Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Inhaltsverzeichnis

Verzeichnis der Tabellen

Verzeichnis der Abbildungen

1. Einleitung, Zielstellung und Forschungsfragen der Arbeit
1.1 Zielstellung
1.2 Forschungsfragen

2. Rahmenbedingungen der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Deutschland
2.1 Situation des Wohnungsmarktes
2.1.1 Kurzdarstellung der Marktsituation in Deutschland
2.1.2 Die Eigentümerquote
2.1.3 Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt
2.2 Überblick über die historische Entwicklung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
2.3 Aktuelle Situation der Wohnungsprivatisierung
2.4 Vor- und Nachteile der Wohnungsprivatisierung
2.5 Möglichkeiten der staatlichen Eigentumsförderung
2.6 Rechtliche Regelungen der Umwandlung
2.6.1 Die Begründung von Wohneigentum und die Rechte des Eigentümers
2.6.2 Rechte der Mieter bei der Umwandlung ihrer Wohnung

3. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in der bisherigen Forschung
3.1 Kaufmotive und Ablehnungsgründe
3.1.1 Allgemeine Gründe
3.1.2 Mieterkäufer
3.1.3 Selbstnutzende Drittkäufer
3.1.4 Kapitalanleger
3.1.5 Ablehnungsgründe
3.2 Die sozioökonomische Struktur der Käufer
3.2.1 Alter und Haushaltsgröße
3.2.2 Bildung und Einkommen
3.2.3 Herkunft und Schichtzugehörigkeit
3.3 Auswirkungen der Umwandlung auf die Mieter
3.3.1 Sozioökonomische Mieterstruktur
3.3.2 Mietbelastung
3.3.3 Verdrängung
3.4 Die Struktur der umgewandelten Gebäude und Wohnungen
3.4.1 Alter
3.4.2 Lage
3.4.3 Größe der umgewandelten Gebäude
3.4.4 Ausstattung, Grundriss und Größe der umgewandelten Wohnungen
3.4.5 Preise
3.5 Die Anbieter und ihre Motivation
3.5.1 Anbieter
3.5.2 Motivation

4. Die Umwandlung aus Sicht der Unternehmen
4.1 Die leitfadengestützten Interviews
4.1.1 Ziele und Begründung der Methode
4.1.2 Durchführung der Interviews
4.2 Vorstellung der Befragten, ihrer Unternehmen und Privatisierungsstrategien
4.3 Die Umwandlung aus Sicht der befragten Experten
4.3.1 Kauf- und Ablehnungsmotive
4.3.2 Käufer- und Mieterstruktur
4.3.3 Auswahlkriterien für zur Umwandlung geeigneter Gebäude
4.3.4 Auswahlkriterien für zur Umwandlung geeigneter Wohnungen
4.3.5 Lagekriterien von Umwandlungsobjekten
4.3.6 Anbietermotivation
4.3.7 Fazit bezüglich der Unternehmensstrategien

5. Der handlungstheoretische Ansatz als Grundlage der Haushaltsbefragung
5.1 Der Handlungsbegriff
5.2 Die drei Handlungsmodelle
5.3 Der Milieubegriff im sozialräumlichen Handlungskontext
5.4 Zusammenfassung der theoretischen Überlegungen und Bezug zur Haushaltsbefragung

6. Das Fallbeispiel Düsseldorf - Oberkassel
6.1 Das Untersuchungsgebiet
6.1.1 Auswahl des Untersuchungsgebietes
6.1.2 Charakteristik des Untersuchungsgebietes
6.1.3 Aus welchen Gründen ist die untersuchte Anlage in Düsseldorf-Oberkassel idealtypisch?
6.2 Die Vorgehensweise bei der Haushaltsbefragung
6.2.1 Ziele der Haushaltsbefragung und Gestaltung des Fragebogens
6.2.2 Durchführung der Befragung
6.3 Die Vorgehensweise bei der Umwandlung in Oberkassel

7. Die Umwandlung aus Sicht der betroffenen Mieter bzw. Käufer
7.1 Sozioökonomische Daten der Befragten
7.2 Kaufmotive
7.3 Ablehnungsmotive
7.4 Eigenschaften der Wohnungen und Gebäude
7.5 Lagezufriedenheit

8. Schlussbetrachtung
8.1 Überprüfung der handlungstheoretischen These durch die Ergebnisse der Haushaltsbefragung
8.2 Kernaussagen und Ausblick

9. Anlagen
9.1 Leitfaden für die Experteninterviews
9.2 Fotodokumentation des Untersuchungsgebietes
9.3 Fragebogen der Haushaltsbefragung

10. Literaturverzeichnis

11. Verzeichnis der Gesetzestexte

Verzeichnis der Tabellen

Tabelle 1: Eigentümerquote im europäischen Vergleich

Tabelle 2: Entwicklung der Eigentümerquote in den Bundesländern

Tabelle 3: Mietentwicklung in Düsseldorf zwischen 1990 und 2000

Tabelle 4: Förderungsbeträge nach EigZulG

Tabelle 5: Der Ablauf einer Handlung

Tabelle 6: Mietniveau in den untersuchten Gebäuden

Tabelle 7: Durchschnittliches Preisniveau für Eigentumswohnungen in Düsseldorf 2001

Tabelle 8: Haushaltsgröße und Familienstand der Befragten

Tabelle 9 : Schulbildung der Befragten

Tabelle 10: Berufliche Stellung der Befragten

Tabelle 11: Bewertung der vorgegebenen Kaufmotive nach ihrer Bedeutung bei der Kaufentscheidung

Tabelle 12: Bewertung der vorgegebenen Ablehnungsmotive nach ihrer Bedeutung bei der Ablehnung

Tabelle 13: Lagezufriedenheit der Eigentümer hinsichtlich verschiedener vorgegebener Kriterien

Tabelle 14: Lagezufriedenheit der Mieter hinsichtlich verschiedener vorgegebener Kriterien

Verzeichnis der Abbildungen

Abbildung 1: Entwicklung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Düsseldorf seit 1991

Abbildung 2: Lage des Untersuchungsgebietes

Abbildung 3: Alter der Befragten

Abbildung 4: Monatliches Haushaltseinkommen der Befragten

Abbildung 5: Wohnungsgröße

Abbildung 6: Einschätzung der Ausstattung

Abbildung 7: Durchschnittliche monatliche Wohnungskosten

Abbildung 8: Einschätzung der baulichen Qualität

1. Einleitung, Zielstellung und Forschungsfragen der Arbeit

Die aktuelle Situation in Deutschland ist geprägt von der Konjunkturschwäche. Nach dem Einbruch am Aktienmarkt gewinnt die Immobilie als wertstabile und inflationssichere Geldanlage wieder an Bedeutung. Besonders Kleinaktionäre, die an der Börse viel Geld verloren, suchen nun nach risikoarmen Kapitalanlagemöglichkeiten.

Ein weiteres Thema ist die Rentendiskussion. Die Frage nach der Höhe der Rente und die Angst vor dem drohenden Zusammenbruch des Rentensystems bringt viele Menschen dazu, über weitere Altersvorsorgemöglichkeiten nachzudenken. Die gesetzliche Rente wird in Zukunft nicht ausreichen, um den Lebensstandard im Alter zu sichern. Um diesen zu halten, kommt dem Wohnen in der eigenen entschuldeten Immobilie eine wichtige Rolle zu. Aus diesem und weiteren Gründen wird die Anschaffung von selbstgenutztem Eigentum staatlich gefördert. Auch im Rahmen der neu eingeführten gesetzlichen Altersvorsorge (Riester-Rente) wird die Anschaffung von Wohneigentum berücksichtigt.

Aufgrund der Konjunkturschwäche und der mangelnden Finanzkraft von Kommunen kommt es zu einem vermehrten Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände. Diese Wohnungen werden entweder direkt an die Mieter verkauft oder an ein Immobilienunternehmen, das seinerseits die Wohnungen an die Bewohner veräußert.

Ein weiterer Faktor für die Zunahme von Gebrauchtobjekten sind die hohen Bau- und Bodenpreise in den Ballungsräumen. Aufgrund dieser Tatsache können sich nur wenige Haushalte ein Einfamilienhaus oder eine neue Eigentumswohnung leisten.

Die angeführten Faktoren sprechen dafür, dass dem Wohneigentum auch in Zukunft eine bedeutende Rolle zukommt, ob im Rahmen der Altersvorsorge oder in der Erfüllung des Lebenstraumes vieler Deutschen, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Aufgrund der hohen Bau- und Bodenpreise werden davon v.a. Gebrauchtobjekte wie gebrauchte Einfamilien- und Reihenhäuser oder umgewandelte Eigentumswohnungen profitieren. Da das Angebot an gebrauchten Häusern begrenzt ist, ist damit zu rechnen, dass der Anteil umgewandelter Eigentumswohnungen am Wohneigentum in den nächsten Jahren steigen wird. Daher beschäftigt sich die vorliegende Arbeit mit der Untersuchung von Einflussfaktoren auf die Kaufentscheidung bei einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Unter einer Umwandlung versteht man die Überführung von Mietwohnungen eines Mehrfamilienhauses in eigenständige, einzeln verkaufsfähige Wohnungen durch den Eigentümer. Ziel der Umwandlung ist der Verkauf der Wohnung als Eigentumswohnung, egal ob sie selbstgenutzt wird oder als Kapitalanlage erworben wurde und vermietet wird (Wolff 1996, S. 6).

