Die Revitalisierung von Altbauten im ganzheitlichen Ansatz
Probleme, Chancen und Potentiale, dargestellt am Beispiel Brunkviertel in Ludwigshafen
©2003
Diplomarbeit
149 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
In Deutschland gab es laut Bundesamt für Statistik im Jahre 1998 ca. 37 Mio. Wohneinheiten, von denen ca. 34 Mio. vor 1990 errichtet wurden. Nicht nur der teilweise sanierungs- und modernisierungsbedürftige Zustand der Gebäude und Wohnungen an sich, auch der unverhältnismäßig hohe Energieverbrauch und die damit verbundenen hohen CO2-Emissionen sind nicht mehr zeitgemäß. Bei Altbauvierteln kommen häufig Verkehrs- und Infrastrukturprobleme sowie ein für die Bewohner unattraktives Umfeld hinzu. Derartig problematische Entwicklungen von Wohnquartieren ziehen regelmäßig weitreichende Probleme wie häufige Mieterwechsel, Quartiersflucht und die Konzentration sozialschwacher Bewohnerstrukturen nach sich; Problemviertel mit zunehmend schlechtem Image entstehen und geraten in Abwärtsspiralen. Als Hauptursachen hierfür sind die über Jahrzehnte vernachlässigte Instandhaltung und Modernisierung zu nennen.
Die nachhaltige Modernisierung der Altbaubestände ist in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus von Bund, Land, Kommunen, Städten, der Wohnungswirtschaft und Öffentlichkeit gerückt. Gründe hierfür sind veränderte Ansprüche und Bedarfe der Bewohner, Problem- und Umweltbewusstsein, veränderte Rahmenbedingungen durch intensivierte Klimaschutzanstrengungen, die Knappheit und Verteuerung fossiler Brennstoffe und innovative Technologien und Lösungsansätze.
Kurzatmige Sanierungs- und Modernisierungsprogramme haben die komplexen Problemstellungen in der Vergangenheit nicht lösen können, sofern diese überhaupt erkannt oder berücksichtigt wurden. Nachhaltig die Attraktivität von Altbauten und Wohngebieten wiederherzustellen und zu sichern, verlangt vielmehr ganzheitliche Ansätze, die sowohl die Modernisierung der Gebäude, der Wohnungszuschnitte und technischen Standards umfassen als auch gleichzeitig eine zeitgemäße Neugestaltung der Verkehrs- und Infrastruktur und des gesamten Wohnumfelds.
Derartig aufeinander abgestimmte integrierte Programme und Maßnahmen, die gleichzeitig die Wohn- und Lebensqualität der Bewohner und die Substanzerhaltung der Gebäude nachhaltig verbessern, werden in der vorliegenden Arbeit als Revitalisierung verstanden. Am Praxisbeispiel der Revitalisierung des Brunckviertels in Ludwigshafen, einer Werkssiedlung der BASF AG aus den 30er Jahren, wird der pragmatische ganzheitliche Ansatz dargestellt und bewertet. Er beruht auf dem Selbstverständnis des projektführenden Wohnungsunternehmens und wurde aufgrund […]
In Deutschland gab es laut Bundesamt für Statistik im Jahre 1998 ca. 37 Mio. Wohneinheiten, von denen ca. 34 Mio. vor 1990 errichtet wurden. Nicht nur der teilweise sanierungs- und modernisierungsbedürftige Zustand der Gebäude und Wohnungen an sich, auch der unverhältnismäßig hohe Energieverbrauch und die damit verbundenen hohen CO2-Emissionen sind nicht mehr zeitgemäß. Bei Altbauvierteln kommen häufig Verkehrs- und Infrastrukturprobleme sowie ein für die Bewohner unattraktives Umfeld hinzu. Derartig problematische Entwicklungen von Wohnquartieren ziehen regelmäßig weitreichende Probleme wie häufige Mieterwechsel, Quartiersflucht und die Konzentration sozialschwacher Bewohnerstrukturen nach sich; Problemviertel mit zunehmend schlechtem Image entstehen und geraten in Abwärtsspiralen. Als Hauptursachen hierfür sind die über Jahrzehnte vernachlässigte Instandhaltung und Modernisierung zu nennen.
Die nachhaltige Modernisierung der Altbaubestände ist in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus von Bund, Land, Kommunen, Städten, der Wohnungswirtschaft und Öffentlichkeit gerückt. Gründe hierfür sind veränderte Ansprüche und Bedarfe der Bewohner, Problem- und Umweltbewusstsein, veränderte Rahmenbedingungen durch intensivierte Klimaschutzanstrengungen, die Knappheit und Verteuerung fossiler Brennstoffe und innovative Technologien und Lösungsansätze.
Kurzatmige Sanierungs- und Modernisierungsprogramme haben die komplexen Problemstellungen in der Vergangenheit nicht lösen können, sofern diese überhaupt erkannt oder berücksichtigt wurden. Nachhaltig die Attraktivität von Altbauten und Wohngebieten wiederherzustellen und zu sichern, verlangt vielmehr ganzheitliche Ansätze, die sowohl die Modernisierung der Gebäude, der Wohnungszuschnitte und technischen Standards umfassen als auch gleichzeitig eine zeitgemäße Neugestaltung der Verkehrs- und Infrastruktur und des gesamten Wohnumfelds.
Derartig aufeinander abgestimmte integrierte Programme und Maßnahmen, die gleichzeitig die Wohn- und Lebensqualität der Bewohner und die Substanzerhaltung der Gebäude nachhaltig verbessern, werden in der vorliegenden Arbeit als Revitalisierung verstanden. Am Praxisbeispiel der Revitalisierung des Brunckviertels in Ludwigshafen, einer Werkssiedlung der BASF AG aus den 30er Jahren, wird der pragmatische ganzheitliche Ansatz dargestellt und bewertet. Er beruht auf dem Selbstverständnis des projektführenden Wohnungsunternehmens und wurde aufgrund […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
ID 7371
Henneke, Jörg: Die Revitalisierung von Altbauten im ganzheitlichen Ansatz - Probleme,
Chancen und Potentiale, dargestellt am Beispiel Brunkviertel in Ludwigshafen
Hamburg: Diplomica GmbH, 2003
Zugl.: Fachhochschule Nürtingen, Fachhochschule, Diplomarbeit, 2003
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http://www.diplom.de, Hamburg 2003
Printed in Germany
1
INHALTSVERZEICHNIS
INHALTSVERZEICHNIS... II
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS... III
ABBILDUNGSVERZEICHNIS...IV
1. EINFÜHRUNG ... 1
1.1 Gegenstand der Untersuchung ... 1
1.2 Abgrenzung des Themas... 2
1.3 Definitionen... 3
1.4 Ziele der Arbeit... 4
1.5 Methode und Aufbau... 4
2. GRUNDLAGEN DER ALTBAUMODERNISIERUNG ... 6
2.1 Ganzheitliche Bestandsaufnahme ... 6
2.1.1 Grundsätze der Bestandsaufnahme... 6
2.1.2 Maßliche Bestandsaufnahme... 8
2.1.3 Technische Bestandsaufnahme ... 9
2.2 Typische Heizwärmeverluste verschiedener Baualtersstufen... 10
2.3 Schadensbilder ... 13
2.3.1 Bauschadensbericht der Bundesregierung ... 13
2.3.2 Schadensbilder nach Baualtersstufen... 14
2.4 Problemfelder von Wohnsiedlungen ... 14
