Risiken und Werthaltigkeit von Time-Sharing-Beteiligungen am Beispiel von Ferienwohnungen in Spanien
©2002
Diplomarbeit
69 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Time-Sharing ist eine Urlaubsform, die in den letzten Jahren verstärkt an Verbreitung gewonnen hat, die aber auch Diskussionen ausgelöst und Probleme aufgeworfen hat. Time-Sharing wird häufig als Alternative zu Pauschalurlaub, Anmietung einer Ferienwohnung oder dem Erwerb einer eigenen Immobilie genannt. Die Frage, ob diese Urlaubsform tatsächlich eine Alternative zu den bislang bewährten Urlaubsarten darstellt, wird in der vorliegenden Arbeit ausführlich erörtert.
In der bisher veröffentlichten Literatur wird Time-Sharing an Ferienimmobilien überwiegend juristisch betrachtet, betriebs- oder volkswirtschaftliche Bewertungen der Time-Sharing-Industrie sind nur selten zu finden. Ziel war es deshalb, eine problemorientierte Grundlagenarbeit über das Phänomen Time-Sharing zu erstellen und nicht auf die mit dem Time-Sharing verbundenen Rechtsprobleme einzugehen, sondern lediglich die ökonomischen Risiken des Time-Sharing im Vergleich zu anderen Urlaubsformen zu analysieren, mit dem Ziel, die Effizienz der Tourismus-alternative zu beurteilen.
Hauptbestandteil dieser Untersuchung ist die Frage, welche Kosten und Risiken mit dem Erwerb sowie der Nutzung eines Time-Sharing-Rechts im Vergleich zu den herkömmlichen Urlaubsformen verbunden sind, um die propagierten Vorteile der Time-Sharing-Anbieter auf ihre Werthaltigkeit zu hinterfragen.
Gang der Untersuchung:
Die Arbeit gliedert sich in sieben Teile. Der erste Teil besteht aus einer Einführung und befasst sich mit einer Darstellung der dem Time-Sharing zugrunde liegenden Idee sowie der Erläuterung der verwendeten Begriffe. Im zweiten Teil wird die Definition sowie die verschiedenen Formen des Time-Sharing vorgestellt. Der dritte Teil widmet sich grundsätzlich den Kosten, die mit dem Time-Sharing verbunden sind. Die Risiken sowie die Rechte werden im vierten Teil erläutert. Im fünften Teil wird die Werthaltigheit von Time-Sharing-Beteiligungen aufgeführt. Anhand des Beispieles Ferienwohnungen in Spanien, wird im sechsten Teil, die Investitionsentscheidungen sowie die Finanzbedarfsplanung dargestellt. Die Untersuchungen sowie die Ergebnisse werden im siebten Teil zusammenfassend gewürdigt.
Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis:
1.Einleitung1
1.1Problemstellung1
1.2Darlegung der Vorgehensweise2
2.Definition und Formen des Time-Sharing3
2.1Definition von Time-Sharing4
2.2Formen des Time-Sharing7
2.3Wirtschaftliche Bedeutung des Time-Sharing9
3.Kosten des […]
Time-Sharing ist eine Urlaubsform, die in den letzten Jahren verstärkt an Verbreitung gewonnen hat, die aber auch Diskussionen ausgelöst und Probleme aufgeworfen hat. Time-Sharing wird häufig als Alternative zu Pauschalurlaub, Anmietung einer Ferienwohnung oder dem Erwerb einer eigenen Immobilie genannt. Die Frage, ob diese Urlaubsform tatsächlich eine Alternative zu den bislang bewährten Urlaubsarten darstellt, wird in der vorliegenden Arbeit ausführlich erörtert.
In der bisher veröffentlichten Literatur wird Time-Sharing an Ferienimmobilien überwiegend juristisch betrachtet, betriebs- oder volkswirtschaftliche Bewertungen der Time-Sharing-Industrie sind nur selten zu finden. Ziel war es deshalb, eine problemorientierte Grundlagenarbeit über das Phänomen Time-Sharing zu erstellen und nicht auf die mit dem Time-Sharing verbundenen Rechtsprobleme einzugehen, sondern lediglich die ökonomischen Risiken des Time-Sharing im Vergleich zu anderen Urlaubsformen zu analysieren, mit dem Ziel, die Effizienz der Tourismus-alternative zu beurteilen.
