Auswirkungen von Basel II auf offene Immobilienfonds
©2003
Diplomarbeit
115 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Im Zuge der weltweiten finanzwirtschaftlichen Krisen ist die Anfälligkeit des herrschenden Bankensystems deutlich geworden. Daher hat die Notwendigkeit der Novellierung der aktuellen Eigenkapitalvereinbarungen an Bedeutung gewonnen. Im Jahr 1999 hat der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht das sog. Erste Konsultationspapier für die ab Ende 2006 geltenden neuen Reglungen veröffentlicht. Die im Oktober 2002 veröffentlichte Quantitative Auswirkungsstudie (QIS 3) basiert auf dem Zweiten Konsultationspapier von 2001, gilt wegweisend für die Neuen Eigenkapitalvereinbarungen und stellt die Grundlage für die Diskussion der Neuen Basler Eigenkapitalvereinbarungen (Basel II) dar. Die neuen Basler Regelungen sollen Kreditrisiken, die eine Bank bei der Vergabe von Fremdkapital eingeht, besser abbilden, um die Stabilität des Bankensektors auch künftig gewährleisten zu können. Es ist vorgesehen, dass die Eigenkapitalunterlegungen der Banken bei der Kreditvergabe künftig an die Bonität der Kreditnehmer gekoppelt wird. Zur Einschätzung der Bonitätsrisiken schlägt der Basler Ausschuss den Banken die Nutzung von internen oder externen Ratings vor.
Die Neuen Basler Vereinbarungen führen zu grundlegenden Änderungen bei der Fremdfinanzierung, die für Unruhe bei den deutschen Unternehmen sorgen. Auch die Immobilienwirtschaft wird sich auf die neuen Regelungen einstellen müssen. Die Marktteilnehmer sehen es als eine intellektuelle Herausforderung an, die die Professionalisierung der Branche vorantreiben wird. Umgestaltungen sind vor allem in der Praxis der Immobilienfinanzierung zu erwarten, die sich zum einen in der Größe der Finanzierungen und zum anderen in deren Kosten bemerkbar machen werden.
Offene Immobilienfonds sind Marktteilnehmer, die in einer Vielzahl der möglichen Investitionsalternativen am Immobilienmarkt vertreten sind. Zwar profitieren die Fonds momentan von hohen Eigenmittelzuflüssen und -beständen, finanzieren sich aber im Rahmen der Rechtsvorschriften, im Zuge zur Verbesserung der Eigenkapitalrendite, mit Fremdkapital. Obwohl sie ein niedriges Risikoprofil aufweisen, werden sich auch die offenen Immobilienfonds auf die neuen Anforderungen von Basel II einstellen müssen, um Chancen zu nutzen sowie Risiken zu vermeiden. Im Kontext von Basel II werden die rechtlichen Rahmenbedingungen des offenen Immobilienfonds und der Kapitalanlagegesellschaft (KAG) mit deren Aufgaben nicht gesondert erfasst. Infolgedessen wird die […]
Im Zuge der weltweiten finanzwirtschaftlichen Krisen ist die Anfälligkeit des herrschenden Bankensystems deutlich geworden. Daher hat die Notwendigkeit der Novellierung der aktuellen Eigenkapitalvereinbarungen an Bedeutung gewonnen. Im Jahr 1999 hat der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht das sog. Erste Konsultationspapier für die ab Ende 2006 geltenden neuen Reglungen veröffentlicht. Die im Oktober 2002 veröffentlichte Quantitative Auswirkungsstudie (QIS 3) basiert auf dem Zweiten Konsultationspapier von 2001, gilt wegweisend für die Neuen Eigenkapitalvereinbarungen und stellt die Grundlage für die Diskussion der Neuen Basler Eigenkapitalvereinbarungen (Basel II) dar. Die neuen Basler Regelungen sollen Kreditrisiken, die eine Bank bei der Vergabe von Fremdkapital eingeht, besser abbilden, um die Stabilität des Bankensektors auch künftig gewährleisten zu können. Es ist vorgesehen, dass die Eigenkapitalunterlegungen der Banken bei der Kreditvergabe künftig an die Bonität der Kreditnehmer gekoppelt wird. Zur Einschätzung der Bonitätsrisiken schlägt der Basler Ausschuss den Banken die Nutzung von internen oder externen Ratings vor.
Die Neuen Basler Vereinbarungen führen zu grundlegenden Änderungen bei der Fremdfinanzierung, die für Unruhe bei den deutschen Unternehmen sorgen. Auch die Immobilienwirtschaft wird sich auf die neuen Regelungen einstellen müssen. Die Marktteilnehmer sehen es als eine intellektuelle Herausforderung an, die die Professionalisierung der Branche vorantreiben wird. Umgestaltungen sind vor allem in der Praxis der Immobilienfinanzierung zu erwarten, die sich zum einen in der Größe der Finanzierungen und zum anderen in deren Kosten bemerkbar machen werden.
Offene Immobilienfonds sind Marktteilnehmer, die in einer Vielzahl der möglichen Investitionsalternativen am Immobilienmarkt vertreten sind. Zwar profitieren die Fonds momentan von hohen Eigenmittelzuflüssen und -beständen, finanzieren sich aber im Rahmen der Rechtsvorschriften, im Zuge zur Verbesserung der Eigenkapitalrendite, mit Fremdkapital. Obwohl sie ein niedriges Risikoprofil aufweisen, werden sich auch die offenen Immobilienfonds auf die neuen Anforderungen von Basel II einstellen müssen, um Chancen zu nutzen sowie Risiken zu vermeiden. Im Kontext von Basel II werden die rechtlichen Rahmenbedingungen des offenen Immobilienfonds und der Kapitalanlagegesellschaft (KAG) mit deren Aufgaben nicht gesondert erfasst. Infolgedessen wird die […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
ID 6916
Bednarczyk, Thomas: Auswirkungen von Basel II auf offene Immobilienfonds
Hamburg: Diplomica GmbH, 2003
Zugl.: Fachhochschule Südwestfalen, Hochschule, Diplomarbeit, 2003
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Printed in Germany
- ii -
Vorwort
Die vorliegende Arbeit wurde am 21. Februar 2003 am Stiftungslehrstuhl Immobilien-
ökonomie von Prof. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS an der European Business
School in Oestrich-Winkel eingereicht.
Mein besonderer Dank gilt meinem Betreuer am Stiftungslehrstuhl Immobilienökono-
mie und der Geschäftsführung und den Mitarbeitern der Oppenheim Immobilien-
Kapitalanlagegesellschaft mbH für die Unterstützung und Anregungen während der
gesamten Bearbeitungszeit.
Danken möchte ich auch allen Interviewpartnern, die besonders in Randthemen sehr
zum Gelingen der Arbeit beigetragen haben.
Abschließend gilt mein herzlicher Dank meinen Eltern, die mir während einer schwieri-
gen Zeit immer mit ihrer grenzenlosen Unterstützung zur Seite standen.