In der aktuellen Diskussion wird allerdings nur selten von Umwandlung, sondern vielmehr von Wohnungsprivatisierung gesprochen. Dieser Begriff entstand im Rahmen der Privatisierungsauflage kommunaler Wohnungsgesellschaften in Ostdeutschland.

Ursprünglich bedeutete Wohnungsprivatisierung die Übertragung des Eigentums an mit Wohngebäuden bebauten Grundstücken von der öffentlichen Hand auf Private. Dabei spielt die Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum durch die Veräußerung der Wohnungen vorrangig an die Mieter die entscheidende Rolle (Strobl 1998, S. 6f).

Heute wird der Begriff auch in Westdeutschland benutzt und nicht nur im Zusammenhang mit der Privatisierung von öffentlichen Beständen. Daher sollen in dieser Arbeit die Begriffe Umwandlung und Wohnungsprivatisierung synonym nach der Definition von Umwandlung verwendet werden.

1.1 Zielstellung

Da die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen an Bedeutung gewinnt, sollen in dieser Arbeit die Einflussfaktoren auf die Kaufentscheidung näher betrachtet werden. Gegenstand ist die Untersuchung des Mieterverhaltens bei der Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Ziel der Arbeit ist das Aufzeigen von Determinanten und Rahmenbedingungen, die die Kaufentscheidung der bisherigen Mieter positiv bzw. negativ beeinflussen. Kapitalanleger und selbstnutzende Drittkäufer sollen in dieser Untersuchung nur am Rande betrachtet werden; im Mittelpunkt stehen die sogenannten Mieterkäufer, also Mieter, die ihre bisher gemietete Wohnung erwerben.

Dabei wird sich besonders auf den Einfluss der Lagekriterien konzentriert. Grund hierfür ist die Vermutung, dass die Lage eine große Bedeutung auf die Kaufentscheidung hat, da die Lage einer Immobilie deren Preis und Wertentwicklung entscheidend beeinflusst. Lage soll in dieser Arbeit als das nähere Umfeld der Wohnung definiert sein. Unter näherem Umfeld wird ein Radius von maximal 15 Fußminuten verstanden. Die Begriffe Wohnumfeld und Wohngegend werden als Synonyme verwendet. Die Ausstattung des Wohnumfeldes bezeichnen die sogenannten Lagekriterien oder Lagefaktoren. Darunter zählen die Anbindung an das Straßen- und ÖPNV-Netz, die Ausstattung mit Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Freizeiteinrichtungen sowie Grünflächen.

Die Schwerpunkte der Arbeit liegen auf der Untersuchung der Kauf- und Ablehnungsmotive und der Darstellung der Wohn- und Einkommenssituation der Haushalte. Weiterhin wird der Zustand der Wohnung und des Hauses beleuchtet. Besonderes Augenmerk liegt auf der Ausstattung der Wohnumgebung und deren Einschätzung durch die Bewohner. Außerdem wird die Sichtweise von Unternehmen, die Privatisierungen durchführen, untersucht. Welche Bedingungen sehen diese für eine erfolgreiche Umwandlung?

1.2 Forschungsfragen

Aufgrund der Zielstellung und den angeführten Schwerpunkten ergeben sich die folgenden Forschungsfragen:

1. Nach welchen Kriterien werden die zur Umwandlung vorgesehenen Bestände von den Unternehmen ausgewählt?
2. Welche Motive führen zu einer Annahme oder Ablehnung des Kaufangebotes für die eigene Wohnung?
3. Welche Mieter entscheiden sich für den Kauf; welche lehnen ab? Gibt es zwischen diesen Unterschiede hinsichtlich der sozioökonomischen Kriterien?
4. Haben die Ausstattung und der Bauzustand des Gebäudes einen Einfluss auf die Kaufentscheidung?
5. Spielen Schnitt, Größe und Ausstattung der Wohnung eine Rolle bei der Entscheidung?
6. Welche Bedeutung kommt der Lage des Gebäudes bzw. der Wohnung im Entscheidungsprozess zu?

Diese Fragen sollen mit Hilfe der zweigeteilten empirischen Untersuchung beantwortet werden.

In einem ersten Schritt wurde die Unternehmerperspektive mit Hilfe von leitfadengestützten Experteninterviews beleuchtet und deren Kriterien für die Wahl von Umwandlungsobjekten untersucht. Zusätzlich wurden Informationen über die Privatisierungsstrategien erfasst.

Anhand der Expertenangaben zu Kriterien, die Privatisierungsobjekte erfüllen sollten, wurde ein idealtypisches Untersuchungsgebiet gewählt. Dort wurde eine Haushaltsbefragung bei Bewohnern durchgeführt, deren Wohnungen vor kurzem umgewandelt wurden. Die untersuchten Gebäude liegen in Düsseldorf, dieser Standort kam aus verschiedenen Gründen in Frage. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens ist durch eine prosperierende Wirtschaft und ein hohes Miet- und Bodenpreisniveau gekennzeichnet. Der Stadtteil Oberkassel, in dem die Haushaltsbefragung durchgeführt wurde, ist eines der beliebtesten Wohnviertel Düsseldorfs. Gegen eine ostdeutsche Stadt sprachen neben der Leerstandsproblematik die niedrigen Mieten und geringen Bodenpreise.

Die Arbeit ist in verschiedene thematische Abschnitte gegliedert.

Im zweiten Kapitel erfolgt zunächst die Darstellung der Rahmenbedingungen für die Umwandlung von Wohnungen – angefangen von einer Zusammenfassung der deutschen Wohnungsmarktsituation (2.1), der historischen Entwicklung (2.2) und der aktuellen Lage in der Umwandlung (2.3). Außerdem werden Vor- und Nachteile der Umwandlung (2.4) erörtert, sowie die staatliche Förderung beim Erwerb von Eigentumswohnungen (2.5) und die rechtlichen Regelungen (2.6) vorgestellt.

Bisherige Forschungsergebnisse sind im dritten Kapitel zusammengefasst. Zunächst werden Erkenntnisse zu den Kaufmotiven und Ablehnungsgründen dargestellt (3.1), gefolgt von den Eigenschaften der Käufer und Mieter (3.2 bzw. 3.3). Nach der Darstellung der Struktur von umgewandelten Gebäuden und Wohnungen (3.4) erfolgt am Ende dieses Kapitels ein Überblick über die Anbieter und deren Motivation (3.5).

Im folgenden Kapitel werden die Experteninterviews ausgewertet (4.3), nachdem die Teilnehmer und ihre Unternehmen vorgestellt wurden (4.2). Der Abschnitt 4.1 beschäftigt sich mit der Methodik der leitfadengestützten Interviews.

Im fünften Kapitel wird versucht, die Untersuchung in ein handlungstheoretisches Konzept einzubinden. Neben einer kurzen Darstellung der relevanten handlungstheoretischen Grundlagen werden Bezüge zur Haushaltsbefragung hergestellt.

Das darauffolgende Kapitel beschäftigt sich mit der Auswahl und der Charakterisierung des Untersuchungsgebietes (6.1). Außerdem wird die Methodik und die Vorgehensweise der Haushaltsbefragung (6.2) vorgestellt. Informationen zur Durchführung der Umwandlung im Untersuchungsgebiet enthält Abschnitt 6.3.

Die Auswertung der Haushaltsbefragung erfolgt im siebenten Kapitel. Dabei wird sich auf die Schwerpunkte bzw. Forschungsfragen konzentriert.

Den Abschluss der Arbeit bildet eine Schlussbetrachtung, in der auf die theoretischen Überlegungen zurückgegriffen (8.1), die Kernaussagen zusammengefasst und ein Ausblick gegeben wird (8.2).

2. Rahmenbedingungen der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Deutschland

In diesem Kapitel werden die Rahmenbedingungen der Wohnungsprivatisierung erläutert. Neben der Situation auf dem deutschen und insbesondere dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt spielen die aktuelle Lage in der Wohnungsumwandlung, die rechtlichen Grundlagen sowie die staatliche Eigentumsförderung eine Rolle.

2.1 Situation des Wohnungsmarktes

Nach einer Darstellung der allgemeinen Markttendenzen in Deutschland erfolgt eine Übersicht über die Eigentümerquote in Deutschland. Danach wird sich auf den Düsseldorfer Wohnungsmarkt konzentriert.

2.1.1 Kurzdarstellung der Marktsituation in Deutschland

Im Jahr 1999 gab es in Deutschland ca. 82 Mio. Einwohner und knapp 38 Mio. Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnraumzahl betrug 4,4 Zimmer und die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner 39,0 m². Die Eigentümerquote lag bei 40,9%. Sie bezeichnet den Anteil der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen. Die Durchschnittsgröße der bewohnten Wohnungen lag bei 84,3 m² (Statistisches Bundesamt 2001a, S. 245; Statistisches Bundesamt 2000, S. 232).

Seit 1997 ist das Wohnungsbauvolumen rückläufig. Besondere Einbrüche verzeichnet der Geschosswohnungsbau. Grund dafür ist der Rückzug von Kapitalanlegern aus dem Eigentumswohnungs- und vor allem aus dem Mietwohnungsbau aufgrund unsicherer Renditeaussichten und der Rückführung der steuerlichen Förderung. Aber auch die schwierige wirtschaftliche Lage dämpft die Nachfrage nach teuren Neubauwohnungen (vgl. auch Dresdner Bank Immobiliengruppe 2000, S. 46; Deutsche Bank Research 2000, S. 21f).

