Geoinformation und Immobilienmarketing

Pache, Sebastian

Geoinformation und Immobilienmarketing

Die Immobilie als Geo-Objekt im Rahmen eines Webbasierten Immobilienmarketings am Beispiel der Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG

von Sebastian Pache (Autor:in)

Geowissenschaften / Geographie - Kartographie, Geodäsie, Geoinformationswissenschaften

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Zusammenfassung:
Im Immobilienmarketing bietet die Geoinformatik innovative Technologien und Konzepte. Aus Sicht der Geoinformatik handelt es sich bei der Immobilie um ein Geoobjekt, dessen Eigenschaften in Form von Geodaten vollständig modelliert und mit Hilfe vorhandener Technologien in Mehrwert generierende Geoinformationen umgesetzt werden können. Damit ist eine wichtige Grundlage für eine spezifisch auf das Immobilienmarketing ausgerichtete Form der Kommunikationspolitik geschaffen, die es ermöglicht, dem potenziellen Investor alle für seine Kaufentscheidung relevanten räumlichen Informationen optimal aufbereitet zur Verfügung zu stellen. Gleichzeitig ermöglicht sie dem Anbieter, sich im Rahmen seiner Unternehmenskommunikation als kompetenten und vor allem als vertrauenswürdigen Marktpartner zu profilieren.
Am Beispiel der Berliner Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG wurde auf der Basis eines umfangreichen hausinternen Geodatenbestandes der Prototyp eines solchen Marketinginstruments konzipiert und auf Basis eines OGC konformen Web-Mapping-Servers und verschiedenen Methoden der 3D-Visualisierung implementiert.
Abstract:
Geoinformatics offers innovative technologies and concepts for real estate marketing. Within Geoinformatics, a reality is considered a geographic feature, which can be completely modelled and described by data, and transferred with the means of geoinformatics into surplus value generating geoinformation. Thus this technology can serve as an important basis for the development of a new kind of communications politics which is specifically designed for real estate marketing. By this means a potential investor can be provided with all spatial information he needs for his decision to acquire a realty edited in an optimal way. At the same time this form of real estate marketing offers the provider of immovables a possibility to present himself as a competent and trustworthy partner in the market within his business communications.
Within the scope of this project the prototype of such a marketing instrument was developed for the LF on the basis of a large company intern geodata base and implemented on an OGC conform web-mapping-server and different technologies of 3D-Visualization.

Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis:
1Einleitung1
1.1Geoinformationen und Immobilienmarketing: Möglichkeiten und Tatsachen einer interdisziplinären Herangehensweise1
1.2Zielsetzung und Aufbau der Arbeit4
2Die […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

ID 7191

Pache, Sebastian: Geoinformation und Immobilienmarketing - Die Immobilie als Geo-

Objekt im Rahmen eines Webbasierten Immobilienmarketings am Beispiel der

Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG

Hamburg: Diplomica GmbH, 2003

Zugl.: Westfälische Wilhelms-Universität Münster, Universität, Diplomarbeit, 2003

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Diplomica GmbH

http://www.diplom.de, Hamburg 2003

Printed in Germany

Zusammenfassung

Im Immobilienmarketing bietet die Geoinformatik innovative Technologien und Konzepte.

Aus Sicht der Geoinformatik handelt es sich bei der Immobilie um ein Geoobjekt, dessen

Eigenschaften in Form von Geodaten vollständig modelliert und mit Hilfe vorhandener Tech-

nologien in Mehrwert generierende Geoinformationen umgesetzt werden können. Damit ist

eine wichtige Grundlage für eine spezifisch auf das Immobilienmarketing ausgerichtete Form

der Kommunikationspolitik geschaffen, die es ermöglicht, dem potenziellen Investor alle für

seine Kaufentscheidung relevanten räumlichen Informationen optimal aufbereitet zur Verfü-

gung zu stellen. Gleichzeitig ermöglicht sie dem Anbieter, sich im Rahmen seiner Unter-

nehmenskommunikation als kompetenten und vor allem als vertrauenswürdigen Marktpartner

zu profilieren. Am Beispiel der Berliner Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG wurde

auf der Basis eines umfangreichen hausinternen Geodatenbestandes der Prototyp eines sol-

chen Marketinginstruments konzipiert und auf Basis eines OGC konformen Web-Mapping-

Servers und verschiedenen Methoden der 3D-Visualisierung implementiert.

Abstract

Geoinformatics offers innovative technologies and concepts for real estate marketing. Within

Geoinformatics, a reality is considered a geographic feature, which can be completely mod-

elled and described by data, and transferred with the means of geoinformatics into surplus

value generating geoinformation. Thus this technology can serve as an important basis for the

development of a new kind of communications politics which is specifically designed for real

estate marketing. By this means a potential investor can be provided with all spatial informa-

tion he needs for his decision to acquire a realty edited in an optimal way. At the same time

this form of real estate marketing offers the provider of immovables a possibility to present

himself as a competent and trustworthy partner in the market within his business communica-

tions. Within the scope of this project the prototype of such a marketing instrument was

developed for the LF on the basis of a large company intern geodata base and implemented on

an OGC conform web-mapping-server and different technologies of 3D-Visualization.

Vorwort

Die vorliegende Diplomarbeit entstand auf Anregung der Liegenschaftsfonds Berlin GmbH &

Co. KG, die mit der treuhänderischen Veräußerung der landeseigenen Grundstücke beauftragt

ist.

Besonderen Dank, sich des Themas dieser Diplomarbeit anzunehmen, gebührt Herrn Prof. Dr.

Heinz Heineberg vom Institut für Geografie der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster

und Herrn Prof. Dr. Ing. Borgmann vom Institut für Landmanagement an der Technischen

Universität Berlin.

Für die Betreuung und aufmerksame Unterstützung während der Arbeit danke ich allen

Kolleginnen und Kollegen, namentlich meinen Vorgesetzten, Frau Irene Lindner, Frau

Susanne Klabe sowie Frau Irina Dähne, die mich bei der Durchführung dieser Arbeit nicht

nur stets gefördert, sondern auch gefordert und durch ihr verständnisvolles Verhalten in jeder

Situation positiv unterstützt haben.

Ferner sei auf die unkomplizierte Zusammenarbeit mit der SRP Gesellschaft für Stadt und

Regionalplanung mbH hingewiesen, ohne deren kostenlose Bereitstellung von Hard- und

Softwarediensten diese Arbeit nicht hätte realisiert werden können.

Gedankt sei an dieser Stelle auch allen Interviewpartnern sowie allen anderen, nicht explizit

namentlich genannten Personen, die mir bei der Erstellung dieser Arbeit stets mit Rat und Tat

zur Seite standen.

