Basel II und die Auswirkungen auf die Immobilien-Projektentwicklungsunternehmen
©2003
Diplomarbeit
132 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Problemstellung:
Der Entwurf der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung (Basel II) des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht einschließlich des dritten Konsultationspapiers von Ende April 2003 ist der Ausgangspunkt der Diskussion um Ratings und deren Auswirkungen auf das Kreditgewerbe und die Projektentwicklungsunternehmen. In Zeiten zunehmender Liberalisierung und Globalisierung der Märkte sowie des technischen Fortschritts hat sich an den Finanzmärkten in den letzten Jahren ein Prozess tief greifender Veränderungen vollzogen, der sich auch auf die traditionellen Bankgeschäfte auswirkt. Angesichts der gestiegenen Anzahl von Insolvenzen sowie der erhöhten Ausfallrisiken von Kreditengagements werden heute vermehrt Anstrengungen unternommen um die Stabilität der Finanzmärkte besser abzusichern. Dabei steigen die Anforderungen an das Kredit- und Risikomanagement von Banken und Unternehmen gleichermaßen.
Mit der Weiterentwicklung des bankenaufsichtlichen Regelwerks (Basel I), welches die Mindest-Eigenkapital-Unterlegung bei Banken bestimmt, sollen nun die zunehmende Komplexität und der steigende Risikogehalt der Finanzgeschäfte berücksichtigt werden. Dies hat zur Folge, dass zukünftig die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals, welches Banken für die von ihnen gewährten Kredite unterlegen müssen um den Verpflichtungen ihrer eigenen Gläubiger nachkommen zu können, stärker an den individuellen Risiken der vergebenen Kredite orientiert sein wird.
Als eine Konsequenz daraus rückt Basel II Ratings, die zukünftig die unterschiedliche Bonität der Kreditnehmer bestimmen sollen, in den Mittelpunkt der Kreditvergabe. Kreditinstituten wird dabei die Wahl gestellt, Agentur-Ratings zu verwenden oder bankinterne Ratings durchzuführen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt liegt hauptsächlich bei internationalen Finanz- und Großkonzernen ein Rating vor. Zukünftig soll jedoch mit Hilfe eines Ratings bei kleinen und mittleren Unternehmen Transparenz geschaffen werden.
Durch die in Basel II vorgesehene grundlegende Änderung der Eigenkapitalunterlegung für Kreditrisiken bei Banken werden sich die Spielregeln im Firmenkundenkreditgeschäft erheblich ändern. Aufgrund des kausalen Zusammenhangs zwischen der Eigenkapitalunterlegung von Banken für Kreditgeschäfte und der Fremdkapitalzinsen für Unternehmen kann diese Veränderung besonders für die Projektentwicklungsbranche in Deutschland gravierende Auswirkungen haben. Für die Immobilienwirtschaft hat Basel II […]
Der Entwurf der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung (Basel II) des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht einschließlich des dritten Konsultationspapiers von Ende April 2003 ist der Ausgangspunkt der Diskussion um Ratings und deren Auswirkungen auf das Kreditgewerbe und die Projektentwicklungsunternehmen. In Zeiten zunehmender Liberalisierung und Globalisierung der Märkte sowie des technischen Fortschritts hat sich an den Finanzmärkten in den letzten Jahren ein Prozess tief greifender Veränderungen vollzogen, der sich auch auf die traditionellen Bankgeschäfte auswirkt. Angesichts der gestiegenen Anzahl von Insolvenzen sowie der erhöhten Ausfallrisiken von Kreditengagements werden heute vermehrt Anstrengungen unternommen um die Stabilität der Finanzmärkte besser abzusichern. Dabei steigen die Anforderungen an das Kredit- und Risikomanagement von Banken und Unternehmen gleichermaßen.
Mit der Weiterentwicklung des bankenaufsichtlichen Regelwerks (Basel I), welches die Mindest-Eigenkapital-Unterlegung bei Banken bestimmt, sollen nun die zunehmende Komplexität und der steigende Risikogehalt der Finanzgeschäfte berücksichtigt werden. Dies hat zur Folge, dass zukünftig die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals, welches Banken für die von ihnen gewährten Kredite unterlegen müssen um den Verpflichtungen ihrer eigenen Gläubiger nachkommen zu können, stärker an den individuellen Risiken der vergebenen Kredite orientiert sein wird.
Als eine Konsequenz daraus rückt Basel II Ratings, die zukünftig die unterschiedliche Bonität der Kreditnehmer bestimmen sollen, in den Mittelpunkt der Kreditvergabe. Kreditinstituten wird dabei die Wahl gestellt, Agentur-Ratings zu verwenden oder bankinterne Ratings durchzuführen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt liegt hauptsächlich bei internationalen Finanz- und Großkonzernen ein Rating vor. Zukünftig soll jedoch mit Hilfe eines Ratings bei kleinen und mittleren Unternehmen Transparenz geschaffen werden.
Durch die in Basel II vorgesehene grundlegende Änderung der Eigenkapitalunterlegung für Kreditrisiken bei Banken werden sich die Spielregeln im Firmenkundenkreditgeschäft erheblich ändern. Aufgrund des kausalen Zusammenhangs zwischen der Eigenkapitalunterlegung von Banken für Kreditgeschäfte und der Fremdkapitalzinsen für Unternehmen kann diese Veränderung besonders für die Projektentwicklungsbranche in Deutschland gravierende Auswirkungen haben. Für die Immobilienwirtschaft hat Basel II […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
ID 7386
Jacobi, Jens J.: Basel II und die Auswirkungen auf die Immobilien-
Projektentwicklungsunternehmen
Hamburg: Diplomica GmbH, 2003
Zugl.: Universität Leipzig, Universität, Diplomarbeit, 2003
Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte,
insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der Entnahme von
Abbildungen und Tabellen, der Funksendung, der Mikroverfilmung oder der
Vervielfältigung auf anderen Wegen und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen,
bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Eine Vervielfältigung
dieses Werkes oder von Teilen dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen
der gesetzlichen Bestimmungen des Urheberrechtsgesetzes der Bundesrepublik
Deutschland in der jeweils geltenden Fassung zulässig. Sie ist grundsätzlich
vergütungspflichtig. Zuwiderhandlungen unterliegen den Strafbestimmungen des
Urheberrechtes.
Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in
diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme,
dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei
zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften.
Die Informationen in diesem Werk wurden mit Sorgfalt erarbeitet. Dennoch können
Fehler nicht vollständig ausgeschlossen werden, und die Diplomarbeiten Agentur, die
Autoren oder Übersetzer übernehmen keine juristische Verantwortung oder irgendeine
Haftung für evtl. verbliebene fehlerhafte Angaben und deren Folgen.
Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2003
Printed in Germany
II
Inhaltsverzeichnis
Vorwort... I
Inhaltsverzeichnis... II
Tabellenverzeichnis... VI
Abbildungsverzeichnis... VII
Formelverzeichnis ... VIII
Abkürzungsverzeichnis... IX
1. Einleitung ... 1
A.
Hintergrund, Problemstellung und Zielsetzung... 1
B.
Vorgehensweise ... 2
2. Begriffliche und konzeptionelle Grundlagen ... 4
A.
Basel II... 4
I.
Geschichte der Baseler Eigenkapitalvereinbarung ...4
II.
Der Zeitplan von Basel II...4
III.
Ziele von Basel II...5
B.
Immobilien-Projektentwicklung... 6
I.
Definition der Immobilien-Projektentwicklung ...6
II.
Aufgabenfelder der Immobilien-Projektentwicklung ...7
III.
Risiken der Immobilien-Projektentwicklung...10
IV.
Traditionelle Finanzierung von Projektentwicklungen...11
C.
Banken ... 12
I.
Kreditarten...13
II.
Risiken einer Bank ...14
III.
Kreditsicherheiten...14
D.
Rating ... 15
III
I.
Definition des Begriffs Rating...15
II.
Ratingarten...17
III.
Bankinterne und -externe Ratings...18
IV.
Ratingsymbole und Ihre Bedeutung...21
V.
Rating-Prozess aus Unternehmenssicht...21
3. Basel II Die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung ... 23
A.
Das Rahmenwerk Die drei Säulen des neuen Baseler
Akkords... 23
I.
Pillar I: Mindestkapitalanforderungen...24
a)
Kreditrisiko...25
1.
