Befristung und Beendigung von Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des MRG unter besonderer Berücksichtigung der jeweiligen Übergangsregelungen
©2003
Diplomarbeit
66 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Das Mietrecht ist ein Rechtsbereich, der nahezu jeden Menschen betrifft, - die meisten als Mieter und viele als Bestandgeber und dennoch ist es eine Materie, die bei Wissenschaftern wie Praktikern in Relation zur Nachfrage nur wenig Interesse hervorruft und einen wenig löblichen Ruf als Fach für Spezialisten genießt. Ich bin auch bei weitem nicht der erste, der sich im Zusammenhang mit den Mietrechtsregimen an das legendäre Denksporturteil des OGH erinnert fühlt.
Wenn in der Literatur in Bezug auf die bestandrechtliche Legislative von gravierenden gesetzgeberischen Versehen und besonderen legistischen Gustostückerln zu lesen ist, gerade in Zusammenhang mit den Übergangsbestimmungen von einer Geheimwissenschaft der Mietrechtsarchäologie geschrieben wird und Polemik in keinem Aufsatz über eine Wohnrechtsnovelle zu kurz kommt, dann scheint es nicht zu verwundern, dass auch der OGH kontrovers Stellung bezieht. Eine bereits andiskutierte Verländerung der Mietrechtskompetenz und der Einfluss des Europäischen Gem.einschaftsrechts lassen in dieser Hinsicht noch einigen Interpretations- und Anknüpfungsstoff erwarten.
Das Befristungsrecht ist innerhalb des Mietrechts wiederum ein Spezifikum, das von umfangreicher Geschichte und rechtspolitischer Brisanz geprägt ist und schon dadurch zahlreiche intertemporale Probleme und Ansätze aufwirft. Die gegenständliche Arbeit versucht eine Zusammenfassung über die Regelungen der Zeitmietverträge und der damit im Konnex stehenden Kündigung zu geben und des Weiteren die einschlägigen, fundamentalen Novellen 1997 und 2000 aufzuarbeiten.
Die Arbeit wurde in zwei Bereiche gegliedert, von denen der erste den materiellen Teil und der zweite überblicksartig die intertemporale Systematik abdeckt. Entscheidungen aus den Sammlungen ohne nähere Bezeichnung sind solche des OGH.
Die Abkürzungen und Zitate wurden gem. Friedl/Loebenstein, AZR5 verfasst, weswegen auf ein eigenes Abkürzungsverzeichnis verzichtet werden konnte.
Gang der Untersuchung:
Die Arbeit ist in 2 Teile gegliedert, von denen der erste, materiellrechtliche Teil die Voraussetzungen für eine durchsetzbare Befristung im österreichischen Mietrecht erörtert und auf deren mögliche Beendigungsarten eingeht, jeweils unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Anwendbarkeit des MRG; der zweite Teil erläutert die Übergangsregelungen der grossen Änderungen des 3. WÄG und ua der Wohnrechtsnovellen 1997 und 2000 und ihre Auswirkungen […]
Das Mietrecht ist ein Rechtsbereich, der nahezu jeden Menschen betrifft, - die meisten als Mieter und viele als Bestandgeber und dennoch ist es eine Materie, die bei Wissenschaftern wie Praktikern in Relation zur Nachfrage nur wenig Interesse hervorruft und einen wenig löblichen Ruf als Fach für Spezialisten genießt. Ich bin auch bei weitem nicht der erste, der sich im Zusammenhang mit den Mietrechtsregimen an das legendäre Denksporturteil des OGH erinnert fühlt.
Wenn in der Literatur in Bezug auf die bestandrechtliche Legislative von gravierenden gesetzgeberischen Versehen und besonderen legistischen Gustostückerln zu lesen ist, gerade in Zusammenhang mit den Übergangsbestimmungen von einer Geheimwissenschaft der Mietrechtsarchäologie geschrieben wird und Polemik in keinem Aufsatz über eine Wohnrechtsnovelle zu kurz kommt, dann scheint es nicht zu verwundern, dass auch der OGH kontrovers Stellung bezieht. Eine bereits andiskutierte Verländerung der Mietrechtskompetenz und der Einfluss des Europäischen Gem.einschaftsrechts lassen in dieser Hinsicht noch einigen Interpretations- und Anknüpfungsstoff erwarten.
Das Befristungsrecht ist innerhalb des Mietrechts wiederum ein Spezifikum, das von umfangreicher Geschichte und rechtspolitischer Brisanz geprägt ist und schon dadurch zahlreiche intertemporale Probleme und Ansätze aufwirft. Die gegenständliche Arbeit versucht eine Zusammenfassung über die Regelungen der Zeitmietverträge und der damit im Konnex stehenden Kündigung zu geben und des Weiteren die einschlägigen, fundamentalen Novellen 1997 und 2000 aufzuarbeiten.
Die Arbeit wurde in zwei Bereiche gegliedert, von denen der erste den materiellen Teil und der zweite überblicksartig die intertemporale Systematik abdeckt. Entscheidungen aus den Sammlungen ohne nähere Bezeichnung sind solche des OGH.