Betrachtet man die allgemeinen Tendenzen des Wohnungsmarktes in Deutschland muss von einem zweigeteilten Markt gesprochen werden. Zwar gibt es auch gravierende Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen West- und Ostdeutschlands, v.a. zwischen verdichteten und ländlichen Regionen, auf die soll hier allerdings nicht eingegangen werden. Statt dessen erfolgt eine kurze Übersicht über die Teilmärkte Ost- und Westdeutschland.

In Ostdeutschland stehen derzeit mehr als eine Million Wohnungen leer, daher betrug die Leerstandsquote im Jahr 2000 durchschnittlich 14%. Laut einer Einschätzung von Wirtschaftsprüfern gilt bereits ein Leerstand von zehn Prozent als existenzbedrohend, da für die Deckung der Kosten einer leerstehenden Wohnung mindestens vier vermietete benötigt werden. Als normal gelten Leerstandsquoten von fünf bis sieben Prozent (Stebner 2001, S. 5). Nach GdW-Angaben (Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen) liegt bei 250 Vermietern, die rund 40% der Wohnungen in den neuen Ländern verwalten, der Leerstand bereits weit über 15%, bei 17 Unternehmen sogar über 30 Prozent. Um ihre schwierige Situation zu erleichtern, haben im Jahr 2000 rund 100 Wohnungsunternehmen 2.500 Wohnungen abgerissen oder rückgebaut. In den nächsten zwei Jahren sollen weitere 85.000 Wohnungen vom Markt verschwinden (Stebner 2001, S. 5). Nach Ansicht der privaten Wohnungswirtschaft müssen in Ostdeutschland mindestens 350.000 Wohnungen abgerissen werden, denn nur durch eine solch drastische Reduzierung kann das Überangebot abgebaut und das Umfeld der Quartiere attraktiver gestaltet werden (GdW 2001, S. 1).

Um die Wohnungsleerstände in Ostdeutschland zu bekämpfen, verabschiedete die Bundesregierung im Jahr 2001 das sogenannte „Stadtumbauprogramm Ost“. 1,15 Mrd. EUR will die Bundesregierung in den Jahren 2002 bis 2004 für Maßnahmen gegen die Krise der ostdeutschen Wohnungswirtschaft ausgeben. Ziele des Programms sind die Aufwertung von Stadtquartieren, die Verbesserung der Lebensqualität, die Aufwertung des Wohnungsbestandes, die Erarbeitung von Stadtentwicklungskonzepten sowie Abriss mit anschließender Neugestaltung (Rust 2001).

Die sinkende Wohnbautätigkeit führt in einigen westdeutschen Ballungszentren dagegen bereits zu einem knappen Angebot von Miet- und Eigentumswohnungen. Erstmals seit Mitte der neunziger Jahre werden in den Großstädten und im süddeutschen Raum wieder anziehende Wohnungsmieten beobachtet. Bei Vertragsabschlüssen müssen etwa 2,5 bis 4,5 Prozent mehr für die Miete aufgewendet werden. Gründe für diese Entwicklung sind die seit Herbst 2000 verbesserte Nachfrage durch neue Arbeitsplätze in den Ballungszentren und das rückläufige Neubauvolumen (RDM 2001, S. 1f).

Das absolut höchste Mietniveau und die kräftigsten Steigerungsraten sind in München zu verzeichnen (RDM 2001, S. 1f). Von dieser Entwicklung sind neben München auch Düsseldorf, Frankfurt/Main, Stuttgart, Wiesbaden und Köln betroffen. Daher warnt der VDM (Verband Deutscher Makler) vor einer neuen Wohnungsnot in den Zentren westdeutscher Ballungsräume. Aufgrund der starken Einbrüche bei den Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen im Geschosswohnungsbau sei ein weiterer Anstieg der Mieten unausweichlich (VDM 2001, S. 1f).

2.1.2 Die Eigentümerquote

Im gesamteuropäischen Vergleich der Eigentümerquoten liegt Deutschland auf den unteren Rängen, wie aus folgender Tabelle ersichtlich wird. Die Eigentümerquote bezeichnet den Anteil der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen.

Tabelle 1: Eigentümerquote im europäischen Vergleich

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt 2001b, S. 93

Die Gründe für die niedrige Eigentümerquote in Deutschland sind vielfältig. Eine wichtige Rolle spielt die konzentrierte und hohe Bevölkerungsdichte und damit einhergehend der hohe Industrialisierungs- und Verstädterungsgrad, da vor allem die ländlichen, relativ bevölkerungsarmen Länder hohe Quoten aufweisen (Irland, Norwegen, Spanien). Dementsprechend sind auch die Eigentümerquoten in den ländlichen Gebieten Deutschlands höher als in den verdichteten Großstädten. Neben den Stadtstaaten weisen die neuen Bundesländer die geringsten, die ländlich geprägten Flächenländer dagegen die höchsten Anteile auf (vgl. Tab. 2)

Gründe für die geringen Eigentümerquoten in den Ballungszentren sind die Dominanz des Mietwohnungsbaus, fehlende Baulandausweisungen und dadurch bedingt hohe Baulandpreise. Dadurch wandern viele Bewohner in das Umland ab, wenn sie Eigentum in Form eines Einfamilienhauses bilden möchten. Dieser Trend zur Suburbanisierung führt zu einem flächenhaften Wachstum der Städte und zu starken zusätzlichen Verkehrsbelastungen. Durch Attraktivitätssteigerung der Innenstädte wird versucht, diesen Trend aufzuhalten. Eigentumsbildungsmaßnahmen im engeren Stadtgebiet könnten eine geeignete Maßnahme sein, die Abwanderung ins Umland aufzuhalten.

Aber die historisch gewachsene Gebäudestruktur und der Gebäudebestand eignen sich nur bedingt für eine Umwandlung in Einzeleigentum und damit verbunden findet man lediglich ein begrenztes Angebot an entsprechenden Gebrauchtwohnungen. Auch ungünstige planerische Rahmenbedingungen und der fehlende Markt für preiswerte Eigenheime beeinflussen die Eigentümerquote negativ (Wolff 1996, S. 20).

Ein weiterer Grund für Deutschlands geringe Eigentümerquote liegt im Ausbildungssystem. Zunächst erhalten Berufsanfänger nach langen Ausbildungszeiten häufig niedrige Anfangseinkommen. Damit kommt es zu verzögerten Familiengründungen und daher zu einem späten Wohneigentumserwerb. Die hohen Qualitätsansprüche in Deutschland machen das Bauen teuer; lange Ansparzeiten sind die Folge. Dies verstärkt sich durch die hohen Bodenpreise in den Großstädten. Die genannten Gründe führen zu langen Ansparphasen aufgrund des beträchtlichen Eigenkapitalbedarfs (20 bis 30% der Gesamtkosten), einer hohen dauerhaften Verschuldung und damit zu einer hohen monatlichen Belastung und oftmals zum Konsumverzicht in anderen Lebensbereichen (Kosel; Reddehase 2000, S. 7).

Tabelle 2: Entwicklung der Eigentümerquote in den Bundesländern

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt 2000, S. 232

Aufgrund der geringen Eigentümerquote wird in Deutschland der Erwerb von selbstgenutztem Eigentum gefördert, um mehr Haushalten zu Wohneigentum zu verhelfen (vgl. 2.5). Die eigenen vier Wände tragen zur Vermögensbildung der privaten Haushalte und zur Altersvorsorge bei. Weiterhin erhöht sich die gesellschaftliche Stabilität.

2.1.3 Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt

Düsseldorf ist Landeshauptstadt und Regierungssitz der nordrhein-westfälischen Regierung. Insgesamt lebten Ende 2000 569.046 Einwohner in der Stadt. Düsseldorf hat eine dienstleistungsorientierte Wirtschaft; v.a. Banken, Medienunternehmen, Unternehmens-beratungen, Werbeagenturen und Unternehmen aus der Informations- und Kommunikationsbranche haben ihren Sitz in der Stadt. Aber auch große Industrieunternehmen wie EON, Henkel, Thyssen Krupp oder Rheinmetall produzieren in Düsseldorf. Die Arbeitslosenquote betrug am 31.01.2002 10,9%; dies entspricht 29.511 Arbeitslosen. Durch die Rheinlage und die zahlreichen kulturellen und sportlichen Angebote besitzt Düsseldorf einen hohen Freizeitwert. Für viele gilt sie auch als Einkaufsstadt, so ist die Nobel-Einkaufsmeile Königsallee und die Altstadt als „längster Tresen der Welt“ vielen ein Begriff. Düsseldorf ist Messestadt und hat einen internationalen Flughafen mit 15,4 Mio. Fluggästen pro Jahr; im Umkreis von 150 km leben insgesamt 30 Mio. Menschen. Weiterhin gibt es verschiedene Hochschulen und eine Universität (Amt für Statistik und Wahlen 2002).