2.5 Methoden der Wirtschaftlichkeitsberechnung und Finanzierungsaspekte ... 15
2.6 Energetische Altbaumodernisierung ... 17
2.6.1 Hemmnisse ... 17
2.6.2 Baumaßnahmen in altbauverträglicher Form ... 18
2
2.6.3 Behutsame Altbaumodernisierung ... 19
2.6.4 Die wichtigsten Dämmmaßnahmen im Überblick ... 20
2.6.5 Lüftung ... 24
2.6.6 Heizung ... 25
2.6.7 Bedeutung rechtlicher Grundlagen... 26
3. REVITALISIERUNGSKONZEPT FÜR DAS BRUNCKVIERTEL... 27
3.1 Ausgangssituation... 27
3.2 Die Initiatoren und Partner ... 28
3.2.1 Die LUWOGE/ GEWOGE Ludwigshafen ... 28
3.2.2 Der Know-how Verbund ... 30
3.3 Zielsetzung der Revitalisierung ... 32
3.4 Vorstudie und Analyse ... 33
3.4.1 Grunddaten ... 34
3.4.2 Bautechnisches Gutachten ... 36
3.4.3 Die Brunckviertel Studie ... 36
3.4.4 Weitere Erhebungen ... 37
3.5 Planung und Konzeption... 38
3.5.1 Konzeptübersicht... 39
3.5.2 Das energetische Konzept ... 41
3.5.3 Das Verkehrskonzept ... 43
3.5.4 Umfeldgestaltung ... 44
3.5.6 Zeitplanung ... 46
3.5.7 Kostenschätzung... 47
3.5.8 Wirtschaftlichkeit ... 48
4. UMSETZUNG DES KONZEPTES ... 51
4.1 Projektmanagement und Steuerung ... 51
4.2 Bauabschnitte ... 52
3
4.3 Revitalisierungsmaßnahmen... 54
4.3.1 Wohnumfeld und Verkehr... 54
4.3.2 Modernisierungsmaßnahmen am Beispiel 3L-Haus... 56
4.3.2.1 Übersicht ... 56
4.3.2.2 Wärmedämmung ... 57
4.3.2.3 Fenster ... 61
4.3.2.4 Lüftung... 62
4.3.2.5 Heizung / Die Brennstoffzelle ... 63
4.3.2.6 Latentwärmespeicher ... 64
4.3.2.7 Vergleich 3L / 7L Variante ... 65
4.3.2.7.1 Die wesentlichsten Unterschiede ... 65
4.3.2.7.2 Kostenvergleich ... 65
4.4 Wissenschaftliche Begleitung für das 3L-Haus ... 66
5. ERFAHRUNGEN UND ERKENNTNISSE... 69
5.1 Erfolgsfaktoren... 69
5.2 Das Arbeiten in Netzwerken und Kooperationen ... 71
5.3 Problemfelder... 73
5.4 Resonanz von Öffentlichkeit und Interessengruppen... 73
5.5 Wirtschaftlichkeit ... 74
5.6 Persönliche Bewertung ... 76
6. AUSBLICK ... 79
6.1 Potenziale und wirtschaftliche Bedeutung ... 79
6.2 Überwindung aktueller Hemmnisse ... 80
6.3 Förderung ... 81
6.4 Zukunftsperspektiven und Chancen... 84
6.5 Das Europäische Netzwerk nachhaltiger Stadtentwicklungsprojekte
(SUREURO)... 85
4
7. ZUSAMMENFASSUNG ... 86
LITERATURVERZEICHNIS
ANHANG ...V
1
1. Einführung
1.1 Gegenstand der Untersuchung
In Deutschland gab es laut Bundesamt für Statistik im Jahre 1998 ca. 37 Mio
Wohneinheiten, von denen ca. 34 Mio vor 1990 errichtet wurden.
1
. Nicht nur der
teilweise sanierungs- und modernisierungsbedürftige Zustand der Gebäude und
Wohnungen an sich, auch der unverhältnismäßig hohe Energieverbrauch und die
damit verbundenen hohen CO2-Emissionen sind nicht mehr zeitgemäß. Bei
Altbauvierteln kommen häufig Verkehrs- und Infrastrukturprobleme sowie ein für die
Bewohner unattraktives Umfeld hinzu. Derartig problematische Entwicklungen von
Wohnquartieren ziehen regelmäßig weitreichende Probleme wie häufige
Mieterwechsel, Quartiersflucht und die Konzentration sozialschwacher
Bewohnerstrukturen nach sich; Problemviertel mit zunehmend schlechtem Image
entstehen und geraten in Abwärtsspiralen. Als Hauptursachen hierfür sind die über
Jahrzehnte vernachlässigte Instandhaltung und Modernisierung zu nennen.
Die nachhaltige Modernisierung der Altbaubestände
ist in den letzten Jahren
verstärkt in den Fokus von Bund, Land, Kommunen, Städten, der
Wohnungswirtschaft und Öffentlichkeit gerückt. Gründe hierfür sind veränderte
Ansprüche und Bedarfe der Bewohner, Problem- und Umweltbewusstsein,
veränderte Rahmenbedingungen durch intensivierte Klimaschutzanstrengungen, die
Knappheit und Verteuerung fossiler Brennstoffe und innovative Technologien und
Lösungsansätze.
Kurzatmige Sanierungs- und Modernisierungsprogramme haben die komplexen
Problemstellungen in der Vergangenheit nicht lösen können, sofern diese überhaupt
erkannt oder berücksichtigt wurden. Nachhaltig die Attraktivität von Altbauten und
Wohngebieten wiederherzustellen und zu sichern, verlangt vielmehr ganzheitliche
Ansätze, die sowohl die Modernisierung der Gebäude, der Wohnungszuschnitte und
technischen Standards umfassen als auch gleichzeitig eine zeitgemäße
Neugestaltung der Verkehrs- und Infrastruktur und des gesamten Wohnumfelds.
Derartig aufeinander abgestimmte integrierte Programme und Maßnahmen, die
gleichzeitig die Wohn- und Lebensqualität der Bewohner und die Substanzerhaltung
der Gebäude nachhaltig verbessern, werden in der vorliegenden Arbeit als
1
Vgl. Internetseite des Statistischen Bundesamts, http://www.destatis.de/basis/d/bauwo/wositab3.htm
2
Revitalisierung verstanden. Am Praxisbeispiel der Revitalisierung des Brunckviertels
in Ludwigshafen, einer Werkssiedlung der BASF AG aus den 30er Jahren, wird der
pragmatische ganzheitliche Ansatz dargestellt und bewertet. Er beruht auf dem
Selbstverständnis des projektführenden Wohnungsunternehmens und wurde
aufgrund vielfältiger Projekterfahrungen erfolgreich weiterentwickelt. Ziel dieses
Ansatzes ist es dabei, durch die Berücksichtigung aller nachhaltig relevanten
Einflussfaktoren und Wirkungszusammenhänge, ganz im Sinne der St. Gallener
Schule von Hans Ulrich und Gilbert Probst, zunächst die Komplexität derartiger
Problemstellungen in einem nachvollziehbaren Problemlösungsprozess zu
erfassen.
2
/
3
Darauf aufbauend folgen die Erarbeitung alternativer Lösungsmöglichkeiten und
deren gesamthafte Beurteilung, letztlich gemessen an ihrer nachhaltigen
Zukunftsfähigkeit. Dies geschieht unter Einbeziehung aller relevanten
Einflussfaktoren und schließlich erfolgt die Ableitung entsprechend vernetzter
Umsetzungsstrategien und Maßnahmen und die Realisierung auf Grundlage eines
entsprechenden Projektmanagements und begleitender offener Kommunikation mit
allen relevanten Zielgruppen.
1.2 Abgrenzung des Themas
Im Rahmen der Arbeit wird im Allgemeinen auf einen ausgewählten Teil des
Altbaubestands in Deutschland Bezug genommen. Betrachtungsgegenstand sind
innerstädtische Wohngebiete. Im Speziellen wird eine nach dem Krieg wieder
aufgebaute Werksiedlung aus den 30er Jahren betrachtet, das Brunckviertel in
Ludwigshafen. Die Besonderheiten von Altbaubeständen anderer Baualtersstufen
werden nur am Rande betrachtet. Nicht näher eingegangen wird auf historische
Altbauten, deren Sanierung und Modernisierung unter besonderer Berücksichtigung
von Denkmalschutzaspekten erfolgen muss.