Die Abkürzungen und Zitate wurden gem. Friedl/Loebenstein, AZR5 verfasst, weswegen auf ein eigenes Abkürzungsverzeichnis verzichtet werden konnte.
Gang der Untersuchung:
Die Arbeit ist in 2 Teile gegliedert, von denen der erste, materiellrechtliche Teil die Voraussetzungen für eine durchsetzbare Befristung im österreichischen Mietrecht erörtert und auf deren mögliche Beendigungsarten eingeht, jeweils unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Anwendbarkeit des MRG; der zweite Teil erläutert die Übergangsregelungen der grossen Änderungen des 3. WÄG und ua der Wohnrechtsnovellen 1997 und 2000 und ihre Auswirkungen […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Keiler, Stephan: Befristung und Beendigung von Mietverhältnissen im
Anwendungsbereich des MRG unter besonderer Berücksichtigung der jeweiligen
Übergangsregelungen
Hamburg: Diplomica GmbH, 2003
Zugl.: Johannes Kepler Universität Linz, Universität, Diplomarbeit, 2003
Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte,
insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der Entnahme von
Abbildungen und Tabellen, der Funksendung, der Mikroverfilmung oder der
Vervielfältigung auf anderen Wegen und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen,
bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Eine Vervielfältigung
dieses Werkes oder von Teilen dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen
der gesetzlichen Bestimmungen des Urheberrechtsgesetzes der Bundesrepublik
Deutschland in der jeweils geltenden Fassung zulässig. Sie ist grundsätzlich
vergütungspflichtig. Zuwiderhandlungen unterliegen den Strafbestimmungen des
Urheberrechtes.
Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in
diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme,
dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei
zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften.
Die Informationen in diesem Werk wurden mit Sorgfalt erarbeitet. Dennoch können
Fehler nicht vollständig ausgeschlossen werden, und die Diplomarbeiten Agentur, die
Autoren oder Übersetzer übernehmen keine juristische Verantwortung oder irgendeine
Haftung für evtl. verbliebene fehlerhafte Angaben und deren Folgen.
Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2003
Printed in German
Inhaltsverzeichnis
I
Einleitung
1. Teil DAUERRECHT
1
I. Befristete Mietverhältnisse
1
A. Beendigung durch Zeitablauf
1
1. Rechtslage nach ABGB
1
2. Rechtslage nach MRG
1
a. Voraussetzungen für eine vom Vermieter durchsetzbare Befristung
2
aa. Schriftlichkeit
2
bb. Endtermin
4
cc. Dauer
6
b. Durchsetzbarkeit
7
aa. Anknüpfungszeitpunkt
7
bb. Rechtsfolgen bei durchsetzbarem Endtermin
8
c. Rechtslage nach Ablauf der Befristung
9
aa. Durchsetzbare Befristung
9
bb. Undurchsetzbare Befristung
11
3. Übersichtstabelle
12
B. Vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters
13
1. Entwicklung
13
2. Kündigung allgemein
13
3. Kündigungsoption des Mieters
14
4. Kündigungsoption bei undurchsetzbarer Befristung
15
C. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund
16
1. Untauglichkeit
17
2. Erheblich nachteiliger Gebrauch
18
3. Qualifizierter Mietzinsrückstand
18
II. Unbefristete Mietverhältnisse
19
A. Rechtslage nach ABGB und MRG
19
B. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund
19
C. Kündigung
20
1. Die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG
21
2. Die einzelnen Spezialtatbestände des § 30 Abs 2 MRG
22
a. Mietzinsrückstand gem Z 1
22
b. Nichterbringung von Dienstleistungen gem Z 2
23
c. Erheblich nachteiliger Gebrauch gem Z 3 1. Fall
23
d. Unleidliches Verhalten gem Z 3 2. Fall
24
Inhaltsverzeichnis
II
e. Strafbare Handlung gem Z 3 3. Fall
25
f. Weitergabe gem Z 4
25
aa. Weitergabe
26
bb. Unverhältnismässige Gegenleistung
26
g. Tod des Mieters gem Z 5
27
h. Nichtbenützung einer Wohnung gem Z 6
27
i. Nicht vertragsgemäße Verwendung eines Geschäftsraums gem Z 7
28
j. Eigenbedarf an Wohnung ohne Ersatz gem Z 8
29
k. Eigenbedarf mit Ersatzbeschaffung gem Z 9
30
l. Bedarf für Betriebsangehörige gem Z 10
30
m. Bedarf einer Gebietskörperschaft gem Z 11
30
n. Kündigung von Untermietverhältnissen gem Z 12
31
o. Vereinbarter Kündigungsgrund gem Z 13
31
p. Abbruchreife gem Z 14
32
q. Interessenbescheid gem Z 15
32
r. Verweigerung der Standardanhebung gem Z 16