Tomasz P. Bednarczyk
- iii -
,,Jedes Denken wird dadurch gefördert,
dass es in einem bestimmten Augenblick
sich nicht mehr mit Erdachtem abgeben darf,
sondern durch die Wirklichkeit hindurch muss."
Albert Einstein (1879-1955)
- I -
INHALTSVERZEICHNIS
ABBILDUNGSVERZEICHNIS ... IV
TABELLENVERZEICHNIS... V
GLEICHUNGSVERZEINIS... VI
BEISPIELVERZEICHNIS ...VII
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ... VIII
SYMBOLVERZEICHNIS ... IX
1
EINLEITUNG ...1
1.1 P
ROBLEMSTELLUNG UND
Z
IELSETZUNG
...1
1.2 G
ANG DER
U
NTERSUCHUNG
...2
2
GRUNDLAGEN UND THEMATISCHE EINORDNUNG ...4
2.1 D
ER
B
ASLER
A
USSCHUSS FÜR
B
ANKENAUFSICHT
...4
2.2 D
IE AKTUELLEN
E
IGENKAPITALVEREINBARUNGEN
...5
2.3 R
ATING
...6
2.3.1
Definitorische Grundlagen ... 6
2.3.2
Externe Ratings ... 7
2.3.3
Bankinterne Ratings ... 8
2.4 D
IE
G
RUNDZÜGE OFFENER
I
MMOBILIENFONDS
...9
2.4.1
Definitorische Grundlagen ... 9
2.4.2
Kapitalanlagegesellschaft... 10
2.4.3
Anleger und Anlegerausschuss ... 11
2.4.4
Depotbank ... 11
2.4.5
Sachverständigenausschuss ... 11
2.5 D
IE GELTENDEN
R
EGELUNGEN UND
R
ISIKOBETRACHTUNG
...12
2.6 D
IE AKTUELLE
E
IGENKAPITALVERSORGUNG OFFENER
I
MMOBILIENFONDS
...13
- II -
3
DIE NEUEN BASLER EIGENKAPITALVEREINBARUNGEN ...14
3.1 D
IE
G
RUNDZÜGE DER
N
EUEN
E
IGENKAPITALVEREINBARUNGEN
...14
3.2 D
ER
M
ODIFIZIERTE
S
TANDARDANSATZ
...15
3.3 D
ER
IRB-A
NSATZ
...17
3.3.1
Einführung in den internen Ratingansatz ... 17
3.3.2
Basisansatz des IRB-Ratingansatzes ... 19
3.3.3
Fortgeschrittener Ansatz des internen Ratingansatz... 21
3.3.4
Basler Mindestanforderungen an IRB-Banken ... 22
3.4 D
IE
A
NERKENNUNG VON
S
ICHERHEITEN
...23
3.4.1
Sicherheiten im Modifizierten Standardansatz... 24
3.4.2
Sicherheiten im IRB-Ansatz... 25
4
AUSWIRKUNGEN DER NEUEN BASELER
EIGENKAPITALVEREINBARUNGEN ...26
4.1 D
IE
W
IRKUNGSWEISE DER
R
ISIKOKOMPONENTEN IM
IRB-A
NSATZ
...26
4.2 D
AS
K
REDITGESCHÄFT
...29
4.2.1
Kreditvergabeverhalten der Banken ... 29
4.2.2
Neue Konditionen für Bankenkredite... 30
4.2.3
Auswirkung auf die Kreditlaufzeiten ... 32
4.3 D
IE
B
EDEUTUNG WIRTSCHAFTLICHER
Z
YKLEN FÜR DIE
M
INDESTEIGENMITTELAUSSTATTUNG
...33
4.4 D
IE
W
IRKUNG AUF DIE
R
ENDITEENTWICKLUNG
...35
4.5 D
IE
K
ONSEQUENZEN AUF DAS
I
NVESTITIONSVERHALTEN
...36
5
HANDLUNGSALTERNATIVEN FÜR OFFENE IMMOBILIENFONDS 38
5.1 D
IE
Z
INSMARGE ALS
I
NDIZ FÜR
H
ANDLUNGSALTERNATIVEN
...38
5.2 O
RGANISATION EINER
F
ONDSGESELLSCHAFT
...39
5.2.1
Vorbereitung auf die Neuen Eigenkapitalvereinbarungen ... 39
5.2.2
Wahl des Kreditgebers ... 41
5.2.3
Relativierung des kleinen mittelständischen Unternehmen Effektes ... 43
- III -
6
SCHLUSSBETRACHTUNG ...44
6.1 Z
USAMMENFASSUNG
...44
6.2 A
USBLICK
...46
ANHANG ...47
INTERVIEWVERZEICHNIS...48
LITERATURVERZEICHNIS...89
- IV -
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
A
BBILDUNG
1:
A
UFBAU UND
G
ANG DER
U
NTERSUCHUNG
...49
A
BBILDUNG
2:
C
HRONOLOGIE DES
B
ASLER
A
KKORDS
...50
A
BBILDUNG
3:
D
IE DREI
S
ÄULEN DES
N
EUEN
B
ASLER
A
KKORDS
...50
A
BBILDUNG
4:
S
TRUKTUR VON
B
ASEL
II ...51
A
BBILDUNG
5:
O
FFENE
I
MMOBILIENFONDS
:
F
ONDSVERMÖGEN
(1989
-
2001) ...52
A
BBILDUNG
6:
C
REDIT SPREADS NACH
M
OODY
'
S UND
S
TANDARD
&
P
OOR
'
S
...52
A
BBILDUNG
7:
A
NWENDUNGSBEREICHS DES
N
EUEN
E
IGENKAPITALAKKORDS
...53
A
BBILDUNG
8:
A
USWIRKUNG AUF DEN
K
REDITZINS
...54
A
BBILDUNG
9:
S
ICHERHEITEN IN
B
ASEL
II...54
A
BBILDUNG
10:
S
ENSIBILITÄT
:
E
IGENKAPITALANFORDERUNG AUF
PD
(0,08
-
25
%) ...55
A
BBILDUNG
11:
S
ENSIBILITÄT
:
E
IGENKAPITALANFORDERUNG AUF
PD
(0,08
-
1,98
%) ..55
A
BBILDUNG
12:
S
ENSIBILITÄT
:
E
IGENKAPITALANFORDERUNG AUF
S...56
A
BBILDUNG
13:
S
ENSIBILITÄT
:
E
IGENKAPITALANFORDERUNG AUF
M ...56
A
BBILDUNG
14:
S
ENSIBILITÄT
:
E
IGENKAPITALANFORDERUNG AUF
LGD...57
A
BBILDUNG
15:
IRB-A
NSATZ IM
V
ERGLEICH
(LGD:
50
%) ...57
A
BBILDUNG
16:
Z
USAMMENSETZUNG DER
K
REDITKOSTEN
...58
A
BBILDUNG
17:
V
ERTEILUNG
:
R
ATINGS VON
I
NDUSTRIEUNTERNEHMEN
(S&P
1999)...58
A
BBILDUNG
18:
L
EVERAGE
-F
INANZIERUNG
...59
A
BBILDUNG
19:
O
PPENHEIM
I
MMOBILIEN
-K
APITALANLAGEGESELLSCHAFT
:
G
ESAMTPORTFOLIO
L
ÄNDERALLOKATION
...59
- V -
TABELLENVERZEICHNIS
T
ABELLE
1:
O
FFENE
I
MMOBILIENFONDS
(N
OV
.