Standardansatz ...25
2.
Interner Ratingansatz (Internal Ratings Based Approach)...29
i)
Elementar-Ansatz (Basic Approach) ...33
ii)
Basis-Ansatz (Foundation Approach)...34
iii)
Fortgeschrittener-Ansatz (Advanced Approach) ...38
iv)
Ausblick zur Verfahrensweise der Banken...40
b)
Operationelles Risiko ...40
c)
Handelsbuch ...41
II.
Pillar II: Aufsichtliches Überprüfungsverfahren Der
Supervisory Review Process (SRP)...41
III.
Pillar III: Marktdisziplin...42
4. Auswirkungen und Anforderungen der Baseler
Eigenkapitalvereinbarung ... 44
A.
Auswirkungen unter Berücksichtigung wirtschaftlicher
Konjunkturzyklen ... 44
B.
Auswirkungen auf das Kreditvergabeverhalten der Banken ... 46
C.
Auswirkungen auf die Konditionsgestaltung... 48
D.
Notwendigkeit eines Immobilien-Kreditratings... 52
I.
Unternehmensrating Ratinganforderungen an Immobilien-
Projektentwicklungsunternehmen ...52
a)
Analyse des Länderrisikos ...54
b)
Analyse des Branchenrisikos ...54
IV
c)
Analyse des Unternehmensrisikos...55
1.
Analyse des Geschäftsrisikos ...55
2.
Analyse des Finanzrisikos...55
II.
Projektrating Ratinganforderungen an Neubauprojekte und
zu revitalisierende Objekte...58
a)
Analyse des Makrostandortrisikos ...59
b)
Analyse des Mikrostandortrisikos...60
c)
Analyse des Projektrisikos ...60
III.
Immobilien-Kreditrating ...61
E.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt ... 63
5. Handlungsoptionen für Immobilien-Projektentwickler ... 65
A.
Transparenzschaffung ... 65
B.
Unterstützung des Dialogs mit den Analysten durch ein
Dokumentationsinstrumentarium ... 66
C.
Änderung des Bilanzierungsverhaltens... 67
D.
Wahl neuer Finanzierungsalternativen... 68
I.
Eigenkapitalerhöhung ...68
II.
Venture Capital...69
III.
Mezzanine-Finanzierung...71
a)
Privatplatzierte Mezzanine-Instrumente...71
b)
Kapitalmarktorientierte Mezzanine-Instrumente...72
IV.
Projektentwicklungsfonds...74
V.
Offene Immobilienfonds ...75
VI.
Commercial-Mortgage-Backed-Securities ...75
VII.
Participating Mortgages ...77
VIII.
Convertible Mortgage...77
IX.
Börsengang ...78
X.
Allianzen zwischen Projektentwicklern und Investoren...80
XI.
Joint Ventures ...81
E.
Risikominderung durch räumliche Streuung der Investitionen... 81
6. Schlussbetrachtung ... 82
V
Anhang ... 85
Literaturverzeichnis... 105
Eidesstattliche Erklärung... 119
VI
Tabellenverzeichnis
T
ABELLE
1:
S
TRUKTUR DES
B
ANKENSYSTEMS
...13
T
ABELLE
2:
B
ANKKREDITE NACH DEM
K
RITERIUM DER
L
AUFZEIT
...14
T
ABELLE
3:
K
REDITSICHERHEITEN
...15
T
ABELLE
4:
R
ISIKEN DER
I
MMOBILIEN
-P
ROJEKTENTWICKLUNG
...85
T
ABELLE
5:
A
BGRENZUNGSKRITERIEN FÜR
U
NTERNEHMEN
...85
T
ABELLE
6:
R
ATING
-A
GENTUREN
...86
T
ABELLE
7:
V
ERGLEICH
B
ANKINTERNES UND
-
EXTERNES
R
ATING
...87
T
ABELLE
8:
D
EFINITION DER
R
ATING
S
YMBOLE
...88
T
ABELLE
9:
R
ISIKOGEWICHTE FÜR
U
NTERNEHMEN IM
S
TANDARDANSATZ
...88
T
ABELLE
10:
K
ATEGORIEN UND
R
ISIKOGEWICHTE FÜR
M
IETIMMOBILIEN
(IPRE) ...88
T
ABELLE
11:
K
ATEGORIEN U
. R
ISIKOGEWICHTE F
.
HOCHVOLATILE
GEWERBLICHE
R
EALKREDITE
(HVCRE) ...88
T
ABELLE
12:
T
HEMENBEREICHE DES
M
ANAGEMENT
-R
ATINGS
...89
T
ABELLE
13:
Ü
BERSICHT DER IM
R
AHMEN DES
U
NTERNEHMENSRATINGS ZU
BETRACHTENDEN
R
ISIKOFAKTOREN IN
B
EZUG AUF
I
MMOBILIEN
-
P
ROJEKTENTWICKLER
...91
T
ABELLE
14:
Ü
BERSICHT DER IM
R
AHMEN DES
P
ROJEKTRATINGS ZU
BETRACHTENDEN
R
ISIKOFAKTOREN IN
B
EZUG AUF
I
MMOBILIEN
-
P
ROJEKTENTWICKLER
...93
T
ABELLE
15:
B
EISPIELHAFTE
IRB-R
ISIKOGEWICHTE
...94
VII
Abbildungsverzeichnis
A
BBILDUNG
1:
A
UFGABENFELDER DES
P
ROJEKTENTWICKLUNGSPROZESSES
...8
A
BBILDUNG
2:
A
USGANGSSITUATIONEN FÜR DIE
P
ROJEKTENTWICKLUNG
...9
A
BBILDUNG
3:
D
IE DREI
S
ÄULEN VON
B
ASEL
II ...23
A
BBILDUNG
4:
C
REDIT
-S
PREAD
(R
ISIKOPÄMIE
) ...49
A
BBILDUNG
5:
A
NALYSESTUFEN
U
NTERNEHMENSRATING
...53
A
BBILDUNG
6:
B
EZUGSEBENE DES
R
ATINGS IM
I
MMOBILIEN
-K
REDITRATING
...61
A
BBILDUNG
7:
K
ONZEPT FÜR EIN
D
OKUMENTATIONSINSTRUMENTARIUM
...66
A
BBILDUNG
8:
B
EISPIELHAFTER
A
BLAUF EINES
R
ATING
-P
ROZESSES
...103
A
BBILDUNG
9:
K
ONZEPT EINES
P
RIVATE
E
QUITY
F
ONDS
...104
VIII
Formelverzeichnis
G
LEICHUNG
1:
B
EMESSUNG DER
E
IGENKAPITAL
-A
USSTATTUNG EINER
B
ANK
...24
G
LEICHUNG
2:
A
BLEITUNG DER
R
ISIKOGEWICHTE
...35
G
LEICHUNG
3:
G
RÖßENANPASSUNG FÜR KLEINE UND MITTELGROßE
U
NTERNEHMEN
...35
G
LEICHUNG
4:
K
ORRELATION FÜR
HVCRE-F
ORDERUNGEN
...35
G
LEICHUNG
5: E
FFEKTIVE
V
ERLUSTQUOTE BEI
A
USFALL
...36
G
LEICHUNG
6:
E
FFEKTIVE
R
ESTLAUFZEIT
...39
G
LEICHUNG
7:
E
NTSCHEIDENDE
K
ENNZAHLEN FÜR DIE
B
ESTIMMUNG DES
F
INANZRISIKOS
...102
IX
Abkürzungsverzeichnis
ABS Asset-Backed-Securities
BIS
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich
CF
Commodities Finance Rohstoffhandelsfinanzierungen
CRE
Commercial Real Estate
DSGV
Deutscher Sparkassen und Giroverband
d.h.
das heißt
EAD
Exposure at Default Erwartete Höhe einer Forderung
zum Zeitpunkt eines Ausfalls
ECAI
External Credit Assessment Institution aufsichtlich
anerkannte Ratingagentur
EK
Eigenkapital
EL
Expected Loss Erwarteter Verlust
evtl. eventuell
FMI
Future Margin Income zukünftiges Margeneinkommen
HVCRE
High Volatile Commercial Real Estates hochvolatile
gewerbliche Realkredite
i.d.R.