Berlin

Münster,

Juni

2003

Sebastian

Pache

III

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung ... 1

1.1

Geoinformationen und Immobilienmarketing: Möglichkeiten und Tatsachen einer

interdisziplinären Herangehensweise ...1

1.2

Zielsetzung und Aufbau der Arbeit ...4

2 Die Immobilie... 7

2.1

Begriffsklärung ...7

2.1.1

Der physische Immobilienbegriff...8

2.1.2

Der juristische Immobilienbegriff ...8

2.1.3

Der wirtschaftliche Immobilienbegriff...10

2.1.4

Zusammenführung der verschiedenen Begriffsauffassungen ...10

2.2

Klassifikation der Immobilien ...12

2.2.1

Klassifikation nach Immobiliennutzer ...12

2.2.2

Klassifikation nach Immobilienart ...13

2.3

Immobilien und ihre Standorte ...15

2.3.1

Standorte, Standorttheorien und Standortfaktoren ...16

2.3.2

Standortansprüche ausgewählter Branchen...18

2.4

Zusammenfassung und Auswirkungen auf den Immobilienmarkt ...21

3 Der Immobilienmarkt ... 22

3.1

Die Teilmärkte des Immobilienmarktes ...22

3.1.1

Teilmärkte nach Art der Nutzung...23

3.1.2

Teilmärkte nach Entwicklungszustand...24

3.1.3

Teilmärkte nach räumlichen Kriterien ...26

3.2

Marktpartner und Wettbewerbskräfte...27

3.3

Zusammenfassung und Auswirkungen auf das Immobilienmarketing...29

4 Das Immobilienmarketing ... 31

4.1

Begriffsklärung Marketing und Immobilienmarketing...31

4.2

Kommunikation und Kommunikationspolitik im Marketing ...33

4.2.1

Die Integrierte Kommunikation ...35

4.3

Die besondere Stellung des Immobilienmarketings und ihre Auswirkungen auf die

Kommunikationspolitik ...36

4.4

Die Kommunikationsinstrumente des Immobilienmarketings ...39

4.4.1

Werbeträgerselektion und Zielgruppenorientierung ...40

4.4.2

Die klassischen Werbeträger ...42

4.4.3

Imageanzeigen...42

4.4.4

Immobilienanzeigen ...43

4.4.5

Exposés ...44

4.4.6

Ausblick und Zukunft der traditionellen Werbeträger ...44

4.4.7

Die neuen Medien und Informationstechnologien ...45

4.4.8

Auswirkungen der neuen Medien auf das Immobilienmarketing ...49

5 Geodaten, Geoinformationen und ihre Präsentation im Internet... 52

5.1

Die Immobilie als Geoobjekt...52

5.2

Geodaten, Geoinformationen und GIS ...52

5.3

Das Internet...54

5.4

GIS und Internet ...55

5.4.1

Web-Mapping und Web-GIS ...55

5.4.2

Das Open GIS Consortium...56

5.4.3

Ausgewählte Beispiele für Web-Mapping-Dienste...57

5.5

3D-Visualisierung...60

5.5.1

Entwicklung und Begriffsklärung ...60

5.5.2

Technische Möglichkeiten der 3D-Visualisierung...61

5.5.3

Geowissenschaftlich relevante Einsatzfelder der 3D-Visualisierung...64

5.6

Ausblick und Auswirkungen auf das Immobilienmarketing ...67

6 Geoinformationen und Immobilienmarketing im Liegenschaftsfonds Berlin... 68

6.1

Entstehung, Aufbau und Funktion des LFB ...68

6.2

Das Marktumfeld des LFB ...69

6.2.1

Die finanzielle und wirtschaftliche Situation Berlins...69

6.2.2

Zur Situation des Berliner Immobilienmarktes ...70

6.3

Auswirkungen auf den LFB...75

6.4

Immobilienmarketing und Public Relations im LFB...76

6.4.1

Ausgangslage ...76

6.4.2

Corporate Identity, Empfängerzielgruppen und Kernbotschaften...77

6.4.3

Die eingesetzten Werbeträger und Medien ...78

6.4.4

Case Study: PR & Marketingmaßnahmen zum Verkauf von 14 ehemaligen Kitas...82

6.5

GIS, Geodaten und Geoinformationen im LFB...83

6.5.1

Geobasisdaten ...83

6.5.2

Software ...85

6.6

Zusammenfassung und Ausblick ...86

7 Die Experteninterviews ... 88

7.1

Zielsetzung...88

7.2

Methodik...88

7.3

Die Leitfadengespräche ...89

7.4

Protokollarische Zusammenfassung der Leitfadengespräche...91

7.4.1

PR & Marketing ...91

7.4.2

Immobilienvermarkter...95

7.4.3

Geodatenmanager & Geoinformationsdienstleister ...99

7.4.4

Wirtschaftsförderung & Investoren...103

7.5

Ergebnisse der Leitfadengespräche ...106

7.5.1

Ist-Zustand und Potenzial von Geoinformationen im Immobilienmarketing...107

7.5.2

Anforderungen der Experten an den Prototypen ...108

8 Umsetzung in einen Prototypen ... 109

8.1

Vorarbeiten & Abstimmung ...109

8.2

Anforderungen & Standards ...109

8.3

Aufbau der Oberfläche ...110

8.4

Entwicklungswerkzeuge und -Umgebungen ...111

8.5

Inhalte und Funktionen ...111

8.5.1

Kartenmaterial...111

8.5.2

Sachdaten ...112

8.5.3

3D-Modell von Berlin-Mitte (VRML) ...112

8.5.4

Virtuelle Wohnungsbesichtigung (VRML)...114

8.5.5

360° Panoramaaufnahmen ausgewählter Objekte (QuickTimeVR)...114

8.5.6

Sonstige Inhalte ...115

8.5.7

Kartenfunktionen...115

8.5.8

Standort- und Adresssuche...115

8.6

Arbeitsergebnis, Einsatz- und Integrations- sowie Verbesserungsmöglichkeiten ...116

9 Fazit ... 120

9.1

Zusammenfassung und Einordnung der Ergebnisse in aktuelle Entwicklungen ...120

9.2

Ausblick und Handlungsempfehlungen...121

Quellenverzeichnis ... 122

9.3

Verwendete Literatur ...122

9.4

Verwendete Onlinedokumente und -adressen ...131

9.5

Experteninterviews ...138

9.6

Weitere mündliche Quellen ...138

Anhang ... 139

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 2.1:

Klassifikation von Immobilien nach Nutzern... 13

Abbildung 2.2:

Klassifikation der Immobilie nach Immobilienarten... 14

Abbildung 3.1:

Teilmärkte nach Entwicklungskriterien... 25

Abbildung 3.2:

Strukturmodell Regionaler Immobilienmarkt... 26

Abbildung 3.3:

Wettbewerbskräfte und Einflussfaktoren in der Immobilien-

branche... 27

Abbildung 4.1:

Die Elemente des Kommunikationsprozesses... 34

Abbildung 4.2:

Schema einer Zielgruppenbeschreibung... 41

Abbildung 4.3:

Typische Immobilienanzeigen deutscher Tageszeitungen... 43

Abbildung 4.4:

Beispiel für die Internetausgabe des Immobilienteils deutscher

Tageszeitungen... 46

Abbildung 4.5:

Vor- und Nachteile von Internetanzeigen... 50

Abbildung 5.1:

Der Geodatenserver des Kommunalverbands Ruhrgebiet...

Abbildung 5.2:

Das Berliner 3D-Stadtmodell...

Abbildung 5.3:

3D-Darstellung des US-amerikanischen Stadt Chicago... 66

Abbildung 6.1:

Preisentwicklung des Teilmarktes für den individuellen

Wohnungsbau in Berlin der Jahre 2001 und 2002... 72

Abbildung 6.2:

Die Umsatzentwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt

seit 1999... 74

Abbildung 6.3:

Ausschnitt aus dem Pressebereich der Internetseiten der

Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG... 80

Abbildung 6.4:

Ausschnitt aus dem Onlinekatalog der Internetseiten der

Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG... 81

Abbildung 6.5:

Beispiel für eine Anzeigenserie Teil 1... 82

Abbildung 6.6:

Beispiel für eine Anzeigenserie Teil 2... 82

Abbildung 6.7:

Der Berliner Bodenrichtwertatlas im Intranet der

Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG... 85

Abbildung 8.1:

Schematischer Aufbau des Prototypen... 110

Abbildung 8.2:

Extraktion von 2D-GIS-Daten für ein 3D-VRML-Modell... 113

Abbildung 8.3:

Die im Prototyp beispielhaft integrierte 3D-Wohnungs-

besichtigung... 114

Abbildung 8.4:

Die im Prototyp eingesetzten Mapping-Funktionen... 115

Abbildung 8.5:

Die Eingabemaske der Standortsuche... 116

Abbildung 8.6:

Der in den bestehenden Internetauftritt integrierte Prototyp... 117

VII

Tabellenverzeichnis

Tabelle 2.1:

Standortkriterien der Lebensmitteldiscounter ALDI, LIDL und

PLUS... 20

Tabelle 3.1:

Grundstücksarten im Überblick... 24

Tabelle 5.1:

Mögliche Web-GIS-Kategorien nach den zur Verfügung

gestellten Diensten... 56

VIII

Abkürzungsverzeichnis

ALB

Automatisierte

Liegenschaftskarte

ALK

Automatisiertes

Liegenschaftsbuch

B2B

Business

Businesss

B2C

Business

Consumer

BauGB

Baugesetzbuch

BauNVO

Baunutzungsverordnung

BauO

Bauordnung

BDZV

Bundesverband

Deutscher Zeitungsverleger

BewG

Bewertungsgesetz

BKG

Bundesamt für Kartografie und Geodäsie

BFW

Bundesverband

Freier

Wohnungsunternehmer

BLC

Business Location Center

BMI

Bundesministerium des Inneren

BMWA

Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit

B-Plan

Bebauungsplan

BRW

Bodenrichtwert

BVVG

Bodenverwertungs-

und

Verwaltungsgesellschaft

BFW

Bundesverband

Freier

Wohnungsunternehmen

Corporate

Communication

Corporate

Design

Corporate

Identity

CMS

Content-Management-System

DPAG

Deutsche Post AG

DGF

Daseinsgrundfunktionen

EDV

Elektronische

Datenverarbeitung

ExWoSt

Experimenteller Wohnungs- und Städtebau

FAZ

Frankfurter

Allgemeine

Zeitung

FNP

Flächennutzungsplan

FOC

Factory-Outlet-Center

GAA

Gutachterausschuss

für

Grundstückswerte

GBO

Grundbuchordnung

GFK

Gesellschaft für Konsumforschung

GIS

Geografisches

Informationssystem

GUI

Graphical User Interface

HVB

Hypo

Vereinsbank

Hewlett

Packard

HTML

Hypertext

Markup

Language

ISO

International

Organisation for Standardization

Informationstechnologie

JLL

Jones

Lang

LaSalle

Kita

Kindertagesstätte

KVR

Kommunalverband

Ruhrgebiet

LBS

Location Based Service

LFB

Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG

LIS

Liegenschaftsinformationssystem

NGO

Non-Government-Organisation

NPO

Non-Profit-Organisationen

OGC

Open Gis Consortium

OGIS

Open Geodata Interoperability Specification

ÖPNV

Öffentlicher Personen Nahverkehr

OWS

OGC Web Service Systems Specification

POI

Point of Interest

Public

Relation

Virtuelle

Realität

VRML

Virtual

Reality Modeling Language

W3D

Web3D

Consortium

WertV

Wertermittlungsverordnung

WMS

Web Mapping Server

WWW

World Wide Web

X3D

Extensible

XML

Extensible

Markup

Language

Kapitel 1: Einleitung

1 Einleitung

1.1 Geoinformationen und Immobilienmarketing: Möglichkeiten und

Tatsachen einer interdisziplinären Herangehensweise

Marketing führt in der deutschen Immobilienbranche ein kümmerliches Dasein.

Kleine Unternehmen verzichten oft ganz auf Marketingaktivitäten. Aber auch große

Unternehmen mit nur einem Marketing- bzw. Öffentlichkeitsmitarbeiter sind keine

Seltenheit. Und doch ist Marketing für jeden Teil der Branche überlebenswichtig.

Mit dieser Einschätzung beginnt das Fachmagazin I

MMOBILIEN

IRTSCHAFT UND

ECHT

[2003, Onlinedokument] seine Ausschreibung zum Immobilien-Marketing-Award

2003.