33
3. Teilkündigung gem § 31
33
4. Kündigungsgründe außerhalb des MRG
34
D. Sonstige Erlöschengründe
34
1. Untergang
35
2. Einvernehmliche Auflösung
36
3. Vereinigung
36
4. Enteignung
37
5. Rücktritt
37
6. Anfechtung
38
2. Teil Übergangsrecht
39
I. Kündigungsrechtliche Übergangsregelung des MRG
39
A. Übungsplätze des Bundesheeres
39
B. Befristete Weitergeltung des Kündigungsschutzes des MG
39
C. Investitionsersatzanspruch des Mieters
40
D. Neuer Kündigungsschutz für frei finanzierte Neubauten
41
E. Bestehende Untermietverträge
41
II. Das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz
42
A. Befristungen
42
B. Bestehende Verträge
42
C. Anwendbarkeit
43
Inhaltsverzeichnis
III
D. Verlängerungen
43
III. Die Wohnrechtsnovelle 1997
44
A. Neue Befristungsregeln
44
B. Übergangsregelungen des § 49b
45
1. Indirekte Investitionen
45
2. Befristungsabschläge
46
3. Ausschluss der Mietzinserhöhung bei Befristung unter 4 Jahren
46
4. Befristungen
47
a. Vertragsschluss
47
b. Verlängerungsvereinbarungen
47
5. Stillschweigende Verlängerung um ein Jahr 48
6. Verlängerungsoption
49
IV. Die Wohnrechtsnovelle 1999
49
V. Die Wohnrechtsnovelle 2000
50
A. Allgemeines
50
B. Übergangsregeln des § 49c
50
1. Befristungsabschlag
50
2. Befristung
51
3. Weitergeltung der §§ 29 Abs 4a, 4b und 4c und 34 Abs 5
51
4. Kündigungsoption des Mieters
51
VI. Die Mietrechtsnovelle 2001
52
Literaturverzeichnis
Einleitung
EINLEITUNG
Das Mietrecht ist ein Rechtsbereich, der nahezu jeden Menschen betrifft - die
meisten als Mieter und viele als Bestandgeber und dennoch ist es eine Materie, die
bei Wissenschaftern wie Praktikern in Relation zur Nachfrage nur wenig Interesse
hervorruft und einen wenig löblichen Ruf als Fach für Spezialisten genießt. Ich bin
auch bei weitem nicht der erste, der sich im Zusammenhang mit mietrechtlichen
Regelungen an das legendäre ,,Denksporturteil" des OGH
1
erinnert fühlt.
Wenn in der Literatur mit Bezug auf die Mietrechtsgesetzgebung von ,,gravierenden
gesetzgeberischen Versehen"
2
und ,,besonderen legistischen Gustostückerln"
3
zu
lesen ist, gerade in Zusammenhang mit den Übergangsbestimmungen von einer
,,Geheimwissenschaft der Mietrechtsarchäologie"
4
geschrieben wird und Polemik in
keinem Aufsatz über eine Wohnrechtsnovelle zu kurz kommt, dann scheint es nicht zu
verwundern, dass auch der OGH kontrovers Stellung bezieht
5
. Eine bereits
andiskutierte Verländerung der Mietrechtskompetenz
6
und der Einfluss des
Europäischen Gemeinschaftsrechts
7
lassen in dieser Hinsicht noch einigen
Interpretations- und Anknüpfungsstoff erwarten.
Das Befristungsrecht ist innerhalb des Mietrechts wiederum ein Spezifikum, das von
umfangreicher Geschichte
8
und rechtspolitischer Brisanz
9
geprägt ist und schon
dadurch zahlreiche intertemporale Probleme und Ansätze aufwirft. Die
gegenständliche Arbeit versucht einen Überblick über die Regelungen der
Zeitmietverträge und der damit im Konnex stehenden Kündigung zu geben und des
Weiteren die einschlägigen fundamentalen Novellen 1997 und 2000 ,,aufzuarbeiten".
1
Jedoch in anderem Zusammenhang: OGH vom 2.5.1990 1 0b 515/90 = JBl 1991, 446 (Hoyer):
,,...wenn nur mit subtiler Sachkenntnis, außerordentlichen methodischen Fähigkeiten und mit einer
gewissen Lust zum Lösen von Denksport-Aufgaben überhaupt verstanden werden kann, welche
Anordnungen hier getroffen werden...".
2
Böhm, Das neue Befristungsrecht, immolex 2000, 243.
3
Vonkilch, Zu den maßgeblichen Anknüpfungspunkten im intertemporalen Befristungsrecht des MRG,
wobl 2000, 290.
4
Dirnbacher, Renaissance des ABGB: Vollausnahmen gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG, wobl 2003, 65 (66).
5
Vgl Iro, Das ,,Mieterkarussell" im Spiegel der Rechtsprechung, RdW 1995, 457.
6
Vgl Stabentheiner, Wohnrechtliche Streiflichter in bewegten Zeiten, FS Dittrich 848 ff.
7
Vgl Eilmansberger, Der Einfluss des Gemeinschaftsrechts auf nationales Wohnrecht, in: Erneuerung
des Wohnrechts 60 ff.
8
Vgl Swoboda, Kommentar zum MG 271 f; Böhm, (Un)gerechtes Mietrecht, FS Mayer-Maly 332 ff;
Stampfer, Anfänge des Mieterschutzes 84 (93 ff, 101).
9
Vgl Stabentheiner, FS Dittrich 852 ff.
Einleitung
Die Arbeit wurde in zwei Bereiche gegliedert, von denen der erste den materiellen Teil
und der zweite überblicksartig die intertemporale Systematik abdeckt.