Ende 2000 gab es in Düsseldorf insgesamt 322.836 Wohnungen, ca. 1.900 mehr als ein Jahr zuvor. Von diesen liegt mit 276.714 Wohnungen der weit überwiegende Teil in Mehrfamilienhäusern. Das Amt für Wohnungswesen schätzt den Bestand an Eigentumswohnungen auf 47.000. Von diesen sind 47% vermietet, wurden also zur Kapitalanlage erworben (Amt für Wohnungswesen 2001, S. 7).

Die Kauffälle in der Sparte Wohnungs- und Teileigentum verzeichneten von 1999 auf 2000 einen starken Rückgang. Insgesamt wurden auf dem Teilmarkt Eigentumswohnungen im Jahr 2000 3.104 Wohnungen gehandelt, dies entspricht einem Rückgang von 13,2% im Vergleich zum Vorjahr. Die Kauffälle setzen sich aus 52,2% Weiterverkäufen (1999: 56,2%), 16,9% Erstverkäufen (1999: 18,9%) und 30,9% Umwandlungen (1999: 18,9%). Damit nahmen die verkauften umgewandelten Wohnungen entgegen dem Trend zu. Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten gaben im Vergleich zu 1999 um etwa acht Prozent nach (ebenda, S. 2-4). Damit liegen die Durchschnittspreise für gebrauchte Eigentumswohnungen in mittleren Wohnlagen Düsseldorfs zwischen 1.324 und 2.291 EUR/m², und sind die mit Abstand höchsten in der Region (ebenda 2001, S. 5). Nach einer Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für das Jahr 2000 liegen die Quadratmeterpreise für neue Eigentumswohnungen in Düsseldorf bei durchschnittlich 2.436 EUR/m², für gebrauchte Eigentumswohnungen, die weiterverkauft werden bei 1.547 EUR/m² und für umgewandelte bei 1.433 EUR/m² (Schaar 2001, S. 36-38, 44f).

Wie sich die Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen als Voraussetzung für eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (vgl. 2.6.1) in den letzten zehn Jahren entwickelte, verdeutlicht die folgende Grafik.

Abbildung 1: Entwicklung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Düsseldorf seit 1991

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Amt für Statistik und Wahlen 2001, S. 12

Es ist zu erkennen, dass die Zahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen seit 1996 etwa auf dem gleichen Niveau liegt. Ausnahme ist das Jahr 1999. Insgesamt beträgt der Anteil der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen pro Jahr seit 1996 rund ein Prozent des gesamten Wohnungsbestandes (Amt für Wohnungswesen 2001, S. 12).

Die Mieten liegen ebenso wie die Preise für Eigentumswohnungen in Düsseldorf erheblich über dem Landesdurchschnitt. Die Entwicklung der Mieten verdeutlicht Tabelle 3:

Tabelle 3: Mietentwicklung in Düsseldorf zwischen 1990 und 2000

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Amt für Wohnungswesen 2001, S. 18

Nach einer Umfrage des Ring Deutscher Makler (RDM) liegen die Mieten in Bestandswohnungen zwischen 5,60 EUR (11,00 DM) in Altbauten vor 1949 und 7,15 EUR (14,00 DM) in Objekten ab 1949; in Neubauten müssen 9,20 EUR (18,00 DM) gezahlt werden (RDM 2001, S. 1f).

Die Zahl der Haushalte wird in Düsseldorf auf 307.000 geschätzt, diesen Haushalten stehen 323.000 Wohnungen zur Verfügung. Werden von diesen die geschätzten 8.600 Zweitwohnungen abgezogen, verbleibt eine Fluktuationsreserve von etwa 2,5%. Allgemein wird eine Mobilitätsreserve von drei Prozent als erforderlich für einen funktionierenden Markt gehalten. Damit ist in Düsseldorf kein struktureller Leerstand feststellbar. Von strukturellem Leerstand wird gesprochen, wenn Wohnungen länger als drei Monate nicht vermietet bzw. genutzt werden (Amt für Wohnungswesen 2001, S. 20).

Somit stellt sich der Düsseldorfer Wohnungsmarkt als relativ angespannt dar, da kaum Leerstände zu verzeichnen sind. Das geht einher mit einem hohen Miet- und Kaufpreisniveau, verursacht durch rückläufige Baugenehmigungen und Fertigstellungen.

2.2 Überblick über die historische Entwicklung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Rechtlich ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Westdeutschland seit der Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 1951 möglich.

Zunächst wurden Umwandlungen nicht gefördert, aber verschiedene Unternehmen wandelten freiwillig Werkswohnungen um (Kornemann 1983, S. 480).

Im zweiten Drittel der 70er Jahre entwickelte sich in den Großstädten ein Gebrauchtwohnungsmarkt aufgrund des starken Anstieges der Bau- und Bodenpreise. Zugleich verringerte sich die Zahl der Haushalte, die aufgrund ihres Einkommens in der Lage waren, neu erbaute Eigentumswohnungen bzw. Einfamilienhäuser zu erwerben (Killisch 1992, S. 19). Als die flankierende Maßnahme zur Intensivierung der Umwandlungen ist das „Gesetz über die steuerliche Vergünstigung bei der Herstellung oder Anschaffung bestimmter Wohngebäude“ vom 11.07.1977 anzusehen. Mit dieser Neuregelung des § 7b EStG sollten dessen vermögenspolitische Ziele verstärkt werden. Ein Argument für die Einführung war die immer noch niedrige Eigentumsquote, so dass sich für Grenznachfrager der Traum von den eigenen vier Wänden nur durch eine Belebung des Gebrauchtwohnungsmarktes zu erfüllen schien. Durch die steuerlichen Vergünstigungen erwarben viele Haushalte umgewandelte Eigentumswohnungen statt Neubauwohnungen (Kornemann 1983, S. 481f). Durch bekannt gewordene spekulative Aufkäufe von Sozialwohnungen waren zusätzliche gesetzgeberische Maßnahmen nötig. Daher wurde am 20.02.1980 das „Gesetz zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes und des zweiten Wohnungsbaugesetzes (Wohnungsbau-änderungsgesetz)“ verabschiedet. Damit verschärften sich die bestehenden Kündigungsvorschriften des BGB im Bereich des öffentlichen Wohnungsbaus. So wurde für die Zeit der Nachwirkungsfrist (acht Jahre) die Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen sowie Mitteilungs- und Unterrichtungspflichten an die zuständigen Behörden und das Vorkaufsrecht der Mieter eingeführt (Kornemann 1983, S. 484).

Bis Ende 1982 wurden etwa 27.000 öffentlich geförderte Wohnungen umgewandelt, das entspricht noch nicht ein Prozent des sozialen Wohnungsbestandes (Kornemann 1983, S. 486). Seuß schätzte, dass bis zum 31.12.1982 rund 1.400.000 neue Eigentumswohnungen erstellt und rund 100.000 bis 120.000 Mietwohnungen umgewandelt wurden (Seuß 1984, S. 195).

Umwandlungen konzentrieren sich auf Großstädte, da dort die höchsten Anteile von Mietwohnungen und damit auch die geringsten Eigentumsquoten zu verzeichnen sind. Veser stellte in einer Untersuchung zur Entwicklung der Umwandlungsfälle in der Bundesrepublik zwischen 1977 und 1985 fest, dass es im Zuge der Erweiterung der staatlichen Förderung 1977 in allen Städten zu einer deutlichen Zunahme der Umwandlungen seit Anfang der 80er Jahre kam, denn die steuerlichen Vergünstigungen weckten verstärkt das Interesse von Kapitalanlegern an vermieteten Eigentumswohnungen (Veser u.a. 1986, zit. nach Wolff 1996, S. 29 f)^[1]. Weiterhin besitzen die Umwandlungen einen hohen Stellenwert bei der Erhöhung der Wohneigentumsquote. So wiesen die zwischen 1978 und 1984 verkauften umgewandelten Wohnungen einen Anteil von zwölf Prozent an allen neu hinzugekommenen selbstgenutzten Wohnungen auf. Betrachtet man auch vermietete Eigentumswohnungen, erhöht sich dieser Anteil auf 25% (Veser u.a. 1986, zit. nach Wolff 1996, S. 29 f).

Verstärkt wurde diese Tendenz durch die Rückbesinnung auf und Renaissance der Innenstadt. Wohnen in der Innenstadt galt wieder als schick. In den innenstadtnahen Altbauvierteln wurde in zunehmenden Maße saniert und modernisiert. Im Rahmen dieser Aufwertungs- oder Gentrificationprozesse^[2] kam es im Zuge der Modernisierung häufig zu einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, die anschließend mit großen Gewinnen verkauft wurden. Dieser Erfolg zog viele Nachahmer an. In dieser Zeit wandten einige z.T. zweifelhafte Methoden an. Damit die Wohnungen mit dem größtmöglichsten Gewinn verkauft werden konnten, „entmieteten“ manche Umwandler die Häuser, um danach

ungestört Modernisierungen durchführen und anschließend die leeren Wohnungen mit hohem Profit verkaufen zu können. Die damit verbundene Verdrängung, v.a. der sozial schwachen Mieter wurde daher sehr kritisch gesehen (vgl. 3 .3.3).