in der Regel
IPO
Initial Public Offering
IPRE
Income Producing Real Estates Mietimmobilien
IRBA
IRB-Ansatz Internal Ratings Based Approach Interner
Rating Ansatz
KMU
Kleine und Mittlere Unternehmen
KWG
Kreditwesengesetz
LGD
Loss Given Default Verlustquote bei Ausfall
LGD*
Loss Given Default Effektive Verlustquote bei Ausfall
M
Maturity Restlaufzeit
MBS Mortgage-Backed-Securities
NIFs
Note Issuance Facilities
OF
Object Finance Objektfinanzierung
o.g.
oben genanten
PD
Probability of Default Ausfallwahrscheinlichkeit
PF
Project Finance Projektfinanzierung
qm
Quadratmeter
RUFs
Revolving Underwritting Facilities
RW
Risk Weight Risikogewicht
RWA
Risk Weight Asset risikogewichtete Kreditposition
SEC
Securities and Exchange Comision
SL
Specialised Leanding Spezialfinanzierungen
sog.
sogenannte
X
SRP
Supervisory Review Process Aufsichtliches
Überprüfungsverfahren
u.a.
unter anderem
UCITS
Undertakings for Collective Investment in Transferable
Securieties Kapitalanlagegesellschaften
USA
United States of America
WertV
Wertermittlungsverordnung
z.B. zum
Beispiel
1
1. Einleitung
A. Hintergrund, Problemstellung und Zielsetzung
Der Entwurf der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung (Basel II) des Baseler
Ausschusses für Bankenaufsicht einschließlich des dritten Konsultationspapiers von
Ende April 2003 ist der Ausgangspunkt der Diskussion um Ratings und deren Aus-
wirkungen auf das Kreditgewerbe und die Projektentwicklungsunternehmen. In Zei-
ten zunehmender Liberalisierung und Globalisierung der Märkte sowie des techni-
schen Fortschritts hat sich an den Finanzmärkten in den letzten Jahren ein Prozess
tief greifender Veränderungen vollzogen, der sich auch auf die traditionellen Bankge-
schäfte auswirkt. Angesichts der gestiegenen Anzahl von Insolvenzen sowie der er-
höhten Ausfallrisiken von Kreditengagements werden heute vermehrt Anstrengungen
unternommen um die Stabilität der Finanzmärkte besser abzusichern.
1
Dabei steigen
die Anforderungen an das Kredit- und Risikomanagement von Banken und Unter-
nehmen gleichermaßen.
2
Mit der Weiterentwicklung des bankenaufsichtlichen Regelwerks (Basel I), wel-
ches die Mindest-Eigenkapital-Unterlegung bei Banken bestimmt, sollen nun die zu-
nehmende Komplexität und der steigende Risikogehalt der Finanzgeschäfte berück-
sichtigt werden. Dies hat zur Folge, dass zukünftig die Höhe des erforderlichen Ei-
genkapitals, welches Banken für die von ihnen gewährten Kredite unterlegen müssen
um den Verpflichtungen ihrer eigenen Gläubiger nachkommen zu können, stärker an
den individuellen Risiken der vergebenen Kredite orientiert sein wird.
3
Als eine Konsequenz daraus rückt Basel II Ratings, die zukünftig die unter-
schiedliche Bonität der Kreditnehmer bestimmen sollen, in den Mittelpunkt der Kre-
ditvergabe. Kreditinstituten wird dabei die Wahl gestellt, Agentur-Ratings zu verwen-
den oder bankinterne Ratings durchzuführen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt liegt
hauptsächlich bei internationalen Finanz- und Großkonzernen ein Rating vor. Zukünf-
tig soll jedoch mit Hilfe eines Ratings bei kleinen und mittleren Unternehmen Trans-
parenz geschaffen werden.
4
Durch die in Basel II vorgesehene grundlegende Änderung der Eigenkapitalun-
terlegung für Kreditrisiken bei Banken werden sich die ,,Spielregeln" im Firmenkun-
denkreditgeschäft erheblich ändern. Aufgrund des kausalen Zusammenhangs zwi-
schen der Eigenkapitalunterlegung von Banken für Kreditgeschäfte und der Fremd-
kapitalzinsen für Unternehmen kann diese Veränderung besonders für die Projekt-
entwicklungsbranche in Deutschland gravierende Auswirkungen haben. Für die Im-
mobilienwirtschaft hat Basel II insofern große Bedeutung, als sie sich einerseits
1
Vgl. Meister, E., Entwicklungen, 2000, S. 2ff.
2
Vgl. Munsch, M. / Weiß, B., Rating, 2001.
3
Vgl. Krupp, H.-J., Bedeutung, 2000, S. 4ff.
4
Vgl. Füser, K. Scoring und Rating, 2001.
2
durch ein sehr hohes Investitionsvolumen auszeichnet und anderseits der Anteil von
Fremdkapital bei der Finanzierung besonders hoch ist. Der durchschnittliche Eigen-
kapitaleinsatz bei Immobilieninvestitionen beträgt in der Regel zwischen 15 und 25%,
so dass ein erheblicher Anteil der Investitionskosten fremdfinanziert werden muss.
5
Daraus wird die Bedeutung von Basel II für die Immobilienbranche deutlich. Eine in-
tensive Auseinandersetzung mit den Folgen von Basel II ist daher gerade für Pro-
jektentwickler dringend erforderlich.
B. Vorgehensweise
Zielsetzung dieser Arbeit soll es sein, den Baseler Akkord hinsichtlich seiner
Auswirkungen auf Projektentwicklungsunternehmen kritisch zu untersuchen. Dabei
wird schwerpunktmäßig auf die für Projektentwickler relevanten Fragestellungen so-
wie zukünftige Anforderungen und mögliche Veränderungen der konkreten Finanzie-
rungssituation und auf Handlungsoptionen eingegangen.
Im zweiten Kapitel der vorliegenden Arbeit sollen zunächst grundlegende Beg-
riffe definiert, abgegrenzt und in einen wirtschaftlichen Kontext eingeordnet werden.
Dabei werden als erstes die Geschichte, Zeitplan und die Ziele von Basel II be-
schrieben. Anschließend erfolgt eine begriffliche Klärung der Immobilien-
Projektentwicklung. Im Weiteren werden bankspezifische Aspekte und der Begriff
,,Rating" eingeführt sowie dessen verschiedene Ausgestaltungsformen und die aus-
übenden Institutionen vorgestellt.
In dem darauf folgenden Kapitel werden die Gestaltung und der Aufbau der
neuen Eigenkapitalvereinbarung unter Berücksichtigung des dritten Konsultationspa-
piers dargestellt. In diesem Kapitel liegt der Schwerpunkt auf den Regeln und Anfor-
derungen von Basel II, bei denen eine überproportional hohe Belastung von Projekt-
entwicklungsunternehmen zu befürchten ist. Dabei werden insbesondere die den
Kreditinstituten zur Wahl stehenden Ratingansätze erläutert um ein Verständnis der
Baseler Vorschläge zu erlangen.
Darauf aufbauend wird im vierten Kapitel der Versuch unternommen die konkre-
ten Auswirkungen des neuen Baseler Akkords auf Projektentwickler deutlich zu ma-
chen. Obwohl zum jetzigen Zeitpunkt einige Detailfragen von Basel II noch ungeklärt
sind, so scheinen doch bereits Grundtendenzen der Konsequenzen für die Projekt-
entwicklungsunternehmen ableitbar zu sein. Aufgrund der besonderen Rolle, die dem
Analyseinstrument Rating durch die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung für die
zukünftige Kreditvergabepraxis zukommt, wird es in seinen Grundstrukturen präsen-
tiert und in den Zusammenhang eingeordnet. Im Weiteren wird der Versuch unter-
nommen die wesentlichen Aspekte eines Immobilienkreditratings zu erörtern, indem
ein Analysesystem entwickelt wird, welches aus den beiden Hauptbestandteilen Un-
5
Vgl. o.V., Mögliche Auswirkungen, 2002, S. 1.
3
ternehmensrating und Projektrating besteht und wesentliche Faktoren eines Immobi-
lien-Ratings aufzeigt.
Vor dem Hintergrund der abgeleiteten Veränderungen beschäftigt sich Kapitel 5
mit den Handlungsoptionen für Projektentwicklungsunternehmen. Hier werden neben
der Transparenzschaffung schwerpunktmäßig mögliche Finanzierungsalternativen
dargestellt.