01
-
N
OV
.
02) ...60
T
ABELLE
2:
A
USGEWÄHLTE
R
ATINGAGENTUREN IM
Ü
BERBLICK
...60
T
ABELLE
3:
E
NTWICKLUNGSHISTORIE
US-
AMERIKANISCHER
R
ATINGAGENTUREN
...61
T
ABELLE
4:
G
EGENÜBERSTELLUNG INTERNES
/
EXTERNES
R
ATING
...61
T
ABELLE
5:
B
ONITÄTSBEURTEILUNG UND
R
ISIKOGEWICHT IM
S
TANDARDANSATZ
...62
T
ABELLE
6:
H
INWEISE FÜR
Z
AHLUNGSUNFÄHIGKEIT UND DEN
K
REDITAUSFALL
...63
T
ABELLE
7:
Z
USAMMENHANG UNTERSCHIEDLICHER
R
ATINGANSÄTZE
...63
T
ABELLE
8:
A
UFSICHTLICHE
K
ATEGORIEN UND
R
ISIKOGEWICHTE
...64
T
ABELLE
9:
LGD
FÜR DEN BESICHERTEN
T
EIL AN VORRANGIGEN
F
ORDERUNGEN
...64
T
ABELLE
10:
LGD
FÜR DEN UNBESICHERTEN
T
EIL AN
F
ORDERUNGEN
...64
T
ABELLE
11:
EAD
IM
IRB-B
ASISANSATZ
(K
REDITUMRECHNUNGSFAKTOREN
)...65
T
ABELLE
12:
A
USGEWÄHLTE
S
PEZIALFINANZIERUNGEN
...65
T
ABELLE
13:
A
NFORDERUNGEN AN
G
ARANTIEN
...66
T
ABELLE
14:
A
NERKENNUNGSFÄHIGE
G
ARANTEN
...66
T
ABELLE
15:
O
PERATIONELLE
A
NFORDERUNGEN AN GEWERBLICHE
I
MMOBILIEN
...67
T
ABELLE
16:
I
NVESTMENT VS
.
SPEKULATIVER
I
NVESTMENTBEREICH
...68
T
ABELLE
17:
K
REDITZINSÄNDERUNGEN UNTER
B
ASEL
II ...68
- VI -
GLEICHUNGSVERZEINIS
G
LEICHUNG
1:
M
INDESTEIGENKAPITALUNTERLEGUNG
...15
G
LEICHUNG
2:
K
ORRELATION
(R)...19
G
LEICHUNG
3:
R
ESTLAUFZEITANPASSUNG
(
B
) ...19
G
LEICHUNG
4:
E
IGENKAPITALANFORDERUNG
(K) ...19
G
LEICHUNG
5:
G
EWICHTETE
R
ISIKOAKTIVA
(RW) ...20
G
LEICHUNG
6:
K
ORRELATION
(R)
BEI
KMU...20
G
LEICHUNG
7:
E
FFEKTIVE
R
ESTLAUFZEIT
(M) ...22
G
LEICHUNG
8:
K
REDITZINSÄNDERUNG UNTER
B
ASEL
II...31
- VII -
BEISPIELVERZEICHNIS
B
EISPIEL
1:
K
APITALUNTERLEGUNG IM
S
TANDARDANSATZ
...16
B
EISPIEL
2:
K
BEI
PD:
1,33
±
0,05
%;
LGD:
50
%;
M:
2,5
J
AHRE
...69
B
EISPIEL
3:
K
BEI
PD:
1,33
%;
LGD:
30,
35,
140
%;
M:
2,5
J
AHRE
...69
B
EISPIEL
4:
A
USWIRKUNG DER
R
ESTLAUFZEITKOMPONENTE IM
IRB-A
NSATZ
...69
B
EISPIEL
5:
B
ERÜCKSICHTIGUNG VON
KMU
IM
IRB-A
NSATZ
...70
B
EISPIEL
6:
B
EISPIELRECHNUNG FÜR EIN
E
INOBJEKTPORTFOLIO
...70
- VIII -
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
BaFin
= Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
BIZ
= Bank für Internationalen Zahlungsausgleich
CCF
= Credit Conversion Factor
CRE
= Commercial Real Estate
EAD
= Exposure at Default
ECAI
= External Credit Assessment Institution
ENK
= Erwerbsnebenkosten
EWR
= Europäischer Wirtschaftsraum
HypBankG
= Hypothekenbankgesetz
IRB
= Internal Ratings-Based Approach
KAG
= Kapitalanlagegesellschaft
KAGG
= Kapitalanlagegesetz
KfW
= Kreditanstalt für Wiederaufbau
KMU
= Kleine mittelständische Unternehmen
KWG
= Kreditwesengesetz
LGD
= Loss given Default
M
= Maturity
Moody's
= Moody's Investor Service
OIK
= Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagen mbH
PD
= Probability of Default
QIS 2
= Quantitative Auswirkungsstudie 2
QIS 3
= Quantitative Auswirkungsstudie 3
RRE
= Residential Real Estate
S&P
= Standard and Poor's
VoFi
= Vollständiger Finanzplan
4. FMFG
= 4. Finanzmarktförderungsgesetz
- IX -
SYMBOLVERZEICHNIS
b
= Restlaufzeitanpassung
G
= Inverse Standardnormalverteilte Zufallsvariable
K
= Eigenkapitalanforderung
N
= Standardnormalverteilte Zufallsvariable
RW
= Gewichtete Risikoaktiva
R
= Korrelation
S
= Umsatz
= Euro
= Änderung
- 1 -
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
Im Zuge der weltweiten finanzwirtschaftlichen Krisen ist die Anfälligkeit des herr-
schenden Bankensystems deutlich geworden. Daher hat die Notwendigkeit der Novel-
lierung der aktuellen Eigenkapitalvereinbarungen an Bedeutung gewonnen. Im Jahr
1999 hat der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht das sog. Erste Konsultationspapier
für die ab Ende 2006 geltenden neuen Reglungen veröffentlicht.
1
Die im Oktober 2002
veröffentlichte Quantitative Auswirkungsstudie 3 (QIS 3) basiert auf dem Zweiten Kon-
sultationspapier von 2001, gilt wegweisend für die Neuen Eigenkapitalvereinbarungen
und stellt die Grundlage für die Diskussion der Neuen Basler Eigenkapitalvereinbarun-
gen (Basel II) dar.
2
Die neuen Basler Regelungen sollen Kreditrisiken, die eine Bank bei
der Vergabe von Fremdkapital eingeht, besser abbilden, um die Stabilität des Banken-
sektors auch künftig gewährleisten zu können.