Nach welchen Kriterien die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung - als Voraussetzung für die Umwandlung (vgl. 2.6.1) - durch die Baugenehmigungsbehörden erteilt werden sollte, bestimmte eine Allgemeine Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974. Trotzdem entwickelten sich im Laufe der Zeit unterschiedliche Vorstellungen über die maßgeblichen Kriterien, v.a. wenn es sich um die Aufteilung von Altbauwohnungen handelte (Otto 1993, S. 121). Einerseits setzte sich die Auffassung durch, dass bei einer Umwandlung von Altbauten die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur erteilt werden soll, wenn die Altbauten den baurechtlichen Anforderungen von Neubauten entsprechen (Wolfsteiner 1992, S. 14). Dies war naturgemäß nicht der Fall und führte daraufhin zu einem Einbruch bei der Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Diese Auslegung wurde von vielen Kommunen zur Verweigerung von Umwandlungen in Altbauten genutzt, um der häufig damit verbundenen Verdrängung der Bewohner vorzubeugen. Für diese strenge Auffassung war die Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes im November 1989 Grundlage, nach der die Abgeschlossenheitsbescheinigung an strenge Auflagen beim Wärme-, Schall- und Brandschutz gebunden wurde. Daraufhin ging die Zahl der Umwandlungen erheblich zurück (Killisch 1992, S. 21). Dieser Auffassung widersprach jedoch am 29.06.1992 ein Beschluss des gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe. Danach sind Wohnungen in bestehenden Gebäuden auch dann in sich abgeschlossen, wenn die Trennwände und –decken nicht den Anforderungen entsprechen, die das jeweilige Bauordnungsamt aufstellt; d.h. sie müssen nicht den neuesten feuer-, schall- und wärmeschutzrechtlichen Bestimmungen entsprechen (Otto 1993, S. 121). Daraufhin stieg die Zahl der Abgeschlossenheitsbescheinigungen wieder an.

2.3 Aktuelle Situation der Wohnungsprivatisierung

In den letzten Jahren gewann das Thema Privatisierung v.a. von öffentlichen Beständen zunehmend an Bedeutung, sei es durch das Altschuldenhilfegesetz in den neuen Bundesländern oder den Verkauf von Wohnungen der öffentlichen Hand aufgrund zunehmender finanzieller Engpässe auch in Westdeutschland (z.B. der Verkauf der bundeseigenen Frankfurter Siedlungsgesellschaft im Jahr 2001 an die Viterra Wohnen AG).

Während die Wohnungsprivatisierung in den neuen Ländern aufgrund zahlreicher Aspekte wie der wirtschaftlichen Lage der Mieter, der Qualität des Wohnungsbestandes und den zurückgehenden Preisen immer schwieriger wird, gewinnt die Privatisierung in Westdeutschland an Bedeutung (vgl. auch Deutsche Bank Research 1999, S. 23).

Da die wirtschaftliche Situation in Deutschland durch hohe Arbeitslosigkeit, Staatsverschuldung, sinkende Realeinkommen und eine langwierige Rentendiskussion geprägt ist, kommt ein Teil der kaufwilligen Mieter nach Ansicht Beyls als Erwerber nicht mehr in Frage. Ein weitaus größerer Teil investiert jedoch verstärkt in die eigenen vier Wände und nimmt dafür Konsumverzichte in Kauf. Der Grund hierfür ist die langfristige Sicherung der Wohnbedürfnisse, v.a. im Alter. Daher bestehen laut Beyl trotz der negativen Rahmenbedingungen aufgrund des erhöhten Sicherheitsbestrebens positive Einstellungen zum Kauf der eigenen Wohnung. Da 67% der Mieterhaushalte Wohneigentum favorisieren, aber 85% von diesen Hinderungsgründe insbesondere in den hohen Grundstücks- und Baukosten bei Neubauten sowie in der langjährigen finanziellen Belastung sehen, kann mit Wohneigentum aus dem Bestand aufgrund der geringeren Preise ein nachfragegerechtes Produkt angeboten werden, gerade für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen (Beyl 1998, S. 12-16).

Geht man vom öffentlichen privatisierungsfähigen Wohnungsbestand aus, so verfügt Deutschland über ein beträchtliches Privatisierungspotential: 1998 waren rund 3,4 Mio. Wohnungen im Eigentum der öffentlichen Hand, davon gehören dem Bund 433.000, den Ländern 340.000 und den Kommunen 2.666.000 Wohnungen. Der Verkehrswert dieser Wohnungen wird auf etwa 121 Mrd. EUR geschätzt. Damit besitzen öffentliche Einrichtungen ca. 15% aller Mietwohnungen und neun Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Während sich die kommunalen Bestände vorwiegend in der Hand von kommunalen Wohnungsgesellschaften befinden, sind die meisten Wohnungen der Bundesländer im Besitz von Heimstätten und Landesentwicklungsgesellschaften. Der Bund wiederum verfügt neben eigenen Wohnungen auch über Beteiligungen an Wohnungsgesellschaften (Deutsche Bank Research 1999, S. 12).

Bei der Schätzung des Privatisierungspotentials muss jedoch auch die Nachfrage nach Bestandswohnungen beachtet werden. Die meisten Erwerber streben eine Wohnfläche von mehr als 90 m² an, solche Wohnungen sind jedoch nur zu einem kleinen Anteil im öffentlichen Wohnungsbestand zu finden. Dagegen stimmen die tatsächlichen Kosten und die Wunschkosten meistens überein. Aufgrund dieser Erfahrungen schätzt die Deutsche Bank Research das langfristige Nachfragepotential auf etwa drei bis 3,5% aller Mieterhaushalte (Deutsche Bank Research 1999, S. 12).

Harms geht ebenfalls von einem begrenzten Potential durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus. Momentan werden in den 20 größten deutschen Städten im Durchschnitt nur drei Prozent aller Wohnungen als selbstgenutzte Eigentumswohnungen bewohnt. Weitere drei Prozent der Mieterhaushalte könnten als Nachfragepotential nach selbstgenutzten Eigentumswohnungen gelten. Allerdings wird diese Nachfrage erheblich durch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflusst, insbesondere von der Preisentwicklung im Miet- und Eigentumswohnungsmarkt sowie dem Zinsniveau. Der Eigentumswohnungsmarkt wird oft als Alternative bei einer Verengung des Mietwohnungsmarktes genutzt, sofern die monatliche Belastung in etwa so hoch wie die Mietbelastung ist. Allerdings steht dieser Nachfrage nur ein vergleichsweise geringes Angebot gegenüber, denn die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen liegen für die meisten Kaufinteressierten zu hoch und konkurrieren daher direkt mit den Eigenheimpreisen im Umland. Die umgewandelten Wohnungen entsprechen dagegen oft nicht den Vorstellungen der Kaufinteressierten oder haben, da sie vermietet sind, nur eine eingeschränkte Verfügbarkeit (Harms 1999, S. 22, 91).

Während Immobilien früher in vielen Konzernen eine wichtige Kreditsicherungsfunktion zu erfüllen hatten, werden heute Käufe und Fusionen v.a. mit Aktien getätigt. Damit verlieren die Immobilien in den Unternehmen ihre Funktion. Durch die Konzentration der Unternehmen auf ihre Kernkompetenzen erfolgt häufig ein Verkauf der nicht mehr benötigten Immobilien oder die Gründung eigener Immobiliengesellschaften. Hinsichtlich der ehemals betriebseigenen Wohnungen verfolgen diese neu gegründeten Gesellschaften ebenfalls oft den Weg der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit anschließendem Verkauf.

2.4 Vor- und Nachteile der Wohnungsprivatisierung

Die mit der Privatisierung von Wohnungen verfolgten Ziele sind vielfältig. Diese Verkaufsform bietet verschiedene Vorteile für private und kommunale Wohnungsunternehmen, Industrieunternehmen, die öffentliche Hand und auch für die Käufer.

Die Vorteile von Eigentumswohnungen für die Erwerber sind ersichtlich. Sie sind keine Mieter mehr, haben eine große Gestaltungsfreiheit in ihren Wohnungen und es droht keine Kündigungsgefahr. Die Wohnung kann weitervermietet werden und der Käufer hat ein Mitspracherecht bei der Eigentümerversammlung. Durch selbstgenutztes Wohneigentum kommt es zu einer Erhöhung der Sparbereitschaft und der Schaffung von Anreizen zur Kapitalmobilisierung. Das Grundbedürfnis „Wohnen“ wird rechtlich abgesichert, bildet einen wesentlichen Beitrag zur privaten Vermögensbildung und Altersvorsorge und schützt vor negativen Entwicklungen der Mieten, Renten und dem Geldwert (vgl. auch Hieronymus 2000, S. 5-7). Der Mieter bekommt oft einen günstigeren Kaufpreis als den üblichen Marktpreis und investiert in die eigene Zukunft (Kosel; Reddehase 2000, S. 15). Dabei ist die Bildung von Wohneigentum aus dem Bestand aufgrund der geringeren Preise im Vergleich zu den Neubaukosten insbesondere für Schwellenhaushalte interessant. Mit dem Erwerb gebrauchter oder umgewandelter Eigentumswohnungen können auch Mieter der unteren und mittleren Einkommensschichten zur privaten Altersvorsorge beitragen.

