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Deutsche Immobilieninvestitionen in Lateinamerika

Chancen, Risiken, rechtliche Grundlagen

©2005 Diplomarbeit 71 Seiten

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Zusammenfassung:
Die Region Lateinamerika hat in den vergangenen Jahren einen deutlichen wirtschaftlichen Aufschwung erfahren. Durch die Öffnung der Volkswirtschaften dieser Region für den Weltmarkt wurde es vielen internationalen Unternehmen ermöglicht die lateinamerikanischen Märkte auf unterschiedlichste Weise zu bedienen.
Im Vergleich zu anderen Weltregionen hat Lateinamerika jedoch bei vielen Unternehmen an Stellenwert verloren.
Die Verschärfung des globalen Wettbewerbes um Direktinvestitionen aus dem Ausland hat seit dem Zusammenbruch der sozialistischen Weltordnung stark zugenommen. Ehemalige Ostblockstaaten und China haben durch die Öffnung ihrer Märkte attraktive Konkurrenzziele für Direktengagements ausländischer Unternehmen geschaffen und für eine Umlenkung der Investitionsströme in Richtung Osteuropa und Asien gesorgt.
Was deutsche Auslandsinvestitionen betrifft ist eine Fokussierung auf diese Regionen seit Mitte der 90iger Jahre zu beobachten. Im Jahr 2002 überrundeten erstmals die Länder Tschechische Republik, Ungarn und Polen den bisherigen Spitzenreiter Brasilien als Zielland deutscher Direktinvestitionen. Und was Direktengagements aus Deutschland in China betrifft ist seit dem Jahr 2002 ein zweistelliger Zuwachs zu verzeichnen.
Diese Entwicklung verkennt allerdings die Möglichkeiten die Lateinamerika seinen Investoren bieten kann. Aufgrund der kulturellen Nähe Lateinamerikas zu Europa und der wesentlich niedrigeren sprachlichen Barrieren ist es für europäische Unternehmen ungleich einfacher, Geschäfte mit dieser Region zu betreiben.
Trotz der rückläufigen Entwicklung deutscher Direktinvestitionen in die Region nimmt Deutschland im weltweiten Ländervergleich hinter den USA und Spanien Platz 3 ein. Die kumulierten Direktinvestitionen deutscher Tochterfirmen Ende 2004 betrugen 46,5 Mrd. USD.
Die mit einem Direktengagement in Lateinamerika einhergehenden Immobilienkäufe stehen im Mittelpunkt der Diplomarbeit und werden untersucht.
Im erste Abschnitt werden die Ziele eines Investoren bezüglich Wertsicherheit, Rendite und Liquidität untersucht und die verschiedenen Anlageformen in Immobilien vorgestellt. Weiterhin wird erläutert welche Formen der Immobilienanlage dem Investor in Lateinamerika zur Verfügung stehen.
Der zweite Abschnitt analysiert die aktuelle Wirtschaftssituation Lateinamerikas. Neben der Untersuchung makroökonomischer Daten wird das Investitionsumfeld der einzelnen Länder analysiert und die […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis


ID 6222
Barich, Florian: Deutsche Immobilieninvestitionen in Lateinamerika - Chancen, Risiken,
rechtliche Grundlagen
Hamburg: Diplomica GmbH, 2005
Zugl.: Staatliche Studienakademie Leipzig, Diplomarbeit, 2005
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Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2005
Printed in Germany

Vorwort
I
Vorwort
Die Region Lateinamerika hat in den vergangenen Jahren einen deutlichen wirtschaftlichen
Aufschwung erfahren
1
.
Durch die Öffnung der Volkswirtschaften dieser Region für den Weltmarkt, wurde es vielen
internationalen Unternehmen ermöglicht die lateinamerikanischen Märkte auf
unterschiedlichste Weise zu bedienen.
Im Vergleich zu anderen Weltregionen hat Lateinamerika jedoch bei vielen Unternehmen an
Stellenwert verloren.
Die Verschärfung des globalen Wettbewerbes um Direktinvestitionen aus dem Ausland hat
seit dem Zusammenbruch der sozialistischen Weltordnung stark zugenommen.
Die ehemaligen Ostblockstaaten und China haben durch die Öffnung ihrer Märkte attraktive
Konkurrenzziele für Direktengagements ausländischer Unternehmen geschaffen. Dies hat zu
einer Umlenkung der Investitionsströme in Richtung Osteuropa und Asien geführt. Bezüglich
deutscher Auslandsinvestitionen, ist eine Fokussierung auf diese Regionen seit Mitte der
90iger Jahre zu beobachten.
Diese Entwicklung verkennt allerdings die Möglichkeiten die Lateinamerika seinen
Investoren bieten kann.
Aufgrund der kulturellen Nähe Lateinamerikas zu Europa und der wesentlich niedrigeren
sprachlichen Barrieren ist es für europäische Unternehmen ungleich einfacher, Geschäfte mit
dieser Region zu betreiben.
Trotz der rückläufigen Entwicklung deutscher Direktinvestitionen in die Region nimmt
Deutschland im weltweiten Ländervergleich hinter den USA und Spanien Platz 3 ein
2
. Die
kumulierten Direktinvestitionen deutscher Tochterfirmen Ende 2004 betrugen 46,5 Mrd.
USD.
Die mit einem Direktengagement in Lateinamerika einhergehenden Immobilienkäufe stehen
im Mittelpunkt der Diplomarbeit .
Im erste Abschnitt werden die Ziele eines Investoren bezüglich Wertsicherheit, Rendite und
Liquidität untersucht und die verschiedenen Anlageformen in Immobilien vorgestellt. Es wird
erläutert, welche Formen der Immobilienanlage dem Investor in Lateinamerika zur Verfügung
stehen.
Der zweite Abschnitt analysiert die aktuelle Wirtschaftssituation Lateinamerikas.
Neben der Untersuchung makroökonomischer Daten wird das Investitionsumfeld der
einzelnen Länder analysiert und die besonderen Beziehungen der Staaten zu Deutschland
herausgearbeitet.
Abschnitt 3 beschäftigt sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen auf die beim
Immobilienerwerb in den einzelnen lateinamerikanischen Ländern geachtet werden muss.
Dabei wird neben gesellschaftsrechtlichen Aspekten, insbesondere auf das aktuell
1
Vgl. Nikolaus Schweikart / Lutz Kaufmann, Lateinamerika-Management, S.9
2
Vgl. Jahresbericht des Iberoamerikavereins e.V., Hamburg 2004