Im letzten Kapitel erfolgt eine Zusammenfassung und eine Schlussbetrachtung
des Sachverhalts. Mit einem Ausblick soll die Arbeit abgerundet werden.
4
2. Begriffliche und konzeptionelle Grundlagen
A. Basel
II
I.
Geschichte der Baseler Eigenkapitalvereinbarung
Die Eigenmittelempfehlung des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht von
1988 stellt einen Meilenstein in der internationalen Harmonisierung der bankenauf-
sichtlichen Eigenkapital-Anforderungen dar. Es wurde mit diesem Regelwerk (Base-
ler Akkord oder Basel I) die Mindest-Eigenkapital-Ausstattung auf 8%, bezogen auf
die standardisiert risikogewichteten Kreditpositionen
6
einer Bank, festgelegt. Das so
gemessene Eigenkapital sollte dabei auch andere, nicht in diese Rechnung einbezo-
gene Risiken abdecken.
7
Obwohl sich der Baseler Akkord zunächst nur an die international tätigen Ban-
ken der Mitgliedsstaaten des Baseler Ausschusses richtete, hat er sich zum weltweit
anerkannten Kapitalstandard für Banken entwickelt. Die Harmonisierung des Ban-
kenrechts im Wirtschaftsraum der Europäischen Union wurde ebenfalls maßgeblich
von den Baseler Vorgaben geprägt.
8
In den letzten Jahren geriet jedoch das bisher vorhandene Regelwerk zur Ei-
genkapital-Unterlegung aus verschiedenen Gründen unter Druck. Es wurde insbe-
sondere den technologischen Entwicklungen und den neuen Instrumenten des
Markts nicht mehr gerecht. Aus diesem Grund entwickelt der Baseler Ausschuss der-
zeit neue Empfehlungen zur Behandlung von Kredit- und betrieblichen Risiken bei
den Banken (Basel II).
9
II. Der Zeitplan von Basel II
Um die grundlegenden Änderungen des Bankgeschäfts, der Risikomanage-
mentpraktiken, der Ansätze der Aufsicht und der Finanzmärkte zu erfassen, veröf-
fentlichte der Baseler Ausschuss im Juni 1999 einen neuen Vorschlag (erstes Kon-
sultationspapier), der das Regelwerk von 1988 durch eine risikogerechtere Regelung
(Basel II) ersetzen sollte. Am 16. Januar 2001 wurde ein weiterer konkreter Vor-
schlag (zweites Konsultationspapier) vorgelegt, dass die zahlreichen hierzu einge-
gangenen Stellungnahmen berücksichtigt. Um eine hohe Qualität und Akzeptanz der
6
Unter risikogewichteten Kreditpositionen bzw. Aktiva (Risk Weighted Assets, RWA) sind die Aktiv-
posten einer Bank anzusehen, für welche die Bank Risiken übernimmt. Diese Risiken sind implizit
oder explizit in den Positionen enthalten und müssen entsprechend dem Risikogehalt der jeweili-
gen Kreditnehmerklasse bzw. der Risikogruppe Staaten, Banken, Nichtbanken (daher risiko-
gewichtet) mit Eigenkapital unterlegt werden. Vgl. Deutsche Bundesbank, Baseler Eigenkapitalver-
einbarung, 2001, S. 18.
7
Vgl. Deutsche Bundesbank, Baseler Eigenkapitalvereinbarung, 2001, S. 16.
8
Vgl. Arnold, W., Aktuelle Überlegungen, 2001, S. 2ff.
9
Vgl. Thelen-Pischke, H., Die neue Basler Eigenkapitalvereinbarung, 2001, S. 2.
5
neuen Eigenkapitalregelungen zu gewährleisten, hat der Baseler Ausschuss im De-
zember 2001 eine Änderung des ursprünglich vorgesehenen Zeitplans für die Fertig-
stellung des neuen Akkords beschlossen. Danach wurden im Laufe des Jahres 2002
zunächst weitere Untersuchungen über die Auswirkungen der neuen Regelungen auf
die Eigenkapitalanforderungen der Kreditinstitute durchgeführt. Die Ergebnisse sind
in das dritte Konsultationspapier eingeflossen, das den Banken und der Öffentlichkeit
Ende April 2003 zu einer dreimonatigen Konsultationsphase vorgelegt wurden ist.
Für das vierte Quartal 2003 ist dann die Veröffentlichung der neuen Eigenkapitalver-
einbarung geplant. Parallel dazu soll die Vereinbarung in einen Entwurf für eine EU-
Richtlinie übertragen werden. Nach Beschluss durch die europäischen und nationa-
len Gesetzgebungskörperschaften kann Basel II somit Ende 2006 in Kraft treten.
10
Vor allem das deutsche Kreditgewerbe kritisierte massiv, dass das gesamte
Regelwerk der Baseler Reformvorschläge nochmals überarbeitet werden müsse und
daher auch die Konsultationsfristen zu verlängern sein. Die größte Befürchtung der
im Zentralen Kreditausschuss (ZKA) vertretenen Verbände besteht darin, dass Basel
II die Eigenkapital-Anforderungen für Unternehmenskredite im Durchschnitt erhöht
und somit die Kreditkonditionen verschlechtert, wodurch vor allem der Mittelstand
unangemessen belastet werden würde. Daher begrüßten die involvierten Institutio-
nen und Verbände wie die Bundesregierung, das deutsche Kreditgewerbe, der
Bundesverband öffentlicher Banken Deutschlands e. V. Berlin (VöB), der Bundesver-
band deutscher Banken e. V. Berlin (BdB), der Bundesverband der deutschen Volks-
banken und Raiffeisenbanken e. V. Bonn (BVR) sowie die Europäische Kommission
einstimmig die Entscheidung des Baseler Ausschusses zur Überarbeitung des Re-
gelwerks.
11
III. Ziele von Basel II
Bei der Entwicklung eines neuen, umfassenden Ansatzes als Empfehlung für
die Eigenkapital-Ausstattung hat sich der Baseler Ausschuss zunächst das Ziel ge-
setzt, die Sicherheit und Solidität des Finanzsystems zu fördern. Dabei soll die Ei-
genkapital-Ausstattung im Bankensystem insgesamt mindestens auf dem derzeitigen
Stand bleiben. Ein weiteres Ziel von Basel II stellt die Beachtung des Grundsatzes
,,level playing field (same business, same risks, same rules)"
12
dar, womit eine Stär-
kung der Wettbewerbsgleichheit bzw. harmonisierung erreicht werden soll. Durch
eine umfassendere Behandlung der Risiken wird eine dem Risikograd von Positionen
und Geschäften einer Bank angemessene Ermittlung der Eigenkapital-Ausstattung
10 Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Überblick, 2003, S. 2.
11 Vgl. o. V., Basel II, 2001, S. 14.
12 Vgl. Kütter, G. / Loch, F. / Thelen-Pischke, H., Überarbeitung der Basler Eigenkapitalübereinkunft, 2001, S.
34.
6
angestrebt. Zunächst soll der Schwerpunkt der neuen Eigenkapital-Vereinbarung auf
international tätigen Banken liegen, die Grundsätze sollen sich jedoch auch für die
Anwendung auf Banken unterschiedlicher Komplexität und unterschiedlich an-
spruchsvoller Tätigkeit eignen.
13
Weiterhin soll die neue Eigenkapitalvereinbarung
die Wettbewerbsgleichheit sowohl auf nationaler als auch internationaler Ebene, wei-
ter verbessern. Darüber hinaus soll sichergestellt werden, dass der Zugang kleinerer
und mittlerer Unternehmen zum Kreditmarkt erhalten bleibt.
In den Bemühen, die aufsichtlichen Anforderungen mit der Praxis besser in Ü-
bereinstimmung zu bringen und damit vor allem ,,regulatorisches und ökonomisches
Kapital anzugleichen", stellen die Reformvorschläge einen großen Fortschritt dar.
14
Ziel der Reform ist es, eine Verbesserung des bankinternen Risikomanagements
durch eine risikoadäquate Unterlegung der Bankaktiva mit Eigenkapital zu erreichen.
Die Einsicht, dass die grundlegende Intention des neuen Baseler Akkords durchaus
gerechtfertigt ist, geht angesichts der Kritik an dem Papier zum Teil verloren. Der
jetzige Stand hat Verzerrungen in der Allokation von Kapital auf verschiedene Kapi-
talnehmer zur Folge und bietet
somit nur wenige Anreize zum Aufbau einer
hochentwickelten Risikomanage
mentkultur. Mit Basel II sollen derartige ,,Fehlan-
reize", wenn nicht vermieden, so doch deutlich reduziert werden.