Die Wohnungsprivatisierung bietet auch verschiedene Vorteile für die öffentliche Hand:

Für die Kommunen ist durch den Verkauf öffentlicher Wohnungen eine Kapitalbeschaffung für andere kommunale Aufgaben möglich. Von Experten wird der erforderliche Sanierungsaufwand der Wohnungen, die sich im Besitz der öffentlichen Hand befinden, auf ca. 100 Mrd. EUR geschätzt. Aufgrund der angespannten Haushaltslage können diese Investitionen nicht getätigt werden und der Verfall von Wohnanlagen droht. Durch eine Privatisierung kann diese Entwicklung aufgehalten werden, die Erlöse könnten die Zinsbelastung der öffentlichen Haushalte senken. Auslöser einer konkreten Verkaufsentscheidung sind meist anstehende Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die mit den erwirtschafteten Erlösen nicht finanziert werden können. Da bei einem Verkauf Rücklagen aufgedeckt werden, können diese anderweitig verwendet werden; außerdem werden etwaige Fehlbeträge der laufenden Bewirtschaftung beseitigt. Die zufließenden liquiden Mittel sind daher für andere Aufgaben nutzbar. Damit die Kommunen nicht ihr erforderliches wohnungspolitisches Instrumentarium verlieren, können sie sich trotz Privatisierung Belegungsrechte einräumen lassen. Durch die Privatisierungserlöse wird es möglich, den Modernisierungsbedarf der bei den Kommunen verbleibenden Mietwohnungsbestände zu decken und damit die dauerhafte Pflege, Modernisierung und Erhaltung von Wohnanlagen zu sichern (Heckeler; Maschke 1998, S. 32).

Insgesamt gesehen könnte die Privatisierung für die öffentliche Hand ein geeignetes Mittel sein, ihren finanzpolitischen Handlungsspielraum wiederherzustellen bzw. zu erweitern (Deutsche Bank Research 1999, S. 8) und zu einer Haushaltskonsolidierung beizutragen (König 1998a, S. 53). Gerade aufgrund der aktuellen Konjunkturschwäche und den damit verbundenen Steuermindereinnahmen kann davon ausgegangen werden, dass die Kommunen ihre Privatisierungsabsichten forcieren, indem sie selbst eine direkte Mieterprivatisierung durchführen oder aber ihre Wohnungsbestände an private Wohnungsunternehmen veräußern.

Weiterhin kann die Privatisierung den Folgen der Suburbanisierung wie Stadtflucht, Zersiedlung und zusätzlicher Verkehrsbelastung vorbeugen. Durch die Eigentumsstreuung wird eine Erhöhung der gesamtgesellschaftlichen Stabilität und damit die Stabilisierung der Sozialstruktur in Häusern, Anlagen und Quartieren ermöglicht (Hieronymus 2000, S. 5-7). Soziale Brennpunkte können entschärft werden.

Durch Umwandlungen aus dem Bestand ist eine Erhöhung der Eigentümerquote und damit die Verbreiterung der privaten Eigentumsbasis als vermögens-, verteilungs- und familienpolitisches Ziel möglich. Die Bildung von Wohneigentum durch Umwandlung von Mietwohnungen ist ein vermögenspolitisch erstrebenswertes Ziel, weil Mieter die Möglichkeit bekommen, preiswert Eigentum zu erwerben (Seuß 1996, S. 222).

Auch die Wohnungsunternehmen profitieren von der Privatisierung. Die Verkäufer von umgewandelten Wohnungen realisieren höhere Erträge als bei einer sonstigen Verwertungsform und können sich mit einer gelungenen Privatisierung ein positives Image aufbauen (Kosel; Reddehase 2000, S. 15). Chancen für die privatisierenden Wohnungsunternehmen bestehen in der Reorganisation des Wohnungsbestandes, der Senkung der Verwaltungskosten durch eine Optimierung der Organisation und in der Aktivierung stiller Reserven. Durch den Verkauf von Wohnungen kann der Bestand optimiert werden. Außerdem ist in einigen Fällen die Ausschöpfung von Mietsteigerungspotentialen durch Anhebung an die ortsüblichen Vergleichsmieten möglich (Gewos 2000, S. 4).

Für Wohnungsunternehmen dient die Wohnungsprivatisierung der Verbesserung ihrer Eigenkapitalausstattung, Investitionsfähigkeit und Kreditwürdigkeit (Pelzl 1996, S. 217), da die erzielten Verkaufserlöse zusätzliche Mittel für die Sanierung und Instandhaltung der im Bestand verbleibenden Wohnungen bringen (Seuß 1996, S. 222).

Weiterhin kommt es zu einer Kostensenkung für Personal, Verwaltung und Instandhaltung. Industrieunternehmen können ihr Immobilienportfolio optimieren und sich auf den betriebs- und produktionsnotwendigen Grundbesitz konzentrieren.

Allerdings gibt es neben den Vorteilen auch verschiedene Nachteile oder Risiken für die einzelnen Gruppen zu beachten:

Die Käufer sind an die Wohnung und die Nachbarn lang gebunden, da ein Umzug nicht mehr so einfach möglich ist. Die Werterhaltung der Immobilie und damit der Wiederverkaufswert der Eigentumswohnung ist stark vom Zustand und der Pflege des Hauses und damit von allen Eigentümern abhängig. Obwohl man in seiner Wohnung selbstbestimmt ist, bedürfen viele Veränderungen der Zustimmung anderer. Bewohner einer Eigentumswohnung sind an die Hausordnung gebunden und haften gesamtschuldnerisch für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Wird die Wohnung vermietet, ist es nicht möglich, alle Pflichten auf die Miete umzulegen (Hausgeld, Verwalter). Damit wird deutlich, dass der Käufer einer selbstgenutzten Eigentumswohnung auf ein Leben in einer Gemeinschaft angewiesen ist (vgl. auch Deutscher Mieterbund e.V. 1997, S. 45f).

Nachteile für die öffentliche Hand bestehen in der Gefahr der spekulativen Mieterverdrängung und dem Verlust sozial gebundener Wiederbelegungsmöglichkeiten. Es kommt zu einer Verringerung des Bestandes an preiswerten Mietwohnungen und damit auch zu einer Einschränkung der sozialen Steuerungsmöglichkeiten des Staates bzw. der Kommune bei rückläufigem sozialen Wohnungsbau und dem Herausfallen von Wohnungen aus der Bindung des ersten Förderwegs (Hieronymus 2000, S. 5-7). Durch den Verkauf öffentlicher Bestände kann nicht gewährleistet werden, dass die Wohnungen nach Modernisierungen oder Umnutzung langfristig im gleichen Marktsegment angeboten werden (König 1998b, S. 68).

Gefahren für die Unternehmen bestehen im wirtschaftlichen Risiko bei niedriger Käuferquote und einer möglichen negativen Berichterstattung (Kosel; Reddehase 2000, S. 17). Weitere Risiken liegen im Verbleib unattraktiver und schwer zu verwaltender Restbestände bei den Unternehmen. Da Informations- und Beratungsgespräche mit allen Mietern sowie der Abschluss einzelfallbezogener Kauf- und Finanzierungsverträge nötig sind, ist die Mieterprivatisierung sehr zeit- und kostenintensiv. In einigen Fällen sollten Maßnahmen der Wohnumfeldverbesserung zur Verkaufsförderung durchgeführt werden (Gewos 2000, S. 4f).

2.5 Möglichkeiten der staatlichen Eigentumsförderung

Um die Eigentümerquote zu erhöhen, gibt es verschiedene staatliche Förderungsmöglichkeiten beim Erwerb von Wohneigentum. Die wichtigste ist dabei die Eigenheimzulage, welche im Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) geregelt ist. Diese Förderung können Bauherren, deren Bauantrag nach dem 31.12.1995 gestellt wurde, sowie Käufer, deren Kaufvertrag nach dem 31.12.1995 abgeschlossen wurde, erhalten (§ 19 Abs. 1 EigZulG). Es wird eine Förderung bei der Herstellung, Anschaffung, dem Ausbau und der Erweiterung von Wohnungen im Inland durch Privatpersonen zur Eigennutzung gewährt (§§ 2; 4 EigZulG).

Die Förderung besteht aus einer Grundförderung und einer ökologischen Komponente. Die Grundförderung ist an Einkommensgrenzen gebunden. Seit dem 01.01.2000 darf der Gesamtbetrag der Einkünfte im Erstjahr der Förderung und im vorausgegangenen Jahr zusammen 81.806 EUR (160.000 DM) bei Alleinstehenden, bei zusammenveranlagten Ehegatten 163.613 EUR (320.000 DM) nicht übersteigen. Für jedes Kind, für das Kindergeld gezahlt wird, erhöht sich der Grenzwert um 30.677 EUR (60.000 DM) (§ 5 EigZulG). Die Eigenheimzulage wird ab dem Jahr der Anschaffung bzw. Fertigstellung und in den folgenden sieben Jahren gewährt, dabei muss das Objekt selbst genutzt werden (§ 3 EigZulG). Die Eigenheimzulage wird als steuerfreie Zulage gewährt und umfasst den Förderbetrag und die Kinderzulage (§ 9 Abs. 1 EigZulG):

Bei Neubauobjekten (Erwerb bis zum Ende des zweiten Jahres nach dem Jahr der Fertigstellung) beträgt der Förderbetrag jährlich fünf Prozent der Bemessungsgrundlage von höchstens 51.130 EUR, d.h. max. 2.556 EUR jährlich. Bei einer Förderung von acht Jahren ist damit eine Zulage von 20.448 EUR möglich. Bei Altbauobjekten (Erwerb ab dem dritten Jahr nach Fertigstellung) beträgt der Förderbetrag jährlich 2,5% der Bemessungsgrundlage von max. 51.130 EUR, also höchstens 1.278 EUR jährlich, dies entspricht bei einer Förderung von acht Jahren einer Zulage von 10.244 EUR. Zusätzlich wird pro Jahr für jedes zum Haushalt gehörende Kind eine Zulage von 767 EUR gewährt, was eine maximale Förderung von 6.136 EUR pro Kind ergibt (§ 9 Abs. 2, 5 EigZulG).