Vorwort
II
vorherrschende Grundstücksrecht und den Aufbau und die Funktion der Immobilienregister
der Länder eingegangen. Darüber hinaus wird sich mit dem teilweise komplizierten Verfahren
des Erwerbs von Grund und Boden für Ausländer auseinandergesetzt.
Zum Abschluss der Diplomarbeit wird anhand eines Beispieles der Entwicklungsprozess einer
deutschen Immobilieninvestition in Mexiko-Stadt dargestellt.

Inhaltsverzeichnis
III
Inhaltsverzeichnis
Vorwort ...I
Inhaltsverzeichnis...III
Abkürzungsverzeichnis...
..V
1. Abschnitt: Anlageformen des Wirtschaftsgutes Immobilie ... 1
A. Motive und Formen einer Kapitalanlage ... 1
B. Die Charakteristik des Wirtschaftsgutes Immobilie ... 3
C. Unterschiedliche Formen einer Immobilienanlage ... 4
I. Der Direkterwerb einer Immobilie ...4
II. Der indirekte Erwerb einer Immobilie ...5
a)
Offene Immobilienfonds ...5
b)
Geschlossene Immobilienfonds...5
c)
Immobilienaktiengesellschaften...6
D. Immobilienanlagemöglichkeiten in Lateinamerika ... 7
2. Abschnitt: Analyse der Wirtschaftsregion Lateinamerika... 12
A. Lateinamerika im globalen Wettbewerb um ausländische
Direktinvestitionen... 12
B. Die Aufteilung Lateinamerikas in 4 Wirtschaftszonen... 14
I.
Zentralamerika ...14
II.
Die Andengemeinschaft...14
III.
Der MERCOSUR ...15
IV.
Die Karibik...16
V.
Bestrebungen zur Gründung einer panamerikanischen Freihandelszone..17
C. Die Bedeutung des Standortes Lateinamerika für deutsche Investoren... 18
I. Brasilien...19
II. Mexiko ...21
III. Argentinien ...23
IV. Chile...24
V.
Kolumbien...26

Inhaltsverzeichnis
IV
VI. Venezuela ...27
VII. Peru...28
D. Fazit ... 30
3. Abschnitt: Rechtliche Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen
in Lateinamerika ... 32
A. Historische Betrachtung der Rechtsordnungen in Lateinamerika ... 32
B. Die Gründung eines Unternehmens in Lateinamerika -
gesellschaftsrechtliche Aspekte ... 32
I. Brasilien...33
II. Mexiko ...34
III. Argentinien ...36
IV. Chile...38
V. Peru ...40
VI. Karibik ...42
VII. Fazit ...43
C. Der Erwerb von Immobilien in Lateinamerika ­grundstücksrechtliche
Aspekte... 45
I. Mexiko...46
II. Brasilien ...48
III. Argentinien ...50
IV. Chile...51
V. Venezuela...53
VI. Peru ...55
VI. Kolumbien ...57
D. Beispiel einer Deutscher Immobilieninvestitionen in Lateinamerika: Das
German Centre in Mexiko... 59
Schlussbemerkung...VIII
Literatur und Quellenverzeichnis...IX

Abkürzungsverzeichnis
V
Abkürzungsverzeichnis
Abs. Absatz
AG Aktiengesellschaft
AHK Außenhandelskammer
ARS Argentinischer
Peso
Art. Artikel
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BIP Bruttoinlandsprodukt
BRL Brasilianischer
Real
BSP Bruttosozialprodukt
bspw. beispielsweise
bzw. beziehungsweise
CLP Chilenischer
Peso
COP Kolumbianischer
Peso
d.h. das
heißt
dt. deutsch
engl. englisch
etc. et
cetera
EUR Euro
evtl. eventuell
GmbH
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
HGB Handelsgesetzbuch
i.d.R.
in der Regel
KWG Kreditwesengesetz
Mill. Millionen
Mrd. Milliarden
MXN
Mexikanischer Peso
Nr. Nummer
REIT
Real Estate Investment Trust
o.g. oben
genannt
port. Portugiesisch
PPP
Public Private Partnership
span. Spanisch
USD US-Dollar
VEB Venezuelanischer
Bolivar
vgl. vergleiche
z. B.
zum Beispiel