Hauptbestandteil dieser Untersuchung ist die Frage, welche Kosten und Risiken mit dem Erwerb sowie der Nutzung eines Time-Sharing-Rechts im Vergleich zu den herkömmlichen Urlaubsformen verbunden sind, um die propagierten Vorteile der Time-Sharing-Anbieter auf ihre Werthaltigkeit zu hinterfragen.
Gang der Untersuchung:
Die Arbeit gliedert sich in sieben Teile. Der erste Teil besteht aus einer Einführung und befasst sich mit einer Darstellung der dem Time-Sharing zugrunde liegenden Idee sowie der Erläuterung der verwendeten Begriffe. Im zweiten Teil wird die Definition sowie die verschiedenen Formen des Time-Sharing vorgestellt. Der dritte Teil widmet sich grundsätzlich den Kosten, die mit dem Time-Sharing verbunden sind. Die Risiken sowie die Rechte werden im vierten Teil erläutert. Im fünften Teil wird die Werthaltigheit von Time-Sharing-Beteiligungen aufgeführt. Anhand des Beispieles Ferienwohnungen in Spanien, wird im sechsten Teil, die Investitionsentscheidungen sowie die Finanzbedarfsplanung dargestellt. Die Untersuchungen sowie die Ergebnisse werden im siebten Teil zusammenfassend gewürdigt.
Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis:
1.Einleitung1
1.1Problemstellung1
1.2Darlegung der Vorgehensweise2
2.Definition und Formen des Time-Sharing3
2.1Definition von Time-Sharing4
2.2Formen des Time-Sharing7
2.3Wirtschaftliche Bedeutung des Time-Sharing9
3.Kosten des […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
ID 6421
Schwerzel, Ralph: Risiken und Werthaltigkeitvon Time-Sharing-Beteiligungen am Beispiel
von Ferienwohnungen in Spanien
Hamburg: Diplomica GmbH, 2003
Zugl.: Frankfurt am Main, Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie, Diplomarbeit, 2002
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Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2003
Printed in Germany
II
Inhaltsverzeichnis
Seite
1 Einleitung
1
1.1 Problemstellung
1
1.2 Darlegung der Vorgehensweise
2
2
Definition und Formen des Time-Sharing
3
2.1 Definition von Time-Sharing
4
2.2 Formen des Time-Sharing
7
2.3 Wirtschaftliche Bedeutung des Time-Sharing
9
3
Kosten des Time-Sharing
11
3.1 Vertragsanbahnung
13
3.2 Erwerbskosten
14
3.3 Nebenkosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
15
3.4 Tauschpoolgebühren
17
3.5 Kosten für Instandhaltung und Sanierung
19
4
Risiken des Time-Sharing
20
4.1 Rechtsqualität des Nutzungsrechtes
20
4.2 Marktrisiken
22
4.3 Bauqualität
23
4.4 Qualitätsverschlechterung
24
4.5 Einschränkung der Übertragbarkeit des Rechts
25
4.6 Insolvenzrisiko
25
4.7 Auslandsrisiko
26
4.8 Erstarrung
der
Flexibilität
27
4.9 Steuerschuld
27
5
Werthaltigkeit von Time-Sharing-Beteiligungen
28
5.1 Preisanpassung (für Serviceleistungen)
28
5.2 Verkauf des Nutzungsrechtes
28
III
6
Beispiel: Ferienwohnungen in Spanien
29
6.1 Investitionsentscheidung
29
6.2 Finanzbedarfsplanung
30
6.2.1 Ermittlung des Kapitalbedarfs
30
6.2.2 Finanzierungsrisiken
32
6.3 Investitionsalternativen
32
6.3.1 Kauf einer eigenen Immobilie
32
6.3.2 Anmietung einer Ferienwohnung
33
6.3.3 Pauschalurlaub
33
6.4 Vergleich der Investitionsalternativen
34
7
Zusammenfassung und Ausblick
40
IV
Abkürzungsverzeichnis
BGB Bürgerliches
Gesetzbuch
bzw. beziehungsweise
ca. circa
DB
Der Betrieb (Zeitschrift)
d.h. das
heißt
EU Europäische
Union
EWG Europäisches
Wirtschaftsgesetz
evtl. eventuell
etc. et
cetera
EuZW
Europäische Zeitschrift für Wirtschaftsrecht
EWS
Europäisches Wirtschafts- und Steuerrecht (Zeitschrift)
gem. gemäß
i.H.v.