2
Vgl. Ulrich, Hans; Probst, Gilbert, Anleitung zum ganzheitlichen Denken und Handeln, S.25 ff.,
Bern/Stuttgart 1990
3
Vgl. Hub, Hans, Praxisbeispiele zum ganzheitlich vernetzen Denken, S.13 ff. Nürtingen 2002
3
1.3 Definitionen
Zum besseren Verständnis der Arbeit und aufgrund vielfältiger unterschiedlicher
Verwendung grundlegender Begriffe werden im Rahmen der Arbeit nachfolgende
Definitionen zugrunde gelegt:
Altbau:
o
Vor einem bestimmten (unterschiedlich geregelten) Stichtag bezugsfertig
gewesenes Gebäude
o
Im Verhältnis älteres Gebäude
4
Altbausanierung:
Unter Altbausanierung versteht man die Wiederherstellung der wirtschaftlichen
Rentabilität eines älteren Bauwerks und die Anpassung an heutige
Anforderungsstandards.
5
Altbaumodernisierung:
Altbaumodernisierung ist eine bauliche Maßnahme, durch die der Gebrauchswert
eines Gebäudes nachhaltig verbessert wird.
6
Revitalisierung:
Der Begriff Revitalisierung beinhaltet Modernisierung und Sanierung, jedoch geht die
Betrachtung über einzelne Gebäude hinaus. Von Revitalisierung spricht man, wenn
sich die Modernisierung und Sanierung auf Gebäude eines ganzen Viertels erstreckt
und auch die Aufwertung des gesamten Wohnumfeldes mit dem Ziel nachhaltiger
Attraktivität umfasst.
4
Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache in 10 Bänden, Brockhaus Ag Mannheim,
1999
5
Vgl. sto AG, Handbuch Altbausanierung / Modernisierung, S18, 2000
6
Vgl. Schriftenreihe des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Bau- und
Wohnforschung Folgekosten von Modernisierungen, S.19, Bonn 1983
4
1.4 Ziele der Arbeit
Allgemeines Ziel der Arbeit ist die Darstellung und Bewertung der Revitalisierung von
Altbauten im ganzheitlichen Ansatz am Beispiel Brunckviertel.
Im einzelnen sollen behandelt werden:
o
Grundlagen der Altbaumodernisierung
o
Problemfelder und Chancen, die sich durch die ganzheitliche Revitalisierung
für Altbaubestände ergeben
o
Der Prozess der ganzheitlichen Planung und Konzeption
o
Die Umsetzung des Revitalisierungskonzeptes
o
Besonderheiten der Projektorganisation in einem Netzwerk aus Partnern und
beteiligten Akteuren
Ferner soll gezeigt werden, wie durch eine projektbegleitende Evaluierung zeitnahe
Optimierung stattfinden kann und neue Erkenntnisse auf dem Gebiet der
energetischen Modernisierung erlangt werden können.
Anhand der Erfahrungen nach 5 Jahren Projektlaufzeit soll eine vorläufige
Gesamtbeurteilung des ganzheitlichen Revitalisierungsprojektes Brunckviertel
erfolgen, aus der erste Schlussfolgerungen abgeleitet werden können.
1.5 Methode und Aufbau
Die Bearbeitung des Themas erfolgte einerseits durch die Auswertung der
vorhandenen Fachliteratur und Informationsmaterialien, andererseits durch eigene
Erhebungen vor Ort. Dabei sind insbesondere die Interviews und Gespräche mit
Entscheidungsträgern, Projektpartnern und involvierten politischen und staatlichen
Funktionsträgern zu nennen. Durch die Befragung dieser unterschiedlichen
Interessenvertreter wurde eine ausgewogene Betrachtung des Projektes angestrebt.
Die Erkenntnisse aus den Interviews, die sich in voller Länge im
Anhang
finden,
haben die Beurteilungen in der vorliegenden Arbeit maßgeblich bestimmt.
Im ersten Teil der Arbeit werden Grundlagen der energetischen
Altbaumodernisierung dargestellt.
5
Anschließend wird das Revitalisierungskonzept und dessen Entwicklungsprozess
beschrieben. Darauf aufbauend wird die Projektorganisation, die Realisierung des
Konzeptes, die baulichen und umfeldbezogenen Maßnahmen und die Rolle der
beteiligten Partner und der wissenschaftlichen Begleitung dargestellt.
Im Anschluss werden Erfahrungen des Projektes wiedergegeben und eine erste
Beurteilung vorgenommen. Dazu gehört auch eine persönliche Bewertung.
Am Ende der Arbeit zeigt ein Ausblick, welche Potenziale in der Revitalisierung von
Altbauten liegen. Ebenso werden allgemeine Probleme für die Realisierung der
aufgezeigten Potenziale und die aktuellen Förderprogramme aufgezeigt.
Eine Zusammenfassung gibt die wichtigsten Punkte der Arbeit noch einmal in
verdichteter Form wieder.
6
2. Grundlagen der Altbaumodernisierung
Dieses Kapitel führt in die Thematik der Altbaumodernisierung ein. Es werden
Methoden der Bestandsaufnahme und Schadensanalyse beschrieben, die häufigsten
Schäden und Mangelerscheinungen dargestellt, Methoden und Techniken zur
energetischen Gebäudemodernisierung erläutert und
Wirtschaftlichkeitsberechnungen beschrieben. Da sich die Arbeit gezielt auf
Modernisierungsmaßnahmen mit dem besonderem Schwerpunkt Energieeinsparung
richtet, werden reine Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen nur am Rande
behandelt. Dabei ist anzumerken, dass durch eine nachhaltige, energetische
Modernisierung diese hinfällig werden beziehungsweise Bestandteil der Maßnahme
sind.
2.1 Ganzheitliche Bestandsaufnahme
2.1.1 Grundsätze der Bestandsaufnahme
Um den Erfolg und die Qualität einer Modernisierungsmaßnahme zu gewährleisten,
ist im Vorfeld eine Bestandsaufnahme aller Einflussfaktoren erforderlich. Die
Bestandsaufnahme ist zwingend notwendig, um einzelne Maßnahmen planen und
Risiken überschauen zu können. Sie umfasst eine vollständige maßliche und
technische Bestandsaufnahme.
7
Vollständig bedeutet, die bauliche Substanz vom
Keller bis zum Dach gründlich zu untersuchen und Daten und Feststellungen
nachvollziehbar zu dokumentieren. Werden einzelne Gebäudebestandteile nicht
beachtet, können später erhebliche Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der
Umsetzung auftreten und der Gesamterfolg der geplanten Modernisierung in Frage
gestellt sein.
Erstreckt sich die geplante Modernisierung auf mehrere Gebäude oder ein ganzes
Viertel, so erfordert die ganzheitliche Betrachtung, dass die Bestandsanalyse neben
der Erfassung der baulichen Substanz auch das Wohnumfeld und die ökologische,
ökonomische und soziale Gesamtsituation analysiert. Hierfür sind eine Reihe von
7
Vgl. Baunetz Infolines, Altbausanierung, Grundsätze der Bestandsanalyse
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1516&id=70706
7
Gutachten und Erhebungen notwendig, wie Verkehrs- und Infrastrukturgutachten,
bautechnische Gutachten oder Strukturanalysen des betroffenen Gebietes. Parallel
zur Bestandsaufnahme müssen vor Baubeginn alle sonstigen Rahmenbedingungen
geklärt werden.
8
Als wichtigste Rahmenbedingungen für Altbaumaßnahmen sind zu
nennen:
o
Möglichkeiten und Grenzen der vorhandenen Bausubstanz
o
Nutzungsperspektiven der Bauherrenschaft
o
Kostengrenzen und Finanzierungsvorhaben
o
Rechtzeitige Berücksichtigung der möglichen Auflagen von Bauaufsicht
o
und Denkmalpflege
Abb. 1: Rahmenbedingungen
9
Über Auflagen sollte man sich frühzeitig Klarheit verschaffen und alle Aspekte mit
allen Beteiligten abstimmen.