A. Motive und Formen einer Kapitalanlage
1
1. Abschnitt: Anlageformen des Wirtschaftsgutes Immobilie
A. Motive und Formen einer Kapitalanlage
Als Kapitalanlage wird im allgemeinem der Prozess der mittel- oder langfristigen
Verwendung von Geldmitteln zum Zwecke der Werterhaltung und der Erzielung einer
Rendite bezeichnet
3
. Voraussetzung für die Wahl des richtigen Kapitalanlageobjektes ist die
Bildung eines Anlagezieles.
Drei Anlagemotive, Wertsicherheit, Rentabilität und Liquidität bilden die Grundlage für die
Investitionsentscheidung eines Kapitalanlegers. Jedoch stehen diese drei Anlagemotive nicht
in komplementärer Beziehung zueinander. Es bestehen Zielkonflikte zwischen den Motiven
Rentabilität und Wertsicherung sowie Rentabilität und Liquidität
4
. Des weiteren ist eine
gleichzeitige Maximierung aller drei Motive nicht möglich.
Der Investor kann sich nun auf Grundlage der 3 Anlagemotive über den Typ eines
Anlageobjektes entscheiden und im zweiten Schritt die Anlageform bestimmen.
Eine generelle Unterscheidung von Kapitalanlagen in Geldwertanlagen und Sachanlagen
macht Sinn.
Geldwertanlagen verbriefen dem Anleger einen Anspruch auf die Auszahlung eines
bestimmten Geldbetrages zu einem festgelegten Termin in der Zukunft. Sie garantieren eine
regelmäßige und vertraglich festgesetzte Verzinsung. Beispiele für Geldwertanlagen sind z.B.
Spareinlagen und festverzinsliche Wertpapiere.
Bei Sachwertanlagen hingegen steht die Rendite i.d.R. nicht fest. Sie haben den Vorteil
gegenüber Geldwertanlagen, dass ihr Wert bei Inflation erhalten bleibt, da dieser durch
Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Unter den Begriff Sachwertanlagen fallen neben
Aktien und Edelmetallen, vor allem Immobilien.
Betrachtet man nun die unterschiedlichen Anlageobjekte (Spareinlagen, festverzinsliche
Wertpapiere, Aktien, Edelmetalle, Immobilien) unter den Aspekten der 3 Anlagemotive,
Wertsicherheit, Rendite und Liquidität, kommt man zu folgenden Ergebnissen:
Wertsicherheit
Wertsicherheit als wohl wichtigstes Motiv der Kapitalanlage entstammt dem
Sicherheitsbedürfnis, welches jedoch bei allen Anlegern unterschiedlich ausgeprägt ist
5
. Einer
steigenden Rendite steht auch ein größeres Risiko gegenüber. Typische Risiken einer
Kapitalanlage sind ,,Bonitätsrisiken, Währungsrisiken, politische Risiken, Markt- und
Konjunkturrisiken sowie Inflationsrisiken.
Spareinlagen sind risikoarm. Mit Ausnahme des Inflationsrisikos muss weder mit
Kursschwankungen noch anderen Risiken gerechnet werden. Festverzinsliche Wertpapiere
gelten ebenfalls als sehr sicher, wobei das Risiko der Kursschwankungen nicht ganz
3
Vgl. Amstad, G.: Immobilien als Anlageobjekte unter besonderer Berücksichtigung der Privatversicherung, St.
Gallen; 1969
4
Vgl. Amstad, G.: S. 16 f.
5
Vgl. Knapp, Reinhart, Strategie und Taktik bei der Geldanlage, München 1993