in Höhe von
i.d.R.
in der Regel
Ltd. Limited
Mio. Millionen
Mrd. Milliarden
NJW
Neues Juristische Wochenblatt
NZM
Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht
OLG Ober
Landesgericht
RCI
Ressort Condominiums International (RCI)
RCII
Ressort Condominiums Interval International (II)
RIW
Recht der Internationalen Wirtschaft (Zeitschrift)
Rz. Randziffer
u.a. unter
anderem
u.U. unter
Umständen
vgl. vergleiche
VuR
Verbraucher und Recht (Zeitschrift)
z.B. zum
Beispiel
ZEuP
Zeitschrift für europäisches Privatrecht
ZIP
Zeitschrift für Wirtschaftsrecht und Insolvenzpraxis
V
ZMR
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht
z.T. zum
Teil
1
1 Einleitung
Time-Sharing
1
ist eine Urlaubsform, die in den letzten Jahren verstärkt
an Verbreitung gewonnen hat, die aber auch Diskussionen ausgelöst
und Probleme aufgeworfen hat.
Time-Sharing wird häufig als Alternative zu Pauschalurlaub, Anmietung
einer Ferienwohnung oder dem Erwerb einer eigenen Immobilie ge-
nannt. Die Frage, ob diese Urlaubsform tatsächlich eine Alternative zu
den bislang bewährten Urlaubsarten darstellt, veranlasste mich, die vor-
liegende Arbeit zu verfassen.
1.1 Problemstellung
Das Konzept des Time-Sharing entpuppt sich als relativ komplex, da es
in vielen verschiedenen Erscheinungsformen auf dem Markt auftritt. Es
gibt z.B. flexible und starre Modelle, sowie verschiedene inhaltlichen
Ausgestaltungen des Time-Sharing-Nutzungsrechtes.
Problemfaktor des Time-Sharing ist das Image. Missstände bei der
Vermarktung des Produktes, vor allem partiell unseriöse Verkaufsme-
thoden und Betrugsfälle, fehlende rechtliche Regelungen in Europa und
eine überwiegend negative Presse führten zu dem heutigen schlechten
Image der Branche
2
.
Oft begegnen die Anbieter dem Wunsch des potentiellen Erwerbers
nach Übersendung von Vertragsmustern und Preiskalkulationen zum
Zwecke der Aufklärung nicht selten mit äußerster Zurückhaltung. In der
Praxis weigern sich viele Anbieter, schon vor dem Kauf Einsicht in
sämtliche Vertragsunterlagen zu gewähren. Für den Erwerber ist oft
nicht ersichtlich, mit welchen direkten Kosten und Folgekosten er beim
Erwerb von Time-Sharing-Einheiten rechnen muss. Dabei ist gerade die
Schaffung eines hohen Transparenzgrades innerhalb der Time-Sharing-
1
im spanischen ,,Multipropiedad", zuweilen aber auch ,,Tiempo compartido"
2
Hasenfuhs, S. 2
2
Industrie eine notwendige Voraussetzung für eine erfolgreiche und seri-
öse Vermarktung von Ferienwohnrechten und sollte von den Anbietern
nicht unterschätzt werden
3
.
1.2 Darlegung der Vorgehensweise
In der bisher veröffentlichten Literatur wird Time-Sharing an Ferienim-
mobilien überwiegend juristisch betrachtet, betriebs- oder volkswirt-
schaftliche Bewertungen der Time-Sharing-Industrie sind nur selten zu
finden. Ziel soll es deshalb sein, eine problemorientierte Grundlagenar-
beit über das ,,Phänomen Time-Sharing" zu erstellen.
Im folgenden wird nicht auf die mit dem Time-Sharing verbundenen
Rechtsprobleme eingegangen, sondern lediglich die ökonomischen Ri-
siken des Time-Sharing im Vergleich zu anderen Urlaubsformen analy-
siert, mit dem Ziel, die Effizienz der Tourismusalternative zu beurteilen.