10
Werden Auflagen zu spät berücksichtigt, kann es zu
erheblichen Schwierigkeiten und Verzögerungen kommen, wodurch auch die
Finanzierung des gesamten Projektes gefährdet werden kann.
Die Grenzen bei der Altbaumodernisierung sind wesentlich enger als bei einer
Neubauplanung. Durch die vorhandene Gebäudesubstanz entstehen klare
Vorgaben, die unbedingt einzuhalten sind, möchte man eine Kostenexplosion
vermeiden. Deshalb sind so früh wie möglich alle entscheidenden Parameter
festzulegen. Besonders wichtig ist die exakte Analyse der Bausubstanz sowie die
technische und maßliche Bestandsaufnahme.
11
8
Vgl. Baunetz Infolines, Altbausanierung, Grundsätze der Bestandsanalyse
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1516&id=70706
9
Eigene Darstellung, vgl. Baunetz Infolines, Altbausanierung, Grundsätze der Bestandsanalyse
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1516&id=70706
10
Vgl. Baunetz Infolines (FN 8)
11
Vgl. Baunetz Infolines (FN 8)
8
2.1.2 Maßliche Bestandsaufnahme
Noch vor der technischen Bestandsaufnahme ist für die Planung, Konzepterstellung
und Realisierung von Modernisierungsvorhaben zunächst eine sorgfältige maßliche
Bestandsaufnahme von grundlegender Bedeutung.
Vorhandene Bestandspläne und Bauzeichnungen stimmen, vor allem bei alten
Gebäuden, nur selten mit der Realität überein. Verwendet man diese Pläne als
Grundlage für die Planung können schwerwiegende Planungsfehler die Folge sein.
Bei der maßlichen Bestandsaufnahme gibt es zwei grundlegende Vorgehensweisen:
Entweder wird sie als Kontrolle und Überprüfung der vorhandenen Pläne oder als
vollständige neue Erfassung der Bausubstanz durchgeführt.
12
Im ersten Fall ist zu klären, ob die vorhandenen Pläne auf dem letzten Stand sind
und alle nachträglichen Änderungen maßlich korrekt beinhalten. Die Erfahrung zeigt,
dass vorhandene Pläne oft unvollständig oder sachlich falsch sind: die Existenz und
Überprüfung häufig vorhandener weiterer Pläne kann zu einem realistischen Bild
führen. Dabei können auch Handwerkszeichnungen und Skizzen von Arbeiten am
Gebäude hilfreich sein.
13
Sind keine Pläne vorhanden, muss eine vollständige neue maßliche
Bestandsaufnahme erfolgen. Die Kosten einer maßlichen Bestandsaufnahme
bewegen sich zwischen 1,00
· bis 5,00·/m
².
14
Bei der maßlichen Bestandsaufnahme kann man verschiedene Detaillierungsgrade
unterscheiden. Als Minimalanforderung reicht eine Bauaufnahme der Stufe I nach
den Empfehlungen für Bauaufnahmen
15
aus.
Diese Genauigkeitsstufe ermöglicht die Berechnung der erforderlichen Maße mit
hinreichender Genauigkeit. Es wäre jedoch sinnvoller die Genauigkeitsstufe II oder III
zu verwenden, da diese gleichzeitig für die Werkplanung und die Ausschreibung
dienen können.
16
12
Vgl. Baunetz Infolines, Altbaumodernisierung, Maßliche Bestandsaufnahme
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1516&id=70698
13
Vgl. Baunetz Infolines (FN 12)
14
Vgl. Baunetz Infolines (FN 12)
15
Vgl. Eckstein, Günther, Empfehlungen für Bauaufnahmen, Hrsg.: Landesdenkmalamt Baden-
Württemberg
16
Vgl. Neddermann, Rolf, Kostenermittlung in der Altbauerneuerung und technische Beurteilung von
Altbauten, S.110, 2.Auflage, Werner Verlag Düsseldorf
9
2.1.3 Technische Bestandsaufnahme
,,Die technische Bestandsaufnahme erfasst und bewertet sämtliche Bauteile des
vorhandenen Gebäudes hinsichtlich Funktionsfähigkeit, Zustand und Qualität."
17
Die technische Bestandsaufnahme ist für die Planung der
Modernisierungsmaßnahmen aber auch für die Kostenplanung von entscheidender
Bedeutung. Hierzu ist ein hohes Maß an Fachwissen erforderlich, da Mängel oder zu
erwartende Schäden oft nicht auf Anhieb sichtbar sind. Eine technische
Bestandsaufnahme umfasst also auch nicht einsehbare Konstruktionselemente wie
Holzbalkendecken, Sanitär und Elektroinstallationen oder die Beschaffenheit des
Mauerwerks. Häufig wird der Arbeitsaufwand an nicht einsehbaren Konstruktionen
unterschätzt, so dass es während der Umsetzung zu erheblichen Mehrkosten kommt.
Dies gefährdet die gesamte Finanzierung und Wirtschaftlichkeit des
Modernisierungsprojekts. Im Gegenzug dazu können andere Bereiche und der damit
verbundene Arbeitsaufwand für die Modernisierung auch überschätzt werden.
Hierzu zählt beispielsweise der schlechte und unsaubere Eindruck von Fassaden
und inneren Wandoberflächen, der das Gebäude optisch minderwertiger erscheinen
lassen kann als dies tatsächlich der Fall ist.
18
Neben technisch aufwendigen Verfahren, wie Endoskopie, Thermographie oder
Ultraschalluntersuchungen können auch einfache Untersuchungen wie Gipsmarken,
Rauchröhrchen, Falzprüfungen mit Knetmasse oder Wassereindringungsprüfungen
mit dem Karstenschen Prüfröhrchen Aufschluss über den technischen Zustand des
Gebäudes geben.
19
Als Hilfsmittel zur technischen Beurteilung von Gebäuden ist das Arbeiten mit
Checklisten zu empfehlen. Solche Checklisten sind kostenlos in vielfältigen
Detaillierungsvarianten bei Bau- und Wohnungsunternehmen sowie
Forschungseinrichtungen verfügbar.
Ein Beispiel findet sich als Anlage A im Anhang.
Ziel der technischen Bestandsaufnahme ist es sämtliche, mögliche Fehlerquellen
auszuschließen. Die Ergebnisse der Untersuchungen ermöglichen eine
17
Vgl. Baunetz Infolines, Altbaumodernisierung, Technische Bestandsaufnahme
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1516&id=70703
18
Vgl. Baunetz Infolines (FN 17)
19
Vgl. Baunetz Infolines (FN 17)
10
Kostenkalkulation nach Bauteilen mit einer Abweichung von ca.+/-10% und
verschaffen dem Bauherren einen Überblick darüber, welche Maßnahmen mit
welchem voraussichtlichen Aufwand erforderlich und möglich sind.
20
2.2 Typische Heizwärmeverluste verschiedener Baualtersstufen
Die energetische Bestandsaufnahme bei Altbauten ist für eine nachhaltige
Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen von besonders großer
Bedeutung. Gebäude unterschiedlicher Baualtersstufen haben jeweils typische
Schwächen hinsichtlich des Energieverbrauchs. Dabei sind die Potenziale zur
Energieeinsparung je nach Bauart unterschiedlich groß. Das Einsparpotenzial liegt
zwischen 55% und 85%.