A. Motive und Formen einer Kapitalanlage
2
auszuschließen ist. Dagegen unterliegen Aktien und Edelmetalle einem hohen Kursrisiko da
sich deren unmittelbarer Wert aus Angebot und Nachfrage ergibt und die wirtschaftliche bzw.
politische Entwicklung deren Preis mitbestimmt.
Korrekt bewerteter Immobilienbesitz nimmt im Laufe des Anlagezeitraumes i.d.R. zu. Grund
und Boden sind nicht vermehrbar, daher gelten Immobilien als inflationssicher.
Rendite
Die Rendite gibt die Effizienz einer Kapitalanlage wieder. Sie stellt die Vermögensmehrung
bezogen auf das eingesetzte Kapital dar und ist für den Kapitalanleger der wichtigste
Vergleichsmaßstab.
Die Rendite von Spareinlagen entspricht der Verzinsung des angelegten Geldes und liegt
zwischen 1,0 und 3,5 %.
Bei festverzinslichen Wertpapieren richtet sich die Rendite nach der Anlagelaufzeit und der
Bonität des Schuldners, sie bietet einen festen, relativ hohen Zinssatz zwischen 4,5 und 7 %.
Aktien erzielten in den vergangenen Jahren durchschnittlich höhere Renditen als
festverzinsliche Wertpapiere und Spareinlagen. Die Rendite setzt sich aus der jährlichen
Dividende und den Kursgewinnen zusammen. Ausschlaggebend ist dabei der richtige
Zeitpunkt des Erwerbes bzw. des Verkaufes der Aktien.
Beim Direkterwerb einer Immobilie setzt sich die Rendite aus den Mieteinnahmen (bei
Vermietung) oder den Mietersparnissen (bei Eigennutzung), dem Veräußerungsgewinn und
der Steuerersparnis zusammen. Je nach Lage und Qualität des Objektes kann die Rentabilität
zwischen 3% und 15% liegen.
Liquidität
Das dritte Anlagemotiv einer Kapitalinvestition ist deren Liquidität. Unter dem Begriff
Liquidität versteht man die Eigenschaft von Vermögensobjekten als Zahlungsmittel
verwendet oder in Zahlungsmittel umgewandelt werden zu können
6
.
Spareinlagen sind jederzeit sofort verfügbar , jedoch ist ein Zugreifen auf das Vermögen vor
Ablauf der Sparfrist mit einem Verlust in der Zinsrendite zu bezahlen. Festverzinsliche
Wertpapiere und Aktien sind jederzeit über die Börse verkäuflich, soweit ein organisierter
Zweitmarkt zu den Produkten existiert.
Die Immobilie ist ein Anlageobjekt mit geringer Liquidität. Der Verkauf dauert oft sehr lange
und ist nicht jederzeit zum gewünschten Preis möglich.
Auch der Aspekt der Steuerersparnis spielt bei der Wahl der Kapitalanlage eine nicht zu
unterschätzende Rolle, soll aber im Rahmen dieser Diplomarbeit nicht weiter untersucht
werden.
Der Vergleich der verschiedenen Kapitalanlageformen lässt den Schluss zu, das hinsichtlich
Wertsicherheit und Renditeentwicklung über einen längeren Zeitraum, die Immobilie die
beste Anlageform darstellt. Kombiniert man nun die positiven
Immobilieninvestitionseigenschaften, hohe Rendite und Wertsicherheit mit der Liquidität
einer fungiblen Aktien- bzw. Fondsanlage, erhält man ein interessantes Investitionsvehikel,
6
Vgl. ebenda, S.38

B. Die Charakteristik des Wirtschaftsgutes Immobilie
3
das den heute auf den internationalen Kapitalmärkten erhältlichen Immobilienfonds,
Immobilien AGs und REITs
7
entspricht.
B. Die Charakteristik des Wirtschaftsgutes Immobilie
Um die verschiedenen Anlageformen in das Wirtschaftsgut Immobilie näher zu untersuchen,
muss man sich der Charakteristik der Immobilie bewusst sein.
Im Vergleich zu andern Gütern, in die ein Investor direkt oder indirekt und über
verschiedenste Anlageformen investieren kann, wie z.B. Geld, Rohstoffe, Human Capital oder
Unternehmen, unterscheidet sich das Anlageobjekt Immobilie wesentlich von den anderen.
Auf die speziellen Charakteristiken der Immobilie soll hier kurz eingegangen werden.
Herausragendstes Merkmal einer Immobilie ist deren Standortgebundenheit. Sie bedingt die
Abhängigkeit der Vermarktung von der regionalen Wirtschaftssituation, von der technischen
und kulturellen Infrastruktur sowie von ökologischen Faktoren
8
. Die Immobilie ist in ein
bauliches Umfeld eingebunden, welches durch den Mikrostandort bestimmt wird und damit
von Entscheidungen anderer Investoren abhängig ist.
Aus der Ortsgebundenheit einer Immobilie ergibt sich ein weiteres spezifisches Merkmal, das
der Heterogenität. Jede am Markt befindliche Immobilie stellt ein Unikat dar. Die
Heterogenität von Immobilien bewirkt, z.B. im Gegensatz zu Wertpapieren, nicht nur eine
eingeschränkte Markttransparenz, sondern auch eine geringere Handelbarkeit
9
.
Ein weitere Besonderheit ist die lange Dauer des Entwicklungsprozesses einer Immobilie. Für
die Entwicklung einer Immobilie vom Erwerb des Grundstücks bis zur Baufertigstellung und
Vermietung des Objektes sind in der Regel Zeiträume von drei bis fünf Jahren zu
veranschlagen
10
.
Die Höhe des Investitionsvolumens, das für die Anlage in eine Immobilie bereitgestellt wird,
ist i.d.R. sehr hoch. Immobilien zählen zu den aufwendigsten und hochwertigsten
Kapitalanlagen, die nur für einen bestimmten Investorenkreis als Direktanlage in Frage
kommen.
Im Unterschied zu den meisten anderen Gütern zeichnet sich eine Immobilie durch ihre
Dauerhaftigkeit und lange Lebensdauer aus
11
. Während Grund und Boden eine unbegrenzte
Lebensdauer besitzen, ist bei Gebäuden eine physische Lebensdauer von 80 ­ 100 Jahren
gegeben.
Die Übertragung von Eigentum an Immobilien ist mit hohen Übertragungskosten verbunden.
Mit der Eigentums- und Nutzungsübertragung von Grund und Boden fallen sogenannte
7
engl. Real Estate Investment Trust
8
Vgl. Brauer, Einführung in die Immobilienwirtschaft
9
Vgl. Eekhoff, J.: Wohnungs- und Bodenmarkt, Tübingen
10
Vgl. Falk, B.: Kap. 15.1
11
Vgl. Brauer