Hauptbestandteil dieser Untersuchung ist die Frage, welche Kosten und
Risiken mit dem Erwerb sowie der Nutzung eines Time-Sharing-Rechts
im Vergleich zu den herkömmlichen Urlaubsformen verbunden sind, um
die propagierten Vorteile der Time-Sharing-Anbieter auf ihre Werthaltig-
keit zu hinterfragen.
Die Arbeit gliedert sich in sieben Teile. Der erste Teil besteht aus einer
Einführung und befasst sich mit einer Darstellung der dem Time-
Sharing zugrunde liegenden Idee sowie der Erläuterung der verwende-
ten Begriffe. Im zweiten Teil wird die Definition sowie die verschiedenen
Formen des Time-Sharing vorgestellt. Der dritte Teil widmet sich grund-
sätzlich den Kosten, die mit dem Time-Sharing verbunden sind. Die Ri-
siken sowie die Rechte werden im vierten Teil erläutert. Im fünften Teil
wird die Werthaltigkeit von Time-Sharing-Beteiligungen aufgeführt. An-
hand des Beispieles Ferienwohnungen in Spanien, wird im sechsten
3
Hasenfuhs, S. 36
3
Teil, die Investitionsentscheidungen sowie die Finanzbedarfsplanung
dargestellt. Die Untersuchungen sowie die Ergebnisse werden im sieb-
ten Teil zusammenfassend gewürdigt.
Eigene Vergleichsberechnungen konnten nicht durchgeführt werden, da
direkte Preis- und Kostenangaben von Seiten der Time-Sharing-
Unternehmen nicht erhältlich waren. Unberücksichtigt blieb der bei
Time-Sharing-Anbieter geäußerte Wunsch, Vertragsmuster und Preis-
kalkulationen zum Zwecke wissenschaftlicher Analysen einsehen zu
wollen. Insofern wird auf die Vergleichsrechungen in den Anlagen ver-
wiesen.
2
Definition und Formen des Time-Sharing
Der Begriff Time-Sharing beschreibt heutzutage nicht nur ein Produkt,
sondern ein vollständiges Konzept und eine ganze Industrie, die sich in
den letzten 25 Jahren zu einer der größten Wachstumsindustrien auf
dem Tourismus- und Immobilienmarkt entwickelt hat
4
.
Grundidee des Time-Sharing-Konzeptes ist es, dass eine Ferienimmo-
bilie wird von mehreren Eigentümern zeit- und kostenanteilig genutzt
wird, wobei jeder Time-Sharer das Recht eingeräumt bekommt, für ei-
nen gewissen Zeitraum diese Immobilie zu nutzen. Die Frage: ,,Warum
soll man sich eine Ferienwohnung kaufen, wenn man sie doch nur zwei
Wochen im Jahr bewohnen kann?" ist Hauptargument der Anbieter die-
ser Urlaubsform, die als ,,Time-Sharing", aber auch ,,Ferienwohnrecht",
,,Teilzeiteigentum", ,,Teilzeitnutzungsrechte", ,,Wohnrechte auf Zeit" oder
,,Teilzeitresidenz" u.a. vermarktet wird
5
.
Viele Anlagen sind aufgrund des Klimas im Süden Europas, insbeson-
dere in Spanien, Portugal, Griechenland, Italien sowie in Übersee wie
z.B. Dominikanische Republik und Indonesien.
4
Hasenfuhs, S. 1
5
Pryce, S. 19; Hasenfuhs, S. 1 f.
4
Folgt man den Anpreisungen der Anbieter, schützt Time-Sharing vor ei-
ner Kostenexplosion in der Touristikbranche im allgemeinen und am Ur-
laubsort im besonderen sowie vor Währungsschwankungen an auslän-
dischen Urlaubsorten
6
. Diese Form des Urlaubs richtet sich an Perso-
nen, die eine stets gleichförmige Urlaubsgestaltung in vertrauter Umge-
bung und gewohnter Gesellschaft favorisieren
7
.
Bisher spielt der Time-Sharing-Markt eine eher untergeordnete Rolle in
der Tourismusbranche, jedoch wird für die Zukunft ein viel höheres
Marktpotential und weitere Umsatzsteigerungen prognostiziert. Auf-
grund der Entwicklung der letzten Jahre wird der Time-Sharing-Branche
eine gesamtwirtschaftliche Bedeutung attestiert
8
.