3
Es ist vorgesehen, dass die Eigenkapi-
talunterlegungen der Banken bei der Kreditvergabe künftig an die Bonität der Kredit-
nehmer gekoppelt wird. Zur Einschätzung der Bonitätsrisiken schlägt der Basler
Ausschuss den Banken die Nutzung von internen oder externen Ratings vor.
4
Die Neuen Basler Vereinbarungen führen zu grundlegenden Änderungen bei der Fremd-
finanzierung, die für Unruhe bei den deutschen Unternehmen sorgen. Auch die Immobi-
lienwirtschaft wird sich auf die neuen Regelungen einstellen müssen. Die Marktteil-
nehmer sehen es als eine intellektuelle Herausforderung an, die die Professionalisierung
der Branche vorantreiben wird.
5
Umgestaltungen sind vor allem in der Praxis der Im-
mobilienfinanzierung zu erwarten, die sich zum einen in der Größe der Finanzierungen
und zum anderen in deren Kosten bemerkbar machen werden.
6
1
Vgl. Sekretariat des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht, Angaben, S. 1; Anhang: Abbildung 2:
Chronologie des Basler Akkords, S. 49.
2
Vgl. Quiring, Zielgarde, S. 5.
3
Vgl. Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen, Kreditwirtschaft.
4
Vgl. Schmidt, Rating-Advisory, S. 6. Bankinterne Ratings sollen einerseits die Kreditvergabebereit-
schaft und andererseits die Kreditmarge bestimmen. Vgl. HVB Rating Advisory GmbH, Bauwirt-
schaft, S. 28.
5
Vgl. Frankfurter Allgemeine Zeitung, Bauträger, S. 59.
6
Vgl. Doswald, Basel II, S. 45.
- 2 -
Offene Immobilienfonds
7
sind Marktteilnehmer, die in einer Vielzahl der möglichen
Investitionsalternativen am Immobilienmarkt vertreten sind.
8
Zwar profitieren die Fonds
momentan von hohen Eigenmittelzuflüssen und -beständen, finanzieren sich aber im
Rahmen der Rechtsvorschriften, im Zuge zur Verbesserung der Eigenkapitalrendite, mit
Fremdkapital.
9
Obwohl sie ein niedriges Risikoprofil aufweisen,
10
werden sich auch die
offenen Immobilienfonds auf die neuen Anforderungen von Basel II einstellen müssen,
um Chancen zu nutzen sowie Risiken zu vermeiden.
Im Kontext von Basel II werden die rechtlichen Rahmenbedingungen des offenen Im-
mobilienfonds und der Kapitalanlagegesellschaft (KAG) mit deren Aufgaben nicht
gesondert erfasst. Infolgedessen wird die vorliegende Arbeit versuchen, die Geschäftstä-
tigkeit eines offenen Immobilienfonds im Konstrukt der KAG mit Basel II zu vereinba-
ren und relevante Schnittstellen hervorzuheben.
Ziel dieser Arbeit ist es, die Auswirkungen der Neuen Basler Eigenkapitalvereinbarun-
gen auf offene Immobilienfonds zu untersuchen und in einem nächsten Schritt das für
offene Immobilienfonds nötige Verständnis über Basel II darzustellen. Schließlich sol-
len aus den gewonnenen Erkenntnissen mögliche Handlungsempfehlungen erarbeitet
werden.
1.2 Gang der Untersuchung
Dem einleitenden Kapitel folgt das Kapitel über die Grundlagen und die thematische
Einordnung der Problemstellung. Zuerst soll das Verständnis für die aktuellen Eigenka-
pitalvereinbarungen vermittelt werden, damit die Neuerungen von Basel II mit dem
heutigen Stand verglichen werden können. Die Bedeutung des Ratings hat in den aktu-
ellen Vorschlägen des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht ein entscheidendes Ge-
wicht für die Bestimmung der Eigenkapitalanforderungen der Kreditinstitute bekom-
7
Offene Immobilienfonds (Kapitalanlagegesellschaften) werden in dieser Arbeit auch als Unternehmen
verstanden. Dies ist insofern legitimiert, da Basel II Staaten, Banken und Unternehmen als eine Ad-
ressatengruppe für die Berechnung der Eigenmittelunterlegung der finanzierenden Institute ansieht.
Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Auswirkungsstudie.
8
Offene Immobilienfonds investieren unter anderen in Bestandsimmobilien, wie z.B. Büro- und Wohn-
immobilien oder auch in Projektentwicklungen.
9
Vgl. §37 Absatz 3 Satz 2 KAGG; Bone-Winkel, Immobilienfonds, S. 110-113.
10
Anteile offener Immobilienfonds sind in zahlreichen Gerichtsurteilen als eine Anlage von Mündelgeld
gemäß §1811 BGB genehmigt worden. Mündelgeld ist eine als besonders risikoarm erachtete Form
der Geldanlage. Vgl. BVI Bundesverband Deutscher Investment- und Vermögensverwaltungs-
Gesellschaften e.V., Mündelgeld.
- 3 -
men. Aus diesem Grund werden die für die vorliegende Arbeit relevanten Folgen näher
beschrieben und erklärt. Dem folgend wird der Untersuchungsgegenstand der Arbeit
beschrieben. Offene Immobilienfonds gewinnen in der heutigen Marktentwicklung für
Investmentanlagen an Bedeutung, was sich vor allem in der Gunst einer größer werden-
den Anlegerzahl widerspiegelt.
In Kapitel 3 wird auf die Elemente der Neuen Vereinbarungen von Basel II eingegan-
gen. Im Mittelpunkt stehen die den Banken zur Wahl stehenden Ratingmethoden. Sie
werden differenziert voneinander betrachtet, damit deren unterschiedlicher Charakter
deutlich wird. Der Abschnitt schließt mit Kapitel 3.4, das den unter Basel II und für die
Immobilienwirtschaft bedeutenden Aspekt der Anerkennung von Sicherheiten beleuch-
tet.
Aufbauend auf den Grundlagen und den letzten Entwicklungen von Basel II beschreibt
Kapitel 4 die Auswirkungen der Neuen Basler Eigenkapitalvereinbarungen. Zunächst
wird die Wirkungsweise der Formeln für die Berechnung der gewichteten Risikoaktiva
untersucht. Das Kapitel soll das überaus wichtige Verständnis für die Zusammenhänge
und das Zusammenwirken der Risikokomponenten von und unter Basel II vermitteln.
Ein weiterer Teil des Kapitels beschreibt das Kreditgeschäft der Banken und wie es sich
aller Voraussicht nach entwickeln wird. Abschließend folgt eine Analyse über die Ein-
ordnung der Renditen offener Immobilienfonds im Gesamtkontext und welche Konse-
quenzen sich für das Investitionsverhalten offener Immobilienfonds ergeben werden.
Das Kapitel 5 verfolgt das Ziel, die bisher gewonnenen Erkenntnisse zu Handlungsemp-
fehlungen für offene Immobilienfonds zusammenzufassen. Dabei wird zuerst der Unter-
schied von Handlungsmöglichkeiten gegenüber anderen Teilbranchen der Immobilien-
wirtschaft beleuchtet, damit die gesonderte Position offener Immobilienfonds erkennbar
wird. Hiernach werden zukunftsbestimmende Handlungsalternativen diskutiert.