C. Unterschiedliche Formen einer Immobilienanlage
4
Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Amtsgerichtsgebühren, evtl.
Maklercourtage und Umzugskosten an.
Das für die Entscheidung einer Investition in eine Immobile entscheidendste Merkmal ist
deren Wertstabilität. Das liegt zum einen an der begrenzten Substituierbarkeit von
Immobilien, als auch das dem Preis der Immobilie, ein adäquater Sachwert über eine lange
Nutzungsdauer gegenüber steht
Auf Grund der Tatsache das Grund und Boden nicht vermehrbar sind, werden Immobilien im
Vergleich zu anderen Investitionsobjekten, der Gefahr des Wertverlustes durch Inflation nicht
ausgesetzt.
C. Unterschiedliche Formen einer Immobilienanlage
Um von dem Anlagegut Immobilie profitieren zu können stehen einem Investor verschiedene
Möglichkeiten der Anlageform zur Verfügung.
Im folgenden Abschnitt sollen zunächst die, für einen Investor in Deutschland, in Frage
kommenden Immobilienanlagemöglichkeiten erläutert werden. Anschließend wird auf die
Existenz dieser Anlageformen in Lateinamerika eingegangen.
I. Der Direkterwerb einer Immobilie
Einem Investor bieten sich im Immobiliensektor grundsätzlich zwei Alternativen der
Kapitalanlage an. Zum einen besteht die Möglichkeit des direkten Erwerbs, bei dem der
Anleger Einzelobjekte oder Gebäudekomplexe ganzheitlich erwirbt, oder aber er entscheidet
sich über ein indirektes Investment in Immobilienfonds, Immobilienaktien oder REITs zu
investieren.
Unter dem Begriff der Direktanlage in eine Immobilie sind Investitionen des Investors in
selbstgenutzte Immobilien oder in fremdvermietete Immobilien zu verstehen.
Bei der Selbstnutzung der durch den Investor erworbenen Immobilie, werden die Objekte von
dem Eigentümer selbst benötigt. Sie werden nicht mit der Vermietungsabsicht auf dem
Immobilienmarkt angeboten. Der Erwerb von selbstgenutzten Immobilien wird auch als
atypische Kapitalanlage bezeichnet. Die selbstgenutzte Immobilie wirft keinen direkten Ertrag
ab. Indirekt können die eingesparten Mietzahlungen aber als eine Art Ertrag betrachtet
werden. Die Rendite errechnet sich dabei aus der eingesparten Miete bzw. den
Opportunitätskosten die ja für eine Anmietung des Gebäudes bei Nichteigentum anfallen
würden. Allerdings ist die Rendite bei selbstgenutzten Immobilien eine fiktive Rendite, da sie
in den meisten Fällen nicht realisiert wird.
Bei der Investition in eine Immobilie zu Zwecken der Fremdvermietung stehen ökonomische
Aspekte in den Überlegungen des Anlegers im Vordergrund. Neben steuerlichen Vorteilen,
der Streuung des Vermögens und einer Anlage in Sachwerte wird eine Renditeerzielung durch
Mieteinnahmen zu generieren versucht. Bei der Vermietung von Immobilien setzt sich die
Rendite aus drei Quellen zusammen; den Mieteinnahmen, der Steuerersparnis und dem
Veräußerungsgewinn. Grundsätzlich gilt, je höher die Mieteinnahmen, um so rentabler ist das
Objekt. Die Mieteinnahmen fließen dem Investor in Form von laufenden Erträgen zu.
Maßgeblich für die Renditeberechnung ist allerdings der Jahresreinertrag, d.h. von der
Jahresnettokaltmiete müssen die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen

C. Unterschiedliche Formen einer Immobilienanlage
5
werden. Mieteinnahmen sind in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
zu versteuern
12
.
II. Der indirekte Erwerb einer Immobilie
Im Gegensatz zu direktem Immobilieneigentum besitzen indirekte Immobilienanlagen den
Vorteil auch mit geringeren Investitionssummen an den Renditechancen des Wirtschaftsgutes
Immobilie partizipieren zu können. Es existieren eine Anzahl verschiedener Formen
indirekter Immobilienanlagen, auf die im Folgenden näher eingegangen werden soll.
a) Offene
Immobilienfonds
In Deutschland zählen die Offenen Immobilienfonds zu den klassischen Instrumenten der
indirekten Kapitalanlage in Immobilien und stellen mit einem Gesamtvermögen von 98,6
Mrd.
13
die bedeutendste Investorengruppe des deutschen Immobilienanlagemarktes dar. Die
von den Anteilinhabern eingezahlten Gelder werden von der Kapitalanlagegesellschaft in
Immobilien investiert und verwaltet. Die Rechtsform dieser Kapitalanlegegesellschaft ist auf
die Aktiengesellschaft (AG) oder die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) begrenzt
und unterliegt den Bestimmungen des KWG
14
. Bei offenen Immobilienfonds ist weder die
Höhe des Fondsvolumens, die Anlegerzahl noch die Art und Menge der zu verwaltenden
Immobilienprojekte beschränkt (Open-end-Prinzip). Aufgrund des relativ geringen
Kapitaleinsatzes pro Anteil ab 50 aufwärts haben offene Immobilienfonds einen sehr breiten
Anlegerkreis. Der jährliche Anlageerfolg Offener Immobilienfonds errechnet sich aus Zinsen,
Wertsteigerungen von Grundstücken sowie den Mieterträgen
15
. Die Erträge aus offenen
Immobilienfonds werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen verstanden und unterliegen
somit der Einkommenssteuer.
Die Anlageform des Offenen Immobilienfonds existiert in der beschriebenen Form nur in
Deutschland.
b) Geschlossene
Immobilienfonds
Unter einem geschlossenen Immobilienfond versteht man eine Gesellschaft, deren
Geschäftszweck auf die Errichtung oder den Erwerb und anschließender Vermietung oder
Verpachtung eines bestimmten Immobilienobjekts (z.B. Einkaufszentrum oder
Wohnkomplex) ausgerichtet ist
16
. Da die Finanzierung von Großprojekten die Kapitalkraft
eines einzelnen Investors meistens übersteigt, bzw. aufgrund hoher Risiken ein einzelner
12
Vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 6 EStG
13
Vgl. BVI, Investment 2004
14
Vgl. Loipfinger, Stefan / Nickel, Geschlossene Immobilienfonds, Stuttgart 1995
15
Vgl. Frei, Immobilienfonds, 1999
16
Vgl. Falk, Bernd; Immobilienhandbuch