2.1 Definition von Time-Sharing
Ursprünglich stammt die Bezeichnung Time-Sharing aus der Computer-
industrie. Die Anwendung der Idee auf Ferienanlagen bezweckt in ers-
ter Linie eine stärkere Belegung der Häuser mit der damit verbundenen
besseren Auslastung gemeinschaftlicher Einrichtungen. Zudem wird die
verbaute Fläche besser ausgenutzt und somit der Zersiedlung der
Landschaft entgegengewirkt
9
.
Ausgehend vom allgemeinen Wortsinn bedeutet Time-Sharing (,,Zeittei-
len"), dass der Erwerber des Time-Sharing-Rechts das Recht vom An-
bieter erwirbt, eine Wohneinheit innerhalb einer Ferienanlage (Appart-
menthaus, Hotelgebäude) für eine bestimmte Zeit, in der Regel zwi-
schen 10 und 99 Jahre oder sogar unbeschränkt, zu Ferienzwecken zu
nutzen
10
.
6
mit Einführung des Euros in zahlreichen Ländern, ist dieses Argument als nachrangig zu betrachten
7
Martinek, Moderne Vertragsgestaltung, S. 262
8
Kohlhepp, S. 20
9
Schober, S. 1513; Gralka, S. 5
10
Wegner, S. 20; Martinek, Moderne Vertragstypen, S. 261; Tönnes, RIW 1996, S. 124; Hildebrand,
Vertragsgestaltung, S. 26, NJW 1994, S. 1992; Jäckel-Hutmacher/Tonner, VuR 1994, S. 9; Selling,
S. 904; Waldmann, S. 10
5
Die Wohneinheiten sind in der Regel vollständig mit Haushaltsgegens-
tänden ausgestattet und der Erwerber hat das Recht, sämtliche ge-
meinsamen Einrichtungen der Ferienanlage für die Zeit seines Aufent-
haltes zu benutzen
11
.
Als neues Marketing-Konzept auf dem Tourismusmarkt steht Time-
Sharing nicht nur in Konkurrenz zur Ferieneigentumswohnung, sondern
auch zu weiteren etablierten Urlaubsformen, wie der Pauschalreise
bzw. dem Hotelaufenthalt oder der Ferienmietwohnung. Zurecht gilt
Time-Sharing daher als ein touristisches Spezialprodukt, welches auf
der Kombination von Miete und Teilzeiteigentum beruht
12
.
Für Zündstoff sorgen charakteristische Besonderheiten des Time-
Sharing, wie z.B. die Finanzierung der Unterkunft durch eine einmalige
Zahlung
13
von Eigenkapital für die gesamte Vertragszeit im voraus oder
die Zahlung erheblicher Nebenkosten.
Time-Sharing / Teilzeiteigentum ist Miteigentum an Wohnungseigentum,
auf Grund dessen der Berechtigte die Wohnung alljährlich während ei-
nes bestimmten oder bestimmbaren, nach ganzen Wochen zu bemes-
senden Zeitraums nutzen darf
14
.
Um dem Interessenten für den jeweiligen Zeitraum (zumindest einmal
jährlich) die erwünschte Urlaubsatmosphäre zu vermitteln, übernimmt
der Time-Sharing-Anbieter zudem regelmäßig die Wartung und In-
standhaltung des Time-Sharing-Objektes und ergänzende Serviceleis-
tungen wie Wäschewechsel, Reinigungsarbeiten, u.U. auch die Verpfle-
gung des Berechtigten
15
. Zudem ist ein fortlaufender Jahresbeitrag zu
zahlen, der zur Bestreitung der laufenden Verwaltungskosten dienen
11
Schalch, S. 11, 22; Kohlhepp, S. 15; Sousa, S. 27
12
Ahlers, S. 1, 3
13
Die Preise liegen zwischen ca. 3.500 und 30.000 .