Entscheidungen aus den Sammlungen ohne nähere Bezeichnung sind solche des
OGH.
Die Abkürzungen und Zitate wurden gem Friedl/Loebenstein, AZR
5
verfasst,
weswegen auf ein eigenes Abkürzungsverzeichnis verzichtet werden konnte.
1. Teil Dauerrecht
1
1. TEIL
DAUERRECHT
I. Befristete Mietverhältnisse
A. Beendigung durch Zeitablauf
1. Rechtslage nach ABGB
Bestandverträge
10
können zu einem bestimmten Termin ohne weiteres eo ipso - dh
ohne Kündigung erlöschen; dieser wird als unbedingter Endtermin (§ 1113 ABGB)
bezeichnet. Wird das Erlöschen aber von einer weiteren Voraussetzung (Bedingung),
beispielsweise einer vorhergehenden Kündigung abhängig gemacht (§ 1114 ABGB)
11
,
spricht man von bedingtem Endtermin
12
.
Der Endtermin muss nicht durch einen kalendermäßigen Tag, sondern kann auch
durch ein Ereignis festgelegt werden; dieses muss jedoch objektiv bestimmbar sein
oder sich mittelbar aus dem Zweck oder Bedarf des Vertrages ergeben
13
.
Verträge mit unbedingtem Endtermin binden mangels gegenteiliger Klausel die
Vertragsteile an die gesamte Dauer mit Ausnahme einer Realisierung eines wichtigen
Grundes gem §§ 1117 oder 1118 ABGB
14
. Das Mietverhältnis erlischt zum Endtermin
ex lege.
2. Rechtslage nach MRG
Im Anwendungsbereich des MRG gelten die selben Grundsätze
15
, allerdings ist die
Vereinbarung eines bedingten Endtermins unwirksam
16
bzw die beabsichtigte
10
Vgl Jabornegg/Resch/Strasser, Arbeitsrecht Rz 554 ff.
11
Feil, Bestandvertrag
3
, Rz 510.
12
Vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 35 ff.
13
Würth in Rummel
3
§ 1113 ABGB Rz 3 mwN.
14
Siehe unten I. C. und II. C. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund.
15
Vgl Dirnbacher, MRG 1997, 151 f.
16
Würth/Zingher
20
§ 29 Rz 3; vgl auch Schuster in Schwimann
2
IV § 29 Rz 8.
1. Teil Dauerrecht
2
Befristung nicht durchsetzbar
17
. Ein (außergerichtlicher) Räumungsvergleich ist kein
erfolgreiches Institut um einen Mietvertrag zu befristen oder zu verlängern
18
.
a. Voraussetzungen für eine vom Vermieter durchsetzbare Befristung
aa. Schriftlichkeit
aaa. Form
Voraussetzung für eine durchsetzbare Befristung
19
ist die Einhaltung der Schriftform,
unabhängig davon, ob es sich um einen erstmaligen Abschluss unter Befristung oder
eine Verlängerung auf bestimmte Zeit handelt
20
. Der Formzweck liegt zum einen in der
Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, zum anderen in der Erleichterung und
Sicherung der Beweisführung
21
. Für die Vereinbarung einer Befristung ist der
Bestandgeber beweispflichtig
22
.
Für das selbständige Erlöschen des Mietverhältnisses durch Zeitablauf ist gem § 29
Abs 1 Z 3 lit a Voraussetzung, dass bei der Befristungsvereinbarung die Schriftform im
Sinne einer gemeinsamen, von beiden Vertragsteilen unterfertigten Urkunde
eingehalten wurde
23
. Der Endtermin (sprich die Befristung) muss aus der Urkunde
ersichtlich sein, ohne auf die Interpretationsregeln der §§ 914, 915 ABGB
24
abstellen
zu müssen
25
, darüber hinaus ist wohl die Andeutungstheorie
26
(Ermittlung des
Parteiwillens anhand auch äußerst geringer Anhaltspunkte
27
im Text
28
) maßgeblich.
Bei Abschluss durch einen Bevollmächtigten muss sich dieser auf Mieterseite auf eine
schriftliche Vollmacht stützen dies gilt bei einer Mietergemeinschaft für sämtliche zu
Vertretenden
29
; auf Vermieterseite hingegen wird eine mündliche als ausreichend
angesehen
30
, was durch den Normzweck gerechtfertigt scheint
31
. Es bedarf in
17
Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 37; Koziol/Welser II
12
, 224; siehe unten 2. b.
18
Dirnbacher, MRG 1997, 156 f; Tschütscher, Der Räumungsvergleich nach der WRN 1997, wobl
1997, 166; vgl Prader/Kuprian, Befristung im MRG Rz 105 ff, 112a ff.
19
Siehe unten I. A. 2. b.
20
Nunmehr einhellige Rsp des OGH: MietSlg 49.346 = wobl 1988/187; MietSlg 50.164 = immolex
1999/8 = wobl 1999/118.
21
MietSlg 43.247 = EWr I/29/5 f.
22
MietSlg 48.321.
23
MietSlg 34.507.
24
LGZ Wien MietSlg 37.397.