C. Unterschiedliche Formen einer Immobilienanlage
6
Kapitalanleger nicht gefunden werden kann, dienen geschlossene Immobilienfonds primär als
Kapitalsammelstelle. Das durch die große Anzahl Anleger eingebrachte Fondsvermögen,
dient den Bauträgern zur Finanzierung der geplanten Immobilieninvestition. In der Regel
stehen bereits vor Auflegung des Fonds das Bauprojekt und somit das ungefähre
Investitionsvolumen sowie der Investitionsplan fest. Die Auswahl der Immobilienobjekte und
der damit verbundene Finanzierungsbedarf werden durch die Initiatoren der Fondgesellschaft
bestimmt. Das Gesellschaftskapital, das von den Anlegern als Eigenkapital aufgebracht wird,
ist begrenzt. Nach erfolgreicher Erbringung des notwendigen Kapitals wird der Fond
geschlossen. Weitere interessierte Anleger haben nicht mehr die Möglichkeit an der
Gesellschaft zu partizipieren. Für Projektentwickler und Bauträger stellt der geschlossene
Immobilienfond eine Finanzierungsalternative dar. Aus Anlegersicht richtet sich der Fonds an
steuerorientierte Investoren, die nicht in der finanziellen Lage sind, direkt in eine Immobilie
zu investieren. Der Anleger erzielt mit seinem Fondsanteil Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung und ist somit steuerlich einem direkten Eigentümer einer Immobilie
gleichgestellt.
c) Immobilienaktiengesellschaften
Die Existenz von Immobilienaktiengesellschaften in Deutschland, ist aufgrund der starken
Positionierung von Offenen Immobilienfonds auf dem deutschen Kapitalanlagemarkt, im
internationalen Vergleich eher gering. Gemäß der Definition des Bankhaus Ellwanger &
Geiger
17
werden Unternehmen als Immobilien AG verstanden;
· deren Aktiva größtenteils Immobilien beinhalten
· deren Geschäftsschwerpunkt das Immobiliengeschäft ist
· die an einer Wertpapierbörse notiert sind
· und einen Erlösanteil von mindestens 75 % aus dem Immobiliengeschäft
generieren.
Deutsche Immobilienaktiengesellschaften lassen sich hinsichtlich ihrer Entstehung in 3
Kategorien unterteilen. Zur ersten Kategorie zählen Unternehmen, die ihren Geschäftszweck
auf die Verwaltung und Vermietung von konzerneigenen Immobilienbestand beschränken.
Der zweiten Kategorie kann man Unternehmen zuordnen, welche ihr Haupttätigkeitsfeld nicht
mehr oder nur noch nachrangig verfolgen und sich jetzt mit der Verwaltung und dem
Management der im Gesellschaftsvermögen befindlichen Immobilien befassen. Die dritte
Kategorie von Immobilienaktiengesellschaften stellen Unternehmen dar die in das
Geschäftsfeld Immobilien investiert haben, aber der Geschäftsbereich nur einen Teil der
Aktivitäten darstellt.
17
Das Bankhaus Ellwanger & Geiger ist Herausgeber des einzigen deutschen Branchenindizes für
Immobilienaktien, den E&G-DIMAX, der eine Vergleich mit anderen Performance-Indizes ermöglicht