14
Kohlhepp, S. 185; Ahlers, S. 7; Hildenbrand, Vertragsgestaltung, S. 27 f.; Lenz, S. 1
15
Martinek, Moderne Vertragstypen, S. 261
6
soll (Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Servicegebühr)
16
. Je nach Ausges-
taltung des Vertrages können weitere Zahlungsverpflichtungen entste-
hen, die von der tatsächlichen Inanspruchnahme solcher Dienstleistun-
gen abhängig sind, die mit dem Jahresbeitrag noch nicht abgegolten
sind
17
. Weiterhin sehen die Verträge vor, dass das Rechtsverhältnis
grundsätzlich nicht vorzeitig auflösbar ist
18
.
Der Erwerber kann aber sein Nutzungsrecht entweder befristet Dritten
überlassen oder es insgesamt für den verbleibenden Nutzungszeitraum
rechtsgeschäftlich übertragen bzw. vererben, d.h. er kann auch sein
Nutzungsrecht zeitweilig gegen Entgelt einem Dritten überlassen
19
.
Wichtig für die Kaufentscheidung eines Time-Sharing-Nutzungsrechtes
ist in erster Linie die überragende Bedeutung der Tauschmöglichkeit
20
und das Motiv einer sicheren Urlaubsgestaltung
21
. Die führende
Tauschorganisation Ressort Condominium International Ltd. (RCI), die
weltweit Tauscharrangements zwischen Time-Sharern vermittelt, bezif-
ferte Ende 1994 rund 2,4 Mio. Time-Sharer in 157 Ländern und einen
Gesamtumsatz von mehr als 6 Mrd. DM
22
.
Praktisch bedeutet Time-Sharing, die Möglichkeit für durchschnittlich
etwa 20.000 DM (10.000 ) von einem Time-Sharing-Anbieter für eine
Kalenderwoche im Jahr ein Ferienappartement zu erwerben. Der Time-
Sharing-Erwerber kann das Appartement dann jedes Jahr in dieser Ka-
lenderwoche wie sein Eigentum nutzen er ist ,,Teilzeiteigentümer"
23
.
Ferner verschafft das Time-Sharing in der Regel auch den Anspruch auf
Mitbenutzung der in der Ferienanlage befindlichen gemeinsamen Ein-
16
Kohlhepp, S. 10; Bütter, S. 11
17
Martinek, Moderne Vertragstypen, S. 261; Edmonds, S. 5 f.;Gralka, S. 171 ff.
18
Tönnes, RIW 1996, S. 124, 137
19
Bütter, S. 11 f.
20
in Spanien: 85,5 %, vgl. Ahlers, S. 28
21
in Spanien: 34,9 %, vgl. Ahlers, S. 28
22
Holiday Die Zeitung von RCI, Nov. 1994, S. 11; Lenz, S. 4
23
Wegner, S. 20
7
richtungen wie Restaurants, Schwimmbäder, Tennisplätze und sonstige
Anlagen für Freizeitaktivitäten
24
.
Die Anbieter von Time-Sharing heben folgende Vorzüge hervor: einer-
seits wird die Verfügung über eine nicht den überwiegenden Teil des
Jahres leerstehende und damit Kosten verursachende Ferienwohnung
auf Dauer sichergestellt, andererseits können damit inflationsbedingte
Verteuerungen vermieden und somit zugleich Kapitalanlagezwecke ver-
folgt werden, so dass von einer Kombination der Vorteile von Miete und
Eigentum gesprochen wird
25
.
2.2 Formen des Time-Sharing
Beim klassischen Time-Sharing verbringen die Erwerber ihren Urlaub
grundsätzlich jedes Jahr in derselben Wohneinheit eines Ferienobjektes
innerhalb desselben, genau bestimmten Zeitraums
26
. Um den Präferen-
zen der Erwerber zu entsprechen, hat sich ein Wochensystem heraus-
gebildet, d.h. das Jahr wird pro Ferienwohnung in 52 Ferienwochen
eingeteilt
27
, wobei nicht sämtliche Wochen für eine Ferienwohnung ver-
geben werden, um für die Renovierung oder intensive Reinigung der
Räume Zeit zu haben
28
. Durch die fixe Zuteilung ist auch die jeweilige
Dauer des jährlichen Ferienrechts festgelegt, welche je nach Anzahl der
erworbenen Wochen zwischen sechs Monaten und i.d.R. ein oder zwei
Wochen differiert
29
. Der Erwerber ist zwar frei von Buchungssorgen, das
System ist jedoch unflexibel bezüglich wechselnder persönlichen Be-
dürfnisse der Erwerber (z.B. Änderung der Schulferien)
30
.