25
MietSlg 42.299 = wobl 1992/43; MietSlg 42.300.
26
MietSlg 48.326 = immolex 1997/9.
27
EFSlg 56.919 mwN = EvBl 1988/227.
28
MietSlg 47.329 = wobl 1997/23 (zust Dirnbacher) = EWr I/29/80; MietSlg 53.385 = wobl 2002/65.
29
Schuster in Schwimann
2
IV § 29 Rz 13 mwN.
30
MietSlg 46.327 = wobl 1994/45.
31
Undeutlich hiezu Schuster in Schwimann
2
IV § 29 Rz 13.
1. Teil Dauerrecht
3
analoger Anwendung von § 886 ABGB grundsätzlich der eigenhändigen Unterschrift
aller Vertragsparteien der Essenz einer schriftlichen Vereinbarung - wobei diese
nach einhM nicht leserlich sein muss, aber zur eindeutigen Identifizierung geeignet zu
sein hat
32
.
Zur Formeinhaltung sind nach hLehre
33
entweder alle Signaturen auf einer Urkunde
oder auch ein unterschriebenes Angebot und eine unterschriebene Annahme,
demnach zwei Urkunden gefordert; wobei bloßes (formgerechtes) Einverständnis mit
dem ausführlichen Teil des anderen Textes genügt
34
. Vonkilch
35
fordert außerdem
abstellend auf den Schutzzweck jedenfalls einen ausdrücklichen Hinweis auf den
Endtermin in der schriftlichen Vertragserklärung des Mieters. Die Befristung des
Vertrages hat allein aus dem Wortlaut der Urkunde hervorzugehen
36
.
Eine dogmatisch interessante Umgehungsvariante stellen Prader/Kuprian
37
dar und
stellen auf den zeitlichen Zusammenhang der Unterschriften ab: Die Gegenzeichnung
der Vertragsurkunde durch den Vermieter bleibt in diesem Fall offen und wird erst
knapp vor Ablauf der Befristung vorgenommen, um die Durchsetzbarkeit des
Endtermins doch zu realisieren.
bbb. Rechtsfolge der Verletzung des Schriftlichkeitsgebots
Uneinheitlich wird die Frage beantwortet, wie es zu werten ist, wenn mündlicher
Konsens über den Mietvertrag herrscht, der Mieter aber dann die Unterschrift
verweigert
38
. Ein Klagerecht auf Unterfertigung einer Vertragsurkunde gibt es nicht
39
;
anderer Meinung ist Schuster
40
, der eine Klage auf Zuhaltung bejaht.
Nach hA ist die Einhaltung der Schriftform keine Voraussetzung für den wirksamen
Abschluss eines befristeten Mietvertrages, sondern lediglich für die Durchsetzbarkeit
41
des Endtermins. Vonkilch
42
schlägt eine (zumindest) analoge Anwendung von § 884
ABGB vor, der vor Unterzeichnung auch bei tatsächlichem Konsens mangelnden
Bindungswillen attestiert. Der OGH hält fallweise den Mietvertrag mE sinnwidrig für
32
Rummel in Rummel
3
§ 886 ABGB Rz 3.
33
Rummel in Rummel
3
§ 886 ABGB Rz 2 mwN.
34
MietSlg 28.388 noch zu § 19 MG; vgl RdW 1996, 525.
35
In Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 24.
36
Rummel in Rummel
3
§ 886 ABGB Rz 13 mwN; vgl FN 28 f.
37
Befristung im MRG Rz 3.
38
Vgl wobl 2002/119 (zust Vonkilch).
39
Reischauer in Rummel
3
§ 936 ABGB Rz 2.
40
Schuster in Schwimann
2
IV § 29 Rz 12.
41
Siehe unten b. Durchsetzbarkeit.
42
Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 24.
1. Teil Dauerrecht
4
völlig unwirksam
43
, und ein andermal ist er von der grundsätzlichen Wirksamkeit
wieder überzeugt
44
. Jedenfalls ist eine fehlerhafte Befristung nicht durchsetzbar, auch
wenn der Gesetzgeber teilweise den Begriff mangelnder ,,Gültigkeit" verwendet
45
.
ccc. Telefax und email
Nach ständiger Rsp
46
wird eine Vertragserklärung per Telefax als nicht dem
Schriftformgebot entsprechend qualifiziert
47
; anderer Meinung ist Koziol
48
, der zur
Differenzierung nach dem Schutzzweck mahnt
49
. Eine ,,elektronische Signatur" gem
§ 4 Abs 1 SignG
50
kann, etwa im Fernabsatz oder schlicht in einer email sehr wohl die
Unterschrift ersetzen, wenn sie den Anforderungen gem § 2 Z 3 leg cit entspricht; die
Ausnahmen in § 4 leg cit sind hier nicht einschlägig.
ddd. Ausnahmen
Befristete Verträge, deren vereinbarte (oder verlängerte) Vertragsdauer 6 Monate
nicht überschreitet (§ 1 Abs 2 Z 3), stellen einen Ausnahmetatbestand dar und
unterliegen nicht dem Schriftformgebot, wenn die Voraussetzungen der Alternativen lit
a (Geschäftsraum) oder b (Wohnung der Kategorie A oder B
51
) erfüllt sind. Im Fall der
lit b hat Schriftlichkeit in obigem Sinne für den Vertragszweck vorzuliegen, der einer
,,nur vorübergehenden beruflichen Nutzung als Zweitwohnung"
52
entsprechen muss.