D. Immobilienanlagemöglichkeiten in Lateinamerika
7
Die Geldanlage in Immobilienaktien birgt eine Reihe Vorteile für den Anleger
18
:
· Die Wertbeständigkeit der Aktien infolge des Ertrags- und Sachwertes der
Immobilien
· Fungibilität der Geldanlage und damit hohe Liquidität
· geringe Erwerbsnebenkosten im Vergleich zum direkten Immobilienerwerb
· kürzerer Spekulationsfristen im Vergleich zum An- und Verkauf von
Immobilien
Aufgrund der Entwicklung des internationalen Kapitalsmarktes im Immobiliensektor ist zu
erwarten, daß der Stellenwert der Immobilienaktiengesellschaft in Deutschland zunehmen
wird.
Im Zuge der allgemeinen wirtschaftlichen Globalisierung, auch auf den Kapitalmärkten, und
der Möglichkeit, deutscher Anleger auch international Aktien kaufen zu können, soll im Zuge
dieser Diplomarbeit auf die in den USA im Immobilienanlagemarkt vorherrschenden Real
Estate Investment Trusts (Abk. REITs) eingegangen werden.
Bei der Konstruktion eines REIT handelt es sich um eine Aktiengesellschaft nach
amerikanischem Recht, deren Geschäftsschwerpunkt im Immobilienbereich festgelegt ist.
Identisch dem Geschäftsfeld deutscher Immobilienaktiengesellschaften, werden von den
REITs Immobilien erworben und bewirtschaftet bzw. Finanzierungen von
Immobilienprojekten angeboten. Dabei ist es üblich, daß sich die einzelnen
Immobiliengesellschaften auf einzelne Marktsegmente begrenzen. Die Segmente werden
hinsichtlich der Branche (z.B. Hotels, Büros oder Apartments) als auch der geographischen
Lage (z.B. Ostküste oder mittlerer Westen ) differenziert. REITs sind wie andere
börsennotierte Unternehmen auf dem Aktienmarkt handelbar. Die große Nachfrage in der
Vergangenheit an US-amerikanischen REIT's resultierte aus der Tatsache, daß neben den
positiven Kursentwicklungen der Immobilienaktien, recht hohe und konstante Dividenden aus
den Mieterträgen der Immobilienbestände zu realisieren waren
19
. Gemeinsamkeiten zwischen
den Immobilienanlageformen Offener Immobilienfonds, Immobilien-AG und REIT sind
erkennbar. Die Entwicklung auf den internationalen Kapitalmärkten, die immer mehr nach
einheitlichen Bewertungsstandards von Investmentvehikeln verlangt um globale Investitionen
von Kapitalgebern zu ermöglichen, lässt vermuten, daß die Anlageform des REIT's in Kürze
auch von deutschen Immobiliengesellschaften in Betracht genommen wird.
D. Immobilienanlagemöglichkeiten in Lateinamerika
Der Direktkauf einer Immobilie zur Eigennutzung, stellt für den deutschen Investor in
Lateinamerika die wichtigste Form der Immobilienanlage dar. Ist abzusehen, daß das
Engagement in einem Land über einen längeren Zeitraum stattfinden soll, und die makro- und
18
Vgl. Brauer, Einführung in die Immobilienwirtschaft
19
aufgrund steuerrechtlicher Bestimmungen in den USA müssen 95 % des Gewinns eines REIT's an die
Aktionäre ausgeschüttet werden

D. Immobilienanlagemöglichkeiten in Lateinamerika
8
mikroanalytischen Daten des Immobilienstandortes den Vorstellungen entsprechen, ist ein
Kauf der Immobilie zu empfehlen. Auf Grund der in Lateinamerika immer wieder
auftretenden Finanzkrisen und einer durchschnittlichen Jahresinflation von 11 %
20
ist eine
Investition in Sachanlagen wie bspw. Immobilien ideal.
Das über einen längeren Zeitraum angelegte Geld einer deutschen Tochtergesellschaft in der
Landeswährung eines lateinamerikanischen Staates ist hohen Inflationsrisiken unterworfen.
Der in vielen Ländern Lateinamerikas als offizielles Zahlungsmittel akzeptierte US-Dollar,
unterlag in den letzten Jahren ebenfalls großen Schwankungen. Eine Geldanlage in dieser
Währung hätte eine negative Rendite erzielt. Die momentane Kaufkraft des Euro ist
unumstritten und stellt auch einen Vorteil bei Erwerb von Immobilien in Lateinamerika dar.
Der Erwerb von Grundstücken und Immobilien in der Region ist günstig. Überbewertete
Immobilien findet man selbst in den großen Metropolen Lateinamerikas kaum.
Dies ist auf folgende Tatsachen zurückzuführen.
Zum einen ist durch die im Vergleich zu Europa und den USA recht dünne Besiedelung
dieser Länder, viel mehr Grundstücksfläche vorhanden. Grosse Teile lateinamerikanischer
Länder sind grundstücksrechtlich noch nicht vollständig erschlossen
Ein weitere Grund für die relativ niedrigen Grundstückspreise ist die Tatsache, daß es
Kapitalanlageformen wie Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften in
Lateinamerika nur ansatzweise gibt.
Beide Anlageformen ermöglichen erst die Fungibilität und damit den verbrieften Handel von
Immobilien in Form von Aktien und Zertifikaten. Dieser Börsenhandel ist unter anderem
mitverantwortlich für die Entstehung von Immobilienblasen, da durch gezielt überteuerte
Aktienkäufe der reelle Preis einer Immobilie vervielfacht werden kann.
Auch die Hypothekenvergabe der lateinamerikanischen Banken, an Personen mit
Immobilienbesitz, ist streng limitiert. Hypotheken auf Grundstücke werden i.d.R. weit unter
dem Verkehrswert der Immobilie erteilt und mit hohen Zinsen verrechnet.
Ein weiterer Grund für die günstigen Grundstückspreise Lateinamerikas ist, daß mit
Ausnahme Argentiniens, sämtliche Immobilienregister der Länder öffentlich sind. Dieser
Öffentlichkeitsgrundsatz ist in den Grundstücksverordnungen der Lateinamerikastaaten
verankert und eindeutig geregelt. Jeder Person ist es möglich, Auskunft zu Informationen
beliebiger Grundstücke aus den öffentlichen Immobilienregistern, einzuholen. Dabei ist der
Prozess zu Erlangung der Information mit einem einfachen Besuch im Registrierungsbüro
verbunden. Die gewünschte Information wird über einen computergenerierten
Registerblattausdruck innerhalb weniger Minuten zur Verfügung gestellt. Die beantragte
Auskunft enthält neben den Maßen des Grundstücks auch sämtliche Informationen und
Details zu den Besitzern, gewährten Hypotheken, Belastungen und Dienstbarkeiten
21
. Diese
strikte Anwendung des Öffentlichkeitsprinzips entzieht den lateinamerikanischen
20
Statistik Auswärtiges Amt, www.auswaertiges-amt.de/laenderstatistik
21
Vgl. Anhang, vollständiger Immobilienregisterauszug einer Eigentumswohnung in Lima, Peru