Weiterhin besteht die Möglichkeit, eine Ökozulage zu beantragen. Diese wird für energiesparende Maßnahmen wie den Einbau von bestimmten Solaranlagen, Wärmepumpen und Anlagen zur Wärmerückgewinnung gewährt. Die Förderung beträgt zwei Prozent der Bemessungsgrundlage, maximal 256 EUR pro Jahr über einen Zeitraum von acht Jahren (§ 9 Abs. 3 EigZulG).

Zusätzlich können bestimmte Kosten von der Steuer abgesetzt werden. Jeder Eigentümer kann die Vorkostenanrechnung nach § 10i EStG in Anspruch nehmen. Sie wird als Sonderausgabe bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens abgezogen; damit ergibt sich der Steuervorteil je nach der Höhe des individuellen Grenzsteuersatzes. Die Vorkosten bestehen aus zwei Komponenten: der Vorkostenpauschale in Höhe von 1.790 EUR (3.500 DM), die ohne Nachweis immer anrechenbar ist, wenn die Eigenheimzulage in Anspruch genommen wird und den Erhaltungsaufwendungen als zweite Komponente (Herrling; Federspiel 1998, S. 153). Die Vorkostenpauschale kann von jedem Eigentümer, der innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb die Eigenheimzulage beansprucht, steuerlich geltend gemacht werden. Die Erhaltungsaufwendungen sind bis zu einer Höhe von 11.504 EUR (22.500 DM) anrechenbar, auch wenn keine Eigenheimzulage in Anspruch genommen wird. Hier ist ein Nachweis über die Renovierungskosten erforderlich. Erhaltungsaufwendungen müssen unmittelbar mit der Herstellung oder Anschaffung zusammenhängen, dürfen aber nicht zu den Herstellungs- oder Anschaffungskosten gehören und müssen im Falle der Vermietung der Wohnung als Werbungskosten abziehbar sein. Erwerben Mieter ihre selbstgenutzte Wohnung, ist es möglich, die Erhaltungsaufwendungen geltend zu machen, die im Jahr der Anschaffung und zusätzlich im Folgejahr entstehen (§ 10i EStG). Die Erhaltungsaufwendungen sind einkommensunabhängig und daher auch für Gutverdienende in Anspruch nehmbar.

Tabelle 4 verdeutlicht die maximal erhältlichen Förderungsbeträge nach EigZulG beim Erwerb einer umgewandelten Wohnung zuzüglich den steuerlich absetzbaren Kosten:

Tabelle 4: Förderungsbeträge nach EigZulG

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: angelehnt an Wolff 1996, S. 32

Selbstgenutztes Wohneigentum kann auch über die Bausparförderung und Wohngeld gefördert werden. Nicht nur Mieter, sondern auch selbstnutzende Eigentümer haben einen Rechtsanspruch auf Wohngeld. Sie erhalten Wohngeld als Lastenzuschuss, wenn die monatliche Belastung ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigt, d.h. wenn der monatliche Finanzierungsaufwand über dem gesetzlich vorgeschriebenen Mindestbehalt liegt (Eggert 1999, S. 20). Die Höhe des Zuschusses ist v.a. vom Einkommen, den zuschussfähigen Wohnkosten, der Haushaltsgröße und dem örtlichen Mietniveau abhängig. Allerdings spielt der Lastenzuschuss bei selbstnutzenden Eigentümern kaum eine Rolle (Wolff 1996, S. 33).

Die Bausparförderung ist eine vermögenspolitische Maßnahme des Staates, um den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum zu fördern. Dabei handelt es sich um eine Kombination aus privatem Ansparen, Zuschüssen in Form von Wohnungsbauprämien und einer bei Baubeginn zinsvergünstigten Kreditvergabe. Die staatliche Förderung besteht damit aus zwei Teilen. Die Wohnungsbauprämie wird direkt an den Bausparer gezahlt, wenn das zu versteuernde Einkommen nicht über 25.600 EUR (50.000 DM) bei Alleinstehenden bzw. 51.200 EUR (100.000 DM) bei Verheirateten liegt. Dann erhält der Bausparer jährlich einen staatlichen Zuschuss von zehn Prozent auf die jährlichen Einzahlungen bis zu 502 EUR (1.000 DM) bzw. 1.024 EUR (2.000 DM); also maximal 51 EUR (100 DM) bzw. 102 EUR (200 DM). Bei der Anschaffung oder Herstellung von Wohneigentum erhält der Bausparer dann zusätzlich zinsgünstige Darlehen (Bausparkassen 2002).

Neben den genannten Möglichkeiten fördert die öffentliche Hand auch über die Vergabe von zinsgünstigen Darlehen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Erwerb von selbstgenutzten Eigentumswohnungen. Gefördert werden alle Privatpersonen, die selbstgenutztes Wohneigentum erwerben, unabhängig von Alter und Familienstand. Den Kreditnehmern werden langfristige zinsgünstiges Darlehen mit Festzinssätzen und tilgungsfreien Anlaufjahren gewährt; dabei werden bis zu 30% der angemessenen Gesamtkosten finanziert. Der Kredithöchstbetrag liegt bei 100.000 EUR. Die Kreditlaufzeit beträgt maximal 30 Jahre mit einem bis fünf tilgungsfreien Anlaufjahren. Da es sich beim KfW-Wohneigentumsprogramm nicht um öffentliche Fördermittel handelt, ist eine Kombination mit weiteren Fördermitteln ohne Einschränkung möglich (KfW 2002).

Darüber hinaus gibt es verschiedene Programme der einzelnen Bundesländer und Kommunen. Auch hier werden entweder zinsgünstige Darlehen gewährt oder Zuschüsse gezahlt. In Nordrhein-Westfalen vergibt die Wohnungsbauförderungsanstalt (Wfa) an Haushalte mit mindestens einem Kind oder einem Schwerbehinderten zinsgünstige Darlehen für den Erwerb von selbstgenutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Die Antragsteller müssen innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegen. Dabei wird zwischen allgemeinen Haushalten, jungen Ehepaaren und Alleinerziehenden unterschieden. Für jedes Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 5.600 EUR. Je nach Lage des Objektes und der Anzahl der Kinder erhöht sich das Förderdarlehen. Daher werden in den Ballungskernen die höchsten Darlehen gewährt. Insgesamt gibt es drei verschiedene Förderdarlehen, für welche die Einkommensobergrenzen unterschiedlich hoch sind. Während der erste Typ des Darlehens in den ersten fünf Jahren zinslos ist, müssen für den zweiten Typ ein Prozent und für den dritten Typ zwei Prozent Zinsen gezahlt werden. Dementsprechend sind die Einkommensgrenzen für die beiden letzten Typen höher (Wfa 2002, S. 7f).

Zusätzlich gibt es ab 2002 das Eigenheimzulagedarlehen. Wird für ein gebrauchtes Eigenheim bzw. eine gebrauchte Eigentumswohnung die staatliche Eigenheimzulage für alle acht Jahre gewährt, erhält der Förderberechtigte das Eigenheim-Zulage-Darlehen in Höhe von 8.000 EUR. Mit diesem Darlehen wird der Grundbetrag der Eigenheimzulage für den Zeitraum von sieben Jahren vorfinanziert. Anschließend ist es in sieben gleichbleibenden Raten von je 1.278 EUR pro Jahr zurückzuzahlen (Wfa 2002, S. 8).

Aufgrund der Erhöhung der Einkommensgrenzen für die Förderung durch die Wfa gibt es seit diesem Jahr keine kommunalen Förderprogramme für den Erwerb von selbstgenutztem Eigentum in Düsseldorf mehr. In den Jahren zuvor wurden Familien mit zinsvergünstigten Darlehen oder Zuschüssen unterstützt (Amt für Wohnungswesen 2002).

2.6 Rechtliche Regelungen der Umwandlung

Nach einem Überblick über die Begründung von Wohneigentum und die Rechte des Eigentümers einer Eigentumswohnung werden die Rechte der Mieter dargestellt.

2.6.1 Die Begründung von Wohneigentum und die Rechte des Eigentümers

Die rechtlichen Rahmenbedingungen bezüglich Wohnungseigentum und somit auch hinsichtlich der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15. März 1951 geregelt.

Nach diesem Gesetz ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Dabei gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grundstück, sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Rechtlich ist das Sondereigentum nur ein Anhängsel des Miteigentumsanteils, mit dem es verbunden ist; gleiches gilt auch für das so genannte Teileigentum (= Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) (§ 1 Abs. 3 WEG).

Nach § 5 Abs. 1 WEG sind Gegenstand des Sondereigentums die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, soweit nicht Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Jeder Wohnungseigentümer kann mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von der Nutzung ausschließen (§ 13 Abs. 1 WEG).