Beim flexiblen Time-Sharing-System (Zeitwahlsystem) ist der Zeitraum,
in den der Ferienaufenthalt fällt, variabel
31
. Die Erwerber können den
24
Edmonds, S. 8; Karge, S. 12
25
Schaaff, S. 909
26
Schalch, S. 19
27
Kohlhepp, S. 7
28
Bütter, S. 12
29
Bütter, S. 12 f.
30
Schalch, S. 20
31
Kappus, EWS 1996, S. 273, 276
8
Zeitraum ihres Urlaubs wählen, auch die Dauer der jährlichen Nutzung
ist variabel. Um den Wünschen der Interessenten gerecht zu werden, ist
die Zuteilung der Ferienwochen durch den Verwalter der Ferienanlage
von zentraler Bedeutung
32
. Die Erwerber haben ihre Wünsche bis zu ei-
nem festgelegten Zeitpunkt dort anzumelden. Der Aufenthalt während
der Hochsaison in einem Vierbettappartement ist dabei teurer als ein
Einbettzimmer in der Nebensaison. Die Unterschiede werden durch ein
Punktesystem (Wohnungsberechtigungspunkte) ausgeglichen
33
. Jeder
Anteil verkörpert eine gewisse Anzahl Punkte pro Jahr. Die Anzahl der
für die Verwirklichung eines konkreten Ferienaufenthaltes benötigten
Punkte bestimmt sich nach Dauer und Zeitraum der Ferien je nach
Größe der Wohneinheit. Die Anzahl der erforderlichen Punkte wird bei
Inbetriebnahme eines Objektes in einer sog. Punktetabelle festgelegt,
die im Laufe der Zeit weitgehend unverändert bleibt
34
. Die größere An-
passungsfähigkeit des flexiblen Time-Sharing wird erkauft mit einem
höheren Verwaltungsaufwand und Verteilungsproblemen, wenn sich
Buchungswünsche für den selben Zeitraum häufen.
Eine Minderung der Verteilungsprobleme verbunden mit einer größeren
Attraktivität bietet das flexible Time-Sharing im Objektpool
35
. Dabei ver-
eint der Anbieter mehrere Objekte innerhalb eines Modells was zur Fol-
ge hat, dass die Erwerber ihre Ferienrechte nicht nur in einem Objekt
verbringen können, d.h. ihr Ferienrecht weder zeitlich, örtlich noch in
bezug auf die Wohneinheit fixiert ist
36
. Der Erwerber kann somit jedes
Jahr zwischen den verschiedenen Objekten des Modells auswählen.
Auch in diesem Fall wird mit dem o.g. Punktesystem gearbeitet (Woh-
nungsberechtigungspunkte)
37
.
32
Schalch, S. 21
33
Kappus, EWS 1996, S. 273, 276
34
Bütter, S. 13
35
Schalch, S. 24
36
Kappus, EWS 1996, S. 273, 276
37
Tönnes, RIW 1996, S. 124, 138
9
Kombinationen zwischen klassischen und flexiblem Time-Sharing sind
insoweit denkbar, als das Objekt während eines Jahresabschnitts, i.d.R.
während der Hochsaison im Fixwochensystem genutzt wird und die
restliche Zeit im flexiblen Zeitwahlsystem. Hintergrund dafür ist eine
bessere Auslastung des Objektes bei gleichzeitiger Verminderung des
administrativen Aufwands
38
.
2.3 Wirtschaftliche Bedeutung des Time-Sharing
Durch die zeitliche Nutzung einer Time-Sharing-Wohneinheit ergeben
sich bis zu 52 Nutzungsberechtigungen für je eine Kalenderwoche, die
dann bis zu 52 verschiedenen Personen zustehen können. Bei einer
Ferienanlage mit beispielsweise 100 solcher Wohneinheiten können
damit bis zu 5.200 Time-Sharing-Anteile an 5.200 verschiedene Perso-
nen verkauft werden
39
.