Abgesehen von diesem Erfordernis, stellen diese Fälle die einzigen durchsetzbaren
Befristungen im MRG dar, die keiner Schriftlichkeit bedürfen.
bb. Endtermin
Eine weitere Voraussetzung zur Durchsetzung einer Befristung ist die Festlegung
eines unbedingten Endtermins nach § 29. Die schriftliche Vereinbarung muss das
unbedingte Erlöschen des Mietvertrages zu einem bestimmten Termin konstatieren.
43
MietSlg 51.378 = immolex 2000/77 (zu Recht abl Kovanyi).
44
MietSlg 50.129 = JBl 1999, 602 (abl Rummel).
45
Würth/Zingher
20
§ 29 Rz 8.
46
MietSlg 45.058/15 = ecolex 1994/159 (Wilhelm); MietSlg 47.057.
47
Vgl aber immolex 2003/35 (Stingl/Pfiel) = RdW 2003/104 = EWr I/10/78.
48
Koziol/Welser, Bürgerliches Recht I
12
, 167.
49
Vgl Rummel, Telefax und Schriftform, in FS Ostheim 211 (217); Rummel, JBl 1994, 119.
50
BGBl I 1999/190 idF BGBl I 2001/152.
51
Gem §15a Abs 1 Z 1 und 2.
52
Vgl Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 1 Rz 74 f.
1. Teil Dauerrecht
5
Dies kann sowohl durch Angabe des Endtermins selbst als auch durch Festlegung des
Beginns und der in Aussicht genommenen Dauer geschehen, darüber hinaus aber
auch durch eine Kombination beider Möglichkeiten
53
. Dies birgt allerdings
Fehlerquellen, die einer Interpretation schwer zugänglich sind und Undurchsetzbarkeit
nach sich ziehen könnten
54
. Es bedarf keiner zusätzlichen Vereinbarung, dass der
Vertrag ,,ohne Kündigung erlischt", das Datum des Vertragsendes muss aber aus der
Urkunde eindeutig hervorgehen, um dem Erfordernis der Bestimmtheit zu
entsprechen
55
. Die Judikatur hat in diesem Zusammenhang strenge Grundsätze
entwickelt, die vage Verlängerungszusagen oder kryptische Formulierungen wie ,,bei
Wohlverhalten kann sich das Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr verlängern"
oder ,,bei guter Führung und pünktlicher Bezahlung kann auf weitere drei Jahre
vermietet werden" als zu unbestimmt sanktioniert
56
.
Schädlich für die Durchsetzbarkeit ist jedenfalls, wenn das Ende des Mietverhältnisses
zu einem bestimmten Termin mit einer weiteren Voraussetzung verknüpft wird, wie zB
einer obligatorischen Kündigung oder einer terminlich abgelaufenen Option auf
Verlängerung. Jedenfalls zulässig im Hinblick auf die Notwendigkeit des unbedingten
Endtermins ist die vertragliche Einräumung vorzeitiger Kündigungsmöglichkeiten, die
aber auf Vermieterseite zusätzlich der Verwirklichung eines Tatbestandes gem § 30
bedürfen
57
.
Oben zitierte Andeutungstheorie
58
führt bei der Interpretation zur Berücksichtigung des
Parteiwillens im Sinne eines Abstellens auf die tatsächliche Willenseinigung über die
Vertragsdauer, auch wenn diese Einigung als so genannter natürlicher Konsens auf
einer ungenauen Bezeichnung des Endtermins beruht. In Konsequenz geht der
übereinstimmend erklärte Parteiwille selbst dem abweichenden Wortlaut vor
59
, wenn
sich durch Interpretation der Formulierung Anhaltspunkte dafür ergeben
60
.
Die Formulierung einer Befristung als ,,Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.1991 und
wird auf die Dauer von einem Jahr abgeschlossen, das ist bis 1.1.1992." hat der
OGH
61
schon dem Inhalt der Vertragsurkunde nach für wirksam vereinbart erklärt.
53
Vonkilch § 29 Rz 36.
54
Vgl MietSlg 48.326 = immolex 1997/9 = ecolex 1997, 926; MietSlg 49.339 = wobl 1998/69 (Vonkilch)
= immolex 1998/5 (Pfiel).
55
MietSlg 42.299 = wobl 1992/43 (Hanel).
56
Prader/Kuprian Rz 15; vgl MietSlg 44.423.
57
Tonkli, ecolex 1997, 11 ff mwN; siehe unten II. B.
58
Vgl immolex 1997/9; SZ 61/111 mwN; siehe auch FN 26, 28.
59
MietSlg 49.339 = ecolex 1997/ 926 = wobl 1998/69 (Vonkilch) = immolex 1998/5 (Pfiel).
60
Prader/Kuprian Rz 15.
61
MietSlg 47.329 = wobl 1997/23 (zust Dirnbacher) = EWr I/29/80.