Ein Grund für diesen Zustand könnte darin zu finden sein, dass viele Entscheider in der

Immobilienwirtschaft noch immer die Auffassung vertreten, dass für eine von individuellen

und hier v. a. räumlichen Faktoren bestimmten Ware wie die Immobilie die Gesetzmäßig-

keiten der Markenkommunikation nicht gelten [vgl. S

CHNITZMEIER

2001, S.171]. Pauschali-

sierte Marketingkonzeptionen können aber letztlich keinem Produkt gerecht werden, vielmehr

sind stets individuelle und produktspezifische Lösungen gefragt. Damit erscheinen die beson-

deren Eigenschaften des Wirtschaftsgutes Immobilie auch nicht als Hinderungsgrund, sondern

als Anregung für innovative und der Immobile entsprechende Marketingstrategien.

So existieren durchaus zahlreiche Beispiele für immobilienspezifische Marketing-Konzep-

tionen, wie sie z. B. in dem im Jahr 2001 erschienenen Handbuch Immobilienmarketing

CHULTE

RADE

2001] thematisiert sind. In fast 50 Aufsätzen werden theoretische Grund-

lagen und praktische Fallbeispiele vorgestellt, die sich alle an den spezifischen Charakteris-

tika des Wirtschaftsgutes Immobilie orientieren.

Einen Schwerpunkt bildet dabei der Einsatz des Internets, dem in der Immobilienbranche eine

ständig steigende Bedeutung beigemessen wird.

So ist z. B. den Studien ImmoMedia-Report 2 [O

BERMANN

et al

2000] und ImmoMedia-

Report 3 [O

BERMANN

et al 2002] zu entnehmen, dass der Einsatz dieses Mediums und hier

v. a. die Visualisierung der angebotenen Objekte ein immer wichtiger werdender Schlüssel-

Kapitel 1: Einleitung

faktor für den Vermarktungserfolg ist. ,,Je ausführlicher ein Objekt im Internet visualisiert

und je präziser es beschrieben ist, desto größer ist der Erfolg beim Kunden" [I

MMO

EDIA

ONSULT

2002a, Onlinedokument], so die Autoren der Studie, welche auf einer bundesweiten

Befragung von 1.000 Unternehmen und Institutionen der Immobilienbranche basiert und

einen recht umfassenden Überblick über die Immobilienbranche, deren Vertriebsprozesse und

Marktpartner liefert.

Diese Situation zeigt auf der einen Seite den Bedarf nach der Verwendung von innovativen

Kommunikationsmedien und Visualisierungstechniken im Immobilienmarketing, auf der

anderen Seite wird die Ratlosigkeit hinsichtlich der Konzeption und Realisierung derartiger

Technologien deutlich. Dies manifestiert sich auch in oben zitierter Studie, die auf lediglich

drei von insgesamt 220 Seiten wenige Möglichkeiten der Immobilienvisualisierung behandelt.

Dabei könnte ein Blick in andere Disziplinen neue Möglichkeiten eröffnen, um die techno-

logische Umsetzung einer adäquaten Objektvisualisierung zu konkretisieren. Diese inter- und

multidisziplinäre Vorgehensweise wird im herkömmlichen Marketing schon lange praktiziert,

womit sich diese Disziplin dadurch besonders dynamisch gestaltet, dass sie Erkenntnisse und

Entwicklungen unterschiedlicher Bereiche besonders rasch aufnimmt, umsetzt und in den

letzten Jahren v. a. von den Informationstechnologien und ,Neuen Medien' nachhaltig beein-

flusst wurde.

In Bezug auf die Immobilienvisualisierung sind nach Auffassung des Autors von der Geo-

informatik entscheidende neue Impulse zu erwarten, da Geoinformationen für die Darstellung

räumlicher Sachverhalte, wie sie für die Immobilie bestimmend sind, schon länger verwendet

werden.

Darüber hinaus wird in der Wirtschaft und hier insbesondere in der Vermarktung hoch-

wertigen, verbindlich aufbereiteten und präsentierten Geoinformationen in wirtschaftlichen

Entscheidungsprozessen eine ständig wachsende Bedeutung zugemessen. Dies belegen zahl-

reiche Arbeiten, Studien und Untersuchungen [u. a. Ø

STENSON

2001 / M

ATTHEWS

1996 / B

UNDESAMT FÜR

ARTOGRAPHIE UND

EODÄSIE

2002 / L

1997 / L

ANDTAG

ORDRHEIN

ESTFALEN

1999 / D

DGI

EUTSCHER

ACHVERBAND FÜR

EOINFORMATIONEN

2002 /

MWA

UNDESMINISTERIUM FÜR

IRTSCHAFT UND

RBEIT

2003]. So kommt der Vorsitzen-

de des Arbeitsbereiches ,TC 211 Geographic Information / Geomatics' der International

Organization for Standardization (ISO) zu dem Ergebnis, dass rund 80 % aller privaten und

Kapitel 1: Einleitung

geschäftlichen Entscheidungen auf der Basis räumlicher Informationen getroffen werden [vgl.

STENSON

2001, S. 16]. Auch der Minister für Wirtschaft und Mittelstand, Technologie und

Verkehr des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen schreibt in seiner Antwort zu einer kleinen

Anfrage vom 25.08.1999: ,,Geoinformationen entwickeln sich zunehmend zu einem Wirt-

schaftsgut ersten Ranges. Mit Hilfe speziell aufbereiteter, zentral verwalteter flächen-

bezogener Geodaten lassen sich schnell und kompetent flächen- und raumbezogene Bewer-

tungen von Standort- und Investitionsentscheidungen treffen und sachgerechte Planungsalter-

nativen entwickeln" [L

ANDTAG

ORDRHEIN

-W

ESTFALEN

1999, S. 1].

Diesem Potenzial von Geodaten und Geoinformationen ist im multidisziplinären Arbeitsbe-

reich der ,Business Geographics' bereits Rechnung getragen worden. Hier kommen Geodaten

und GIS-Technologien schon länger zum Einsatz. Es verschmelzen dort der Einsatz von

Geodaten, Geoinformationstechnologien, Methoden des Marketings, Controllings, Standort-

managements, der Marktforschung, Vertriebsoptimierung, Filialsteuerung sowie des Ziel-

gruppenmarketings [u. a. C

ZERANKA

2000 / G

RAUL

2000 / L

EISTNER

-W

OLF

& S

CHENDEL

2000 / G

ERKELER

2000 / F

EIX

et al 2000]. Beispielhaft sei hier die Studie ,,Marktforschung

und Marktbearbeitung im Fertighaussektor" [S

TAUFER

& S

TADELHOFER

2000] genannt, die

sich mit der ex post Analyse verräumlichter demografischer und sozioökonomischer Daten

zur Lokalisierung von Fertighaus-Zielgruppen beschäftigt, um diese dann gezielt zu bewer-

ben. Allen Methoden gemein ist der Umstand, dass Geodaten und Geoinformationen im Vor-

feld bestimmter Marketingaktivitäten intern zum Einsatz kommen, um Marketingmaßnahmen

mit höchster Effizienz durchführen zu können. Extern werden diese Informationen jedoch

nicht zugänglich gemacht.

Im Rahmen eines innovativen Immobilienmarketings müssten dem potenziellen Kunden aller-

dings verbindlich aufbereitete Geoinformationen zur Verfügung gestellt werden, um ihm auf

dem komplexen und z. T. intransparenten Immobilienmarkt eine solide Entscheidungs-

grundlage zu bieten. Die hierfür notwendigen Technologien stehen bereits seit einigen Jahren

in Form sog. ,Web-Mapping-Server' sowie diverser Möglichkeiten der 3D-Visualisierung zur

Verfügung.

Die Synthese dieser Technologien ist zwar gegenwärtig Gegenstand der Forschung, allerdings

stehen hier die herkömmlichen Anwendungsbereiche aus Stadtplanung, Umwelt, Militär,

Archäologie und wissenschaftlicher Visualisierung im Vordergrund [vgl. B

ILL

1999b,

Kapitel 1: Einleitung

S. 343ff.]. Aus dem Bereich des Immobilienmarketings liegen noch keine dokumentierten Er-

kenntnisse vor. Vor dem Hintergrund der eingangs zitierten Studien werden diese Technolo-

gien auch für Zwecke des Immobilienmarketings interessant.

Dennoch befindet sich die wissenschaftliche Auseinandersetzung im Hinblick darauf, welche

auf Geoinformationen basierenden Kommunikationsinstrumente anzuwenden sind, allenfalls

am Anfang. Dies bestätigt auch die kritische Auseinandersetzung mit der einschlägigen Fach-

literatur. Gibt es zu den drei großen Themenblöcken Immobilien, Marketing und Geoinfor-

mationen einen kaum überschaubaren Fundus an Literatur, sind ganzheitliche, inter-

disziplinäre Forschungsansätze [vgl. z. B. H

UTTER

1999] bis dato nicht vorhanden. Auch eine

Internetrecherche mit der Suchmaschine Google bleibt ohne Erfolg: Sucht man nach dem

Begriff ,Geoinformationen', erhält man mehr als 3.000 Internetdokumente, in denen dieser

Begriff vorhanden ist. Die Suche nach dem Begriff ,Immobilienmarketing' ergibt mehr als

5.000 Treffer, eine kombinierte Suche nach den Begriffen ,Geoinformationen +

Immobilienmarketing' liefert dagegen kein einziges Suchergebnis [vgl. G

OOGLE

2002a /

OOGLE

2002b / G

OOGLE

2002c, Onlinedokumente].

Vor dem Hintergrund, dass hochwertigen und verbindlich aufbereiteten und präsentierten

Geoinformationen in der Wirtschaft und hier insbesondere in der Vermarktung eine

ständig wachsende Bedeutung zukommt, erscheint die Fragestellung, warum in der so ver-

triebsorientierten Immobilienbranche die Themen Geoinformationen und Marketing noch

nicht unter dem Aspekt der Entwicklung neuer, innovativer und absatzfördernder Kommuni-

kationsinstrumente behandelt wurden, besonders interessant. Deshalb soll diese Diplomarbeit

einen Beitrag leisten, die Lücke zwischen den Anforderungen des modernen Immobilien-

marketings einerseits und den Möglichkeiten der internetbasierten Bereitstellung von Geo-

informationen andererseits zu schließen und weitere Denkanstöße für eine intensivere, ge-

meinsame Auseinandersetzung der beteiligten Disziplinen geben.