In Kapitel 6 werden die Ergebnisse der Arbeit zusammengefasst und ein Ausblick auf
die zukünftigen Entwicklungen gegeben. Das Gerüst der vorliegenden Arbeit fasst
Abbildung 1 in graphischer Form zusammen.
11
11
Vgl. Anhang: Abbildung 1: Aufbau und Gang der Untersuchung, S. 49.
- 4 -
2 Grundlagen und thematische Einordnung
2.1 Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht
Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht wurde 1974 von den Zentralbankpräsidenten
der G-10 Länder zuzüglich Luxemburg und der Schweiz gegründet.
12
Der Ausschuss,
bestehend aus den Vertretern der Zentralbanken der jeweiligen Länder, tagt regelmäßig
vier Mal im Jahr in der Bank für internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) in Basel wo
sich auch das ständige Sekretariat des Ausschusses befindet.
13
Der tagende Ausschuss hat zwei wesentliche Ziele. Zum einen sollen grundlegende
Voraussetzungen geschaffen werden, welche die Solidarität und Stabilität des internati-
onalen Bankensektors stärken. Zum Anderen sollen eben diese Grundlagen möglichst
einheitlich in der Anwendung auf Kreditinstitute in den verschiedenen Ländern ausge-
arbeitet sein, um zu gewährleisten, dass wenig Spannungen und ein hoher Grad der
Wettbewerbsgleichheit zwischen den Banken so weit wie möglich realisierbar ist. Einen
entscheidenden Beitrag hierzu hat das Konkordat von 1975 für Zusammenarbeit der
Regulatoren getan.
14
Umso mehr traten die Eigenkapitalvereinbarungen aus dem Jahr
1988 (bekannt unter Basel I) in den Vordergrund.
15
Der Ausschuss unterstreicht, dass er keine Gesetzgebungskompetenzen besitzt und
keinen Anspruch auf juristische Durchsetzung hat. Vielmehr äußert er weitreichende
Standards und Richtlinien und formuliert Aussagen zur optimalen Durchführung von
Verfahren. Die Empfehlungen sind mit der Hoffnung gepaart, dass die einzelnen Länder
diese auch in ihren Rechtssystemen umsetzen.
16
Die weltweite Akzeptanz ist sehr hoh
und führte im Laufe der Zeit dazu, dass nicht nur die G-10 Länder den Standard
anerkannten, sondern auch mehr als 100 weitere Länder.
17
Am Beispiel der
12
Die Gründungsmitglieder sind im einzelnen Belgien, Deutschland, Frankreich, Italien, Japan, Kanada,
Luxemburg, Niederlande, Schweden, Schweiz, Spanien, Vereinigte Staaten von Amerika und Groß-
britannien.
13
Vgl. Bank for International Settlements, Committee.
14
Ziel des Konkordats ist es eine länderübergreifende Aufsicht für Banken sowohl im Herkunftsland als
auch in ausländischen Zweigstellen zu schaffen. Das Papier wurde 1983 überarbeitet.
15
Ernst & Young, Herausforderung, S. 6; Vgl. Anhang: Abbildung 2: Chronologie des Basler Akkords,
S. 50.
16
Vgl. Bank for International Settlements, Committee.
17
Vgl. Ernst & Young, Herausforderung, S. 6.
- 5 -
Bundesrepublik Deutschland lässt sich zeigen, dass mittels einer Richtlinie der Europäi-
schen Union über die 4. Novelle des Kreditwesensgesetz (KWG) aus dem Jahr 1992 der
Grundstein für die Verwirklichung der Basler Eigenkapitalvorgaben gelegt wurde.
18
2.2 Die aktuellen Eigenkapitalvereinbarungen
Zu jener Zeit revolutionierte Basel I die Bankenwelt in der Hinsicht, dass der Basler
Akkord von 1988 eine Mindest-Eigenkapitalausstattung von 8 % bezogen auf die stan-
dardisierten risikogewichteten Kreditpositionen einer Bank vorsah. Die Kapitalunterle-
gung sollte groß genug sein, um die in der Kalkulation nicht erfassten Risiken zu be-
rücksichtigen.
19
Nach Basel I sind Kredite grundsätzlich mit 8 % der Eigenmittel
(entspricht einem Risikogewicht von 100 %) zu unterlegen. Es werden Risikogewicht-
klassen von 0 %, 20 %, 50 % und 100 % für bestimmte Vermögenswerte unterschieden.
Aus dieser Überlegung ergeben sich Eigenkapitalanforderungen an Banken in Höhe von
8 %, 4 %, 1,6 % und 0 %. Im diesem Sinne sieht Basel I die Finanzierung von Gebäu-
den zu Wohnzwecken mit einer Unterlegung von 4 % Eigenkapital vor, wohingegen
Kredite auf gewerbliche Immobilien mit 8 % Eigenkapital unterlegt werden müssen.
20
Seit 1996 werden auf das Drängen der deutschen Basler Delegation Kredite für die
gewerbliche Immobilienimmobilienfinanzierung nur noch mit dem hälftigen Risikoge-
wicht gewichtet. Diese Regelung soll bis 2006 Bestand haben.
21
Wohlgemerkt handelt
es sich hier um eine Differenzierung von Kreditsicherheiten und nicht, wie es auf den
ersten Blick erscheint, dass eine Orientierung an den tatsächlichen Ausfallwahrschein-
lichkeiten eines Kreditschuldners stattfindet.
Im Laufe der letzten Jahre musste der Akkord von 1988 viel Kritik hinnehmen, insbe-
sondere weil die relevanten und individuellen Kreditrisiken in der Eigenkapitalberech-
nung nicht adäquat berücksichtigt werden. Der Tenor kritisiert die fahrlässige, grobe
18
Die Eigenkapitalunterlegung von Banken wird im §10 KWG geregelt. Das Gesetz spricht von der
,,Angemessenheit der Eigenmittel der Institute". Vgl. §10 Absatz 1 Satz 2 KWG. Die getroffenen EU
Richtlinien wurden vom Baseler Ausschuss wegweisend beeinflusst. Daher stellt die Eigenmittelver-
einbarung die Basis für die deutschen bankaufsichtlichen Regelungen (Grundsatz I gemäß §§10 und
10a KWG) dar.
19
Vgl. Deutsche Bundesbank, Eigenkapitalvereinbarung, S. 16.
20
Vgl. Verband Deutscher Hypothekenbanken, Immobilien-Banking, S. 43.
21
Ursprünglich sollte die Finanzierung von gewerblichen Immobilien mit 100 % Gewichtungssatz
beachtet werden. Jedoch hat sich auch hier die deutsche Delegation für eine Behandlung des Gewich-
tungssatzes wie bei Wohnimmobilien durchgesetzt. Eine entsprechende Richtlinie der EU regelt den
Sachverhalt mittlerweile europaweit.
- 6 -
und ungenaue Bewertung der Kreditrisiken, die die ökonomischen Risiken einer Institu-
tion abdecken sollen.