1. Teil Dauerrecht
6
Eine solche Auslegung sei schon dem Wortsinn nach gedeckt, da ,,bis 1.1" entweder
,,bis einschließlich" oder ,,bis ausschließlich" bedeuten kann. Höchste Relevanz kann
dieser Interpretation bei der möglichen Überschreitung von Höchstfristen (zB der 10
jährigen Höchstfrist gem § 29 Abs 1 Z 3 lit c idF der WRN 1997
62
) oder in anderer
Konstellation auch bei Unterschreitung von Mindestfristen
63
(etwa der generellen
Dreijahresfrist des § 29 Abs 1 Z 3 lit b idF der WRN 2000
64
) zukommen
65
.
Die neuere Lehre nimmt im Zweifel nach allgemeinen Grundsätzen die Vereinbarung
eines unbedingten Endtermins an
66
.
cc. Dauer
Die WRN 2000 brachte eine Entflechtung und drastische Vereinfachung der
Befristungsregime
67
. Für alle Vertragstypen, sei es Haupt- oder Untermiete, wurden
sowohl für Neuverträge als auch für Verlängerungen einheitliche
Befristungsregelungen normiert: Eine Befristung muss neben der Schriftlichkeit bei
Wohnungen
68
eine Mindestdauer von 3 Jahren (§ 20 Abs 1 Z 3 lit b) umfassen, wobei
Verlängerungen unbeschränkt zulässig sind, sofern sie ebenso mindestens für 3 Jahr
erfolgen (§ 29 Abs 4). Die Obergrenze des § 29 Abs 1 Z 3 lit c aF wurde ersatzlos
gestrichen
69
.
Verträge über Geschäftsräumlichkeiten unterliegen keinen Mindest- oder Höchstfristen
mehr und sind gem § 29 Abs 1 Z 3 lit a und Abs 4 beliebig befrist- und verlängerbar,
solange die Schriftform gewahrt bleibt. Dadurch kommt der Zuordnung zu Wohnung
oder Geschäftsraum nach der WRN 2000 besondere Bedeutung zu; es wird dabei
nicht auf die baurechtlichen Widmung, sondern allein auf den Vertragszweck
abgestellt; bei gemischter Nutzung erfolgt eine Abgrenzung analog § 16 Abs 1 Z 1
70
,
außerdem ist der Schutzzweck des MRG zu berücksichtigen
71
.
Ein ,,Nebeneffekt" ist gem dem neu eingeführten § 16 Abs 7 (bzw § 26 Abs 3 für
Untermietverhältnisse) allen Befristungen gemein: generell ist, unabhängig von der
62
BGBl I 1997/22.
63
MietSlg 48.326 = immolex 1997/9 = EWr I/29/87.
64
BGBl I 2000/36.
65
Vgl unten cc. und 2. Teil III. und V.
66
Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 39 verweisend auf Binder in Schwimann
2
VI § 1113 ABGB
Rz 1; gegenteilig noch Klang in Klang
2
V 101 f.
67
Vgl unten 2. Teil V.
68
Sachlich gerechtfertigt lt Würth/Zingher, Wohnrecht 2000, § 29 Anm 1.
69
Vgl schon 1991 Call, 11. ÖJT II, 42 ff.
70
Dirnbacher, MRG 2000, 272; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 40.
71
Prader, RdW 2000, 394.
1. Teil Dauerrecht
7
anwendbaren Variante der Mietzinsbeschränkung ein 25%iger Abschlag von der
Mietzinsobergrenze
72
vorgeschrieben; ausgenommen sind davon jedenfalls die
Verträge, auf die § 16 bzw § 26 gem § 1 Abs 4 und 5 überhaupt nicht zur Anwendung
gelangen
73
oder andere gesetzliche Bestimmungen, die die Miethöhe beschränken
74
.
Auf die Mietzinsbildung soll hier aber nicht näher eingegangen werden
75
.
Ersatzlos gestrichen wurde durch die WRN 2000 auch der Neuabschluss von
Ausbildungsmietverträgen
76
nach § 29 Abs 2 aF
77
, die systemwidrig nur einen im
vorhinein bestimmbaren Endtermin durch schriftliche Vereinbarung zulassen
78
,
nämlich die erfolgreiche Beendigung oder den Abbruch einer Ausbildung, zu deren
Zweck der Mietvertrag geschlossen wird; darüber hinaus sieht das Gesetz subsidiär
einen Endzeitpunkt mit Vollendung des 27. Lebensjahres vor, falls dies zumindest 5
Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses liegt; andernfalls liegt der subsidiäre
Endzeitpunkt jedenfalls 5 Jahre nach A b s c h l u s s
79
des Mietverhältnisses.
Ausbildungsmietverträge im eigentlichen Sinn können seit 1.7.2000 nicht mehr mit
durchsetzbarer Befristung abgeschlossen werden, da sie mangels spezieller
Rechtsgrundlage die allgemeinen Erfordernisse des unbedingten Endtermins nicht
erfüllen
80
.
b. Durchsetzbarkeit
aa. Anknüpfungszeitpunkt
Die rechtliche Beurteilung der Durchsetzbarkeit einer Befristung richtet sich nach dem
Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht nach dem des Endtermins. Die Rsp vor
dem 3. WÄG
81
hat dies noch anders beurteilt
82
; ebenso Würth/Zingher in der 19.