1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit

Das Ziel dieser Arbeit ist die Konzeption, Realisierung und Implementierung eines proto-

typischen, internetbasierten Marketinginstrumentes, das die Möglichkeiten der Geoinformatik

aus den Bereichen des Web-Mapping und der 3D-Visualisierung konsequent nutzt.

Entwickelt wurde dieser Prototyp für die Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG (LFB),

Kapitel 1: Einleitung

die als Treuhänder mit der Vermarktung der landeseigenen Grundstücke Berlins beauftragt

worden ist und vor dem Hintergrund eines schärfer werdenden Wettbewerbs zukünftig noch

stärker auf den Einsatz von neuen Informationstechnologien zurückgreifen möchte.

Vor der praktischen Umsetzung sind jedoch vorbereitende Betrachtungen und Unter-

suchungen notwendig, weshalb sich diese Arbeit in einen literaturbasierten theoretischen,

einen empirischen und einen abschließenden praktischen Teil gliedert.

Zunächst erfolgt eine ausführliche Darstellung der spezifischen und individuellen Besonder-

heiten des Verkaufsobjektes Immobilie. Vorgestellt werden die verschiedenen Auffassungen

des Immobilienbegriffes, Möglichkeiten ihrer Klassifikation, ausgewählte Aspekte zu

Standorten, Standorttheorien, Standortfaktoren, Standortentscheidungen, unterschiedliche

Standortansprüche ausgewählter Branchen sowie ihre Auswirkungen auf den Immobilien-

markt.

Kapitel 3 befasst sich ausführlich mit den Eigenschaften und Besonderheiten des Immobilien-

marktes und seiner Teilmärkte, stellt Marktpartner und Wettbewerbskräfte sowie ihre Aus-

wirkungen auf das Immobilienmarketing vor.

Die Begriffsklärung von Marketing und Immobilienmarketing ist Gegenstand von Kapitel 4.

Es werden Aspekte der Kommunikationspolitik, die integrierte Kommunikation sowie ihre

steigende Bedeutung in einer erfolgreichen Unternehmenskommunikation beleuchtet. Des

Weiteren wird auf die besondere Stellung des Immobilienmarketings eingegangen und die

Auswirkungen auf die Unternehmenspolitik der Immobilienwirtschaft vor dem Hintergrund

einer sich zunehmend spezialisierenden und diversifizierenden Gesellschaft in Form von Ziel-

gruppenorientierung und Werbeträgerselektion beleuchtet. Ferner werden klassische wie

moderne Werbeträger im Immobilienmarketing vorgestellt sowie die steigende Bedeutung der

neuen Medien und Informationstechnologien und ihre Einflüsse auf das Immobilienmarketing

aufgezeigt und bewertet.

Ausgehend von den Eigenschaften der Immobilie als Geoobjekt beschäftigt sich Kapitel 5

ausführlich mit den verschiedenen Formen der Präsentation von Geodaten und Geoinforma-

tionen im Internet. Des Weiteren werden grundlegende Begriffe sowie die wichtigsten

Technologien und Standards aus dem Bereich des Web-Mapping und der 3D-Visualisierung

vorgestellt.

Kapitel 1: Einleitung

Gegenstand von Kapitel 6 ist die Vorstellung des LFB unter besonderer Berücksichtigung

seines aktuellen Marktumfeldes. Dabei stehen die bisherigen Aktivitäten im Bereich

Marketing sowie die interne Nutzung von Geodaten und Geoinformationen im Mittelpunkt

der Betrachtung.

Kapitel 7 beinhaltet den empirischen Teil dieser Arbeit. Die hier protokollierten Experten-

interviews hatten v. a. die Frage der Akzeptanz und Notwendigkeit von Geoinformationen im

Grundstücks- und Immobilienmarketing zum Gegenstand. Darüber hinaus bilden die hier ge-

wonnenen Erkenntnisse neben den theoretisch erarbeiteten Ergebnissen der Kapitel 2 - 6 die

Basis für den praktischen Teil dieser Arbeit, welcher in Kapitel 8 beschrieben wird. Hier

wurde ein prototypisches, auf Geodaten basierendes Marketinginstrument mit entsprechenden

Inhalten konzipiert, realisiert, nach den Standards des Open Gis Consortiums (OGC) im-

plementiert und um ausgewählte 3D-Modelle ergänzt.

Kapitel 9 fasst die Ergebnisse dieser Arbeit zusammen und schließt mit einem Ausblick auf

zukünftige Trends im Bereich des Web-Mapping und der 3D-Visualisierung im Bereich der

Immobilienwirtschaft.

Kapitel 2: Die Immobilie

2 Die Immobilie

Basis für die erfolgreiche Entwicklung und Realisierung einer Marketingstrategie sind

detaillierte Kenntnisse über die spezifischen und individuellen Besonderheiten des zu ver-

marktenden Produktes sowie über den Markt, auf dem es gewinnbringend gehandelt werden

soll. Bevor eine differenzierte Strategie für den Vertrieb einer Immobilie oder eines ganzen

Immobilienportfolios entwickelt werden kann, müssen Immobilie und Immobilienmarkt ein-

gehend betrachtet werden.

2.1 Begriffsklärung

In den meisten Immobiliendefinitionen wird vom Wohngebäude ausgegangen. Als solches hat

sie seit je her eine enorme gesellschaftliche Bedeutung. Betrachtet man die vordringlichen

menschlichen Bedürfnisse der Gegenwart unter einer weltweiten Perspektive, so steht an

erster Stelle die gesicherte Versorgung mit Trinkwasser und Nahrung, direkt gefolgt von

einem sicheren Obdach [vgl. M

URFELD

2000, S. 1]. In den hoch entwickelten Volkswirt-

schaften der sog. ,Industrieländer' spielt das Bedürfnis nach gesicherter Nahrungsversorgung

gewiss keine unwichtige, aber eher zweitrangige Rolle. In der Skala des Bedürfnis-

bewusstseins rangieren hier die Wohnung oder das Eigenheim an erster Stelle [ebenda, S. 1].

Somit hat die Immobilie für den Einzelnen zunächst eine (über)lebensnotwendige Bedeutung,

da sie den Bewohnern Schutz und Geborgenheit bietet, womit sie zu den sog. ,Primär-

bedürfnissen' des Menschen zählt.

Auch die Bauordnungen der Länder heben in ihrer Definition des Begriffs ,Gebäude' das

Schutzbedürfnis in den Mittelpunkt der Betrachtung. Demnach sind Gebäude ,,selbständig be-

nutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und ge-

eignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen sowie von Tieren, Pflanzen oder

anderen Sachen zu dienen" [B

ERLINER

ENATSVERWALTUNG FÜR

USTIZ

1997: Bauordnung

von Berlin, § 2.2, Onlinedokument].

Vor dem Hintergrund individueller und spezifischer Nutzungensansprüche an Immobilien er-

scheinen derartige Definitionen aber nur bedingt für eine Operationalisierung, weitergehende

Betrachtungen sowie Diskussionen brauchbar. Hier seien v. a. die von B

OBEK

geprägten und

Kapitel 2: Die Immobilie

von M

AIER

, P

AESLER

, R

UPPERT

und

CHAFFER

[1977] in ihren Arbeiten zur Sozialgeografie

spezifizierten ,Daseinsgrundfunktionen' (DGF) Wohnen, Arbeiten, sich versorgen, sich

erholen und sich bilden genannt, für die Immobilien aus einer rein funktionalen Betrachtung

heraus zur Befriedigung eben dieser DGF sehr spezifische Lösungen bieten können. Auch die

zur Erfüllung der DGF notwendigen Funktionen Verkehr und Kommunikation bringen

äußerst spezifische und individuelle Immobilien hervor. Als Beispiele seien Bahnhöfe und

Flughäfen genannt.

Ferner finden sich neben den Begriffen ,Immobilie' und ,Gebäude' zahlreiche, meist

synonym verwendete, aber unterschiedlich definierte Begriffe, wie z. B. Grundstück, Liegen-

schaft oder Grundbesitz, die über das reine Obdach hinausgehen, so dass dem Autor eine ge-

nauere Auseinandersetzung mit dem Immobilienbegriff sinnvoll erscheint.

In der Fachliteratur hat sich die Unterscheidung in ein physisches, ökonomisches und juris-

tisches Verständnis der Immobilie als zweckmäßig erwiesen und durchgesetzt [vgl. M

URFELD

S. 16].

2.1.1 Der physische Immobilienbegriff

Der wohl einfachste und somit auch am weitesten verbreitete Ansatz der Immobilien-

definition reduziert diese auf die physische Ebene, also auf die alleinige Betrachtung materi-

eller Eigenschaften des Baukörpers. Die Immobilie wird demnach als ein dreidimensionales

Gebilde aus Wänden, Decken und Böden verstanden, mittels dessen ein Segment der Erdober-

fläche und des zugehörigen Luftraumes abgegrenzt wird [vgl. ebenda, S. 16].

Vor dem Hintergrund, dass nicht der alleinige Objektbesitz, sondern primär die Nutzung für

eine Immobilieninvestition wichtig ist, erscheint diese substanzorientierte Definition zu be-

grenzt. Eine umfassendere Begriffsbestimmung muss auch auf Flächen- und Nutzungsaspekte

eingehen. Dieses Defizit gleichen die juristische und die wirtschaftliche Definition wieder

aus.