21
Baualtersstufe Einsparpotenzial
Fachwerkhäuser 75 85 %
Gründerzeit 55 65 %
20er Jahre 60 70 %
50er Jahre 70 80 %
60er Jahre 65 75 %
70er Jahre 55 65 %
Abb.2: Baualtersstufen und Einsparpotenzial
22
Die Abbildungen 3,4 und 5 verdeutlichen grafisch die Wärmeverluste und typischen
Schwachstellen bei Fachwerkhäusern, Häusern der 20er Jahre und Häusern
(Plattenbauten) der 70er Jahre. Fachwerkhäuser verfügen über ein besonders hohes
Energieeinsparpotenzial, da die dünnen Außenwände kaum Dämmeigenschaften
aufweisen. Mehrgeschossige Wohnungsbauten der 20er und 30er Jahre haben im
Vergleich zu Fachwerkhäusern etwas dickere Wände. Dennoch liegt in der
Fassadendämmung das größte Energieeinsparpotenzial. Plattenbauten aus den 70er
20
Vgl. Baunetz Infolines, Altbaumodernisierung, Energieeinsparung im Altbau, Typische
Heizwärmeverluste verschiedener Baualtersstufen,
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1606&id=72320
21
Vgl. Baunetz Infolines (FN 20)
22
Eigene Darstellung, vgl. Baunetz Infolines, Altbaumodernisierung, Energieeinsparung im Altbau,
Typische Heizwärmeverluste verschiedener Baualtersstufen,
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1606&id=72320
11
Jahren haben durch ihre kompakte Bauweise relativ geringe Energieverluste, die
meiste Energie geht über die manuelle Fensterlüftung verloren. Trotz relativ guter
Dämmeigenschaften ist eine energetische Modernisierung sinnvoll.
Abb.3: Fachwerkhaus
23
Abb.4: 20er Jahre Haus
24
Abb.5: 70er Jahre Haus (Plattenbau)
25
23
Vgl. Baunetz Infolines, Altbaumodernisierung, Energieeinsparung im Altbau, Typische
Heizwärmeverluste verschiedener Baualtersstufen,
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1606&id=72320
24
Vgl. Baunetz Infolines (FN 23)
25
Vgl. Baunetz Infolines (FN 23)
12
Gebäude der 50er und 60er Jahre weisen besonders schlechte Energiebilanzen auf.
In den 50er Jahren wurde aus Gründen wirtschaftlicher Notwendigkeit der
Materialeinsatz so knapp wie möglich bemessen. Dies hatte verhältnismäßig dünne
Außenwände, einfach konstruierte Fenster und ungedämmte Dächer und
Kellerböden zur Folge.
26
Viele in den 60er Jahren errichtete Gebäude weisen
aufgelöste Grundrisse mit vor- und rückspringenden Fassaden auf, wodurch größere
Oberflächen und ein entsprechend höherer Wärmeverbrauch entstanden. Grund für
die damalige Bauweise waren niedrige Energiekosten, welche
Wärmeschutzmaßnahmen nebensächlich erscheinen ließen.
27
Baualtersstufe Bereich mit dem größten Energieverlust
Fachwerkhäuser Außenwand
Gründerzeit Fensterlüftung
20er Jahre Außenwand
50er Jahre Außenwand und oberste Geschossdecke
60er Jahre Außenwand und Fenster
70er Jahre Fensterlüftung
Abb.6: Typische Schwachstellen nach Baualtersstufen
28
Die Einordnung eines zu modernisierenden Gebäudes in die entsprechende
Baualtersstufe ermöglicht eine grobe Einschätzung über das Einsparpotenzial an
Heizenergie. Gleichzeitig wird ersichtlich, welche Bauteile bei einer Modernisierung
besonders berücksichtigt werden müssen.
29
Um den Aufwand der Modernisierung
genauer kalkulieren zu können und die Planung zu optimieren, ist eine detaillierte
Bestandsanalyse jedoch unumgänglich. Neben der fachlichen Begutachtung der
einzelnen energetisch relevanten Gebäudebereiche und der Installationen können
moderne Verfahren, wie Analysen mit Wärmebildkameras die Bestandsaufnahme
wirksam ergänzen.
26
Vgl. Baunetz Infolines, Altbaumodernisierung, Energieeinsparung im Altbau, Typische
Heizwärmeverluste verschiedener Baualtersstufen,
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1606&id=72320
27
Vgl. Baunetz Infolines (FN 26)
28
Eigene Darstellung, vgl. Baunetz Infolines, Altbaumodernisierung, Energieeinsparung im Altbau,
Typische Heizwärmeverluste verschiedener Baualtersstufen,
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1606&id=72320
29
Vgl. Baunetz Infolines (FN 26)
13
2.3 Schadensbilder
Bei der Bestandsaufnahme der zu revitalisierenden Gebäude ergeben sich
unterschiedliche Schadensbilder. Diese können bezüglich Ihrer Komplexität und des
Ausmaßes erheblich variieren. In der Regel kann man für die verschiedenen
Baualterstufen typische Schäden erkennen.
2.3.1 Bauschadensbericht der Bundesregierung
Der ,,dritte Bericht über Schäden an Gebäuden" ist eine unabhängige Analyse der
Bundesregierung von 1996. Er beschreibt für die alten und neuen Bundesländer die
vorliegenden Schadensarten, die Ursachen für die Schäden sowie die zu
ergreifenden Maßnamen, um historisch wertvolle Bausubstanz zu erhalten und
energetisch mangelhafte Gebäude auf den heutigen Stand der Technik zu bringen.
30
Aus den Erkenntnissen der umfangreichen Untersuchungen ergab sich der
Bauschadensberichts. Er umfasst alle negativen bautechnischen Entwicklungen im
Hochbaubestand der Bundesrepublik, die Nachbesserungen oder
Instandsetzungsmaßen erforderlich machen.
31
In diesem Bericht wurde der gesamte Gebäudebestand Deutschlands mit allen
Schadensbildern behandelt; unabhängig davon, ob es sich um Mängel bei der
Planung, Ausführung, unterlassene Instandhaltung, normale Alterung oder verstärkte
Alterung durch ungünstige Umwelteinflüsse handelt.
32
Insbesondere der
städtebaulich und historisch wichtige Altbaubestand der neuen Bundesländer ist laut
dieser Studie vielerorts vom endgültigen Verfall bedroht. Initiativen zur
systematischen Instandhaltungsplanung sowie neue Diagnoseverfahren zur
Ermittlung von Schadensursachen, Mängeln und Energieeinsparmöglichkeiten sind
notwendig.
33
Der Bericht macht auch deutlich, dass finanzielle Anreize wichtig sind, um Impulse
für die nachhaltige Modernisierung zu geben. Die Autoren des Bauschadensberichts
beschreiben die Wichtigkeit einer Verbesserung der Ausbildungsmöglichkeiten, da es
30
Vgl. sto AG, Handbuch Altbaumodernisierung/Modernisierung, Bauschadensbericht S.14
31
Vgl. sto AG (FN 30)
32
Vgl. sto AG (FN 30)
33
Vgl. sto AG (FN 30)
14
immer noch erhebliche Qualifizierungsdefizite im Bereich der Altbaumodernisierung
gibt.
2.3.2 Schadensbilder nach Baualtersstufen
Bei Gebäuden der verschiedenen Baualtersstufen lassen sich typische
Schadensbilder und Mängel erkennen, woraus unterschiedliche
Modernisierungsschwerpunkte und Vorgehensweisen abgeleitet werden können.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Einteilung in Baualtersstufen oder
Häusertypen. Beispielsweise ist für Baden-Württemberg eine Häusertypenmatrix
verfügbar. (als Anlage B im Anhang)
Eine gute Beschreibung der typischen Mängel und erforderlichen
Modernisierungsmaßnahmen findet sich auch in den ,,Baunetz Infolines" im
Internet.
34
Jede Kategorisierung der typischen Schadensbilder nach Baualterstufen kann jedoch
nur Hilfsmittel zur Einschätzung der erforderlichen Maßnahmen sein und nicht
hinreichende Basis für konkrete Maßnahmenplanungen. Jedes Gebäude hat seine
ganz spezifische Bestandssituation, so dass es einer detaillierten
Gebäudebeurteilung bedarf, um belastbare Grundlagen für erfolgreiche
Modernisierungsvorhaben zu schaffen.