Die Zahl der Time-Sharing-Objekte in der ganzen Welt ist in den letzten
Jahren enorm gestiegen. So gab es im Jahr 1980 weltweit 506 Objekte,
1985 existierten schon 1.774 Objekte, 1990 stieg die Zahl auf 2.357 und
1994 waren es schon 4.145 Objekte, die sich größtenteils auf die USA
(37,3%) und die europäischen Länder (28,7 %) verteilten. Auch die Zahl
der Time-Sharing-Erwerber stieg von weltweit 155.000 in 1980 auf
805.000 in 1985, 1.800.000 in 1990 und war 1994 sogar schon bei
3.144.000 Personen. Der geschätzte weltweite Umsatz der Time-
Sharing-Branche ist in den letzten Jahren sehr stark gestiegen und be-
trug im Jahr 1980 rund 495 Mio US-Dollar, in 1985 schon 1,5 Mrd. US-
Dollar, 1990 bereits knapp 3 Mrd. US-Dollar und 1994 betrug der Brutto-
Umsatz etwa 4,76 Mrd. US-Dollar, der fast 9-fache Betrag gegenüber
1980
40
.
38
Schalch, S. 22
39
Sousa, S. 32 f.
40
Quelle der statistischen Angaben: Die europäische Ferienwohnrechtsbranche, eine Studie der
Ragatz Associates im Auftrag von Interval International, August 1995 (nicht veröffentlicht); Sousa,
S. 33
10
Nach einer Erhebung im Juni 1998 haben etwa 600.000 Time-Sharing-
Urlauber, mehr als 30 % ihre Ferienwochen in Time-Sharing-Anlagen
auf den kanarischen Inseln und weitere knapp 20 % in Anlagen auf dem
spanischen Festland gekauft. Mit ca. 430 Ferienanlagen liegt Spanien in
Europa an erster Stelle und nimmt weltweit hinter den USA den zweiten
Platz ein. Eine halbe Mio. Menschen haben Time-Sharing-Rechte an
den angeblich fast 20.000 Appartments, die hierfür derzeit zur Verfü-
gung stehen, und alleine 1996 sollen 85.000 neue Ankäufe stattgefun-
den haben
41
.
Ein besonderes Problem der Planung und Kalkulation stellt die Auslas-
tung der Feriengebiete dar. Je nach Saison besteht für die Feriengebie-
te eine unterschiedliche Nachfrage. Um zum ökonomischen Optimum
zu gelangen, müssen Wintersportgebiete auch im Sommer und Bade-
paradiese auch im Winter verkauft werden. Die meisten Time-Shares
werden nach Saison verkauft, d.h. die Preise für die Perioden sind un-
terschiedlich
42
. Da sich die attraktiven Urlaubszeiten am schnellsten
verkaufen, liegt die Gefahr darin, auf den verbleibenden unattraktiven
Perioden sitzen zubleiben. Ein möglichst gleichmäßiger Verkauf wird
angestrebt.
Durch die zeitliche Teilung von Eigentum wird eine verbesserte Auslas-
tung von Ressourcen erreicht. Das Time-Sharing ermöglicht eine
durchschnittliche Inanspruchnahme von über 40 Wochen im Jahr, die
bei konventionellen Ferieneigentumswohnungen nur selten erreicht
wird. Es wird somit verhindert, dass viele Wohnungen oder Häuser die
meiste Zeit im Jahr über leer stehen und nur in den Hochsaisonzeiten
genutzt werden. Vor allem in Urlaubsgebieten kann durch die bessere
Auslastung der vorhandenen Kapazitäten einer Zersiedlung entgegen-
gewirkt werden
43
. Neben der Schaffung von Arbeitsplätzen, vor allem in
41
Schomerus, Time-Sharing in Spanien, S. 19
42
Tonner, S. 13, Rz. 29
43
Hasenfuhs, S. 26
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- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2002
- ISBN (eBook)
- 9783832464219
- ISBN (Paperback)
- 9783838664217
- DOI
- 10.3239/9783832464219
- Dateigröße
- 693 KB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie Frankfurt – Betriebswirtschaft
- Erscheinungsdatum
- 2003 (Februar)
- Note
- 2,5
- Schlagworte
- investitionsentscheidung finanzbedarfsplanung investitionsalternativen immoblilie