2.1.2 Der juristische Immobilienbegriff

Eine juristische Definition für den Begriff der Immobilie ist de jure ebenso wenig existent wie

eine einheitliche Festlegung des Begriffes Grundstück, der lediglich durch die Rechtsordnung

geschaffen, aber nicht explizit umschrieben wird. Zur Immobilie werden nach dem Rechts-

Kapitel 2: Die Immobilie

wörterbuch in Anlehnung an seine lateinische Bedeutung ,,alle nicht beweglichen Sachen,

Grundstücke und deren Bestandteile" [W

EBER

2000, S. 673] verstanden. Demnach bezeichnet

man auch alle unbebauten Grundstücke als Immobilien.

Immobilien werden im juristischen Sinne im Wesentlichen über den ihr zugrunde liegenden

Grund und Boden definiert. Somit ist die Immobilie keine autonome Einheit, sondern nur in

Verbindung mit dem Grundstück zu betrachten, auf dem sie gebaut wurde. Das Baugesetz-

buch (BauGB) verwendet an mehreren Stellen den Begriff des Grundstücks, ohne ihn aber

näher zu erläutern. Offensichtlich hat der Gesetzgeber den Begriff des Grundstücks als be-

kannt vorausgesetzt, was aber keineswegs der Fall ist. So musste erst die Rechtsprechung

klären, dass unter dem Begriff des Grundstücks im Sinne des BauGB in aller Regel der grund-

buchrechtliche Begriff zu verstehen sei [vgl. S

IMON

& K

LEIBER

1996, S. 26].

Grundsätzlich handelt es sich bei einem Grundstück um einen Körper, der sich aus einzelnen

Bestandteilen zusammensetzt. Hier unterscheidet man zwischen dem Grundstück im natür-

lichen Sinne, auch ,Wirtschaftsgrundstück' genannt, und dem Grundstück im Rechtssinne,

auch ,Grundbuchgrundstück' genannt [vgl. z. B. M

URFELD

2000, S. 61].

Unter einem Wirtschaftsgrundstück versteht man einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche,

der eine wirtschaftliche Einheit bildet, wie z. B. eine landwirtschaftlich genutzte Ackerfläche,

die durch eine Hecke, einen Zaun oder eine Mauer von ihrer Umgebung abgegrenzt ist. Die-

ses Verständnis des Grundstücksbegriffes liegt auch dem Reichssiedlungsgesetz zugrunde

[vgl. B

CHMIDT

1996, S. 2].

Ein Grundstück im Rechtssinne sind nach der Grundbuchordnung (GBO) ein oder mehrere

Flurstücke, die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht

sind [vgl. D

EMHARTER

2000 / GBO § 2,2]. Zwischen den Flurstücken, die ein Grundstück im

Rechtssinne bilden, bestand bis 1995 in der Regel aber nicht notwendigerweise ein räum-

licher und/oder wirtschaftlicher Zusammenhang [vgl. ebenda].

Obwohl die einzelnen Gesetzestexte keine konsistente und autonome Begriffsdefinition für

Immobilien aufweisen, lässt sich schließen, dass es sich im Falle eines bebauten Grundstücks

immer um das Gebäude selbst sowie um den Grund und Boden handelt, auf dem es errichtet

wurde.

Kapitel 2: Die Immobilie

2.1.3 Der wirtschaftliche Immobilienbegriff

Grundsätzlich lässt sich bei einer wirtschaftswissenschaftlichen Betrachtung der Immobilie

zwischen dem investitionstheoretischen und dem produktionstheoretischen Ansatz differen-

zieren. Während der investitionstheoretische Ansatz Immobilien als Kapitalanlage oder Sach-

vermögen definiert, versteht der heutige produktionstheoretische Ansatz eine Immobilie als

einen der fünf Produktionsfaktoren Arbeit, Kapital, natürliche Ressourcen, Management / In-

formationen und Land [vgl. E

UROPEAN

ARKETING

ONFEDERATION

1998, S. 34]. Immo-

bilien sind nach diesem Verständnis Betriebsmittel und damit eine notwendige Voraussetzung

für die Produktion. Sie bestimmen und definieren so auch die räumliche Dimension des

Herstellungsprozesses von Gütern und Dienstleistungen in einem Unternehmen.

Wenn wir uns die bisherigen Ausführungen vor Augen halten, lassen sich die drei folgenden

Charakteristika der Immobilie zusammenfassen: Zunächst handelt es sich um einen abge-

schlossenen Raum, der für eine gewisse Zeit eine bestimmte Funktion erfüllt. Hierbei ist

allerdings zu beachten, dass z. B. auch ein durch einen Graben oder eine andere Form abge-

grenzter Acker einen abgeschlossen Raum bildet. Diese Funktion lässt sich nun natürlich vom

Eigentümer der Immobilie an Dritte für einen vertraglich fixierten Zeitraum übertragen. So

entspricht z. B. die Anmietung einer Immobilie durch einen Nutzer wirtschaftlich einem Kauf

von zeitlich determinierten Nutzungsmöglichkeiten der vorab vertraglich definierten Flächen.

Dieser Zusammenhang wird u. a. von G

RAASKAMP

sehr anschaulich dargestellt: ,,Real estate

is space and money over time" [G

RAASKAMP

1972, S. 513-521; zitiert aus: S

CHULTE

1998,

S. 17]. So werden aus Raum-Zeit-Einheiten schließlich Geld-Zeit-Einheiten für Raum.

Hier wird besonders deutlich, dass sich der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie nicht

ausschließlich aus ihrer physischen Dimension, sondern primär aus der jeweiligen Nutzung

definiert und generiert. Aus rein ökonomischer Sicht darf die Immobilie somit nicht als Hülle,

sondern muss als nutzbringendes Wirtschaftsgut angesehen werden. Einziger Wertmaßstab ist

also, welche Honorierung die Nutzung einer Immobilie durch den Markt erfährt.

2.1.4 Zusammenführung der verschiedenen Begriffsauffassungen

Je nach bautechnischer, juristischer oder wirtschaftlicher Betrachtung kommen gänzlich un-

terschiedliche Auffassungen des Begriffes ,Immobilie' zum Tragen.

Kapitel 2: Die Immobilie

Um diesem Defizit und weiteren Irritationen entgegenzuwirken, soll der Begriff ,Immobilie'

im weiteren Verlauf dieser Arbeit nach folgendem Verständnis verwendet werden:

Unter einer Immobilie ist ein bebauter oder unbebauter, klar abgegrenz-

ter Teil der Erdoberfläche zu verstehen, der im Hinblick auf unterschied-

lichste Funktionen menschlichen Daseins genutzt, nutzbar gemacht und

optional an Dritte für einen vertraglich fixierten Zeitraum oder gänzlich

übertragen werden kann. Dabei kommen je nach wirtschaftlicher und /

oder privater Nutzung die unterschiedlichsten Standortfaktoren zum Tra-

gen.

Fasst man auf der Basis dieses Verständnisses die typischen Charakteristika von Immobilien

zusammen, werden auch die fundamentalen Unterschiede zu den anderen, den mobilen Wirt-

schaftsgütern deutlich. Der Begriff der Immobilie wird somit erst brauchbar, wenn er über die

reine Bausubstanz hinausgeht und Aspekte des Grundstücks sowie der Nutzung beachtet.

V. a. die Nutzung einer Immobilie ist von den unterschiedlichsten räumlichen Faktoren ab-

hängig. Hier sind neben planungsrechtlich relevanten Aspekten, die sich z. B. aus dem kom-

munalen Flächennutzungsplan (FNP) und Bebauungsplan (B-Plan) ergeben, v. a. relative

Lagebeziehungen zu anderen Immobilien oder Infrastruktureinrichtungen zu nennen.

OFMEISTER

[1996,

147] umschreibt diese spezifischen Eigenschaften der Immobilie und

ihre Unterschiede gegenüber anderen Wirtschaftsgütern aus geografischer Sicht und verweist

auf H

ARVEY

[1972], der davon ausgeht,

dass das Haus (...) eine vergleichbar der Nahrung einer bestimmten Daseinsgrund-

funktion dienende Einrichtung und damit eine Notwendigkeit für den Menschen ist,

die sich, anders als etwa Brot gegen Kartoffeln, nicht substituieren lässt, dazu ein

Gegenstand, der relativ selten den Eigentümer wechselt und bei dessen Wechsel

erhebliche Kosten auftreten, die sich hemmend auf den Marktmechanismus

auswirken. Es stellt selbst einen relativ hohen Wertgegenstand dar, was es leicht zu

einem Spekulationsobjekt werden lässt, besitzt aber neben seinem Marktwert wegen

der verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten entsprechend seinen Bedürfnissen für den

einzelnen Menschen einen unterschiedlichen Nutzwert, der besonders von seiner

relativen Lage zu Arbeitsplatz, Schule, Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsflächen,

Verwandten und Freunden, beeinträchtigenden Gewerbebetrieben, Haltestellen

öffentlicher Verkehrsmittel, Straßen mit hoher Verkehrsfrequenz etc. bestimmt wird.

Entsprechend sind für andere Immobilienarten als das Wohnhaus weitere und andere Lagebe-

ziehungen relevant [vgl. Kaptitel 2.2].

Das zentrale Charakteristikum einer Immobilie ist aber ihre Standortgebundenheit. So be-

stimmt v. a. die Lage nicht nur die realen Nutzungsmöglichkeiten, sie ist auch die wichtigste

Kapitel 2: Die Immobilie

Determinante des ökonomischen und vielfach auch des emotionalen Wertes einer Immobilie.

So hat diese auch einen entscheidenden Einfluss auf die Psyche, da eine ,,bestimmte Um-

gebung bei einem Menschen gewisse emotionale Reaktionen verursacht. Diese Reaktionen

bewirken wiederum, dass der Mensch sich dieser Umgebung mehr oder weniger nähert oder

sie mehr oder weniger meidet" [M

EHRABIAN

1987, S.16ff.].