2.4 Problemfelder von Wohnsiedlungen
Bei der ganzheitlichen Betrachtung der Thematik Revitalisierung und
Altbaumodernisierung spielen nicht nur Mängel am Gebäude, beziehungsweise den
Gebäuden eine Rolle. Vor allem müssen neben baulichen Mängelerscheinungen
weitere negative Einflussfaktoren auf Wohnsiedlungen erkannt und beachtet werden.
Die Problemfelder ähneln sich häufig:
-
Monotone, oft zu dichte Bebauung
34
Vgl. http://www.baunetz.de
15
-
Mängel im Wohnumfeld, wie ungenügend gestaltete Grünflächen, fehlende
Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten.
-
Reine Wohnsiedlungen, fehlende kulturelle und soziale Infrastruktur und kaum
Gewerbeansiedlung.
-
Mangelhafte städtebauliche und verkehrliche Einbindung in den Rest der
Stadt.
-
Negatives Image.
-
Schlechter Zustand der Gebäude durch vernachlässigte Instandhaltung.
35
Die Ursachen für die aufgezeigten Problemfelder können den Bereichen Städtebau,
Wohnen, Umwelt / Ökologie, Soziales, Ökonomie und Infrastruktur zugeordnet
werden. Ursachenanalysen und die Ableitung geeigneter ganzheitlich abgestimmter
Verbesserungsmaßnahmen sind objektspezifisch als Grundlage für nachhaltige
Konzepte im Detail zu erarbeiten. Dazu sind die Einbindung und die Kooperation der
jeweiligen Entscheidungsträger der tangierten Bereiche wesentliche
Erfolgsvoraussetzung.
2.5 Methoden der Wirtschaftlichkeitsberechnung und Finanzierungsaspekte
Die Frage der Wirtschaftlichkeit der Investition in Gebäude und ganze Wohnquartiere
ist regelmäßig entscheidend für die Realisierung alternativer Konzepte.
Grundsätzlich liefern die traditionellen Wirtschaftlichkeitsberechnungen keine
ausreichende Grundlage für die Beurteilung der Aufwendungen und Erträge solch
langfristiger Objekte. Einschätzungen hängen von unsicheren Annahmen
insbesondere zur künftigen Vermietbarkeit und Energiepreisentwicklung ab. Um
dieses Problem zu verringern werden Rechnungen und Kalkulationen mit
verschiedenen Alternativannahmen von Investoren und Finanzierungspartnern
wiederholt um verschiedene Szenarien zu bewerten.
36
Bei den verbreitetsten Methoden zur Wirtschaftlichkeitsbewertung kann man
zunächst zwischen statischen und dynamischen Verfahren unterscheiden. Im
35
Vgl. Penebianco, Siebel, Nachhaltige Erneuerung von Großwohnsiedlungen, S.12, Institut für
Landes- und Entwicklungsforschung des Landes Nordrhein-Westfalen
36
Vgl. Ebel, Eicke-Hennig, Feist/ Goscurth, Energieeinsparung bei Altbauten, S.9
16
folgenden wird ein kurzer Ausblick auf Entwicklungen der Investitionsrechnung und
Grenzen der Modelle gegeben.
37
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung war in der
Zeit der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen das wichtigste statische Instrument
zur Beurteilung von Investitionsvorhaben. Weitere statische Verfahren sind die
Gewinnvergleichs-, die Kostenvergleichs- und die Rentabilitätsvergleichsrechnung
sowie die statische Amortisationsrechnung. Diese Verfahren bieten jedoch keine
ausreichende Entscheidungsgrundlage, da es sich bei Modernisierungsmaßnahmen
mit Energieeinsparinvestitionen um mehrperiodische langfristige
Entscheidungsfragen handelt.
38
Das wesentliche Merkmal von dynamischen Verfahren ist es, die zu
unterschiedlichen Zeitpunkten anfallenden Erträge und Aufwendungen mit Hilfe der
Zinseszinsrechnung auf einen bestimmten Zeitpunkt ab- bzw. aufzudiskontieren.
Dadurch wird der Einfluss unterschiedlicher Einnahmen- und Ausgabenverläufe auf
das Ergebnis berücksichtigt. Dies ist der entscheidende Vorteil der dynamischen
Verfahren gegenüber den statischen.
39
Als wichtigste dynamische Verfahren sind die
Kapitalwert- und Annuitätenmethode stark verbreitet. Die jeweiligen Ergebnisse auf
Basis der unterschiedlichen Methoden zeigen, wie begrenzt die Aussagefähigkeit
auch der dynamischen Verfahren ist, da sie entscheidend von der letztlich oft
subjektiv geprägten Annahmen von Wirtschaftlichkeitskriterien abhängen.
Die unterschiedlichen Zielsetzungen und Einschätzungen von Investoren können
somit zu sehr unterschiedlichen Entscheidungen führen. Entscheidungen auf Basis
der Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnungen können nur die Grundlage für
optionale Entscheidungen bieten; ergänzend werden immer auch Gesichtspunkte,
die über die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hinaus gehen mit zu berücksichtigen sein,
wie z.B. Sicherheitsgesichtspunkte, Umweltkriterien, Wertsteigerungen, soziale
Gesichtspunkte, die Konservierung der Bausubstanz, die Finanzierbarkeit, Ästhetik
oder Komfort- und Repräsentationswünsche sind solche Gesichtspunkte, die sich nur
schwer zahlenmäßig gewichten lassen.
40
37
Vgl. WWF Deutschland, Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, Gemeinsame Projektdokumentation
der WWF Deutschland und des IWU, S.24, http://www.iwu.de/deutsch/arbeitshilfen.htm#Altbau
38
Vgl. WWF Deutschland (FN 37)
39
Vgl. WWF Deutschland (FN 37)
40
Vgl. Ebel, Eicke-Hennig, Feist/ Goscurth, Energieeinsparung bei Altbauten, S.10
17
Aus dem angelsächsischen Raum setzen sich auch in Deutschland immer stärker
Wirtschaftlichkeitsberechnungen auf Basis von Kapitalwertbetrachtungen durch. Die
Capital Assets Value Betrachtung erscheint dabei besonders geeignet, die
Entscheidungsgrundlage für langfristige Investitionen zu verbessern. Diese, auch
unter Grenzwert des zukünftigen Reinertrags bekannten Methode wird anhand der
Bewertung verschiedener Gebäudevarianten in Kapitel 3.5.8 dargestellt.
2.6 Energetische Altbaumodernisierung
In diesem Abschnitt wird die energetische Altbausanierung genauer beschreiben. Es
wird beschrieben wo Hemmnisse liegen, welche Grundsätze zu beachten sind und
was die wichtigsten Maßnahmen einer ganzheitlichen energetischen Sanierung sind.
2.6.1 Hemmnisse
Im Mietwohnungsbau besteht ein ,,Nutzer-Investor-Dilemma". Nicht die
Wohnungsunternehmen profitieren zunächst von Maßnahmen zur energetischen
Gebäudemodernisierung sondern der Mieter, der weniger Heizkosten zu tragen hat.
Da bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung nicht mietspiegelrelevant sind, ist
dem Vermieter eine Mieterhöhung auf Basis des §2 Miethöhegesetz verwehrt.
Lediglich eine 11-prozentige Umlage kann nach §3 Miethöhegesetz erfolgen.
Aufgrund dessen wird von Vermieterseite immer noch eine reine bauliche
Instandhaltung gegenüber Maßnahmen zur Energieeinsparung favorisiert. Dieser
Interessenkonflikt ist aber nicht der einzige Grund warum energetische
Modernisierung noch relativ wenig Verbreitung gefunden hat.