15
B. Immobilien-Projektentwicklung
I.
Definition der Immobilien-Projektentwicklung
Über den Begriff und die inhaltlichen Vorstellungen der Projektentwicklung exis-
tieren in der Immobilienwirtschaft bisher sehr unterschiedliche Auffassungen.
16
So
können als Beispiele genannt werden:
·
"Durch Projektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital
so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige,
Arbeitsplatz schaffende und sichernde sowie gesamtwirtschaftlich, sozial- und
umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel ge-
nutzt werden können."
17
·
"Projektentwicklung ist die Summe aller technischen, architektonischen, wirt-
schaftlichen und rechtlichen Maßnahmen mit dem Ziel, ein Projekt innerhalb ei-
nes vorgegebenen Kosten-, Qualitäts-, Ressourcen- und Zeitrahmens zu reali-
sieren."
18
13
Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Eigenkapitalvereinbarung, 2003, S. 1.
14
Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien, 2003, S. 1ff.
15
Vgl. Speyer, B., Kapitaladäquanz, 2000, S. 881ff.
16
Vgl. Schulte, K.-W., Immobilienökonomie, 2000, S. 151.
17
Vgl. Schulte, K.W. / Bone-Winkel, S., Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S. 31.
18
Vgl. May, A. / Eschenbaum, F. / Breitenstein, O., Projektentwicklung, 1998, S. 18.
7
·
"Unter Projektentwicklung bei Grundstücken kann man die Summe aller Unter-
suchungen, unternehmerischen Entscheidungen, Planungen und anderen bau-
vorbereitenden Maßnahmen verstehen, die erforderlich oder zweckmäßig sind,
eines oder mehrere Grundstücke zu überbauen oder die Verwirklichung einer
sonstigen Nutzung vorzubereiten, ferner die Durchführung der baulichen oder
sonstigen Nutzung im wirtschaftlichen Bereich zu sichern."
19
Das primäre Ziel der Immobilien-Projektentwicklung besteht dabei darin, durch
die Bündelung der Immobilienmanagement-Aktivitäten und durch die Übernahme von
Risiken Gewinne zu realisieren.
20
Es geht um die Schaffung eines Werts für den po-
tentiellen Nutzer und Abnehmer der Projektentwicklung, der in allen Projektphasen
im Mittelpunkt der Betrachtung steht. Dieser Wert kann durch die Neubebauung ei-
nes Grundstücks oder durch die Revitalisierung eines vorhandenen Objekts geschaf-
fen werden.
21
Eine Kategorisierung hinsichtlich der Typen von Projektentwicklungsunterneh-
men kann in Service-, Trader- und Investor-Developer vorgenommen werden.
22
Die
Tätigkeit des Service-Developers beschränkt sich auf eine reine Dienstleistung im
Sinne der Entwicklung eines Planungskonzepts bis hin zur Planungsreife bzw. Bau-
freigabe. Der Trader-Developer deckt die Phasen der Initiierung bis zur Fertigstellung
der Projektentwicklung ab. Bei dieser Form des Projektentwicklungsunternehmens ist
es typisch, dass nach der Fertigstellung oder zu einem früheren Zeitpunkt der Ent-
wicklungsphase das Objekt verkauft wird. Ein dritter Typ ist der sogenannte Investor-
Developer. Dieser unterscheidet sich vom Trader-Developer lediglich dadurch, dass
er das fertiggestellte Neubauprojekt oder revitalisierte Objekt im Bestand behält und
nicht veräußert.
23
Die vorliegende Arbeit konzentriert sich auf das Tätigkeitsspektrum der Trader-
und Investor-Developer. Dabei wird die Projektentwicklung als Managementfunktion
verstanden, die Projektinitiierung, -konzeption, -konkretisierung, -management und -
vermarktung fokussiert.
II. Aufgabenfelder der Immobilien-Projektentwicklung
Der Projektentwicklungsprozess umfasst sämtliche Tätigkeiten, die erforderlich
sind, um ein Projekt von der Initiierung bis zur Baufertigstellung und Nutzungsüber-
gabe entstehen zu lassen. Auf einer zielorientierten Strategie beruhend gliedert sich
19
Vgl. Falk, B., Immobilien-Handbuch, 2001, Abschnitt 15.1, S. 1ff.
20
Vgl. Schulte K.-W., Immobilienökonomie, 2000, S. 39.
21
Vgl. Bone-Winkel, S., Wertschöpfung, 1996, S. 429.
22
Vgl. Isenhöfer, B. / Väth, A., Projektentwicklung, 2000, S. 160.
23
Vgl. Isenhöfer, B. / Väth, A., Projektentwicklung, 2000, S. 160.
8
der Projektentwicklungsprozess, welcher in Abbildung 1 dargestellt ist, in fünf Haupt-
komponenten: die Projektinitiierung, die Projektkonzeption, die Projektkonkretisie-
rung, das Projektmanagement und die Projektvermarktung. An die Endphase des
Projektentwicklungsprozesses schließt sich das Facilities Management an.
24
Es
muss jedoch angemerkt werden, dass aufgrund der Individualität und der Heterogeni-
tät einer jeden Projektentwicklung andere Abläufe möglich sind und sich die Aufga-
benfelder innerhalb der einzelnen Phasen teilweise überlagern.
Abbildung 1: Aufgabenfelder des Projektentwicklungsprozesses
25
In der Phase der Projektinitiierung gibt es drei unterschiedliche Ausgangssitua-
tionen für die Projektentwicklung, die in Abbildung 2 dargestellt werden. Erstens, der
Projektentwickler ist oder wird Eigentümer eines Grundstücks oder Objekts und sucht
24
Vgl. Schulte, K.-W. / Bone-Winkel, S., Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S. 41.
25
Vgl. Schulte, K.-W. / Bone-Winkel, S., Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S. 40.
9
die geeignete Projektidee. Zweitens, der Projektentwickler hat eine Projektidee und
sucht für deren Verwirklichung nach einem geeigneten Grundstück oder Objekt. Drit-
tens, Kapitalgeber suchen eine Projektidee und dafür einen geeigneten Standort.
26
Abbildung 2: Ausgangssituationen für die Projektentwicklung
27
In der Projektkonzeptionsphase wird das bisher nur grob umrissene Projekt ei-
ner systematischen, formalen Analyse unterworfen, die den Projektentwickler in die
Lage versetzen soll, die Realisierungsfähigkeit des Vorhabens anhand detaillierter
Daten und Prognosen zu verifizieren und den anderen an der Projektentwicklung be-
teiligten Institutionen, insbesondere den Banken, Nutzern und Investoren sowie der
Öffentlichkeit, nachvollziehbar zu begründen. Daher sind im Rahmen der Projektkon-
zeptionsphase die folgenden Analysen zu erstellen, die unter dem Oberbegriff Mach-
barkeitsstudie zusammengefasst werden können:
28
·
Marktanalyse;
·
Standortanalyse;
·
Analyse des Nutzungskonzepts;
·
Wirtschaftlichkeits- und Rentabilitätsanalyse;
·
Risikoanalyse und
·
Wettbewerbsanalyse.
26
Vgl. Brauer, K.-U., Immobilienwirtschaft, 1999, S. 504ff.
27
Vgl. Bone-Winkel, S., Immobilienfonds, 1994, S. 44.
28
Vgl. Schulte, K.-W., Immobilienökonomie, 2000, S. 167.
10
Die Bestätigung des Erfolgspotentials eines Projekts durch die Machbarkeits-
studie hat die Einleitung einer Verhandlungs- und Entscheidungsphase zur Folge.
Folglich beinhaltet die Projektkonkretisierung die Grundstückssicherung, die architek-
tonische Gestaltung, die Erwirkung der Baugenehmigung, die Vergabe der Bauleis-
tungen, die Verhandlung mit Mietinteressenten, den Abschluss der Finanzierung,
sonstige vertragliche Bindungen (Makler- und Beratungsverträge usw.) sowie ggf. die
Verhandlung mit potentiellen Investoren.