Die in der Regel recht langen Realisierungszeiträume von Immobilien sind ein weiteres wich-

tiges Charakteristikum. Mehr oder weniger umfangreiche Standortanalysen [vgl. Kapitel

2.3.1] sowie lange Planungsverfahren und Bauzeiten sind nur drei Punkte, die für diesen Um-

stand verantwortlich sein können. Ist eine Immobilie aber erst einmal realisiert, zählt sie zu

den langlebigsten Wirtschaftsgütern überhaupt, dessen technische Lebenszeit die ökonomisch

sinnvolle Nutzungsdauer bei weitem überwiegt [vgl. K

AUFMANN

2000, S. 16].

2.2 Klassifikation der Immobilien

Nachdem die unterschiedlichen Auffassungen des allgemeinen Begriffes der Immobilie sowie

ihre spezifischen Charakteristika vorgestellt wurden, sollen eine detaillierte Betrachtung der

heterogenen Vielfalt der Immobilie und eine weitere Typisierung erfolgen. Hierzu bietet es

sich an, auf der Basis der beiden Hauptunterscheidungskriterien Immobiliennutzer und Immo-

bilienart Gruppen zu bilden.

2.2.1 Klassifikation nach Immobiliennutzer

Nach S

CHULTE

[1998, S. 21ff.] lassen sich die fünf Nutzergruppen Industrie, Dienstleistung,

Handel, Non-Profit- / Non-Government-Organisationen (NPO's / NGO's) und Privathaus-

halte differenzieren, die aufgrund ihrer unterschiedlichen Tätigkeiten individuelle und spezi-

fische Raum-Anforderungen an die Immobilie stellen.

Als Beispiel seien funktional wirkende Industrieimmobilien und repräsentative, architekto-

nisch aufwendig gestaltete, eher dienstleistungsorientierte Immobilien genannt. Die weitere

Untergliederung dieser fünf Hauptgruppen erfolgt durch die individuelle Zuordnung zu

nutzungsspezifischen Immobilientypen wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser. Kritisch anzu-

merken ist, dass die bei fast allen immobilienwirtschaftlichen Betrachtungen fehlenden

Grundstücke des primären Wirtschaftssektors, also Grundstücke aus dem Bereich der Land-

Kapitel 2: Die Immobilie

und Forstwirtschaft, auch in dieser Klassifikation nicht genannt werden. Diese wurden in die

in Anlehnung an S

CHULTE

[1998] entworfene Abbildung 2.1 hinzugefügt:

Abbildung 2.1: Klassifikation von Immobilien nach Nutzern

Eigener Entwurf. In Anlehnung an: Schulte 1998, S. 21ff.

Schnittmengen ergeben sich unter allen genannten Gruppen. Besonders seien hier die Ge-

werbeparks und die multifunktional nutzbaren Immobilien mit ihrer jeweils individuellen und

spezifischen Funktionsmischung genannt. Als Beispiel für den Berliner Raum nennt

EINEBERG

[2000] die insulären und mit den übrigen öffentlichen Räumen Berlins nur gering

verknüpften ,,Großprojekte, darunter v. a. die multifunktionalen Baukomplexe um den Pots-

damer Platz (Daimler-Chrysler-Areal mit einer Standortgemeinschaft von Einzelhandels- und

Freizeiteinrichtungen, Sony-Center mit (...) einem neuen Urban Entertainment Center und

anderen Funktionen, u. a. in einem 100 m hohen Büroturm, und weitere geplante Bebauun-

gen), die über eine beträchtliche Nutzungsmischung und -vielfalt verfügen" [vgl. H

EINEBERG

2000, S. 243].

2.2.2 Klassifikation nach Immobilienart

Der Klassifikation nach Immobiliennutzern steht die Unterscheidung nach Immobilienarten

gegenüber, die die Funktion ihrer Nutzer in den Vordergrund stellt. Sie ist die gängigste Form

der Typisierung und unterscheidet die drei Gruppen Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien

[vgl. Abbildung 2.2, S. 14].

Kapitel 2: Die Immobilie

Abbildung 2.2: Klassifikation der Immobilie nach Immobilienarten

Eigener Entwurf. In Anlehnung an: S

CHULTE

1998, S. 22ff.

Bis heute hat die Literatur keine allgemein anerkannten Definitionen dieser drei Begriffe her-

vorgebracht. So definiert sich der Begriff der ,Gewerbeimmobilie' durch eine statistische

Restgröße, ,,entstanden aus der negativen Abgrenzung zum Wohnungsbaumarkt, erfasst durch

die jährliche Summe aller Bau- und oder Finanzierungsdienstleistungen abzüglich der (weit-

aus größeren) Anteile für den Wohnungsneubau" [F

ALK

2000, S. 338]. Diese Definition mag

statistischen Gesichtspunkten genügen, für eine ökonomische und zugleich technisch-funk-

tionale Betrachtung jedoch reicht sie nicht aus. Der daraus resultierenden Forderung einer

weitergehenden Begriffsbestimmung kommt F

ALK

[2000] nach und definiert den Begriff der

,Gewerbeimmobilie' ferner als physischen Raum ,,zur Integration verschiedenster funktio-

naler Flächen, Nutzungen und Typen, der die Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen

Verkehr ermöglichen und der Gewinnerzielung dienen soll" [ebenda, S. 338].

Wohnimmobilien werden im Allgemeinen als Immobilien definiert, bei denen die reine

Wohnfunktion im Vordergrund steht. Synonym findet sich v. a. in der geografischen Fach-

literatur der Begriff des ,Wohngebäudes', welches in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser

unterschieden wird, in denen sich dann Miet- oder Eigentumswohnungen befinden können

[vgl. z. B. L

ESER

1997, S. 1.006].

Kapitel 2: Die Immobilie

Ein ebenfalls weit verbreiteter, aber gleichzeitig äußerst unscharf abgegrenzter Begriff ist der

der ,Sonderimmobilie'. Je nach Verständnis werden hier u. a. Konversionsflächen, Kinder-

tagesstätten (Kitas), Kliniken und Hallen, aber auch Seniorenimmobilien, Hotels und Freizeit-

immobilien zusammengefasst. Beispielhaft seien hier Tankstellen genannt, bei denen schon

die Zuordnung zu einem der Immobilienteilmärkte Einzelhandel oder Gewerbenutzung

schwer fällt. Kontaminierte Grundstücke, Sondervorschriften bis hin zur Diskussion um das

Ladenschlussgesetz verdeutlichen die Herausforderungen an potenzielle Investoren, die sich

mit dieser Sonderimmobilie bzw. ihren möglichen Nachnutzungen im Rahmen einer Flächen-

konversion ergeben.

Abschließend seien alle land- und forstwirtschaftlich genutzten Immobilien sowie Infrastruk-

tureinrichtungen, wie z. B. Flughäfen oder Parkflächen genannt, auf die aus Gründen der ge-

ringen Eigentümerfluktuation im Rahmen dieser Arbeit nicht näher eingegangen werden soll.

2.3 Immobilien und ihre Standorte

Je nach Nutzungsanforderung an eine bestimmte Immobilie kommen auf Mikro-, Meso- und

Makroebene unterschiedliche Standortfaktoren und -anforderungen zum Tragen. Da das

Spektrum der Immobilienarten und ihrer Nutzer und somit auch die Bandbreite der indivi-

duellen Anforderungen sehr breit gefächert sind, erfolgt an dieser Stelle lediglich ein Über-

blick über ausgewählte Aspekte am Beispiel gewerblich genutzter Immobilien. Ferner unbe-

rücksichtigt soll der Bereich der Immobilien der Öffentlichen Dienstleistungen bleiben, weil

sich dieser fundamental von den privatwirtschaftlichen Einrichtungen des tertiären Sektors

unterscheidet, da sie ,,nicht dem marktwirtschaftlichen Preismechanismus bzw. Rentabili-

tätsprinzip unterliegen" [H

EINEBERG

2000, S. 174] und damit für diese Arbeit nicht relevant

sind. An dieser Stelle sei besonders auf S

CHÄTZL

[2000, 2001a, 2001b] und H

AGGET

[1991]

verwiesen, die in ihren Publikationen einen umfassenden Überblick zu den Standortlehren

von L

ÖSCH

, C

HRISTALLER

und T

HÜNEN

zum primären, sekundären und tertiären Wirtschafts-

sektor bieten. H

EINEBERG

[u. a. 1994, 2000] und D

ANGE

[1989] beschäftigen sich in ihren

Arbeiten v. a. mit dem Standortverhalten tertiärer und quartärer Nutzungen, während sich bei

CHÖLLER

[1995] und H

EINRITZ

[1999] vertiefende Darstellungen zu Standortanalysen und -

entscheidungen finden.

Kapitel 2: Die Immobilie

2.3.1 Standorte, Standorttheorien und Standortfaktoren

Unter dem Begriff des ,Standortes' versteht man in der Wirtschafts- und Humangeografie

,,die vom Menschen gewählte Raumstelle bzw. der Platz, an denen verschiedene soziale, wirt-

schaftliche und / oder politische Gruppen im Raum interagieren" [L

ESER

1997, S. 820], also

z. B. der Ort, an dem ein Wirtschaftsbetrieb tätig oder ein Mensch wohnhaft ist.

Die Lehre von den Standorten und ihren Standorttheorien wiederum befasst sich nach

CHÄTZL

[2001a] mit einzelwirtschaftlichen und gesamtwirtschaftlichen Lokalisations-

problemen. So ermitteln die einzelwirtschaftlichen Standorttheorien ,,den optimalen Standort

für einen zusätzlichen Einzelbetrieb der Landwirtschaft, der Industrie oder des Dienst-

leistungsgewerbes" [S

CHÄTZL

2001a, S. 30]. Die unternehmerische Kernfrage lautet also,

welche Stelle ein Unternehmer im Raum vor dem Hintergrund der Gewinnmaximierung als

Standort für seinen Betrieb wählt. Diese Wahl zu Gunsten oder zu Ungunsten eines be-

stimmten Standortes wird maßgeblich von den Standortfaktoren beeinflusst.