41
Durch mangelnde Information und unzureichendes Fachwissen, vor allem bei
kleineren Wohnungsunternehmen und Privatleuten, fehlt oft der Überblick zu
aktuellen Möglichkeiten und Techniken. Selbst wenn die erforderliche Kompetenz
vorhanden ist, wird trotzdem häufig gezögert solche Modernisierungsmaßnahmen
durchzuführen. Denn vielfach scheuen Vermieter und Wohnungsunternehmen die
Auseinandersetzungen mit den Mietern, da sich Probleme bei der Durchführung der
41
Vgl. WWF Deutschland, Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, Gemeinsame Projektdokumentation
der WWF Deutschland und des IWU, S.33, http://www.iwu.de/deutsch/arbeitshilfen.htm#Altbau
18
Baumaßnahmen oder der Anpassung der Miete ergeben können.
42
Dies verdeutlicht,
wie wichtig es ist, die Mieter von den Vorteilen der energetischen Modernisierung zu
überzeugen. Ohne frühzeitige Kommunikation mit den Mietern und die Bereitschaft
diese aktiv zu beteiligen werden energetische Modernisierungen zu kräftezehrenden
Prozessen und daher oftmals nicht realisiert.
Schwierigkeiten können allerdings auch durch die baulichen Gegebenheiten
entstehen. Häufig ergeben sich dabei Probleme mit der wirtschaftlich, technisch und
optisch ausgewogenen Realisierung der Außenwanddämmung. Dabei kann auch der
Denkmalschutz eine entscheidende Rolle spielen.
43
Auch die Frage der Wirtschaftlichkeit ist für den Investor nicht ohne weiteres
abzuschätzen . Für Investitionsrechnungen gibt es im freifinanzierten Wohnungsbau
kein festgelegtes Berechnungsverfahren. Der Vermieter muss selbst wählen, welche
Methode der Wirtschaftlichkeitsberechnung er verwenden will.
Private Investoren bevorzugen die Finanzierung über Rücklagen. Wenn möglich wird
auf Kredite verzichtet, es werden dadurch Risiken vermieden. Bei der Aufnahme von
Fremdkapital ist der Spielraum jedoch begrenzt. Dadurch entsteht ein Konflikt
zwischen einer möglichst energiesparwirksamen höheren Investition und einer
möglichst geringen Investitionsvolumen.
44
2.6.2 Baumaßnahmen in altbauverträglicher Form
Bei der Altbaumodernisierung sollten Bauweisen und Baumaßnahmen ausgewählt
werden, die möglichst ,,altbauverträglich" sind. Sie führen zum Erhalt des
ursprünglichen Erscheinungsbildes, zur Einsparung von Bauzeit und Baukosten und
beugen Bauschäden vor.
45
Es empfiehlt sich eine möglichst trockene Bauweise, d.h.
unnötig hohe Feuchtigkeitsmengen gilt es gerade im Altbaubereich zu vermeiden, da
diese das Mauerwerk belasten und zu gravierenden Schäden und
Schimmelpilzbildung führen können.
46
Wenn möglich sollten auch im Interesse der
schnellen Wiederbewohnbarkeit endbehandelte Bauteile verwendet werden.
42
Vgl. WWF Deutschland, Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, Gemeinsame Projektdokumentation
der WWF Deutschland und des IWU, S.33f, http://www.iwu.de/deutsch/arbeitshilfen.htm#Altbau
43
Vgl. WWF Deutschland (FN 42)
44
Vgl. WWF Deutschland (FN 42)
45
Vgl. Baunetz-Infolines: Altbaumodernisierung, Baumaßnahmen in altbauverträglicher Form,
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1516&id=72186
46
Vgl. Baunetz-Infolines (FN 45)
19
Zusätzlich können Zeitverzögerungen oder schlechtere Qualität in der Ausführung
verhindert werden.
47
Manchmal ist es sinnvoll teurere Konstruktion den preiswerteren
vorzuziehen, wenn dadurch der Bauablauf insgesamt beschleunigt werden kann.
48
Alle zu erhaltenden Bauteile müssen während der Sanierung vor Beschädigungen
geschützt werden. Jedes Bauteil ist auf seine Wiederverwendbarkeit zu prüfen, nicht
nur um Kosten zu sparen sondern auch um durch intakte Bauteile das gewünschte,
ursprüngliche Erscheinungsbild zu erhalten.
49
Sind Veränderungen an der vorhanden
Konstruktion nötig, sollten diese unter Einsatz altbauverträglicher, leichter Geräte
durchgeführt werden, um durch schweres Gerät verursachte Folgeschäden, deren
Kosten die der eigentlichen Maßnahme übersteigen können, zu vermeiden.
50
Ferner ist das Zusammenfassen von vertikalen Erschließungssträngen bei der
Altbaumodernisierung und Sanierung im Interesse eines optimalen Projektablaufs
besonders wichtig, da in der Regel erst alle Deckendurchbrüche, inklusive der
erforderlichen Vor- und Folgearbeiten, hergestellt werden müssen.
51
Zu Beginn der
Planung sollte in Erwägung gezogen werden, Leitungen über den vorhandenen
Konstruktionen zu verlegen und anschließend durch Schächte zu verkleiden. Eine
Verlegung unter Putz hat umfangreiche Stemmarbeiten, verbunden mit
entsprechender Lärm- und Staubbelastung zur Folge und erfordert weitere
Putzarbeiten.
52
2.6.3 Behutsame Altbaumodernisierung
Nach der maßlichen und technischen Bestandsaufnahme ist eine exakte Planung der
neuen Grundrisse bzw. der geplanten Veränderungen erforderlich. Grundsätzlich ist
es unkomplizierter die alten Grundrisse zu akzeptieren als neue zu schaffen. Die
Orientierung an den alten Grundrissen ist meistens kostengünstiger, denn die
Altbaukonstruktion kann unerwartete Grenzen setzen.
53
47
Vgl. Baunetz Infolines, Altbaumodernisierung, Baumaßnahmen in altbauverträglicher Form,
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1516&id=72186 Vgl.
Baunetz-Infolines (FN 46)
48
Vgl. Baunetz Infolines (FN 47)
49
Vgl. Baunetz-Infolines (FN 47)
50
Vgl. Baunetz-Infolines (FN 47
)
51
Vgl. Baunetz-Infolines (FN 47)
52
Vgl. Baunetz-Infolines (FN 47)
53
Vgl. Baunetz Infolines, Altbaumodernisierung, Behutsame Altbaumodernisierung,
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1516&id=72185
20
Dünne Trennwände sind oft tragend, das Herausnehmen einer Wand produziert in
der Regel erhebliche Folgekosten, weil die Fußböden und Decken der verbundenen
Decken nicht mehr auf einer Höhe liegen. Das Ausgleichen der Fußböden
zusammengefasster Räume kann zum Problem werden, da die Schräglage von
Raum zu Raum zunimmt. Dachgeschosse lassen sich nicht beliebig ausbauen, weil
tragende Holzbalken den freien Durchgang verhindern und nicht ohne weiteres
abgebrochen werden können. Beim Einbau von Installationsschächten lassen sich
tragende Holzbalken nicht einfach entfernen.
Abb.7: Umfangreiche Abb.8: Unterschiedliche Höhen Abb.9: Unsachgemäßer Abriss
Abfangungsmaßnahme
54
zweier Fußböden
55
einer Trennwand
56
2.6.4 Die wichtigsten Dämmmaßnahmen im Überblick
Die Wärmedämmung ist neben der Heizung und der Lüftung des Gebäudes der
Bereich mit dem größten Potenzial zur Energieeinsparung. Auch die Problematik der
Wärmebrücken und Luftdichtheit ist zu berücksichtigen. In Abbildung 10 und 11
werden verschieden Konstruktionsweisen im Überblick dargestellt. Eine detailliertere
Beschreibung zum bedarfsgerechten Einsatz von Dämmungen erfolgt am Beispiel
der Revitalisierung des Brunckviertels.