An die Phase der Projektkonkretisierung schließt sich das Projektmanagement
an. In dieser Phase werden die bisherigen Ergebnisse in konkrete Pläne umgesetzt
und es wird mit der Bauausführung begonnen. Im Rahmen der Projektmanagement-
phase übernimmt der Projektentwickler die Rolle des Bauherrn. Dabei unterliegen
ihm in der Regel die nicht delegierbaren Aufgaben der Projektleitung, wohingegen er
delegierbare Aufgaben auch auf Projektsteuerer übertragen kann. Das Projektmana-
gement beinhaltet die Aufgaben des Controllings, sowie des kaufmännischen und
des technischen Projektmanagements (Termine, Kosten, Qualität).
29
Die Projektvermarktung hat als Ziel die Vermietung und / oder Veräußerung ei-
nes Projekts. Dabei beschäftigt sich der Projektentwickler vornehmlich mit Aufgaben
im Bereich der Kommunikationspolitik, wobei Öffentlichkeitsarbeit, Werbung, Ver-
kaufsförderung und Direktmarketing eine entscheidende Rolle spielen. Die Phase der
Projektvermarktung lässt sich nicht eindeutig von den anderen Phasen abgrenzen
und darf als prozessübergreifend betrachtet werden. Gerade in Zeiten, in denen die
Immobilienmärkte reine Käufermärkte darstellen, ist eine frühzeitige Vermarktung zu
empfehlen, was zu einer erheblichen Risikoreduktion beitragen kann.
30
III. Risiken der Immobilien-Projektentwicklung
Die Immobilien-Projektentwicklung zählt zu den risikoreichsten unternehmeri-
schen Aktivitäten, es sei denn, es steht schon zu Beginn des Entwicklungsprozesses
der Endnutzer und / oder Investor fest. Die Gründe liegen u.a. in den relativ hohen
Kapitalbeträgen der Investition. Weiterhin sind Immobilien in Bezug auf Zeit und
Raum sehr fixiert und bedienen nur einen im Vergleich kleinen Markt, über dessen
zukünftige Nachfrage große Unsicherheiten bestehen.
31
Ebenso gibt es sehr viele
interdisziplinäre Berührungspunkte zu berücksichtigen, da die Projekte meist über
einen längeren Zeitraum betreut werden und verschiedenste Akteure bei der Ent-
wicklung mitwirken. Die im Anhang zu findende Tabelle 4 veranschaulicht typische
29
Vgl. Schulte, K.-W., Immobilienökonomie, 2000, S. 183.
30
Vgl. Schulte, K.-W., Immobilienökonomie, 2000, S. 183ff.
31
Vgl. Isenhöfer, B. / Väth, A., Projektentwicklung, 2000, S. 175.
11
Risiken der Projektentwicklung, wobei eine Vielzahl der Risiken phasenübergreifend
wirkt.
32
IV. Traditionelle Finanzierung von Projektentwicklungen
Durch die langfristige Bindung großer Kapitalbeträge bei Immobilienprojekten ist
eine Finanzierung durch Eigenkapital nur eingeschränkt, d.h. meist nur in Verbindung
mit anderen Finanzierungsmitteln möglich. Demzufolge sind im Vorfeld der Immobi-
lien-Projektentwicklung der Finanzierungsbedarf, das Verhältnis von Fremd- zu Ei-
genkapital, die Finanzierungskonditionen, sowie die Stellung von Sicherheiten zu
analysieren.
33
Fremdkapital wird i.d.R. durch Bank- und Lieferantenkredite sowie
Käuferanzahlungen beschafft, wobei der Bankkredit die bedeutendste Finanzie-
rungsquelle darstellt. In Bezug auf die Fristenkongruenz der Finanzierung ist bei der
Baufinanzierung zwischen der kurz-, mittel- und langfristigen Finanzierung zu unter-
scheiden.
34
Die mittel- und langfristige Immobilien-Finanzierung erfolgt in Form eines Real-
kredits und ist essentiell für Trader- und Investor-Developer. Es handelt sich dabei
um grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen, sowohl erst- als auch nachrangig, mit
einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren.
35
Die vom Kreditinstitut bewilligte Kredithöhe
wird durch den Beleihungswert der Immobilie bestimmt und variiert zwischen 60%
und 80%.
36
Der Beleihungswert wird auf Basis der Wertermittlungsverordnung
(WertV) ermittelt, wobei er kleiner sein muss als der festgestellte Verkehrswert.
37
Die
Finanzierung kann so konzipiert werden, dass der Kredit geteilt wird in einen langfris-
tigen Realkredit (nach dem Kreditwesengesetz über maximal die ersten drei Fünftel
des Grundstücks) und einen kurzfristigen Personalkredit, der den restlichen Betrag
des Fremdkapitals abdeckt.
38
Weiterhin bilden die kurzfristigen Bauzwischenkredite wichtige Finanzierungs-
quellen für Service- und Trader-Developer während der Zeit der Projektabwicklung.
39
Um eine optimale Vermarktung des Projekts zu erreichen, ist es von Vorteil, die End-
finanzierung auf die individuellen Verhältnisse des Erwerbers abzustimmen. Daher
besteht seitens des Projektentwicklers i.d.R. kaum Interesse, für das Gesamtobjekt
bereits langfristige Finanzierungsmittel einzusetzen, welche später anteilsmäßig von
den Erwerbern übernommen werden müssten. Demzufolge sind Projektentwickler
32
Vgl. Anhang Tabelle 4: Risiken der Immobilien-Projektentwicklung, S. 85.
33
Vgl. Schulte, K.-W., Immobilienökonomie, 2000, S. 451ff.
34
Vgl. Gerke, W., Bankgeschäfte, 1993, S. 253ff.
35
Vgl. Schulte, K.-W., Immobilienökonomie, 2000, S. 460.
36
Vgl. Gerke, W., Bankgeschäfte, 1993, S. 275.
37
Vgl. Heuer, J. / Kühne-Büning, L., Immobilienwirtschaft, 1994, S. 417ff.
38
Vgl. Falk, B., Gewerbeimmobilien, 1994, S. 535ff.
39
Vgl. Miles, Development, 2000, S. 72.
12
zur Finanzierung ihrer Bauvorhaben überwiegenden auf kurz- und mittelfristige Fi-
nanzierungen fixiert, welche im Allgemeinen über erstrangige Grundschulden dinglich
gesichert und im Zuge der Projektabwicklung gemäß Baufortschritt ausgezahlt wer-
den.
40
Als kurzfristige Kredite finden im Bereich der Projektentwicklung Lombard-,
Kontokorrent-, Diskont-, Akzept- und Avalkredit Verwendung.
41
In der Praxis stehen für die Tilgung des Fremdkapitalkredits drei wesentliche
Varianten zur Verfügung. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Schuldner eine
gleichbleibende Jahresrate (bestehend aus einem Zins- und Tilgungsanteil), wobei
im Zeitablauf der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
42
Eine zweite, aller-
dings selten verwendete Form stellt das Abzahlungs- oder Ratendarlehen dar. Bei
dieser Form findet die Tilgung in jährlich gleichbleibenden Raten statt, während die
Zinsen jeweils nur noch auf die Restschuld berechnet werden und somit die zu zah-
lende Jahresleistung von Jahr zu Jahr sinkt.
43
Eine letzte Variante, das endfällige
Darlehen (Fälligkeitsdarlehen),
44
ist dadurch charakterisiert, dass während der Lauf-
zeit nur Zinszahlungen anfallen und der Gesamtbetrag erst am Ende zurückgezahlt
wird. Diese Form der Tilgung kommt aufgrund der großen Kapitalbeträge bei Baupro-
jekten nur selten in Frage.
Einen generellen Einfluss auf die Kreditvergabe haben der Eigenkapitaleinsatz,
die Bonität des Kreditnehmers, die Stellung der Sicherheiten und die Qualität des
geplanten Objekts. Dabei ist eine finanzielle Bonitätsbeurteilung auf Grundlage von
Jahresabschlussinformationen eines Projektentwicklungsunternehmens für eine ob-
jektive Beurteilung meist nicht ausreichend. Gerade im risikobehafteten Projektent-
wicklungsgeschäft kommt es im weitern auf zahlreiche qualitative Faktoren an, wie
etwa die Qualität des Managements und der Mitarbeiter, Referenzobjekte und das
geschäftliche Netzwerk.