22
Die weitere Kritik an den aktuellen Vereinbarungen zielt auf die
mangelnden Anreize der Kreditinstitute, ein umsichtiges Risikomanagement zu betrei-
ben.
23
In groben Fällen führt die geltende Regelung zu Fehlallokation von Ressourcen
und Eigenkapitalarbitrage.
24
2.3 Rating
2.3.1 Definitorische Grundlagen
Aus dem englischen übersetzt hat das Wort ,,Rating" im deutschen mehrere vergleich-
bare Bedeutungen wie etwa ,,Bewertung", ,,Einschätzung" oder ,,Beurteilung der Boni-
tät".
25
Die Literatur bewegt sich bei der Begriffsbestimmung in Richtung der Bonitätsbewer-
tung. B
ERBLINGER
definiert das Rating im Sinne der Bonität im folgenden Absatz:
,,Ratings sind Meinungen über die künftige Fähigkeit und rechtliche Verpflichtung eines
Emittenten, Zahlungen von Zins und Tilgung einer von ihm begebenen Schuldver-
schreibung termingerecht und vollständig zu erfüllen. Sie bestimmen die Wahrschein-
lichkeit von Zahlungsströmen einer Schuldverschreibung über die gesamte Laufzeit.
Dabei kann die Laufzeit bei nur einigen Tagen oder bei mehr als 30 Jahren liegen."
26
Im Allgemeinen sind Ratings normierte Bewertungsverfahren, die für das Bewertungs-
objekt eine prognostizierte objektive Meinung beinhalten. Im engeren Sinne kann ein
Rating als eine Note, ein Symbol oder eine semantische Verkettung von Zeichen ver-
22
Problematisch ist die Nichtberücksichtigung der Risiken neuerer Finanzinstrumente und Methoden der
Kreditrisikosteuerung wie z.B. bei Kreditderivaten. Risiken von Nettingvereinbarungen für Bilanzpo-
sitionen, der globale Einsatz von Sicherheiten, die Verbriefung von Aktiva und Kreditrisikomodelle
genießen hingegen keine Beachtung. Vgl. Deutsche Bundesbank, Eigenkapitalvereinbarung, S. 16.
23
Vgl. Interview vom 29.01.2003 mit Herrn Rainer Pfau, VDH, Siehe Anhang, S. 76.
24
Unter Eigenkapitalarbitrage wird das Umgehen von Eigenmittelanforderungen verstanden. Es tritt der
Fall ein, dass Schuldner mit niedrigem Risiko jene mit einem hohen Risiko subventionieren. Vgl. Die
Europäische Kommission, Bankenaufsicht.
25
Vgl. Leo Link everything online, Online-Service.
26
Berblinger, Markttransparenz, S. 31.
- 7 -
standen werden, die ein Urteil repräsentieren, welches die Wahrscheinlichkeit über den
Eintritt von Leistungs- und Zahlungsstörungen des Unternehmens darstellt.
27
Das Wesen des Ratings hat vier bedeutende Facetten. Rating ist ein: 1. An den Finanz-
und Kapitalmärkten etabliertes Instrument zur Bewertung der Bonität. 2. Eine wichtige
Entscheidungshilfe für Investoren bei Investments. 3. Ein modernes Kommunikations-
instrument, das auf verschiedenen Kanälen eingesetzt werden kann. 4. Das professionell
aufbereitete und unabhängige Urteil einer Agentur über die Fähigkeit eines Unterneh-
mens oder einer anderen Organisation, seine Schulden fristgerecht und im vollen Um-
fang inklusive Zinsen zu tilgen.
28
Im Vergleich zu dem oben beschriebenen Ratingbegriff ist das Fondsrating vor allem
als ein Instrument zur Fondsauswahl zu verstehen. Hier kommen unter anderem Aspek-
te der Performanceentwicklung, verglichen mit Benchmarks ähnlicher Produkte, eine
Zuordnung von Anlagestilen, die Berücksichtigung der Volatilität, die Erfahrungen und
die Fähigkeiten um das Fondsmanagement hinzu.
29
Bekannte und anerkannte Ratingagenturen sind z.B. Standard & Poor's (S&P), Mor-
ningstar und Moody's Investor Service (Moody's).
30
Sie sind Institutionen von hoher
Reputation, die unabhängige Urteile fällen sollen.
2.3.2 Externe Ratings
Lässt sich ein Unternehmen nach den oben geschilderten Grundsätzen auf freiwilliger
Basis bewerten, dann handelt es sich um ein externes Rating.
31
Oft ist eine geforderte
Transparenz der Unternehmensstrategie, um die wesentlichen strategischen Erfolgsfak-
toren darstellen zu können, der Hauptauslöser für ein externes Rating. Für ein Rating
müssen demzufolge der Ratingagentur unternehmensinterne Informationen bereitgestellt
27
Vgl. Everling, Credit, S. 23; PwC Deutsche Revision, Rating, S. 6. Bei Anleihenemissionen bewirken
Ratings einen Zinsaufschlag. Der Risikobedingte Auf- / Abschlag wird als ,,spread" bezeichnet. Vgl.
Anhang: Abbildung 6: Credit spreads nach Moody's und Standard & Poor's, S. 52.
28
Vgl. Speicher, Kapitalversorgung, S. 8. Im Kontext von Basel II führen Ratings zur Bildung von
Klassen, die mit einem Risikogewicht unterlegt werden. So bekommt ein sehr gutes Rating eine nied-
rige Risikogewichtung und eine schlechtes eine hohe. Bei der Vergabe von Krediten drückt sich dies
auf den Finanzierungszinssatz aus. Vgl. Natusch, Unternehmensfinanzierung, S. 145.
29
Vgl. Fondwire, Ratingagenturen.
30
Vgl. Anhang: Tabelle 2: Ausgewählte Ratingagenturen im Überblick, S. 60.
31
Vgl. Munsch / Weiß, Entscheidungshilfe, S. 14.
- 8 -
werden, die wiederum Analysten sonst nicht erhalten würden.
32
Ratings werden in vie-
len Fällen für die Fremdkapitalaufnahme am Kapitalmarkt benötigt und sind zudem mit
hohen Kosten verbunden.
33
Besonders in Deutschland sieht eine breite Front der mittel-
ständischen Unternehmen externe Ratings als Privileg potenzieller Börsenkandidaten
an.
34
Mit Blick auf offene Immobilienfonds werden seit Mitte 2002 zum ersten Mal Ratings
durch die Ratingagentur Moody's veröffentlicht. Bisher einzigartig auf dem deutschen
Ratingmarkt wird nicht nur ein Symbol veröffentlicht, sondern gleich drei: Eine Beur-
teilung über die Managementqualität, die Investmentqualität und die Performance. Die
Fondsratings sind im Zuge einer Transparenzbewegung auf dem Immobilienmarkt
hauptsächlich an die Investoren gerichtet. Eine Beurteilung der Bonität ist kein aus-
drücklich genannter Bestandteil des Immobilienfondsratings von Moody's.