54
Vgl. Baunetz Infolines, Altbaumodernisierung, Behutsame Altbaumodernisierung,
http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=12&area_id=1516&id=72185
55
Vgl. Baunetz Infolines (FN 54)
56
Vgl. Baunetz Infolines (FN 54)
21
Abb.10: Die wichtigsten Dämmmaßnahmen (1)
57
57
Gabriel, Ingo u. Ladener, Heinz: Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, S.68, ökobuch Verlag, 3.
Auflage, 1997/ 2002
22
Abb.11: Die wichtigsten Dämmmaßnahmen (2)
58
Als wichtigste Entscheidungskriterien für die Auswahl alternativer Dämmmaßnahmen
gelten:
-
die energetische Wirksamkeit,
-
die praktische Umsetzbarkeit der Konstruktion am bestehenden Gebäude,
-
die Vereinbarkeit mit der gewünschten Gestaltung des zu erneuernden
Bauteils,
-
die Schnittstelle zu angrenzenden Bauteilen,
-
die Art der Nutzung des Gebäudes,
-
die Wirtschaftlichkeit.
59
58
Vgl. Gabriel, Ingo u. Ladener, Heinz: Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, S.68, ökobuch Verlag, 3.
Auflage, 1997/ 2002
59
Vgl. Gabriel, Ingo u. Ladener, Heinz: Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, S.67, ökobuch Verlag, 3.
Auflage, 1997/ 2002
23
Für die Effektivität der Dämmmaßnahmen sind mögliche Wärmebrücken
auszuschließen. Wärmebrücken sind Schwachstellen, bei denen übermäßig viel
Wärme bei kleiner Fläche verloren geht. Der lückenlose Einbau und Abschluss der
Bauteile zueinander ist von großer Bedeutung. Durchdringende Bauteile sind
ebenfalls mit allseitiger Wärmedämmung zu versehen; Die Dämmschicht sollte in den
Ecken verstärkt werden.
60
Bauteile mit Wärmebrückenwirkung sind durch Wärmedämmung zu optimieren
(siehe Abbildung 12).
Abb.12: Wärmebrücken
61
60
Vgl. Gabriel, Ingo u. Ladener, Heinz, Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, S.71/72, ökobuch
Verlag, 3. Auflage, 1997/ 2002
61
Quelle: Gabriel, Ingo u. Ladener, Heinz, Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, S.71, ökobuch
Verlag, 3. Auflage, 1997/ 2002
24
Neben der Problematik von Wärmebrücken spielt bei der Effizienz der
energieeinsparenden Revitalisierung die Luftdichtheit der Gebäudehülle eine große
Rolle. Undichtheiten gibt es bei Fenstern, Türen und den Übergängen und
Abschlüssen zwischen den Bauteilen. Das Auffinden und die Beseitigung von
Leckagen ist im Zuge der Modernisierung unumgänglich. Beim Auffinden undichter
Stellen helfen einfache Hilfsmittel wir Rauchstäbchen, es stehen aber auch genauere
Verfahren zur Verfügung wie der ,,Blower-Door-Test", bei dem Luft in das Gebäude
gepumpt wird und austretende Luft mittels Rauch oder Trägergas und Detektor
aufgespürt wird.
2.6.5 Lüftung
Bei der Altbaumodernisierung gibt es verschiedene Möglichkeiten, Wärmeverluste
durch Fenster und Lüftungsgewohnheiten zu reduzieren. Es können bessere Fenster
mit Wärmeschutzverglasung eingesetzt werden, diese haben an sich bessere
Wärmedämmeigenschaften, sofern sie im geschlossenen Zustand gehalten und nur
kurzzeitig gezielt für Lüftungszwecke geöffnet werden. Da sich die
Lüftungsgewohnheiten durch neue Fenster nicht ändern, geht durch anhaltende
Lüftungsstellungen nach wie vor viel Raumwärme verloren. Immer häufiger werden
daher bei Niedrigenergie- und Passivhäusern oder der Modernisierung nach
Niedrigenergiestandard zentrale Lüftungsinstallationen mit Wärmerückgewinnung
verwendet. Mittels eines Wärmetauschers wird ein großer Teil der Abluftwärme der
Zuluft zugeführt (siehe Abb. 13). Ein weiteres Lüften der Räume ist nicht mehr
erforderlich. Es geht somit kaum noch Wärme durch die Gebäude- bzw.
Wohnungslüftung verloren. Jedoch sind diese Anlagen relativ teuer und kompliziert
einzubauen und setzen eine veränderte Lüftungspraxis voraus. Dies ist bei der
Planung der Maßnahmen und Beteiligung der Bewohner besonders zu
berücksichtigen.
25
Abb.13: Lüftungsanlage mit
Wärmerückgewinnung
62
2.6.6 Heizung
Neben der Energieeinsparung durch gute Dämmmaßnahmen liegen im Bereich der
Heizung bzw. Hausenergieversorgung große Einsparpotenziale. Der Wirkungsgrad
und die Energieausbeute ist bei modernen Heizkesseln wesentlich höher und es
kommt zu weniger Emissionen und Rußbildung. Die Art und Dimensionierung der
Heizungsanlage hängt vom Gebäude ab und muss ebenfalls Bestandteil einer
sorgfältigen Planung sein. Es ist außerdem anzumerken, dass sich das
Preis/Leistungsverhältnis moderner Heizungsanlagen, aber auch von Solaranlagen,
in den letzten Jahren stark verbessert hat. Solaranlagen können im Interesse der
Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit in die Heizungsanlage integriert werden,
um beispielsweise die Warmwasserversorgung zu übernehmen. Abbildung 14 zeigt
die Leistungsmerkmale alter und neuer Anlagen und die Energieeinsparpotenziale
auf. Mittlerweile ist auch die Brennstoffzellentechnologie in vielfältigen Anwendungen
erprobt und steht mit marktreifen Produkten für die Hausenergieversorgung zur
Verfügung. In den Versuchsprojekten werden diese teilweise bereits über
mehrjährige Praxistests im alltäglichen Gebrauch erfolgreich betrieben. Anhand des
3-Liter Hauses im Brunckviertel, bei dem die Brennstoffzellentechnologie zum
Einsatz kam, wird im Abschnitt 4.3.2.5 diese vielversprechende Möglichkeit zur
Deckung der Hausenergieversorgung beschrieben.
62
Vgl. Informationszentrum Energie: Energiesparen im Altbau, S.77, Landesgewerbeamt Baden-
Württemberg, Stuttgart 1994
26
Abb.14: Leistungsspektrum Heizkessel
63
2.6.7 Bedeutung rechtlicher Grundlagen
Eine Vielzahl von Normen und Verordnungen sind bei der Altbaumodernisierung und
Revitalisierung zu berücksichtigen. Dies sind unter anderem die Honorarordnung für
Architekten und Ingenieure (HOAI), eine Vielzahl verschiedener DIN-Normen, die
Energieeinsparverordnung in ihrer aktuellen Fassung von 2002 (EnEV 2002) oder
die jeweiligen Landes- und kommunalen Bauordnungen.
Revitalisierungsvorhaben und die einzelnen Maßnahmen müssen sich mit diesen
Normen vereinbaren lassen. Insofern ist eine frühzeitige und intensive Analyse der
rechtlichen Grundlagen und Rahmenbedingungen für konkrete Investitionsvorhaben,
in Abstimmung mit den verantwortlichen amtlichen Stellen, unabdingbare
Planungsvoraussetzung.
63
Vgl. Informationszentrum Energie, Energiesparen im Altbau, S.77, Landesgewerbeamt Baden-
Württemberg, Stuttgart 1994
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2003
- ISBN (eBook)
- 9783832473716
- ISBN (Paperback)
- 9783838673714
- DOI
- 10.3239/9783832473716
- Dateigröße
- 12.3 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen; Standort Nürtingen – Immobilienwirtschaft
- Erscheinungsdatum
- 2003 (Oktober)
- Note
- 2,0
- Schlagworte
- altbaurevitalisierung ansatz nachhaltigkeit musterprojekt sanierung