45
Nicht zuletzt spielen Machbarkeitsstudien, welche rechtli-
che, finanzielle und wirtschaftliche Aspekte betrachten, eine entscheidende Rolle.
C. Banken
In Deutschland können Anbieter von Immobilienfinanzierungen wie folgt katego-
risiert werden:
40
Vgl. Miles, Development, 2000, S. 76.
41
Vgl. Brauer, K.-U., Immobilienwirtschaft, 1999, S. 364ff.
42
Vgl. Schulte, K.-W., Immobilienökonomie, 2000, S. 453.
43
Vgl. Schulte, K.-W., Immobilienökonomie, 2000, S. 454.
44
Vgl. Murfeld, E., Betriebswirtschaftslehre, 1997, S. 556.
45
Vgl. Bone-Winkel, S., Wertschöpfung, 1996, S. 447.
13
Struktur des Banksystems
Geschäftsbanken Zentralbank
Universalbanken Spezialbanken
Kreditbanken Realkreditinstitute
Sparkassen Teilzahlungskreditinstitute
Landesbanken
Kreditinstitute mit Sonderaufgaben
Kreditgenossenschaften Bausparkassen
Kapitalanlagegesellschaften
Bürgschaftsbanken
Tabelle 1: Struktur des Bankensystems
46
Hierbei werden Kreditinstitute
47
als Unternehmen verstanden, deren Ge-
schäftsumfang einen kaufmännisch eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert und
deren Unternehmenszweck insbesondere auf die Geschäftsbereiche Kreditgeschäft
und Einlagengeschäft fokussiert ist.
48
Das Kreditgeschäft ist im Gegensatz zum Einlagengeschäft ein Aktivgeschäft,
bei welchem die Banken durch die Gewährung von Geldmitteln Zinsen fordern.
49
Der
Gewinn einer Bank lässt sich ermitteln aus der Differenz der erhaltenen Zinsen des
Kreditgeschäfts und den vergüteten Zinsen des Einlagegeschäfts. Die Höhe des
Gewinns entspricht dem Zuwachs an Eigenkapital am Ende des Geschäftsjahrs und
ergibt sich aus dem Saldo von Vermögensgegenständen und Schulden.
50
Das Kre-
ditgeschäft zählt zu den Haupteinkunftsquellen der Banken und wird in dieser Arbeit
in Bezug auf Immobilien-Projektentwicklungen betrachtet.
I. Kreditarten
Ein Kredit lässt sich definieren als die befristete Überlassung von Kaufkraft ge-
gen spätere Gegenleistungen (Tilgung und Zinsen).
51
Aus Bankensicht stellt die Kre-
ditvergabe eine Forderung gegenüber dem Gläubiger dar. Dabei können sowohl
Banken als auch Nichtbanken, sowohl Unternehmen als auch öffentliche und private
Haushalte, als Nachfrager von Krediten auftreten. Immobilien-Projektentwicklern
dient die Kreditaufnahme zur Ergänzung des Eigenkapitals und damit zur Finanzie-
rung von Projekten.
52
In Bezug auf die Laufzeit von Krediten ist zwischen kurz-, mittel- und langfristi-
gen Krediten zu unterscheiden. Dabei werden Überlassungszeiten von einem Jahr
46
Eigene Darstellung.
47
Im Rahmen dieser Arbeit werden die Begriffe Bank und Kreditinstitut synonym verwendet.
48
Vgl. o.V., Kreditwesengesetz, 1998, §1.
49
Vgl. Gerke, W., Bankgeschäfte, 1993, S. 3.
50
Vgl. Baetge, J., Bilanzen, 1996, S. 3.
51
Vgl. Priewasser, E., Bankbetriebslehre, 1998, S. 350.
52
Vgl. Priewasser, E., Bankbetriebslehre, 1998, S. 350.
14
als kurzfristig, bis zu vier Jahren als mittelfristig und über vier Jahre als langfristig
angesehen. Die häufigsten Kreditarten sind in Tabelle 2 dargestellt.
Bankkredite nach dem Kriterium der Laufzeit
kurzfristig
mittel- bis langfristig
Geldleihe Kreditleihe
Konsumentenkredit
Kontokorrentkredit Akzeptkredit
Investitionskredit
Lombardkredit Avalkredit
Kommunalkredite
Diskontkredit
Realkredite (Hypothekar- und Grundschuldkredite)
Schuldscheindarlehen
Tabelle 2: Bankkredite nach dem Kriterium der Laufzeit
53
II. Risiken einer Bank
Die Geschäftstätigkeit einer Bank ist unmittelbar mit Risiko verbunden. Dabei
müssen Banken mit den folgenden Risiken umgehen:
54
·
Kreditrisiko (Ausfallrisiko);
·
Operationelles Risiko;
·
Marktrisiken (Währungsrisiko, Kurswertrisiko, Geldwertrisiko, Zinsänderungsri-
siko) und
·
Liquiditätsrisiko.
Das Kreditrisiko (Ausfallrisiko) einer Bank nimmt dabei eine zentrale Stellung
ein. Es bezeichnet die Gefahr des teilweisen oder vollständigen Verlusts von Forde-
rungen, welche sich sowohl aus dem eingeräumten Kredit, als auch aus Zinsen, Pro-
visionen, Gebühren und Nebenkosten zusammensetzen.
55
III. Kreditsicherheiten
Das Kreditgeschäft ist mit dem Risiko von Forderungsausfällen verbunden. Die-
ser Fakt wird umso deutlicher, da es sich besonders bei Immobilien-
Projektentwicklungen um hohe Projektvolumina handelt. Aus diesem Grund ist die
Kreditvergabe generell an die Stellung von Sicherheiten geknüpft. Das bedeutet für
den Kreditgeber, dass er für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers auf
Sicherheiten zurückgreifen kann. Man unterscheidet dabei grundsätzlich Sach-, Per-
sonen-, und finanzielle Sicherheiten.
53
Eigene Darstellung in Anlehnung an: Gerke, W., Bankgeschäfte, 1993, S. 253ff.
54
Vgl. Priewasser, E., Bankbetriebslehre, 1998, S. 171.
55
Vgl. Priewasser, E., Bankbetriebslehre, 1998, S. 172.
15
Finanzielle Sicherheiten Personensicherheiten
Sachsicherheiten
Bareinlagen
Bürgschaft
Pfandrechte an beweglichen Sachen und Rechten
(z.B. Edelmetalle, Schmuck, Guthaben bei Ban-
ken, Wertpapiere, Gesellschaftsrechte)
Gold
Garantie
Sicherungsübereignung an beweglichen Sachen
(z.B. Maschinen, KfZ)
Investmentfonds
Schuldmitübernahme
Sicherungsabtretung (Zession) von Forderungen
und anderen Rechtsansprüchen (z.B. Forderung
der Firma A an ihre Kunden)
Aktien
Patronatserklärung
Grundpfandrechte in Form von Hypothek- und
Grundschuld
Schuldverschreibungen
Wertpapiere
Tabelle 3: Kreditsicherheiten
56
D. Rating
I.
Definition des Begriffs Rating
Der Begriff Rating
57
hat seinen Ursprung im angloamerikanischen Sprachraum
und besitzt ein breites Bedeutungsspektrum. De facto weist die Bedeutung des Ra-
ting einen klassifizierenden Charakter auf
58
und ist im weitesten Sinne als ein Beur-
teilungsverfahren zu verstehen, das Bewertungsobjekte hinsichtlich einer konkreten
Zielstellung in eine ordinale Rangordnung bringt.
59
Rating im verwendeten Sinn be-
zieht sich auf das englische ,,Credit Rating"
60
und umfasst die Beurteilung von Kredit-
risiken.
61
Das Rating im Weiteren Sinne strebt danach, ,,die relative Wahrscheinlichkeit,
dass den Gläubigern alle aus dem Erwerb einer Forderung resultierenden Ansprüche
und Rechte fristgerecht zukommen, zu messen".
62
Primär haben Ratings eine ,,ganz-
heitliche Beurteilung des künftigen Schuldners zur Grundlage und geben somit ein
qualifiziertes, dennoch leicht einsichtiges Urteil über die Fähigkeit" des Schuldners
56
Eigene Darstellung in Anlehnung an: Brauer, K.-U., Immobilienwirtschaft, 1999, S. 386-391.