35
Anders wie in den USA spielt für viele Unternehmen in Deutschland die Finanzierung
am Kapitalmarkt bisher eine geringe Bedeutung, da hierzulande Fremdkapital über das
Hausbanken-Prinzip aufgenommen wird. Dies ist unter anderen ein Grund, weshalb in
den USA die Zahl der Ratingagenturen bereits seit 1970 zu wachsen begann.
36
In
Deutschland gewinnt die Thematik der verstärkten Kapitalmarktorientierung erst seit
Ende der 90er Jahre zunehmend an Bedeutung.
37
2.3.3 Bankinterne Ratings
Im Gegensatz zu den externen Ratings werden interne Ratings von den Kreditinstituten
selbst durchgeführt. Dies geschieht oft, sofern die Kreditantragsteller kein sehr gutes
Ergebnis einer renommierten Ratingagentur vorweisen können oder erwarten.
38
In aller
Regel sind bankinterne Ratings die Grundlage für die Vergabe von Krediten und stellen
eine Entscheidungs- und Steuerungsgröße des jeweiligen Bankhauses dar.
39
Durch das
32
Vgl. Prachner, Rating, S. 3; Munsch / Weiß, Entscheidungshilfe, S. 14.
33
Vgl. PwC Deutsche Revision, Rating, S. 6. Beispielhaft werden für die Fremdkapitalaufnahme auf
dem Kapitalmarkt ,,Commercial Paper"-Programme und ,,Corporate Bonds" aufgeführt. Vgl. Anhang:
Tabelle 2: Ausgewählte Ratingagenturen im Überblick, S. 60.
34
Vgl. Deutsche Industrie und Handelskammer, Mittelstand.
35
Vgl. weiterführend: BVI Bundesverband Deutscher Investment- und Vermögensverwaltungs-Gesell-
schaften e.V., Immobilienfonds.
36
Vgl. Anhang: Tabelle 3: Entwicklungshistorie US-amerikanischer Ratingagenturen, S. 61.
37
Vgl. Munsch / Weiß, Entscheidungshilfe, S. 25.
38
Vgl. Gründer Zeiten, Unternehmensbewertung, S. 2.
39
Vgl. Kirchmair, Mittelständler, S. 177.
- 9 -
mehrjährige Verwenden und Weiterentwickeln von internen Ratings haben Banken eine
Kernkompetenz entwickelt, auf der ein Grossteil ihrer bisherigen Kreditgeschäfte ba-
siert.
40
Sind externe Ratings in hohem Maße sehr transparent aufgebaut, so entsprechen
die der Banken dem Gegenteil.
41
Tabelle 4 stellt zusammenfassend interne und externe
Ratings gegenüber.
42
2.4 Die Grundzüge offener Immobilienfonds
2.4.1 Definitorische Grundlagen
Ein offener Immobilienfonds ist im Wesentlichen eine mit Risiko gekennzeichnete
kollektive Kapitalanlage in Immobilien. Die indirekte Kapitalanlage wird zudem fremd-
verwaltet.
43
Zu dieser abstrakten Beschreibung gehören auch Immobilien AGen. Die
Anteile offener Immobilienfonds können, im Gegensatz zu geschlossenen Fonds, öf-
fentlich angeboten und von jedermann erworben werden.
44
A
LDA
definiert einen offe-
nen Immobilienfonds als ein rechtlich unselbstständiges Grundstücks-Sondervermögen,
das nach den Prinzipien der Risikostreuung
45
und der Renditeerzielung überwiegend in
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte investiert. Der Fonds wird dann von einer
Kapitalanlagegesellschaft als Sondervermögen, das von ihrem eigenen Vermögen ge-
trennt ist, verwaltet. Hierauf wird im nächsten Unterkapitel näher eingegangen. Die
Größe des Vermögens und die Anzahl der umlaufenden Anteilsscheine sind nicht limi-
tiert. Durch die Emission neuer bzw. Rücknahme der Anteilsscheine muss von einem
sich ständig ändernden Umlaufvermögen ausgegangen werden. Den rechtlichen Rah-
men für einen offenen Immobilienfonds bildet das Kapitalanlagegesetz (KAGG). KAGs
sind daraus entstehende juristische Entitäten, die Fonds verwalten, den Erwerb und der
Veräußerung von Immobilien tätigen und übrige Managementaufgaben übernehmen.
46
40
Vgl. Natusch, Unternehmensfinanzierung, S. 153.
41
Vgl. Munsch / Weiß, Entscheidungshilfe, S. 38. Tabelle 4 stellt interne und externe Ratings gegen-
über.
42
Vgl. Anhang: Tabelle 4: Gegenüberstellung internes / externes Rating, S. 61.
43
Vgl. DID Deutsche Immobilien Datenbank, Offene Immobilienfonds, S. 1.
44
Vgl. Perridon / Steiner, Finanzwirtschaft, S. 291-292.
45
Vgl. vertiefend Laux / Ohl, Investment, S. 39-40.
46
Vgl. Helmer, Immobilien-KG.
- 10 -
Das zweite Gesetz, das auf einen offenen Immobilienfonds insbesondere auf die KAG
wirkt, ist das Gesetz über das Kreditwesen.
47
Offene Immobilienfonds lassen sich zusammenfassend in zwei Gruppen unterteilen; den
Publikumsfonds und den Spezialfonds. Im Gegensatz zu offenen Immobilien-Spezial-
fonds
48
stehen die offenen Immobilienpublikumsfonds allen potentiellen Investoren
offen.
49
Der grundlegende Unterschied zwischen Publikums- und Spezialfonds ist, dass
der Spezialfonds eine individuelle und nicht eine kollektive Kapitalanlage in Immobi-
lien darstellt.
50
Auch C
OFALKA
bekräftigt, dass einen offenen Immobilienfonds die
überwiegende Anlage von Mitteln in Grundstücke kennzeichnet.
51
2.4.2 Kapitalanlagegesellschaft
Wie bereits erwähnt, wird ein offener Immobilienfonds als Sondervermögen durch eine
KAG
52
betrieben und verwaltet.
53
Die Paragraphen §30 KAGG und §6 Abs. 1 Satz 1,
Satz 2 KAGG bestimmen die KAG zu dem juristischen und verantwortlichen Eigentü-
mer des offenen Immobilienfonds. Die KAG tritt als alleiniger Eigentümer auf. Im Falle
von Grundsstücks-Sondervermögen wird nach dem KAGG von einer Treuhandlösung
gesprochen.
54
Zu den Hauptaufgaben einer KAG gehört, das Sondervermögen nach dem Grundsatz
der Risikostreuung
55
und mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu verwalten.
56
Demnach wählt die KAG die in den Fonds einzustellenden Liegenschaften aus und
verwaltet diese.
47
Vgl. o.V., Media.
48
Immobilienspezialfonds sind Sondervermögen, an denen sich jeweils nicht mehr als zehn Anteilinha-
ber, die nicht natürliche Personen sind, beteiligen können. Vgl. Alda, Immobilienfonds, S. 539.