Die Begründung von Wohnungseigentum ist auf zwei Arten möglich: durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum mit Hilfe einer Teilungsvereinbarung oder durch die Teilungserklärung des Eigentümers, wobei fast ausschließlich das zweite Verfahren angewandt wird. Soll das Wohnungseigentum vertraglich eingeräumt werden, setzt dies voraus, dass Personen, die Sondereigentum erwerben wollen, bereits Miteigentümer des Grundstücks nach Bruchteilen sind bzw. gleichzeitig Miteigentum erwerben (Bub 1991, S. 94). Bei der Teilungsvereinbarung räumen sich daher die Miteigentümer gemäß § 3 WEG gegenseitig durch Vertrag Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung ein.

Meist erfolgt die Begründung von Wohnungseigentum jedoch durch die Teilungserklärung, d.h. durch die einseitige Erklärung des alleinigen Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, das Alleineigentum in Miteigentumsanteile so teilen zu wollen, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG).

Um die Aufteilung eines Gebäudes in Mit- und Sondereigentum vornehmen zu können, müssen die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sein (§ 3 Abs. 2 WEG). Dies bedeutet, dass die jeweilige Wohnung von anderen Wohnungen oder Räumen des gemeinschaftlichen Eigentums durch Trennwände und Trenndecken abgeschlossen sein und über einen eigenen abschließbaren Zugang zum Freien oder zum gemeinschaftlichen Eigentum (Treppenhaus, Flur etc.) verfügen muss. Die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die zuständige Baugenehmigungsbehörde aus.

Damit die Aufteilung rechtskräftig wird, ist das Anlegen eines Grundbuchblattes - das sogenannte Wohnungsgrundbuch - für jeden Miteigentumsanteil notwendig. Dort wird das zum Miteigentum gehörende Sondereigentum und als Beschränkung die mit den restlichen Miteigentumsanteilen verbundenen Sondereigentumsrechte eingetragen (§ 7 Abs. 1 WEG). Dafür ist ein Eintragungsantrag und eine Eintragungsbewilligung notwendig. Der Eintragungsbewilligung sind gemäß § 7 Abs. 4 WEG als Anlagen der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, die zusammen die Grenzen des jeweiligen Mit- und Sondereigentums bestimmen. Wohnungseigentum entsteht, wenn alle Wohnungsgrundbücher angelegt sind.

Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den Anderen verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Dabei obliegt die Verwaltung den Wohnungseigentümern und dem Verwalter (§ 20 Abs. 1 WEG). Beschlüsse, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, z.B. hinsichtlich Instandhaltung oder Modernisierung, müssen auf der Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich gefasst werden (§§ 23 Abs. 1; 25 WEG).

2.6.2 Rechte der Mieter bei der Umwandlung ihrer Wohnung

Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, behält der Mietvertrag nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 571 BGB) seine Gültigkeit. Dies gilt sowohl für seine Laufdauer als auch für die Miethöhe. Der Käufer tritt damit in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Vermieter kann diesen nur kündigen, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat. Das besteht bei einer Vertragsverletzung durch den Mieter, bei Eigenbedarf sowie bei der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, d.h. der Eigentümer erleidet finanzielle Nachteile, wenn eine wirtschaftliche Nutzung der Wohnung nicht möglich ist. Damit sind Umwandlung und Verkauf der Wohnung kein Kündigungsgrund, vielmehr gilt für Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung ein zusätzlicher Kündigungsschutz. Der Vermieter darf drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Diese Sperrfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und verlängert sich um die gesetzliche Kündigungsfrist (Deutscher Mieterbund e.V. 1997, S. 11, 15). Die beträgt für Vermieter seit der Mietrechtsnovelle im September 2001 drei Monate für eine Mietdauer bis fünf Jahre, sechs Monate für eine Vertragsdauer zwischen fünf und acht Jahren und ab acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Sperrfrist wegen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen kann von den Ländern für einzelne Regionen auf zehn Jahre erhöht werden, wenn eine ausreichende Wohnungsversorgung nicht gewährleistet werden kann (§ 577a BGB). Dies ist in Düsseldorf der Fall, wenn der Kaufvertrag nach dem 31.03.1991 geschlossen wurde (Amt für Wohnungswesen 2000, S. 4).

Für Mieter gibt es außerdem die sogenannte Härtefallregel. Die besagt, dass ein Widerspruch gegen eine rechtmäßige Kündigung möglich ist, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den betroffenen Mieter bzw. seine Familie einen Härtefall darstellt – u.a. bei hohem Alter, Pflegebedürftigkeit oder der Unmöglichkeit, eine angemessene Ersatzwohnung zu beschaffen (Amt für Wohnungswesen 2000, S. 4f).

Nach dem Verkauf ist eine Mieterhöhung nur nach gesetzlichen Vorschriften möglich. Entsprechend den neuen Mietrechtsvorschriften darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20% der Kaltmiete erhöhen. Dabei müssen sich die Mieterhöhungen am qualifizierten Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren (§ 558 BGB).

Weiterhin steht dem von der Umwandlung betroffenen Mieter ein Vorkaufsrecht zu, wenn die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Das Vorkaufsrecht ist das Recht, mit der Kaufentscheidung so lange zu warten, bis die Wohnung an jemand anderes verkauft wird. Erst dann muss sich der Mieter entscheiden, ob er in diesen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen, d.h. auch zum selben Kaufpreis einsteigen möchte. Um das Vorkaufsrecht zu wahren, ist der Eigentümer verpflichtet, dem Mieter unverzüglich den Inhalt des mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Der Mieter in freifinanzierten Wohnungen hat dann eine Bedenkzeit von zwei Monaten; in öffentlich geförderten Wohnungen beträgt diese sechs Monate. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar (Deutscher Mieterbund e.V. 1997, S. 25; Wolff 1996, S. 55f).

3. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in der bisherigen Forschung

In diesem Kapitel erfolgt eine Darstellung der bisherigen Forschungsergebnisse. Dabei wird sich auf verschiedene Schwerpunkte, die sich aus den Forschungsfragen ergeben, konzentriert.

Aufgrund des Mangels an aktuellen Arbeiten wird sich hauptsächlich auf Untersuchungen aus den 80er Jahren bezogen. Auch heute gibt es noch keine deutschlandweite Erfassung der Umwandlungsfälle, so dass sich die Untersuchungen und deren Ergebnisse meist auf einzelne Städte beschränken. Ein Großteil der Wissenschaftler, die sich mit diesem Thema beschäftigten, waren Geographen, Stadtplaner und Soziologen.

Die ersten Untersuchungen zum Thema Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen entstanden Ende der 70er, Anfang der 80er Jahre. Dabei wurde sich hauptsächlich mit der Umwandlung von Altbau- und Sozialwohnungen beschäftigt. Man konzentrierte sich auf die Folgen für eng begrenzte Stadtgebiete, in denen gehäuft Umwandlungen stattfanden (z.B. Thomas 1992; Wießner 1990; Veser 1984; Killisch u.a. 1989/1990). Dies betraf vor allem innerstädtische Altbaugebiete, die im Rahmen der Gentrification und der häufig damit verbundenen Umwandlung aufgewertet wurden. Die bisher dort lebenden Haushalte wurden in vielen Fällen verdrängt.

Daher wurden auch die Auswirkungen der Umwandlungen für die Bewohner und ihre Sozialstruktur betrachtet. Damit wurde häufig die Verdrängung der Mieter in den Mittelpunkt der Untersuchungen gestellt und die Umwandlung kritisch bewertet (z.B. Wolff 1996; Infratest 1980).

Aufgrund dieser Tatsachen ist es interessant, zu untersuchen, ob die Umwandlung auch heute noch kritisch gesehen werden muss, da sie mit einer Verdrängung der Bewohner verbunden ist.

3.1 Kaufmotive und Ablehnungsgründe

Nach einer allgemeinen Darstellung der Gründe für den Immobilienerwerb werden die Kaufmotive verschiedener Käufergruppen zusammengefasst. Es schließt sich eine Übersicht über die Ablehnungsgründe an.

3.1.1 Allgemeine Gründe

Verschiedene Gründe sprechen für den Erwerb von Immobilien – sei es zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage. Dabei stehen die Aspekte Unabhängigkeit vom Vermieter, v.a. hinsichtlich Mieterhöhungen und Kündigungen, finanzielle Vorteile (Steuervergünstigungen; Eigentum ist langfristig billiger als Miete) sowie die Vermögensbildung und –sicherung ganz vorn. Außerdem ist Wohneigentum eine gute Altersvorsorge, da es kostengünstiges Wohnen im Alter ermöglicht und wird daher auch staatlich im Rahmen der privaten Altersvorsorge gefördert. Viele Ältere können nur durch Wohnen im entschuldeten Eigentum ihren gewohnten Lebensstandard erhalten.

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^[1] Original war nicht verfügbar

^[2] Gentrification bezeichnet die soziale Aufwertung von innerstädtischen, v.a. zentrumsnahen Wohngebieten durch den Zuzug besser verdienender und sozial höherstehender Gruppen. Gentrification ist oft das Ergebnis von Maßnahmen der Stadtsanierung oder Modernisierungsarbeiten an den Häusern, da durch die höheren Boden- und Mietpreise nach der Sanierung meist die vorher ansässigen einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen verdrängt werden (vgl. auch Leser 1997, S. 249)