57
Das englische Verb to rate kann übersetzt werden mit bewerten bzw. abschätzen. Das englische
Substantiv rate steht für Verhältniszahl oder Quote.
58
Vgl. Sönnichsen, C., Versicherungswirtschaft, 1992, S. 103ff.
59
Vgl. Serfling, K. / Badack, E. / Jeiter, V., Credit Rating, 1996, S. 632.
60
Im folgenden schlicht Rating oder Kreditrating genannt. Zur näheren Erläuterung der Abgrenzung
des Kreditratings vom Bilanzbonitäts-Rating und dessen Funktionsweise: Vgl. Baetge, J. / Siering-
haus, I., Bilanzbonitäts-Rating, 1996, S. 223-248.
61
Zur historischen Entwicklung des Ratings: Vgl. Berblinger, J., Marktakzeptanz, 1996, S. 25-31.;
Kniese, W., Rating-Analyse, 1996, S. 11-13.
62
Vgl. Hoffmann, P., Credit Rating, 1991, S. 18.
16
ab, ,,seinen Zahlungsverpflichtungen, die er mit dem Kapitalerwerb eingeht, in der
Zukunft nachzukommen".
63
Ratings reflektieren die Meinung des dafür verantwortlich zeichnenden Analys-
ten. Somit sind sie nicht mit dem Testat eines Wirtschaftsprüfers zu vergleichen. Es
werden sowohl das Bewertungsverfahren (Rating-Prozess) als auch das Bewer-
tungsergebnis (Rating-Ergebnis) durch den Begriff Rating bezeichnet. Die komplexen
Zusammenhänge der Bonitätsbeurteilung verdichten sich in Form einer einzigen
Kennzahl, dem Rating-Urteil bzw. Rating-Symbol.
64
Eine Einordnung der Unterneh-
men in Rating-Klassen lässt Rückschlüsse des Rating-Adressaten auf das Insolvenz-
und Ausfallrisiko
65
des Unternehmens zu.
66
Ein Rating dient als Instrument der Unternehmenskommunikation. Es schafft
ferner Transparenz, reduziert Agency-Kosten
67
und fördert die Effizienz der Finanz-
und Kapitalmärkte.
68
Weiterhin dient es dazu, Wahrnehmungslücken, Informations-
defizite und -asymmetrien zu verringern, die zwischen Kreditnehmer und -geber be-
stehen und erhöht somit die Kreditwürdigkeit des Unternehmens, was zu einer Ver-
besserung der Finanzierungskonditionen führt.
69
Außerdem besteht bei einem Rating
eine negative Korrelation zwischen Rating-Klasse und Risikoaufschlag. Das bedeu-
tet, dass sich gemäß des klassischen Rendite-Risiko-Zielkonflikts
70
der Risikoauf-
schlag auf den risikolosen Zinssatz mit abnehmendem Rating eines Titels erhöht.
Die erforderlichen Informationen zur Durchführung eines Ratings liefern u.a.:
71
·
Jahresabschluss;
·
unterjährige Berichterstattung (Controllingberichte);
·
Wirtschafts- und Finanzplan;
·
eine ertragsorientierte Vermögensbewertung;
·
Organisationsplan und
·
die Unternehmensstrategie.
63
Vgl. Claussen, R. / Klein, J., Größtmögliche Transparenz, 2001, S. 7.
64
Vgl. Wambach, M. / Wunderlich, D., Rating, 2001, S. 12.; Everling, O., Credit Rating, 1991, S. 30.
65
Das Ausfallrisiko ergibt sich aus dem Produkt der Wahrscheinlichkeit der Zahlungsunfähigkeit und
der Verlustquote bei Zahlungsunfähigkeit., Vgl. Kley, C. / Everling, O., Rating-Agenturen, 2001, S.
172.
66
Vgl. von Reden, E., Rating, 2001, S. 652.
67
Es besteht eine asymmetrische Informationsverteilung zwischen dem Kapitalgeber (Prinzipal) und
den Kapitalnehmer (Agent). Aus diesem Grund unternehmen die Kapitalgeber Anstrengungen zur
Überwachung der Kapitalnehmer. Die dabei entstehenden Überwachungskosten werden im Rah-
men der Prinzipal-Agent-Theorie als Agency-Kosten bezeichnet. Vgl. Steiner, M. / Heinke, V., Fi-
nanzierungstheorie, 1996, S. 607ff.
68
Vgl. Kley, C. / Everling, O., Rating-Agenturen, 2001, S. 173.
69
Vgl. Heinke, V., Zertifizierungswert, 2000, S. 315.
70
Vgl. Brealey, R. / Myers, S., Corporate Finance, 2000, S. 187ff.
71
Vgl. Kirchbach, E., Chancen und Risiken, 2002.
17
Im Vorfeld dieser Arbeit ist anzumerken, dass es noch kein typisches Mit-
telstands-Rating gibt. In der Literatur wird bislang nur die Empfehlung gegeben, wie
sich ein solches Rating zusammensetzen sollte: Neben einer EDV-gestützten Boni-
tätsdiagnose von Daten des Jahresabschlusses und einer vollständigen Erhebung
qualitativer und quantitativer Faktoren durch Analysten vor Ort sollten diese Analysen
durch die Auswertung der ,,Erfahrungsdatenbank" einer Auskunftei ergänzt werden.
72
Man unterscheidet bankinterne und -externe Ratings. Sowohl diese Unterschei-
dung als auch einige Arten von Ratings werden im Folgenden näher erläutert.
II. Ratingarten
Für diese Arbeit ist insbesondere die Einordnung des Mittelstands-Ratings in
einen Kontext der verschiedenen Ausgestaltungsformen des Ratings von Bedeutung.
Zunächst ist für die Abgrenzung von Ratingarten die klassische Unterscheidung
in Emissions-Rating (Issue Credit Ratings Finanztitel wie z. B. Anleihen) und Emit-
tenten-Rating (Issuer Credit Rating Bonität eines Schuldners) wichtig. Emittenten-
Ratings werden durch die ganzheitliche Analyse eines Unternehmens ermittelt und
bilden die Grundlage eines Emissions-Ratings, welches Finanztitel näher beurteilt.
73
Allerdings können einzelne Anleihen desselben Unternehmens (Emittenten) ein un-
terschiedliches Rating erhalten. Das liegt darin begründet, dass Emissionen eines
Unternehmens in der Besicherung, der Erst- oder Nachrangigkeit, zusätzlichen Rech-
ten oder Bedingungen für Zins- und Tilgungszahlungen und der Laufzeit differieren
können.
74
Im Weiteren werden Ratings in Solicited und Unsolicited Ratings unterschieden.
Um ein Solicited Rating handelt es sich, wenn das zu bewertende Unternehmen ,,Ini-
tiator" des Ratings ist und der Rating-Agentur einen Auftrag zur Durchführung des
Ratings erteilt.
75
Dagegen spricht man von einem Unsolicited Rating, wenn die Initia-
tive direkt von der Rating-Agentur bzw. einem Investor ausgeht, der die Agentur um
ein Rating bittet, wobei das zu bewertende Unternehmen in diesem Fall nicht in den
Rating-Prozess eingebunden ist.
76
Da dieses Rating allein auf publizierten Informati-
onen des Unternehmens und dem Kenntnisstand der Agentur basiert, ist dessen In-
formationsqualität in der Regel geringer.
77
72
Vgl. Musch, M. / Weiß, B., Rating, 2001, S. 31.
73
Vgl. o.V., Rating-Arten, 2003, www.hvb-rating-advisory.de.
74
Vgl. Berblinger, J., Marktakzeptanz, 1996, S. 34.; Wambach, M. / Wunderlich, D., Rating, 2001, S.
13.
75
Vgl. Munsch, M. / Weiß, B., Rating, 2001, S. 25.; Wambach, M. / Wunderlich, D., Rating, 2001, S.
13.
76
Vgl. Leffers, B., Rating, 1996, S. 356.
77
Vgl. Schmidt, M., Ablauf des Ratings, 1996, S. 268.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2003
- ISBN (eBook)
- 9783832473860
- ISBN (Paperback)
- 9783838673868
- DOI
- 10.3239/9783832473860
- Dateigröße
- 1 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Universität Leipzig – Wirtschaftswissenschaften
- Erscheinungsdatum
- 2003 (November)
- Note
- 1,3
- Schlagworte
- keditrating projektentwicklung immobilien finanzierung