49
Vgl. Alda, Immobilienfonds, S. 539.
50
Vgl. DID Deutsche Immobilien Datenbank, Offene Immobilienfonds, S. 1.
51
Vgl. Cofalka, Immobilien-Spezialfonds, S. 571.
52
Vgl. §1 Abs. 1 KAGG.
53
Vgl. Laux / Päsler, Investmentfonds, S. 37.
54
Eine KAG tritt nach §1 Absatz 1, 1a, 1b KWG als Kreditinstitut auf und muss von der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Tätigkeit von Bankengeschäften zugelassen werden.
Vgl. §2 Absatz 1 KAGG.
55
Vgl. weiterführende Abhandlung über Risiko Rendite Überlegungen in Brealey / Meyers, Finance, S.
160-180.
56
Vgl. Laux / Päsler, Investmentfonds, S. 38.
- 11 -
2.4.3 Anleger und Anlegerausschuss
Der Anlegerkreis ist breit gefächert und besteht hauptsächlich aus sachwertorientierten
Anlegern mit mittlerem Einkommen.
57
Offene Fonds sind wegen der Annahme des
risikoscheuen Anlegers durch den Gesetzgeber dazu verpflichtet, eine risikoaverse An-
lagepolitik zu betreiben, da ansonsten die Gefahr besteht, dass der Anleger von dem
Rücknahmerecht vermehrt Gebrauch macht, was letztendlich zu einem Banken-Run
führen kann.
58
Der Anlageausschuss kann, muss aber nicht, als ein beratendes Instrument eingesetzt
werden. Wird diese Option wahrgenommen, wird der Anlageausschuss vom Aufsichts-
rat der KAG bestellt. Er hat die Aufgabe, das Fondsmanagement bei der Auswahl der zu
kaufenden oder zu verkaufenden Vermögenswerte zu beraten.
59
2.4.4 Depotbank
Gemäß den KAGG Richtlinien bedarf es eines Kreditinstituts, der Depotbank, den Be-
stand der Grundstücke, die zum Grundstücks-Sondervermögen gehörenden Geldbeträge
und die Wertpapierbestände zu überwachen.
60
Zusätzlich gibt die Depotbank
Anteilszertifikate aus und nimmt sie gegebenenfalls auch wieder zurück. Die Depotbank
schließt neben dem Grundstücks-Sondervermögen und der Kapitalanlagegesellschaft
,,Das Investment-Dreieck der offenen Immobilienfonds".
61
Eine Depotbank steht zum
einen unter staatlicher Aufsicht und muss zum anderen in Deutschland als Kreditinstitut
zugelassen sein.
62
2.4.5 Sachverständigenausschuss
Entgegen der Praxis am Aktienmarkt ist der Verkehrswert einer Immobilie wegen seiner
Illiquidität nicht täglich am Markt abrufbar. Vielmehr findet nach KAGG Richtlinien
eine Wertfindung über den Verkehrswert der Immobilien durch einen Sachverständi-
57
Vgl. Schulte, et al., Betrachtungsgegenstand , S. 54. Siehe auch Kapitel 2.6, S. 13.
58
Vgl. Schulte, et al., Betrachtungsgegenstand, S. 63.
59
Vgl. o.V., Anlageausschuss.
60
Vgl. §31 Abs. 1 KAGG.
61
Vgl. Bone-Winkel, Immobilienfonds, S. 68-71.
62
Vgl. §2 Abs. 1 Satz 1 KAGG.
- 12 -
genausschuss statt.
63
Der in den KAGG Richtlinien definierte Sachverständigenaus-
schuss bewertet jede Immobilie eines Fonds mindestens einmal pro Jahr. Die fortlau-
fende Wertermittlung spiegelt die kontinuierliche Feststellung des Inventarwertes eines
Immobilienfonds wider. Eine Bewertung findet zusätzlich immer bei Ankäufen und
Verkäufen statt.
64
Als Bewertungsgrundsatz wird die nachhaltige Verwirklichung der
Einkünfte in Form der Ertragswertmethode genutzt.
2.5 Die geltenden Regelungen und Risikobetrachtung
Das obige Kapitel hat bereits an mehreren Stellen mehrfach auf die juristische Ausges-
taltung offener Immobilienfonds hingewiesen. Jedoch ist es im Rahmen dieser Arbeit
von Nöten, die rechtlichen Regelungen für Immobilieninvestitionen offener Immobi-
lienfonds detailliert aufzuzeigen. Das 4. Finanzmarktförderungsgesetz (4. FMFG) hat
das KAGG novelliert. Der Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
(BVI) sieht dank des 4. FMFG eine höhere Chance, den Anlegerwünschen nachzu-
kommen und eine reichlichere Vielfalt der Produktgestaltung zu erreichen. Die relevan-
ten Regelungen und Neuerungen durch das 4. FMFG sehen wie folgt aus:
Der unbegrenzte Erwerb von Grundstücken außerhalb der Europäischen Union (EU)
bzw. des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR) wurde ermöglicht.
65
Beteiligungen an
Objekt-Gesellschaften bis zu 49 % des Sondervermögens sind erlaubt. Davon dürfen
Minderheitsbeteiligungen und Jointventures maximal 20 % des Sondervermögens aus-
machen.
66
Mindere Rechte, wie Wohnungseigentum, Teileigentum und Teilerbbaurech-
te sind auf 15 % des Sondervermögens beschränkt. Es besteht hingegen keine Begren-
zung des Erwerbs von Erbbaurechten an Grundstücken.
67
Zusätzlich wird auf die
Höchstbestelldauer der Erbaurechte in Höhe von 80 Jahren verzichtet. Grundsätzlich
soll eine finanzielle Abhängigkeit der Sachverständigen vermieden werden, daher wird
ein Sachverständiger für maximal 5 Jahre bestellt.
68
Der Anteilspreis eines offenen
Immobilienfonds wird nun börsentäglich und nicht mehr drei Mal im Monat ermittelt.
63
Vgl. §32 KAGG.
64
Vgl. Cofalka, Immobilien-Spezialfonds, S. 587.
65
Die Begrenzung auf 20 % wurde aufgehoben. Investitionen in Grundstücke z.B. nur in Nordamerika
sind nun unbeschränkt möglich.
66
Eine mehrheitliche Beteiligung einer KAG ist nicht mehr erforderlich.
67
Ein unbegrenzter Erwerb von Erbbaurechten an Grundstücken ist auch im Ausland möglich.
68
Die Frist kann um ein Jahr verlängert werden, sofern die Einnahmen des Sachverständigen nicht 20 %
seiner Gesamteinnahmen überschreiten.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2003
- ISBN (eBook)
- 9783832469160
- ISBN (Paperback)
- 9783838669168
- DOI
- 10.3239/9783832469160
- Dateigröße
- 1 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- European Business School - Internationale Universität Schloß Reichartshausen Oestrich-Winkel – Immobilienökonomie
- Erscheinungsdatum
- 2003 (Juni)
- Note
- 1,3
- Schlagworte
- kreditgeber investitionen sicherheiten rating zinsmarge