Auflage Miet- und Wohnrecht
83
. Das 3. WÄG
84
brachte aber in den
72
Böhm, immolex 2000, 245 mwN; vgl unten 2. Teil V. B. 1.
73
Vgl auch § 20 Abs 1 WGG.
74
Vgl § 16 Abs 12; § 9 Abs 4 Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987 (RGB), BGBl 1987/340 idF
1993/532; vgl Böhm in Schwimann
2
IV § 1 Rz 50 ff.
75
Weiterführend Stabentheiner, wobl 2000, 201 ff mwN.
76
Ausführlich dazu Me c e n o v i c, Ausbildungsmietvertrag, wobl 1992, 93; vielfach auch
,,Studentenmietvertrag" genannt; vgl Würth/Zingher
20
§ 29 Rz 24; Mecenovic, aaO FN 6.
77
Vgl unten 2. Teil. V.
78
Vgl Mecenovic, wobl 1992, 97 f; Prader/Kuprian Rz 91 ff.
79
Der Gesetzgeber stellt bei der ersten Variante auf den Beginn ab, bei der zweiten aber auf den
Abschluss; vgl Vonkilch, Intertemporales Privatrecht 197 ff.
80
Vgl Vonkilch in Vonkilch/Hausmann § 29 Rz 36 f; Prader/Kuprian Rz 98 f.
81
BGBl 1993/800.
82
MietSlg 39.406.
83
§ 29 Rz 8.
1. Teil Dauerrecht
8
Übergangsbestimmungen und gleichlautend auch die WRN 1997
85
und die WRN
2000
86
explizit eine Norm, wonach (nach früherem Recht) unwirksame Befristungen
unwirksam bleiben, mit der neuen Regelung also nicht (mehr) saniert
87
werden.
bb. Rechtsfolgen bei durchsetzbarem Endtermin
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, also ein zum Vereinbarungszeitpunkt
durchsetzbarer Endtermin, unbedingt und formgerecht vereinbart, erlischt das
Mietverhältnis grundsätzlich automatisch zum Endtermin.
Unabhängig von der Art des ,,Fehlers"
88
, zB auch, wenn die Regeln über die
Befristungsdauer nicht eingehalten werden, sind die Parteien an die vereinbarte
Befristung iS eines beiderseitigen Verzichts auf die ordentliche Kündigung
89
gebunden; die Befristung ist ergo keinesfalls nichtig. Das bedeutet, dass eine (von
Vermieterseite) undurchsetzbare Befristung dennoch wirksam bleibt
90
, das
Mietverhältnis jedoch nicht durch bloßen Zeitablauf erlischt, sondern von beiden
Seiten erst zum vereinbarten Ende aufgekündigt werden kann; bei Kündigung durch
den Bestandgeber muss zusätzlich noch ein wichtiger Grund iSd § 30 realisiert sein
91
.
Wird die Aufkündigung zum vereinbarten (undurchsetzbaren) Fristende dennoch nicht
wahrgenommen, so fällt die fehlerhafte Befristung gem dem mit der WRN 2000
eingeführten § 29 Abs 3 ex lege weg, und das Mietverhältnis verwandelt sich in ein
unbefristetes.
Nach der Rechtslage vor der WRN 2000 blieb die Befristung auch nach Ablauf
bestehen und verlängerte sich nur jeweils um eine Zinszahlungsperiode (vgl § 1115
ABGB) auf bestimmte Zeit
92
. Wenn eine der Parteien jedoch fristgerecht eine
Fortsetzung auf bestimmte Zeit ablehnte, verwandelte sich das Mietverhältnis -
unabhängig von der Vereinbarung - in eines auf unbestimmte Zeit
93
.
84
§ 49a Abs 1; vgl 2. Teil II. B.
85
§ 49b Abs 7; vgl den umgekehrten Fall unten 2. Teil. III. B. 4. a.
86
§ 49c Abs 6; vgl unten 2. Teil V. B. 2.
87
Prader, MRG 494; ausführlich dazu siehe unten im 2. Teil.
88
Böhm, immolex 2000, 244; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 62.
89
wobl 1998/220; MietSlg 50.394 = wobl 1998/173 (Prader).
90
Widersprüchlich mit der Begrifflichkeit Schuster in Schwimann
2
IV § 29 Rz 8.
91
Böhm, immolex 2000, 244 (FN 11) mwN.
92
MietSlg 38.195 = JBl 1987, 659 (krit Böhm).
93
Würth/Zingher
20
§ 29 Rz 31 mwN; vgl aber unten c. Rechtslage nach Ablauf der Befristung.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2003
- ISBN (eBook)
- 9783832472481
- ISBN (Paperback)
- 9783838672489
- DOI
- 10.3239/9783832472481
- Dateigröße
- 672 KB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Johannes Kepler Universität Linz – Rechtswissenschaften
- Erscheinungsdatum
- 2003 (September)
- Note
- 1,0
- Schlagworte
- bestandrecht bestandvertrag recht mietrechtgesetz