Der Begriff des ,Standortfaktors' wurde zunächst von W

EBER

im Rahmen seiner 1902 veröf-

fentlichten Industriestandortlehre mit dem Arbeitstitel ,,Über den Standort der Industrie" ein-

geführt. Er sieht in Standortfaktoren zunächst nichts anderes als einen wirtschaftlichen Vorteil

und unterscheidet die drei Faktoren Transportkosten, Arbeitskosten und Agglomerations-

vorteile [vgl. S

CHÄTZL

2001a, S. 37ff.]. Diese zunächst sehr weit gefasste Definition wird

u. a. von D

ANGE

[1989] wieder aufgegriffen, der den Begriff der Standortfaktoren auf alle

Faktoren erweitert, ,,die für eine Standortwahl relevant sind" [D

ANGE

1989, S. 38]. Dabei

wird ein sog. ,,Standortfindungsprozess" vorausgesetzt, ,,bei dem aus einer Vielzahl von mög-

lichen Standortbedingungen u. a. aufgrund der subjektiven Bewertung (...) die dann relevan-

ten Standortfaktoren abzuleiten sind" [ebenda, S. 38]. Unter den Standortfaktoren ist also die

Summe aller an einem Ort anzutreffenden Gegebenheiten und Gestaltungskräfte mit positiver

bzw. negativer Wirkung auf die unternehmerische Tätigkeit zu verstehen. Diese lassen sich in

weiche und harte Standortfaktoren untergliedern.

Zu den harten Standortfaktoren können Verkehrsanbindung, Arbeitsmarkt, kommunales

Flächenangebot, Flächen- und Mietkosten, Förderangebote, ansässige Hochschulen, lokale

Steuern, Abgaben, Energiekosten, Kommunikations- und Kooperationsmöglichkeiten sowie

Umweltschutzauflagen gezählt werden [vgl. Difu 1/1994; Entnommen aus: H

EINEBERG

1996,

S. 58]. M

EYER

CHNEIDER

differenzieren die harten Standortfaktoren in physische Faktoren

Kapitel 2: Die Immobilie

wie z. B. Verkehrsanbindung, Topografie, technische Ver- und Entsorgung und Umfeld-

nutzungen sowie sozioökonomische Faktoren, zu denen sie Einwohner im Einzugsgebiet, Be-

völkerungsstruktur, Wettbewerbssituation und vorhandene Wirtschaftskraft zählen [vgl.

EYER

CHNEIDER

2001, S. 84].

Anders als die harten Standortfaktoren lassen sich die weichen eher als subjektive und ge-

fühlsmäßige Eindrücke und Bewertungen vorhandener Rahmenbedingungen skizzieren. Zu

ihnen zählen z. B. das Wirtschaftsklima eines Landes oder einer Stadt, das Image des Be-

triebsstandortes sowie die Karrieremöglichkeiten der Mitarbeiter. Weiche, personenbezogene

Standortfaktoren dagegen sind z. B. die Wohnqualität und das Wohnumfeld, die Umwelt-

qualität, die Verfügbarkeit von Schulen und Ausbildungsstätten, der Freizeitwert sowie das

Angebot an Hoch- und Kleinkultur [vgl. Difu 1/1994; Entnommen aus: H

EINEBERG

1996,

S. 58].

Treffen mehrere, sich auf einen Standort günstig auswirkende Faktoren zusammen, spricht

man von ,Standortgunst'. Besonders anschaulich wird dies anhand interner und externer

Agglomerationsvorteile, die sich meist als Resultat der räumlichen Konzentration industrieller

Produktion positiv auf die Minimierung der Produktionskosten auswirken. Ein Beispiel für in-

terne Ersparnisse, auch ,economies of scale' genannt, wäre die Größe eines Produktions-

betriebes: Je größer ein Betrieb, desto geringer sind in der Regel die Kosten pro Produktions-

einheit. Unter externen Agglomerationsvorteilen versteht man solche Ersparnisse, die sich

z. B. aus der gemeinsamen Nutzung einer vorhandenen Infrastruktur ergeben.

Auch wenn fast alle Standorttheorien von der Annahme ausgehen, dass der Prozess der Stand-

ortwahl stets nach streng rationalen Gesichtspunkten erfolgt, so wird diese in der alltäglichen

Praxis meist widerlegt. Die eher nicht-rationale Form der Standortentscheidungen wird so

z. B. auch von G

RABOW

[1995,

139] bestätigt:

Nur wenige Unternehmen und dann nur große Mehrstandortunternehmen setzen

formalisierte Verfahren ein oder haben eine strategische Standortplanung. Eher

erstaunlich war, dass auch große internationale Konzerne in der Standortsuche auf der

Basis relativ grober Vorgaben und wenig formalisierter Bewertung der Alternativen

entscheiden. Besonders gering ist die Neigung, Alternativen überhaupt in Betracht zu

ziehen, bei Einbetriebunternehmen. (...) Besonders ausgeprägt ist die Analyse von

Alternativen bei Banken und Versicherungen und der Industrie, im Grunde den

klassischen Branchen von größeren Mehrstandortunternehmen.

Kapitel 2: Die Immobilie

Wie ausgeprägt und komplex die Standortanalyse von Mehrstandortunternehmen sein kann,

zeigt z. B. die Filialnetzplanung der Deutsche Post AG (DPAG), der mit über 14.000 Filialen

größte deutsche Filialist [vgl. F

EIX

et al 2001, S. 72ff.]. Um den gesetzlichen Infrastruktur-

auftrag der DPAG logistisch optimal zu gewährleisten und Gebiete der Über- oder Unterver-

sorgung mit Filialen zu minimieren, kommt hier u. a. das datenbankbasierte Geoinformations-

system (GIS) FilialGIS zum Einsatz, das neben Straßen- und Bevölkerungsdaten auch Ver-

kehrsführungen und relevante Fußwege als Geodaten vorhalten, um eine optimale Standort-

wahl und Filialnetzoptimierung zu gewährleisten [ebenda, S. 74].

Im Hinblick auf immer komplexere und sich zum Teil gegenseitig bedingende Standort-

faktoren erscheint es darüber hinaus jedoch notwendig, auch die nicht direkt mit dem

Produktions- und Verkaufsprozess assoziierten Faktoren zu berücksichten. H

EINEBERG

[2000]

spricht hier von ,,subjektiver Standortpräferenz", die sich aus der Raumwahrnehmung des

,,Makrostandortes (z. B. in einer Stadtregion), des Mesostandortes (beispielsweise innerhalb

eines bestimmten Stadtteils) und des Mikrostandortes (z. B. genaue Lage des Betriebes in

einer Hauptgeschäftsstraße der City) ergeben" [vgl. H

EINEBERG

2000, S. 176].

2.3.2 Standortansprüche ausgewählter Branchen

Wie unterschiedlich die jeweiligen Standortansprüche in Abhängigkeit ihrer Nutzer sein

können, soll nachfolgend anhand ausgewählter Beispiele dargestellt werden.

2.3.2.1 Factory-Outlet-Center

Die in den USA seit den 1970'er Jahren und seit wenigen Jahren auch in Europa vermehrt

auftretenden Factory-Outlet-Center (FOC) befinden sich vorwiegend am Stadtrand oder auf

der sog. ,Grünen Wiese'. Es handelt sich um großflächige Einzelhandelsprojekte ,,besonderer

Prägung" [H

EINEBERG

2000, S.184] mit bis zu 30.000 m² Verkaufsfläche und einem Einzugs-

gebiet von ca. 90 Autominuten [vgl. B

ULWIEN

2002, Onlinedokument]. Als Kunden-

magnet wirkt eine im Preis stark reduzierte Mischung an Markenartikeln aus dem Bereich Be-

kleidung, Schuhe, Lederwaren und Hausrat, der in der Regel durch gastronomische Einrich-

tungen ergänzt wird. Die Mieter sind meist ein Zusammenschluss von Markenartikel-

herstellern, die ihre Ware unter Ausschluss des Groß- und Zwischenhandels bis zu 70 % unter

dem regulären Ladenpreis verkaufen. Ein durchschnittliches FOC ist rund 16.000 m² groß und

setzt im Jahr 91 Mio. US $ um [vgl. B

ULWIEN

2002, Onlinedokument], der Gesamtumsatz

Kapitel 2: Die Immobilie

aller amerikanischen Outlets wird mit 28,5 Mrd. US $ beziffert, das entspricht rund 2 % des

amerikanischen Einzelhandels [ebenda]. Zu den wichtigsten Standortvoraussetzungen zählen

neben einem ausreichend großen Einzugsgebiet eine gute Anbindung an das regionale Stra-

ßennetz sowie ein ausreichendes und günstiges Flächenangebot, was auch für Gewerbeparks

gilt [vgl. M

EYER

& S

CHNEIDER

2001, S. 95].

2.3.2.2 Büros und hochrangige Dienstleistungsfunktionen

Während FOC's und Gewerbeparks grundsätzlich auf dezentrale Lagen ausweichen, finden

sich Büros und hochrangige Dienstleistungsfunktionen, wie z. B. das Banken- und Ver-

sicherungsgewerbe, meist in repräsentativen Innenstadtlagen wieder. H

EINEBERG

[2000] ver-

weist auf London und Frankfurt am Main mit ihren zentralen Dienstleistungskonzentrationen

,,hochrangiger Bank-, Finanz- und Versicherungseinrichtungen" [H

EINEBERG

2000, S.179].