D. Immobilienanlagemöglichkeiten in Lateinamerika
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Immobilienmärkten jede Menge Spekulationsphantasie, die als Ursache für
Immobilienüberbewertungen mit verantwortlich gemacht werden können.
Steuersparmodelle in Form von Immobilienfonds wie es sie in Deutschland gibt, sind in den
Ländern Lateinamerikas nicht existent. Aufgrund der geringen Arbeitslöhne und Gehälter ist
die Ober- und Mittelschicht in diesen Ländern zahlenmäßig sehr klein. Nur für eine gut
verdienende Ober- und Mittelschicht kämen Steuersparmodelle in Frage. Aus diesem Grund
gibt es in Lateinamerika keinerlei staatliche Vergünstigungen, die einem privaten Erwerber
einer Immobilie zu Gute kommen. Überteuerte Immobilien aufgrund von ,,zu
Steuersparzwecken" aufgelegten Immobilienfonds gibt es in Lateinamerika nicht.
Begünstigt durch den starken Euro und günstigen Quadratmeterpreisen macht der Direktkauf
einer Immobilie für einen Investor Sinn. Darüber hinaus existieren Förderprogramme vieler
lateinamerikanischer Regierungen, die staatliche Grundstücke, ausländischen Investoren
kostenlos übertragen, unter der Bedingung, daß diese sich zu einem mehrjährigen
Engagement im Land verpflichten.
Auch lohnt sich der Neubau einer Immobilie für den Investor. Die Bauzeit verläuft in der
Regel schneller als in Deutschland. Handelt es sich dabei um ein Investitionsprojekt, das
Arbeitsplätze schafft und ausländische Investoren nach sich zieht, erfolgen die
Genehmigungen der Behörden i.d.R. sehr zügig.
Die Baukosten sind geringer als in Deutschland, da sowohl Baumaterialien als auch
Arbeitskräfte günstig zu bekommen sind.
Der Kauf einer Wohnimmobilie zum Zweck der Weitervermietung lohnt sich für einen
Investor i.d.R. nicht. Von vielen lateinamerikanischen Regierungen wird die Versorgung der
Bevölkerung mit Wohnraum als Aufgabe des Staates definiert. So ist es gesetzlich verboten,
daß sich ein ausländisches Unternehmen im Wohnimmobilienmarkt des jeweiligen Landes
engagieren darf. Es soll damit verhindert werden, daß ein ausländischer Kapitalgeber Einfluss
auf ein menschliches Grundbedürfnis, die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum hat.
Engagements auf Gewerbeimmobilienmärkten sind möglich.
Immobilien AGs, REITs und Fonds
Wie bereits erwähnt spielen indirekte Anlageformen in Immobilien, über Aktien und Fonds in
Lateinamerika momentan noch eine untergeordnete Rolle. Diese für die lateinamerikanischen
Kapitalmärkte neuen Anlagemöglichkeiten zur Kapitalbeschaffung sind noch in ihrer
Anfangsphase aber existieren bereits und sollen im Rahmen dieser Diplomarbeit erwähnt
werden.
Der mexikanische Immobilienmarkt profitiert von seiner geographischen Nähe zu den USA.
Seit der Unterzeichnung des NAFTA Vertrages im Jahr 1994 und der gemeinsamen
Freihandelszone mit den USA wachsen beide Volkswirtschaften der Länder immer enger
zusammen. Mittlerweile wickelt Mexiko 90 % seines Handels mit seinem nördlichen
Nachbarn ab. Diese Entwicklung macht sich auch auf die Direktinvestitionen der USA in den

Details

Seiten
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2005
ISBN (eBook)
9783832462222
ISBN (Paperback)
9783838662220
DOI
10.3239/9783832462222
Dateigröße
507 KB
Sprache
Deutsch
Institution / Hochschule
Berufsakademie Sachsen in Leipzig – Betriebswirtschaft
Erscheinungsdatum
2005 (Oktober)
Note
2,6
Schlagworte
volkswirtschaft ökonomie immobilie
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Titel: Deutsche Immobilieninvestitionen in Lateinamerika
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