgl. z.B. Schierenbeck und Rolfes (1988), S. 20 ff., Wimmer (1996), S. 111 ff. oder Schierenbeck (2001a), S. 43 ff. Als traditionelle Verfahren der Margenkalkulation gelten die Pool- und Schichtenbilanzmethoden, die aber heute kaum mehr Verwendung finden. Vgl. dazu Schierenbeck (2001a), S. 53 ff.

^[189] Vgl. Seidel (1994), S. 39 und mit einem Überblick vgl. Seidel (1994), S. 44 f.

^[190] Der Strukturbeitrag kann vor allem dann entstehen, wenn die Zinsstrukturkurve nicht flach verläuft, wodurch sich Zinsdifferenzen aus Fristentransformation ergeben. Vgl. Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 642 und 648. Zu den Elementen der horizontalen Zinsstruktur vgl. Jokisch (1997), S. 31 ff.

^[191] Die Marktzinsmethode basiert auf der Annahme eines vollständigen und vollkommenen Geld- und Kapitalmarktes. Bei Anwendung dieser Methode muss zunächst ein entsprechender Markt festgelegt werden. Vgl. Hartmann-Wendels (2000), S. 651. Siehe auch Fn. 184.

^[192] Dies entspricht dem Opportunitätsprinzip. Ist die Annahme eines vollständigen und vollkommenen Kapitalmarktes verletzt, liegt ein beschränkter bzw. gespaltener Kapitalmarkt vor (Marktunvollkommenheit). Dies ist der Fall bei vorhandenen Geld-Brief-Differenzen. Vgl. Schmidt und Terberger (1997), S. 98 sowie Hartmann-Wendels u.a. (2000), S. 651 f. Analog zur Marktzinsmethode könnte dann das Kompensationsprinzip, das die Verdrängung anderer Handlungsalternativen betrachtet, zur Ermittlung der Opportunitätskosten herangezogen werden. Vgl. Wimmer (1996), S. 88 ff. und S. 230 ff. Eine Erweiterung der Marktzinsmethode ist durch die Einbeziehung der regulatorischen Eigenkapitalanforderungen entstanden. Zusätzlich berücksichtigt die erweiterte Marktzinsmethode Differenzen in den Bonitätsgewichtungsfaktoren zwischen Refinanzierungs- und Kreditgeschäft. Vgl. Hartmann-Wendels (2000), S. 653 ff. Dieses Modell soll jedoch im weiteren Verlauf der Arbeit aufgrund der Komplexität keine Relevanz mehr haben. Einen sehr guten Überblick über die verschiedenen Methoden und Erweiterungen der Marktzinsmethode (allerdings mit dem Fokus auf die Gestaltung marktorientierter Verrechnungspreise) geben Dittmar und Rathgeber (2002).

^[193] Vgl. Schierenbeck und Rolfes (1988), S. 20.