Neben historisch tradierten Standorten sind v. a. die sog. ,face-to-face' Kontakte und die

räumliche Nähe zu sog. ,,Vorleistungsanbietern" von Bedeutung [vgl. ebenda, S. 179]. Da

sich große Bürokomplexe meist dadurch auszeichnen, dass viele Menschen auf engem Raum

arbeiten, die zumeist als Pendler nicht unerhebliche Verkehrsströme produzieren, ist einer der

wichtigsten Standortfaktoren für Büroobjekte eine sehr gute Verkehrs-, insbesondere ÖPNV-

Anbindung (Öffentlicher Personen-Nahverkehr) [vgl. M

EYER

& S

CHNEIDER

2001, S. 94].

,,Darüber hinaus gewinnt ein gutes infrastrukturelles Umfeld (Gastronomie, Einzelhandel) als

Standortfaktor immer mehr an Bedeutung. Klassische Peripher-Standorte, die in fast allen

großen Büromärkten in den Zeiten knappen Angebotes entstanden sind, verlieren vor diesem

Hintergrund in der aktuellen Situation bei überwiegend ausreichendem Angebot an Be-

deutung" [ebenda, S. 94].

2.3.2.3 Lebens- und Genussmittel-Discounter

Zu den trotz, oder gerade ob der wirtschaftlich angespannten Lage noch immer expandieren

Einzelhandelsketten zählen v. a. die sog. ,Discounter', also Einzelhandelsgeschäfte, die durch

Einsparung beim Personal, der Geschäftsausstattung sowie der Produktpräsentation und ver-

packung die in ihrem Sortiment geführten Waren zu relativ günstigen Preisen anbieten

können [vgl. L

ESER

1997, S. 142]. Die größten deutschen Lebens- und Genussmittel-

Discounter ALDI (Nord und Süd), LIDL und PLUS suchen so u. a. über ihre Internetseiten

Kapitel 2: Die Immobilie

[

www.aldi.de

www.lidl.de

www.plus.de

, 15.12.2002] zum Kauf oder zur Miete Grundstücke

und Ladenlokale für den weiteren Ausbau ihrer Filialnetze in ganz Deutschland.

Die Standortansprüche der drei Unternehmen unterscheiden sich nur unwesentlich vonein-

ander und sind stichpunktartig in Tabelle 2.1 dargestellt. Auch wenn für ALDI keine expli-

ziten Lageangaben vorliegen, kann von gleichen oder zumindest ähnlichen Anforderungen

wie denen der Mitbewerber ausgegangen werden. Dies trifft wohl auch auf die Anlieferungs-

möglichkeit der Unternehmen zu, um eine regelmäßige Versorgung mit Ware sicherzustellen.

Der wichtigste Unterschied zu einem FOC liegt im Flächenbedarf, der bei einem durch-

schnittlichen FOC rund 16-mal größer ist als bei einem durchschnittlichen Lebensmittel-

discounter.

Tabelle 2.1: Standortkriterien der Lebensmitteldiscounter ALDI (Nord & Süd), LIDL und PLUS

Eigener Entwurf. Datenquelle: Onlinedokumente

Den wichtigsten Unterschied zwischen Büro- und Einzelhandelsobjekten nennen M

EYER

CHNEIDER

[2001,

95]: ,,Im Gegensatz zum Bürobereich stellen im Einzelhandel nicht die

dort Beschäftigten, sondern das zu erreichende Kundenpotenzial den ausschlaggebenden

Faktor für die Standortentscheidung der Handelsunternehmen dar."

Kapitel 2: Die Immobilie

2.4 Zusammenfassung und Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die in diesem Kapitel aufgezeigten Klassifikationen der Immobilie, die unterschiedlichen

Formen ihrer Nutzung sowie die daraus resultierenden, z. T. sehr spezifischen Standortan-

sprüche sind für jeden Investor relevant und ausschlaggebend in seiner Entscheidung für den

Kauf oder die Miete einer Immobilie.

Dies bestätigen auch die in Immobilienkreisen allgemein bekannten Antworten auf die Frage

nach den drei wichtigsten Kriterien für eine Immobilie: ,,Lage, Lage, Lage!" sowie ,,Nutzung,

Nutzung, Nutzung!" [H

EIDER

2001, S. 197]. Sie beeinflussen das Geschehen auf dem Immo-

bilienmarkt nachhaltig.

Kapitel 3: Der Immobilienmarkt

3 Der Immobilienmarkt

Wie auf jedem Markt treffen auch auf dem Immobilienmarkt Angebot und Nachfrage aufein-

ander und bestimmen so den Preis. Nach dem Marktprinzip hat der Preis die Aufgabe, Ange-

bot und Nachfrage zu einem Ausgleich zu bringen. Er wird steigen, wenn die Nachfrage im

Verhältnis zum Angebot zunimmt, und fallen, wenn die Nachfrage im Verhältnis zum Ange-

bot zurückgeht. In diesem Zusammenhang sprach der englische Nationalökonom S

MITH

(1723-1790) von der ,,unsichtbaren Hand", die den Wirtschaftsablauf lenkt [vgl. D

1992,

Band 17, S. 61ff.].

Welche Immobilien besonders nachgefragt werden, hängt wie bei jedem anderen Wirtschafts-

gut von ihren Nutzungsmöglichkeiten und der jeweiligen Marktsättigung ab. Da die Nutzung

einer Immobilie in erster Linie von ihrem Standort bestimmt wird, gerät der Immobilienmarkt

zum Markt der Standorte. Und so unterschiedlich die Definitionen des Begriffes Immobilie

und so unterschiedlich die Anforderungen ihrer Nutzer sind, so vielschichtig, komplex und

heterogen ist auch der Markt, an dem mit Immobilien und ihren Standorten gehandelt wird.

Unterschiedliche Ansprüche, Nutzungsmöglichkeiten, Entwicklungszustände, Angebote und

Raumstrukturen bedingen ein Konglomerat von Immobilienteilmärkten, deren Summe den

Immobilienmarkt generiert.

In diesem Kapitel soll ein Überblick über den Immobilienmarkt im Allgemeinen sowie seine

Teilmärkte im Speziellen gegeben werden.

3.1 Die Teilmärkte des Immobilienmarktes

Die Struktur des Immobilienmarktes wird u. a. von der einmaligen Ortsgebundenheit der

Immobilie bestimmt. Sie definiert den Immobilienmarkt als Einheit, lässt ihn aber gleichzeitig

in viele Einzelmärkte zerfallen, da für verschiedene Immobilienarten verschiedene Standort-

faktoren relevant und wertbestimmend sind [vgl. Kapitel 2.3]. So ist nach K

IPPES

unter dem

Begriff des Immobilienmarktes ,,ein gedankliches Aggregat von verschiedenen, nach mehre-

ren Kriterien zu differenzierenden Teilmärkten zu verstehen" [K

IPPES

1995a, S. 10], denen im

Wesentlichen nur eines gemeinsam ist: Die einmalige Ortsgebundenheit der Immobilie [vgl.

ebenda, S. 10].

Kapitel 3: Der Immobilienmarkt

Das wichtigste Charakteristikum dieser Teilmärkte besteht darin, dass das Marktgeschehen

auf einem solchen Markt insbesondere in der Preisbildung keinen unmittelbaren Einfluss

auf andere Teilmärkte des Immobilienmarktes ausübt [vgl. M

URFELD

2000, S. 47ff.]. Eine

vierköpfige Familie z. B., die ein Reihenhaus nachfragt, kann nicht auf den Teilmarkt für

Appartements ausweichen und eine Lebensmittelkette, die ein neues Ladenlokal nach ganz

bestimmten Kriterien sucht, kann nicht auf den Teilmarkt für Einfamilienhäuser ausweichen.

In der Literatur werden diese Teilmärkte nach verschiedenen Kriterien gegeneinander abge-

grenzt.

3.1.1 Teilmärkte nach Art der Nutzung

Eine der klassischen Klassifikationen der Immobilienteilmärkte differenziert nach der jeweili-

gen Nutzungsart. K

IPPES

unterscheidet die vier Teilmärkte für Standorte der wohnlichen

Eigennutzung (Privater Markt), Standorte produktiver Eigennutzung (Gewerblicher Markt),

für Kapitalanlagen in Form von Immobilien (Kapitalmarkt) und für Baugrundstücke und Ab-

bruchprojekte (potenzielle Standorte) [vgl. K

IPPES

1995a, S. 7]. Eine etwas detailliertere

Untergliederung nach Grundstücksarten liefern R

OSS

et al [1997], wobei jedoch erneut kri-

tisch anzumerken ist, dass auch hier die wie bei fast allen immobilienwirtschaftlichen Be-

trachtungen fehlenden Grundstücke des primären Wirtschaftssektors nicht genannt werden.

Dabei wurden allein im Bundesland Brandenburg zwischen 1992 und 2002 durch die

Bodenverwertungs- und Verwaltungsgesellschaft (BVVG) rund 144.000 ha Wald veräußert

[vgl. B

VVG

2003, Onlinedokument]. Vor dem Hintergrund dieses real existierenden Marktes

sowie der Nachfrage in diesem Marktsegment, wurden diese Flächen ebenso wie ausgewählte

Sonderimmobilien in die auf R

OSS

et al basierende Untergliederung in Tabelle 3.1 [S. 24] hin-

zugefügt.

Details

Seiten
Erscheinungsform: Originalausgabe
Erscheinungsjahr: 2003
ISBN (eBook): 9783832471910
ISBN (Paperback): 9783838671918
Dateigröße: 4.9 MB
Sprache: Deutsch
Institution / Hochschule: Universität Münster – Geowissenschaften
Note: 1,1
Schlagworte: geoinformatik unternehmenskommunikation marketing web-mapping-server
Produktsicherheit: Diplom.de

Autor

Sebastian Pache (Autor:in)